Eigenkapital aufbauen für den Hauskauf: Sparziel, Sparwege und Förderungen

Wie baut man am besten Eigenkapital auf?

Eigenkapital bauen Sie in vier Schritten auf: Sie bestimmen zuerst den Zielbetrag aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten, legen dann einen realistischen Kauftermin fest, wählen erst danach die Sparform, die zu genau diesem Zeitfenster passt, und nehmen zum Schluss die staatlichen Sparförderungen mit. Entscheidend ist die Reihenfolge: Der Kauftermin bestimmt die Sparform, nicht die Sparform den Kauftermin. Wer den Kauf in wenigen Jahren plant, braucht Verfügbarkeit und Wertstabilität am Stichtag, nicht die höchstmögliche Rendite. Und wer den Zielbetrag nicht kennt, spart zwangsläufig entweder zu kurz oder zu lange.

1. Zielbetrag aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten bestimmen

Der erste Schritt ist eine Zahl, kein Sparprodukt. Solange Sie nicht wissen, wie viel Eigenkapital Ihr Vorhaben verlangt, ist jede Sparrate geraten. Der Zielbetrag setzt sich aus drei Teilen zusammen: dem Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, den vollständigen Kaufnebenkosten und einer Reserve, die nach dem Kauf liegen bleibt.

Die Kaufnebenkosten sind dabei der Teil, den die meisten Kaufinteressenten unterschätzen. Sie schaffen keinen Gegenwert, den eine Bank beleihen könnte, und müssen deshalb praktisch vollständig aus Eigenkapital getragen werden. In Bayern gehört dazu die Grunderwerbsteuer von 3,5 vom Hundert der Bemessungsgrundlage nach § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes sowie die Notar- und Grundbuchkosten.

Rechnen Sie den Zielbetrag einmal sauber durch und schreiben Sie ihn auf. Er ist der Bezugspunkt für alles, was danach kommt: für die Sparrate, für die Sparform und für die Frage, wann Sie kaufbereit sind.

2. Kauftermin realistisch festlegen

Der Kauftermin ist die zweite Zahl, und er entscheidet mehr über Ihren Sparerfolg als die Wahl des Produkts. Legen Sie ihn nicht als Wunsch fest, sondern als Zeitfenster: in den nächsten zwei Jahren, in zwei bis fünf Jahren, in mehr als fünf Jahren.

Diese drei Fenster führen zu drei völlig verschiedenen Antworten:

• Bis zwei Jahre: Der Betrag muss am Stichtag exakt verfügbar sein. Schwankung ist hier kein Risiko, das man aushält, sondern eines, das den Kauf verhindert.
• Zwei bis fünf Jahre: Der planbare Kern gehört schwankungsfrei angelegt, ein klar begrenzter Teil darf beweglich bleiben.
• Mehr als fünf Jahre: Hier haben Sie Spielraum, allerdings nur, solange der Termin tatsächlich verschiebbar ist.

Seien Sie an dieser Stelle ehrlich mit sich. Ein Kauftermin, den Sie innerlich längst auf das nächste Jahr gelegt haben, ist kein Zehnjahreshorizont, auch wenn er sich so besser sparen ließe.

3. Sparform zum Zeitfenster wählen

Erst jetzt kommt die Sparform, und sie folgt aus dem Zeitfenster. Die Frage lautet nicht, womit sich am meisten erwirtschaften lässt, sondern wie sicher der Betrag am Kauftag auf dem Konto liegt. Für einen Kauftermin in Sichtweite ist eine schwankungsfreie Form die richtige, auch wenn sie langweilig wirkt.

Wer diese Reihenfolge umdreht, baut sich ein Terminproblem ein: Die Sparform bestimmt dann, wann gekauft werden kann, und der Kauf hängt an einem Wert, den niemand terminieren kann. Genau das ist der häufigste Fehler beim Eigenkapitalaufbau, und er fällt erst auf, wenn das Objekt gefunden ist.

Ein zweiter Punkt gehört dazu: Die Sparform muss nicht nur verfügbar sein, sie muss am Kauftag auch nachweisbar sein. Was die Bank nicht sauber dokumentiert bekommt, hilft Ihnen in der Finanzierung nicht weiter.

4. Staatliche Sparförderungen mitnehmen

Der vierte Schritt kostet keine zusätzliche Sparleistung, sondern nur Aufmerksamkeit. Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage auf vermögenswirksame Leistungen und die Riester-Zulagen sind gesetzlich geregelt und an klare Voraussetzungen geknüpft, vor allem an Einkommensgrenzen, die darüber entscheiden, ob Sie überhaupt anspruchsberechtigt sind.

Prüfen Sie diese Voraussetzungen, bevor Sie einen Vertrag abschließen, nicht danach. Ein Fördervertrag, dessen Prämie an der Einkommensgrenze scheitert, bindet Ihr Geld ohne Gegenleistung. Umgekehrt gilt: Wer im Rahmen bleibt, nimmt über mehrere Jahre einen Betrag mit, den er sonst zusätzlich ansparen müsste.

Die vier Schritte greifen ineinander. Zielbetrag, Kauftermin, Sparform und Förderung gehören in einer Planung zusammen: nacheinander geplant, aber gemeinsam gedacht.

Wie hoch ist mein Zielbetrag und wie lange dauert es, ihn anzusparen?

Ihr Zielbetrag besteht aus drei Bausteinen: dem Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, den vollständigen Kaufnebenkosten und einer Liquiditätsreserve, die nach dem Kauf auf dem Konto bleibt. Als Orientierung gilt ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, dazu in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz sowie Notar- und Grundbuchkosten. Die Sparzeit ergibt sich, wenn Sie diesen Zielbetrag durch Ihre monatlich tragfähige Sparrate teilen; bereits vorhandenes Vermögen ziehen Sie vorher ab. Rechnen Sie ohne unterstellte Wertentwicklung, denn nur so bleibt der Termin planbar.

Welche drei Bausteine gehören in den Zielbetrag?

Ihr Zielbetrag ist die Summe aus drei Posten, die getrennt bestimmt werden und nichts miteinander zu tun haben:

• Eigenkapitalanteil am Kaufpreis. Als Orientierung dienen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Dieser Teil senkt den Darlehensbetrag und damit den Beleihungsauslauf.
• Kaufnebenkosten in voller Höhe. In Bayern fällt die Grunderwerbsteuer mit 3,5 vom Hundert der Bemessungsgrundlage nach § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes an; die Notar- und Grundbuchkosten bemessen sich nach dem Geschäftswert, der sich bei Kaufverträgen nach dem Wert des Rechtsverhältnisses richtet (§ 97 GNotKG). Kommt eine Maklerprovision hinzu, gehört sie ebenfalls in diesen Posten.
• Liquiditätsreserve. Der Betrag, der nach dem Kauf auf dem Konto bleibt. Er wird nicht eingesetzt, gehört aber in das Sparziel hinein, sonst sparen Sie ihn nie an.

Die vollständige Bedarfsrechnung mit allen Positionen und der Frage, welches Vermögen die Bank überhaupt anrechnet, finden Sie im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf. Dieser Artikel setzt hinter der Bedarfsrechnung an und beantwortet die Frage, wie der ermittelte Betrag zusammenkommt.

Wie viel Eigenkapital ist in München realistisch?

Die Prozentsätze sind bundesweit gleich, die absoluten Beträge sind es nicht. Weil das Münchner Kaufpreisniveau deutlich über dem bundesweiten liegt, führt derselbe Eigenkapitalanteil hier zu einem spürbar höheren Zielbetrag, und damit zu einer längeren Sparzeit bei gleicher Rate.

Praktisch heißt das zweierlei. Erstens sind Münchner Zielbeträge regelmäßig sechsstellig, auch bei einer Wohnung statt eines Hauses. Zweitens verschiebt sich das Verhältnis: Die Kaufnebenkosten wachsen linear mit dem Kaufpreis mit, sind also in München absolut deutlich höher als im Bundesdurchschnitt, obwohl der Prozentsatz identisch bleibt. Wer den Zielbetrag aus einem bundesweiten Rechenbeispiel übernimmt, plant für München zu niedrig.

Was das für konkrete Objekte im Stadtgebiet und im Umland bedeutet, ist Thema des Ratgebers zur Eigenkapital-Situation bei einer Münchner Finanzierung. Wenn Sie zum ersten Mal kaufen und wissen möchten, wie sich Zielbetrag, Reserve und Finanzierung zusammenfügen, ist die Seite zur Baufinanzierung für Erstkäufer der passende Einstieg.

Wie rechnen Sie vom Zielbetrag auf die Sparzeit zurück?

Die Rechnung ist bewusst schlicht, und das ist ihr Vorteil:

1. Zielbetrag bestimmen. Eigenkapitalanteil plus Kaufnebenkosten plus Reserve.
2. Vorhandenes Vermögen abziehen. Alles, was am Kauftag frei verfügbar und nachweisbar ist.
3. Restbetrag durch die monatliche Sparrate teilen. Das Ergebnis sind die Monate bis zum Ziel.

Ein Beispiel ohne jede Annahme über eine Wertentwicklung: Bleiben nach Abzug des vorhandenen Vermögens 60.000 Euro offen und legen Sie monatlich 1.000 Euro zurück, sind das 60 Monate, also fünf Jahre. Bei 1.500 Euro sind es 40 Monate. Die Rechnung enthält keinen Zins, keine Rendite und keine Wertsteigerung: sie ist reine Division.

Das ist bewusst konservativ. Jede unterstellte Verzinsung würde die Sparzeit auf dem Papier verkürzen, ohne dass Sie am Kauftag einen Euro mehr in der Hand hätten, wenn die Annahme nicht eintritt. Für einen Termin, an dem ein Notarvertrag hängt, ist die konservative Rechnung die belastbare. Kommt tatsächlich ein Ertrag hinzu, sind Sie früher fertig als geplant: ein Ergebnis, das sich verkraften lässt.

Umgekehrt lässt sich die Rechnung auch als Prüfung nutzen: Teilen Sie den Zielbetrag durch die Zahl der Monate bis zu Ihrem Wunschtermin. Was herauskommt, ist die Sparrate, die Ihr Termin verlangt. Liegt sie über dem, was Ihr Haushalt dauerhaft trägt, stimmt entweder der Termin nicht oder der Zielbetrag.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für ein Haus über 400.000 Euro und wie viel bei 300.000 oder 500.000 Euro Darlehen?

Für ein Haus über 400.000 Euro liegt der Zielbetrag bei rund 80.000 bis 120.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis, zuzüglich der Kaufnebenkosten von rund 22.000 Euro allein aus Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Wer 300.000 Euro Darlehen aufnehmen will, rechnet den Zielbetrag umgekehrt: Bei 20 Prozent Eigenkapital gehört zu 300.000 Euro Darlehen ein Kaufpreis von 375.000 Euro und damit rund 75.000 Euro Eigenkapital plus Nebenkosten. Bei 500.000 Euro Darlehen sind es entsprechend rund 125.000 Euro plus Nebenkosten. In München liegen die Kaufpreise deutlich über diesen bundesweiten Beispielwerten, weshalb sich der Zielbetrag und mit ihm die Sparzeit dort spürbar verlängern.

Zielbetrags-Tabelle nach Kaufpreisstufen

Die folgende Übersicht rechnet vom Kaufpreis aus. Die Grunderwerbsteuer ist mit dem bayerischen Satz von 3,5 Prozent angesetzt, die Notar- und Grundbuchkosten mit einer Größenordnung von rund 2 Prozent des Kaufpreises; der genaue Betrag ergibt sich aus dem Geschäftswert nach § 97 GNotKG und der Kostentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes.

Die Liquiditätsreserve ist in der Spalte Zielbetrag noch nicht enthalten. Sie kommt obendrauf und richtet sich nach Ihren Monatsausgaben, nicht nach dem Kaufpreis.

Zwei Zeilen der Tabelle beantworten die Frage nach der Darlehenssumme direkt. Zu 300.000 Euro Darlehen gehört bei 20 Prozent Eigenkapital ein Kaufpreis von 375.000 Euro, zu 500.000 Euro Darlehen ein Kaufpreis von 625.000 Euro. Wer stattdessen vom Kaufpreis 400.000 Euro ausgeht und 20 Prozent einbringt, nimmt 320.000 Euro Darlehen auf.

Warum die Münchner Stufe eine eigene Rechnung braucht

Alle Werte oben sind bundesweite Beispielstufen. Für München liegen die realistischen Kaufpreise darüber, und zwar so deutlich, dass die unteren Zeilen der Tabelle dort kaum eine Rolle spielen. Der Eigenkapitalanteil in Prozent bleibt gleich, der Zielbetrag in Euro steigt mit, und mit ihm die Sparzeit.

Das hat eine Folge, die in bundesweiten Ratgebern selten auftaucht: Der Sprung von einer Kaufpreisstufe zur nächsten kostet Sie nicht nur mehr Eigenkapital für den Kaufpreis, sondern auch mehr Nebenkosten, weil sich beide am selben Kaufpreis bemessen. Zwischen 400.000 und 625.000 Euro Kaufpreis liegen bei 20 Prozent Eigenkapital rund 45.000 Euro Eigenkapital und zusätzlich rund 12.000 Euro Nebenkosten. Bei einer Sparrate von 1.000 Euro im Monat sind das fast fünf zusätzliche Jahre, ohne jede Annahme über eine Wertentwicklung gerechnet.

Für die Planung heißt das: Setzen Sie die Kaufpreisstufe an, die für Ihre Lage und Objektgröße tatsächlich realistisch ist, und rechnen Sie den Zielbetrag daraus neu. Eine übernommene bundesweite Beispielrechnung führt in München zu einem Sparziel, das zu früh als erreicht gilt.

Was sich ändert, wenn Sie mit weniger als 20 Prozent planen

Weniger Eigenkapital senkt den Zielbetrag und verkürzt die Sparzeit, beides sofort und spürbar. Der Preis dafür liegt beim Beleihungsauslauf: Das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert steigt, und Banken bepreisen ihr Risiko in Klassen, die sich an 60, 80, 90 und 100 Prozent orientieren.

Eine Untergrenze bleibt allerdings bestehen, und sie ist unabhängig von jeder Quote: Die Kaufnebenkosten sollten Sie in jedem Fall aus eigenen Mitteln tragen können. Sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht, und mitfinanziert treiben sie den Beleihungsauslauf über den Objektwert hinaus. Wer 400.000 Euro finanzieren möchte, braucht also mindestens die rund 22.000 Euro Nebenkosten, auch dann, wenn er auf einen Eigenkapitalanteil am Kaufpreis ganz verzichten will.

Zwischen diesen beiden Polen liegt der eigentliche Entscheidungsraum. Er lässt sich nicht pauschal auflösen, weil er von Ihrem Einkommen, Ihrer gewünschten Rate und Ihrem Zeitfenster abhängt, aber er lässt sich durchrechnen, und zwar bevor Sie das erste Objekt besichtigen.

Welche angesparten Vermögensformen erkennt die Bank am Kauftag als Eigenkapital an?

Als Eigenkapital anerkannt wird, was Ihnen am Kauftag frei verfügbar ist und keiner Rückzahlungspflicht unterliegt. Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten sowie zuteilungsreifes Bausparguthaben zählen deshalb in voller Höhe, Depotwerte dagegen nur mit einem Bewertungsabschlag, weil ihr Wert am Stichtag nicht feststeht. Nicht anerkannt wird Vermögen, über das Sie vor dem Renteneintritt nicht verfügen dürfen. Für Ihre Sparentscheidung heißt das: Eine Sparform ist nur so viel wert, wie sie am Kauftag nachweisbar auf dem Tisch liegt.

Anrechnungstabelle: Vermögensposten, Anrechnung, Nachweis, Verfügbarkeit

Für die Sparentscheidung zählt nur eine Frage: Wie sicher steht der Posten am Kauftag zur Verfügung, und wie weisen Sie ihn nach?

Die vollständige Anrechnungssystematik einschließlich der Frage, in welcher Reihenfolge Eigenkapital eingesetzt wird, gehört in den Ratgeber zum Eigenkapital beim Hauskauf. Hier interessiert nur der Rückschluss auf die Sparform.

Warum Depotwerte mit Abschlag bewertet werden

Der Grund ist kein Misstrauen, sondern der Stichtag. Ein Depot hat am Kauftag genau den Wert, den der Markt an diesem Tag hergibt, und dieser Wert steht bei der Finanzierungszusage noch nicht fest. Die Bank rechnet deshalb mit einem Sicherheitsabstand, statt den aktuellen Kurswert voll anzusetzen.

Für Ihre Planung folgt daraus eine einfache Konsequenz: Rechnen Sie ein Depot, das Sie fest für das Eigenkapital eingeplant haben, nicht mit dem heutigen Wert in Ihren Zielbetrag ein. Wer den Betrag am Stichtag sicher braucht, sorgt rechtzeitig dafür, dass er nicht mehr schwankt.

Welche Nachweise Sie rechtzeitig anfordern sollten

Nachweise verlangen Vorlauf, und dieser Vorlauf fällt regelmäßig in genau die Wochen, in denen es ohnehin eng wird. Legen Sie die Unterlagen deshalb an, sobald der Kauftermin konkret wird:

• aktuelle Kontoauszüge aller Konten, auf denen Eigenkapital liegt
• Depotauszug mit Stand und Zusammensetzung
• Kontoauszug der Bausparkasse mit Guthabenstand und Angabe zur Zuteilung
• bei geschenkten Mitteln die schriftliche Schenkungserklärung und den Zahlungseingang
• bei Festgeld der Nachweis über das Laufzeitende

Eine Sparform, deren Nachweis am Kauftag nicht vorliegt, wirkt in der Finanzierung wie nicht vorhanden, unabhängig davon, wie diszipliniert Sie dafür gespart haben.

Welcher Sparweg passt zu welchem Anlagehorizont: Tagesgeld und Festgeld gegenüber ETF-Sparplan bei kurzer Restlaufzeit bis zum Kauf?

Beim Eigenkapitalaufbau entscheidet nicht die erwartbare Rendite, sondern die Frage, wie sicher der Betrag am Kauftag zur Verfügung steht. Der Hauptunterschied liegt im Schwankungsrisiko zum Stichtag: Tagesgeld und Festgeld liefern einen zum Termin bekannten Betrag, ein ETF-Sparplan nicht. Tagesgeld bleibt jederzeit verfügbar und eignet sich damit für alles, was innerhalb der nächsten zwei Jahre gebraucht wird, während Festgeld den Betrag bis zum Laufzeitende bindet und deshalb nur passt, wenn Laufzeitende und Kauftermin zusammenfallen. Ein ETF-Sparplan kommt allein für Zielbeträge in Betracht, deren Kauftermin viele Jahre entfernt ist und die notfalls verschoben werden können, weil Sie sonst Ihren Kauftermin an einen Kurswert koppeln, den niemand terminieren kann. Für die meisten Kaufinteressenten mit einem Horizont von zwei bis fünf Jahren führt das zu einer Aufteilung, bei der der planbare Kern schwankungsfrei liegt und nur ein klar begrenzter Teil schwankungsbehaftet bleibt.

Sparweg-Matrix: Zeitfenster bis zum Kauf gegen Sparform

Die Matrix ordnet die Sparformen nach dem einzigen Kriterium, das beim Eigenkapitalaufbau zählt: Steht der Betrag am Kauftag sicher zur Verfügung? Angaben zu Zinsen oder Renditen enthält sie bewusst nicht: sie wären für einen Termin, an dem ein Notarvertrag hängt, ohnehin keine Planungsgröße.

Die Matrix hat eine deutliche Diagonale: Je näher der Kauftermin, desto weiter links liegt die richtige Spalte. Das ist keine Aussage über die Qualität der Anlageformen, sondern über ihre Eignung für einen festen Termin.

Eine Einschränkung gehört dazu: Diese Sektion beschreibt Verfügbarkeits- und Terminlogik, keine Anlageempfehlung. Welche Form für Ihr Vermögen insgesamt sinnvoll ist, gehört in die Anlage- und gegebenenfalls Steuerberatung.

Warum Festgeld nur mit passendem Laufzeitende funktioniert

Festgeld löst das Schwankungsproblem vollständig: Der Betrag am Ende der Laufzeit steht bei Abschluss fest. Es tauscht dieses Problem allerdings gegen ein zweites ein, nämlich die Bindung. Vor dem Laufzeitende kommen Sie an das Geld nicht oder nur unter Bedingungen heran, die Sie im Kaufprozess nicht gebrauchen können.

Daraus folgt eine schlichte Regel: Ein Festgeld passt genau dann, wenn sein Laufzeitende vor Ihrem Kauftermin liegt, nicht ungefähr, sondern nachweislich. In der Praxis sind das gestaffelte Laufzeiten, deren letzte spätestens einige Monate vor dem geplanten Notartermin endet. Dieser Sicherheitsabstand ist wichtig, weil sich Kauftermine nach vorne verschieben können, sobald das passende Objekt auftaucht.

Wer sich unsicher ist, wann genau gekauft wird, teilt auf: Der Teil, den es am Kauftag zwingend braucht, bleibt jederzeit verfügbar; nur der Teil, dessen Termin feststeht, wird gebunden.

Wie Sie den planbaren Kern vom Risikoanteil trennen

Die Aufteilung folgt nicht einer Quote, sondern Ihrem Zielbetrag. Gehen Sie in drei Schritten vor:

1. Planbaren Kern bestimmen. Das ist der Betrag, den Sie am Kauftag zwingend brauchen: Kaufnebenkosten, der eingeplante Eigenkapitalanteil und die Liquiditätsreserve. Dieser Kern gehört vollständig in schwankungsfreie Formen.
2. Zeitpuffer festlegen. Alles, was innerhalb der nächsten zwei Jahre gebraucht wird, bleibt jederzeit verfügbar. Was später fällig wird, darf gebunden sein, solange das Ende der Bindung terminlich passt.
3. Rest definieren, nicht verschieben. Nur der Betrag, der über den planbaren Kern hinausgeht und dessen Verlust Ihren Kauftermin nicht gefährdet, kommt für schwankungsbehaftete Formen in Frage.

Wichtig ist die Reihenfolge: Der Kern wird zuerst gefüllt, nicht der Risikoanteil. Wer umgekehrt vorgeht, hat am Kauftag zwar ein Vermögen, aber möglicherweise nicht den Betrag, den der Notarvertrag verlangt.

Für Selbstständige gilt die Aufteilung mit einem Zusatz. Weil das Einkommen schwankt, ist der jederzeit verfügbare Teil bei ihnen größer anzusetzen, sowohl für die Sparphase als auch für die Reserve nach dem Kauf. Eine Sparrate, die in einem schwachen Quartal ausgesetzt werden muss, ist kein Drama; ein Eigenkapitalbetrag, der im selben Quartal nicht verfügbar ist, schon.

Wann sollten Sie ein bestehendes Depot in schwankungsarme Formen umschichten?

Schichten Sie schrittweise um, sobald der Kauftermin in Sichtweite gerät: Wer in zwei bis drei Jahren kaufen will, überführt den Teil des Depots, der fest für das Eigenkapital eingeplant ist, in schwankungsarme Formen, und zwar in Etappen statt an einem einzigen Stichtag. Der Grund ist nicht die Marktlage, sondern die Terminbindung: Ab dem Moment, in dem der Kauf konkret wird, hängt Ihre Finanzierung an einem Depotwert, den Sie nicht terminieren können. Legen Sie den Umschichtungspfad schriftlich fest, bevor Sie ihn brauchen, denn im laufenden Kaufprozess wird er sonst aufgeschoben. Bewertet die Bank Ihr Depot mit Abschlag, verbessert die Umschichtung zugleich Ihren nachweisbaren Eigenkapitalbetrag.

1. Den Abstand zum Kauftermin bestimmen

Der Auslöser für die Umschichtung ist ein Datum, keine Marktlage. Sobald Sie sagen können, in welchem Jahr Sie kaufen wollen, gilt eine einfache Regel: Was innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre als Eigenkapital gebraucht wird, gehört nicht mehr in schwankungsbehaftete Anlagen.

Trennen Sie dafür Ihr Depot gedanklich in zwei Teile:

• Der eingeplante Teil. Das ist der Betrag, den Ihre Finanzierung braucht, damit der Zielbetrag am Kauftag steht. Er hat ab jetzt eine Terminbindung und wird wie ein Termingeld behandelt, nicht wie eine Anlage.
• Der freie Teil. Alles darüber hinaus dient weiterhin dem langfristigen Vermögensaufbau und darf schwanken, weil kein Termin daran hängt.

Diese Trennung ist der eigentliche Schritt. Wer sie unterlässt, hat kein Depot mit einem Eigenkapitalanteil, sondern eine Finanzierung mit einem Kursrisiko, und merkt den Unterschied erst, wenn der Notartermin steht.

Ein Hinweis zur Einordnung: Dies ist eine Termin- und Verfügbarkeitsüberlegung, keine Anlageempfehlung. Ob und in welcher Form Sie überhaupt am Kapitalmarkt investiert sind, entscheiden Sie mit Ihrer Anlageberatung; hier geht es allein um die Frage, wie der eingeplante Betrag am Kauftag sicher auf dem Tisch liegt.

2. In Etappen umschichten statt an einem Stichtag

Legen Sie den eingeplanten Teil nicht an einem einzigen Tag um, sondern in mehreren gleich großen Schritten über einen festgelegten Zeitraum. Der Grund ist nicht Optimierung, sondern das Gegenteil: Sie nehmen sich die Entscheidung ab, wann der richtige Moment ist.

So sieht ein Umschichtungspfad in der Praxis aus:

Zwei Punkte machen den Unterschied zwischen einem Plan und einem Vorsatz. Erstens: Halten Sie die Etappen schriftlich fest, bevor Sie sie brauchen, mit Datum und Betrag. Zweitens: Definieren Sie vorab, was Sie tun, wenn die Kurse in einer Etappe gerade gefallen sind. Ohne diese Vorabentscheidung wird die Umschichtung genau dann aufgeschoben, wenn sie ansteht, und der Restbetrag rutscht ungewollt in die Kaufphase hinein.

Verschiebt sich Ihr Kauftermin nach hinten, verschiebt sich der Pfad mit. Verschiebt er sich nach vorn, ziehen Sie die verbleibenden Etappen zusammen. Der Termin bestimmt den Pfad, nicht umgekehrt.

3. Die Umschichtung für den Eigenkapitalnachweis dokumentieren

Die Umschichtung hat einen zweiten Effekt, der oft übersehen wird: Sie verbessert nicht nur die Planbarkeit, sondern auch den Betrag, den die Bank Ihnen als Eigenkapital anrechnet. Depotwerte werden mit einem Abschlag bewertet, weil ihr Wert am Stichtag nicht feststeht; Kontoguthaben wird in voller Höhe angesetzt. Wer rechtzeitig umschichtet, hebt damit seinen nachweisbaren Eigenkapitalbetrag, ohne einen Euro mehr gespart zu haben. Wie hoch der Abschlag ausfällt, legt jedes Institut selbst fest; eine neutrale Primärquelle mit einer belastbaren Prozentangabe gibt es dafür nicht, deshalb steht hier bewusst keine Zahl. Fragen Sie den Wert bei Ihrer Bank ab, bevor Sie das Depot fest einplanen.

Für die Unterlagen heißt das:

• Kontoauszüge lückenlos aufheben. Die Bank fragt nach der Herkunft der Mittel. Ein Zufluss von mehreren zehntausend Euro kurz vor dem Kauf braucht einen erkennbaren Ursprung: hier den Verkaufserlös aus dem eigenen Depot.
• Die Umschichtung nicht in die heiße Phase legen. Ist der Betrag bereits Monate vor der Finanzierungsanfrage auf dem Konto, ist der Nachweis eine Formsache statt einer Rückfrage.
• Depotauszüge trotzdem bereithalten. Sie belegen, dass das Geld nicht kurzfristig aufgenommen wurde, sondern aus vorhandenem Vermögen stammt.

Wann genau die erste Etappe sinnvoll ist, hängt an Ihrem Zielbetrag, Ihrem Kauftermin und daran, welcher Anteil Ihres Vermögens überhaupt schwankungsbehaftet liegt. Diese drei Größen gehören durchgerechnet, bevor der Kaufprozess beginnt. Danach fehlt dafür regelmäßig die Zeit.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag beim Eigenkapitalaufbau und wann passt er zur geplanten Kaufzeit?

Ein Bausparvertrag verbindet eine Ansparphase mit dem späteren Anspruch auf ein Bauspardarlehen zu einem bereits bei Vertragsabschluss festgelegten Zinssatz. Für das Eigenkapital zählt allein das angesparte Guthaben; der Darlehensteil ist Fremdkapital und geht in die Finanzierung ein wie jedes andere Darlehen. Der Vertrag passt deshalb zur geplanten Kaufzeit nur dann, wenn die Zuteilung vor dem Kauftermin erreicht ist, und der Zuteilungszeitpunkt hängt von Sparleistung und Bewertungszahl ab, nicht vom Kalender. Sein eigentlicher Vorteil im Eigenkapitalaufbau liegt darin, dass er der Vertragstyp ist, über den die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmer-Sparzulage überhaupt erst erreichbar werden.

Guthaben und Bauspardarlehen sauber getrennt

Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Teilen, die finanzierungstechnisch nichts miteinander zu tun haben. Das Gesetz definiert ihn als Vertrag, durch den der Bausparer nach Leistung von Bauspareinlagen einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens erwirbt: die Einlage ist Ihr Geld, das Darlehen ist geliehenes Geld.

Für Ihren Zielbetrag zählt deshalb ausschließlich die linke Spalte. Ein Vertrag über eine hohe Bausparsumme sagt nichts darüber aus, wie viel Eigenkapital Sie am Kauftag haben; entscheidend ist allein, wie viel Sie bis dahin eingezahlt haben. Das ist die häufigste Verwechslung bei diesem Produkt: die Bausparsumme ist eine Zielgröße für den späteren Finanzierungsbaustein, kein Sparstand.

Der Darlehensteil ist damit nicht wertlos, aber er gehört in eine andere Rechnung: Er tritt in der Finanzierung neben das Hauptdarlehen und wird wie jeder weitere Finanzierungsbaustein bewertet, nach Rate, Laufzeit und Zusammenspiel mit dem übrigen Darlehen. Ob er in Ihre Gesamtkonstruktion passt, entscheidet sich erst zum Kaufzeitpunkt, nicht bei Vertragsabschluss.

Was Zuteilungsreife bedeutet und warum sie kein festes Datum ist

Zugriff auf das Guthaben bekommen Sie mit der Zuteilung. Das Gesetz beschreibt sie als Bereitstellung des Bausparguthabens und des Bauspardarlehens aus der zur Verfügung stehenden Zuteilungsmasse nach Erreichen der vertraglich vereinbarten Zuteilungsvoraussetzungen. Der entscheidende Halbsatz ist „nach Erreichen der vertraglich vereinbarten Zuteilungsvoraussetzungen“: Das ist eine Bedingung, kein Kalendertermin.

Drei Größen bestimmen, wann dieser Punkt erreicht ist:

• Das Mindestguthaben. Ein vertraglich festgelegter Anteil der Bausparsumme muss angespart sein. Wer weniger einzahlt als vorgesehen, verschiebt die Zuteilung nach hinten.
• Die Mindestsparzeit. Der Vertrag muss eine bestimmte Zeit gelaufen sein, unabhängig davon, wie viel Sie eingezahlt haben.
• Die Bewertungszahl. Sie gewichtet, wie lange welcher Betrag im Vertrag gearbeitet hat, und muss einen vertraglich bestimmten Zielwert erreichen. Genau dieser Wert lässt sich beim Abschluss nicht auf einen Tag genau vorhersagen.

Daraus folgt die praktische Konsequenz für Ihre Planung: Sie können die Zuteilung beschleunigen, indem Sie zusätzlich einzahlen, aber Sie können sie nicht auf einen Notartermin bestellen. Fragen Sie deshalb früh den aktuellen Stand von Guthaben und Bewertungszahl ab und lassen Sie sich den voraussichtlichen Zuteilungszeitpunkt schriftlich geben, sobald der Kauf konkret wird.

Wichtig für den Eigenkapitalnachweis: Zuteilungsreifes Guthaben ist verfügbar und wird in voller Höhe angerechnet. Ein Vertrag, der noch weit von der Zuteilung entfernt ist, ist Vermögen, aber Vermögen, an das Sie zum Kauftermin nicht ohne Weiteres herankommen.

Wann ein Bausparvertrag zum Kauftermin nicht mehr passt

Der Vertragstyp hat eine klare zeitliche Eignung. Er wurde für einen mehrjährigen Ansparvorgang gebaut, nicht für die letzte Etappe vor dem Kauf.

• Kauf in unter zwei Jahren: Ein neuer Vertrag hilft nicht mehr. Mindestsparzeit und Bewertungszahl sind bis dahin nicht zu erreichen, das eingezahlte Geld wäre gebunden statt verfügbar.
• Kauf in zwei bis fünf Jahren: Nur sinnvoll, wenn ein bestehender Vertrag ohnehin läuft und die Zuteilung vor dem Kauftermin realistisch erreichbar ist. Bei einem Neuabschluss steht die Zuteilungsreife hier im Weg.
• Kauf in mehr als fünf Jahren oder Termin noch offen: Hier spielt der Vertragstyp seine eigentliche Rolle, vor allem als Zugangsweg zu den staatlichen Sparförderungen.

Genau darin liegt sein stärkstes Argument im Eigenkapitalaufbau: Die Wohnungsbauprämie setzt nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz Beiträge an Bausparkassen zur Erlangung von Baudarlehen von mindestens 50 Euro im Sparjahr voraus, und der höhere der beiden Fördersätze der Arbeitnehmer-Sparzulage knüpft ebenfalls an das Bausparen an. Ohne einen solchen Vertrag sind diese Förderungen schlicht nicht erreichbar. Welche Beträge und Einkommensgrenzen dabei gelten, steht im nächsten Abschnitt.

Eine Einschränkung gehört dazu: Die Verwendung des Guthabens ist an den Wohnungsbau gebunden. Wer die Prämie mitnimmt, verpflichtet sich, die Mittel unverzüglich und unmittelbar wohnwirtschaftlich einzusetzen. Für einen Kaufinteressenten ist das kein Nachteil, für jemanden, der sich den Verwendungszweck offenhalten will, aber sehr wohl.

Welche staatlichen Förderungen kann ich beim Ansparen mitnehmen: Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksame Leistungen?

Beim Ansparen kommen drei Förderungen in Betracht: die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmer-Sparzulage auf vermögenswirksame Leistungen und die Riester-Zulagen. Die Wohnungsbauprämie beträgt nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz 10 Prozent der prämienbegünstigten Aufwendungen von bis zu 700 Euro im Jahr, bei Ehegatten bis zu 1.400 Euro, und setzt ein zu versteuerndes Einkommen von höchstens 35.000 Euro voraus, bei Zusammenveranlagung 70.000 Euro. Die Arbeitnehmer-Sparzulage nach dem Fünften Vermögensbildungsgesetz beträgt 9 Prozent auf vermögenswirksame Leistungen von bis zu 470 Euro jährlich im Bausparen und 20 Prozent auf bis zu 400 Euro im Beteiligungssparen, jeweils bis zu einem Einkommen von 40.000 Euro, bei Zusammenveranlagung 80.000 Euro. Genau diese Einkommensgrenzen entscheiden darüber, ob ein gut verdienender Haushalt überhaupt anspruchsberechtigt ist. Für viele Münchner Doppelverdiener sind sie der Grund, weshalb diese Förderungen ausscheiden.

Die drei Förderungen im Überblick, jeweils mit der Norm, aus der die Werte stammen:

Wohnungsbauprämie: Voraussetzungen, Höhe und Verwendungsbindung nach dem WoPG

Die Höhe steht im Gesetz selbst: Die Prämie bemisst sich nach den im Sparjahr geleisteten prämienbegünstigten Aufwendungen und beträgt nach § 3 des Wohnungsbau-Prämiengesetzes 10 Prozent der Aufwendungen, höchstens auf 700 Euro im Kalenderjahr, bei Ehegatten auf 1.400 Euro als gemeinsamem Höchstbetrag. Damit liegt die maximale Prämie bei 70 Euro im Jahr, für Ehegatten bei 140 Euro.

Drei Voraussetzungen entscheiden über den Anspruch:

• Mindesteinzahlung. Prämienbegünstigt sind Beiträge an Bausparkassen zur Erlangung von Baudarlehen, soweit sie im Sparjahr mindestens 50 Euro betragen. Kleinstbeträge auf einem ruhenden Vertrag genügen nicht.
• Einkommensgrenze. Sie beträgt nach § 2a WoPG 35.000 Euro, bei Ehegatten 70.000 Euro. Maßgeblich ist das zu versteuernde Einkommen des Sparjahres, nicht das Bruttoeinkommen.
• Verwendungsbindung. Die Mittel müssen unverzüglich und unmittelbar zum Wohnungsbau oder zum Erwerb selbst genutzten Wohneigentums verwendet werden. Wer das Guthaben anders einsetzt, verliert die Prämie rückwirkend.

Eine praktisch wichtige Ausnahme betrifft junge Sparer: Wer bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hatte, darf nach Ablauf von sieben Jahren einmalig prämienunschädlich verfügen, also ohne Bindung an den Wohnungsbau. Das macht einen früh abgeschlossenen Vertrag auch dann nicht wertlos, wenn aus dem Kauf am Ende nichts wird.

Arbeitnehmer-Sparzulage: die beiden getrennten Fördersätze des 5. VermBG

Hier liegt der häufigste Irrtum: Es gibt nicht einen Fördersatz, sondern zwei, und sie gelten für unterschiedliche Anlageformen. Das Gesetz formuliert es so: Die Arbeitnehmer-Sparzulage beträgt 20 Prozent der angelegten vermögenswirksamen Leistungen, soweit sie 400 Euro im Kalenderjahr nicht übersteigen, und 9 Prozent, soweit sie 470 Euro im Kalenderjahr nicht übersteigen. Der Satz von 20 Prozent gilt für das Beteiligungssparen, der von 9 Prozent für das Bausparen.

Rechnerisch ergibt das eine maximale Zulage von 80 Euro jährlich im Beteiligungssparen und von 42,30 Euro im Bausparen. Beide Wege lassen sich nebeneinander nutzen, wenn Sie zwei entsprechende Verträge bedienen.

Die Einkommensgrenze steht in derselben Vorschrift: Anspruch besteht, wenn das Einkommen die Grenze von 40.000 Euro oder bei einer Zusammenveranlagung nach § 26b des Einkommensteuergesetzes von 80.000 Euro nicht übersteigt. Diese Werte sind aktuell; ältere Ratgeber und Merkblätter nennen noch 17.900 beziehungsweise 35.800 Euro und eine Höchstzulage von 43 Euro. Diese Angaben sind überholt und gelten nicht mehr.

Vermögenswirksame Leistungen: was der Arbeitgeber beisteuert und was Sie selbst anlegen

Vermögenswirksame Leistungen sind Zahlungen, die Ihr Arbeitgeber zusätzlich zum Gehalt in eine begünstigte Anlage einzahlt. Ob und in welcher Höhe er das tut, ergibt sich aus Tarifvertrag, Betriebsvereinbarung oder Arbeitsvertrag. Einen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht. Zahlt er weniger als den geförderten Höchstbetrag, können Sie die Differenz aus dem eigenen Nettogehalt aufstocken und so den Förderrahmen ausschöpfen.

So gehen Sie vor:

1. Anspruch klären. Fragen Sie in der Personalabteilung nach, ob und in welcher Höhe vermögenswirksame Leistungen gezahlt werden. Ein bestehender Anspruch verfällt, wenn niemand ihn abruft.
2. Vertrag auswählen. Bausparen und Beteiligungssparen werden getrennt gefördert, wie oben beschrieben. Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt am Zeitfenster bis zum Kauf und daran, ob Sie eine Verwendungsbindung an den Wohnungsbau akzeptieren.
3. Einzahlung veranlassen. Der Arbeitgeber überweist direkt an den Vertrag; eine Auszahlung an Sie selbst ist nicht förderfähig.
4. Zulage beantragen. Die Arbeitnehmer-Sparzulage wird mit der Einkommensteuererklärung beantragt und erst nach Ablauf der siebenjährigen Sperrfrist ausgezahlt. Planen Sie also nicht mit einem sofortigen Zufluss.

Für Selbstständige entfällt dieser Weg vollständig, weil vermögenswirksame Leistungen an ein Arbeitsverhältnis gebunden sind. Die Wohnungsbauprämie bleibt dagegen offen, sofern die Einkommensgrenze eingehalten ist.

Was übrig bleibt, wenn Sie über den Einkommensgrenzen liegen

Für einen Münchner Doppelverdienerhaushalt sind 70.000 beziehungsweise 80.000 Euro gemeinsames Einkommen schnell überschritten. Dann fallen Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage aus, und zwar vollständig, nicht anteilig. Das ist keine Randnotiz, sondern der Regelfall in der Zielgruppe dieses Artikels.

Was dann bleibt:

• Die Riester-Zulagen. Sie kennen keine Einkommensgrenze. Die Grundzulage beträgt nach § 84 EStG ab dem Beitragsjahr 2018 jährlich 175 Euro, die Kinderzulage nach § 85 EStG 185 Euro je Kind und 300 Euro für nach dem 31. Dezember 2007 geborene Kinder. Was bei einer späteren Entnahme für den Hauskauf steuerlich passiert, steht im nächsten Abschnitt, und diese Frage gehört vor dem Abschluss beantwortet, nicht danach.
• Die Förderdarlehen. Sie setzen nicht beim Ansparen an, sondern bei der Finanzierung selbst, und sind in aller Regel nicht einkommensabhängig. Welche Programme in Frage kommen und wie sie beantragt werden, steht im Ratgeber zur KfW-Förderung.
• Die schlichte Sparrate. Über den Einkommensgrenzen ist der Zielbetrag ohnehin überwiegend eine Frage der monatlichen Sparleistung, nicht der Förderung. Die maximale Sparzulage bewegt sich im zweistelligen Eurobereich pro Jahr: sie ist ein Mitnahmeeffekt, kein Baustein des Zielbetrags.

Die praktische Reihenfolge ist deshalb eindeutig: Prüfen Sie zuerst die Einkommensgrenze, dann den Vertrag. Umgekehrt schließen Sie einen Vertrag ab, dessen Fördereffekt für Sie nie eintritt.

Kann ich Wohn-Riester-Kapital für den Hauskauf entnehmen und was bedeutet das steuerlich?

Ja, gefördertes Altersvorsorgevermögen dürfen Sie nach dem Einkommensteuergesetz für die Anschaffung einer selbst genutzten Wohnung entnehmen, sofern mindestens 3.000 Euro entnommen werden. Steuerfrei ist diese Entnahme aber nicht, sondern nachgelagert besteuert: Der entnommene Betrag wird in einem Wohnförderkonto erfasst, das nach dem Ablauf jedes Beitragsjahres um 2 Prozent erhöht wird. Der so aufgelaufene Stand wird in der Auszahlungsphase mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, wahlweise laufend oder als Einmalbetrag, der dann zu 70 Prozent erfasst wird. Wohn-Riester ist damit kein geschenktes Eigenkapital, sondern eine Verschiebung der Steuerlast in die Rentenphase, und diese Verschiebung gehört vor der Entnahme durchgerechnet.

Wohn-Riester in vier Stufen: Entnahme, Wohnförderkonto, jährliche Erhöhung, Besteuerung

Der Mechanismus ist in vier Stufen aufgebaut, und erst die vierte entscheidet darüber, was die Entnahme Sie tatsächlich kostet.

Die erste Stufe ist an einen Mindestbetrag gebunden: Das Gesetz erlaubt die Verwendung unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung oder zur Tilgung eines zu diesem Zweck aufgenommenen Darlehens, wenn das dafür entnommene Kapital mindestens 3.000 Euro beträgt. Begünstigt ist nur eine Wohnung, die Ihre Hauptwohnung oder den Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen bildet und in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegt. Eine vermietete Wohnung oder ein Ferienhaus fällt heraus.

Die dritte Stufe wird am häufigsten missverstanden. Die 2 Prozent sind kein Zins und keine Rendite, sondern eine gesetzlich fixierte Rechengröße: Der sich aus dem Wohnförderkonto ergebende Gesamtbetrag ist nach Ablauf eines Beitragsjahres um 2 Prozent zu erhöhen. Auf Ihrem Konto liegt kein Geld, das wächst: es wächst allein der Betrag, der später zu versteuern ist. Je früher Sie entnehmen und je länger es bis zur Auszahlungsphase dauert, desto größer wird diese Rechengröße.

Die vierte Stufe bestimmt die Steuerlast. Sie haben zwei Wege: Der Stand des Wohnförderkontos wird über die Auszahlungsphase verteilt jährlich besteuert, oder Sie verlangen die Auflösung und versteuern einmalig. Für den Einmalweg gilt eine Vergünstigung: der Auflösungsbetrag nach § 92a Absatz 2 Satz 6 wird zu 70 Prozent als Leistung erfasst, also nicht in voller Höhe.

Was hier bewusst nicht steht, ist eine Beispielrechnung mit einem angenommenen Steuersatz. Welcher Satz auf den Betrag entfällt, hängt an Ihren gesamten Einkünften im Rentenalter und lässt sich heute nicht seriös unterstellen. Genau deshalb gehört diese Frage zur steuerlichen Beratung: ein Steuerberater kann sie anhand Ihrer Verhältnisse beantworten, eine Baufinanzierungsberatung nicht.

Welche Fristen und Nachweise das Festsetzungsverfahren verlangt

Die Entnahme läuft nicht über Ihren Anbieter allein, sondern über ein förmliches Verfahren bei der zentralen Stelle. Drei Punkte daraus sind für die Planung relevant:

• Antrag mit Frist. Die Verwendung ist spätestens zehn Monate vor dem Beginn der Auszahlungsphase bei der zentralen Stelle zu beantragen, unter Vorlage der erforderlichen Nachweise. Für einen Kauf lange vor dem Rentenbeginn ist diese Frist unkritisch, für eine späte Entnahme kurz vor der Rente dagegen ein echter Ausschlussgrund.
• Auszahlung erst nach Mitteilung. Der Anbieter darf den Altersvorsorge-Eigenheimbetrag erst auszahlen, nachdem ihm die Mitteilung der zentralen Stelle vorliegt, und muss die Auszahlung anschließend anzeigen. Zwischen Antrag und Geldeingang liegt also Bearbeitungszeit. Planen Sie sie ein, bevor der Notartermin steht, nicht danach.
• Feststellung von Amts wegen. Zu Beginn der Auszahlungsphase stellt die zentrale Stelle den Stand des Wohnförderkontos fest und teilt ihn Ihnen per Bescheid mit. Sie erfahren die Bemessungsgrundlage also verbindlich, aber erst am Ende, nicht bei der Entnahme.

Praktisch heißt das: Wer Wohn-Riester-Kapital einsetzen will, meldet das früh an und rechnet die Bearbeitungszeit in den Zeitplan bis zum Kauf ein. Ein Betrag, der zum Notartermin noch beantragt wird, steht als Eigenkapital nicht zur Verfügung.

Wann sich die Entnahme trotz Wohnförderkonto rechnet

Die Entnahme ist keine Frage von richtig oder falsch, sondern eine Abwägung zwischen einem heutigen Vorteil und einer späteren Steuerlast. Diese Punkte sprechen dafür oder dagegen:

Spricht dafür:

• Der entnommene Betrag senkt den Beleihungsauslauf und wirkt damit über die gesamte Finanzierungsdauer, nicht nur einmalig.
• Er verkürzt die Ansparzeit, und wo weiteres Sparen den Kauf verzögert, hat das einen eigenen wirtschaftlichen Wert.
• Auch die späteren Tilgungsleistungen auf das Darlehen können gefördert werden, sodass die Förderung nach dem Kauf weiterläuft.

Spricht dagegen:

• Die Steuerlast fällt in der Rentenphase an, also genau dann, wenn das laufende Einkommen sinkt.
• Das Wohnförderkonto wächst bis zum Beginn der Auszahlungsphase jedes Jahr um die gesetzlich festgelegten 2 Prozent weiter, unabhängig davon, wie sich Ihre Immobilie oder Ihr Vermögen entwickeln.
• Die Bindung an die Selbstnutzung bleibt bestehen. Geben Sie die Selbstnutzung auf, ohne einen der gesetzlich vorgesehenen Wege zu nutzen, wird die Förderung nachträglich abgewickelt.

Der ehrliche Schluss: Wohn-Riester ist kein geschenktes Eigenkapital, sondern vorgezogenes eigenes Geld mit einer aufgeschobenen Steuerrechnung. Für Haushalte, die über den Einkommensgrenzen der übrigen Sparförderungen liegen und trotzdem eine Förderung suchen, kann das trotzdem der sinnvollste Weg sein, vorausgesetzt, die Steuerfolge ist vor der Entnahme durchgerechnet und nicht danach entdeckt.

Zählt die betriebliche Altersvorsorge als Eigenkapital?

Nein, betriebliche Altersvorsorge zählt beim Hauskauf nicht als Eigenkapital. Das Betriebsrentengesetz untersagt es dem ausgeschiedenen Arbeitnehmer ausdrücklich, die aus Arbeitgeberbeiträgen gebildeten Ansprüche abzutreten oder zu beleihen; bei Kündigung wird der Vertrag prämienfrei gestellt, statt ausgezahlt zu werden. Damit fehlt genau das Merkmal, auf das die Bank abstellt: freie Verfügbarkeit am Kauftag. Anders als Riester-Kapital, das nach dem Einkommensteuergesetz für die selbst genutzte Wohnung entnommen werden darf, bleibt die betriebliche Altersvorsorge bis zum Versorgungsfall gebunden.

Warum die Bindung der bAV gesetzlich gewollt ist

Die betriebliche Altersvorsorge ist kein gewöhnliches Sparguthaben, sondern eine Versorgungsanwartschaft. Der Gesetzgeber schützt sie ausdrücklich davor, vor dem Versorgungsfall zu Geld gemacht zu werden. Für die Direktversicherung stellt das Betriebsrentengesetz klar, dass der ausgeschiedene Arbeitnehmer die Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag in Höhe des durch Arbeitgeberbeiträge gebildeten Deckungskapitals weder abtreten noch beleihen darf; und für den Fall, dass jemand es dennoch versucht, regelt dieselbe Vorschrift, dass die Versicherung im Falle einer Kündigung in eine prämienfreie Versicherung umgewandelt wird, statt ausgezahlt zu werden. Sinngemäß gilt das auch für Zusagen über eine Pensionskasse.

Damit sind beide Wege verschlossen, die für ein Finanzierungsvorhaben in Betracht kämen:

• Abtreten oder beleihen: also den Anspruch als Sicherheit einsetzen oder ihn gegen Geld übertragen. Ausdrücklich untersagt.
• Kündigen und auszahlen lassen: der Vertrag wird prämienfrei gestellt, das Geld bleibt im Vertrag und wird erst im Versorgungsfall geleistet.

Der Zweck dahinter ist Verbraucherschutz, kein Formalismus: Die Anwartschaft soll die Versorgung im Alter sichern und deshalb nicht für andere Zwecke verwertbar sein. Für den Eigenkapitalaufbau bedeutet das schlicht, dass ein bAV-Vertrag zwar Vermögen darstellt, aber kein Vermögen ist, mit dem sich ein Kaufpreis bezahlen lässt.

Für die Bank ist die Sache damit ebenfalls entschieden. Sie prüft bei jedem Vermögensposten dieselben zwei Fragen: Ist er am Kauftag verfügbar, und ist er frei von Rückzahlungs- oder Verwertungshindernissen? Die bAV scheitert an beiden. Sie taucht deshalb in der Eigenkapitalaufstellung gar nicht erst auf, auch nicht mit einem Abschlag, wie ihn Depotwerte erhalten.

Der Unterschied zu Wohn-Riester

Beide sind geförderte Altersvorsorge, und genau daraus entsteht die Verwechslung. Der Unterschied liegt darin, dass der Gesetzgeber für Riester-Kapital eine ausdrückliche Ausnahme geschaffen hat, für die betriebliche Altersvorsorge dagegen nicht.

Die Ausnahme für Riester-Kapital ist eng gefasst: Das Gesetz erlaubt die Verwendung unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung oder zur Tilgung eines zu diesem Zweck aufgenommenen Darlehens, und nur dafür. Eine vergleichbare Regelung existiert im Betriebsrentengesetz nicht. Wer beides besitzt, sollte deshalb nicht fragen, welche Altersvorsorge sich besser eignet, sondern zur Kenntnis nehmen, dass nur eine von beiden überhaupt zur Wahl steht.

Dasselbe Prüfmuster gilt für weitere Altersvorsorgeformen: Entscheidend ist nie das Produkt, sondern die Antwort auf die Frage, ob Sie am Kauftag ohne Zustimmung Dritter und ohne Rückzahlungspflicht über den Betrag verfügen können.

Was das für Ihre Sparplanung bedeutet

Die praktische Konsequenz ist unbequem, aber klar: Der Zielbetrag muss vollständig neben der betrieblichen Altersvorsorge aufgebaut werden. Wer die bAV im Kopf mitrechnet, plant mit einem Betrag, den die Bank nicht sieht, und stellt das beim ersten Finanzierungsgespräch fest, nicht früher.

Daraus folgen drei Punkte für die Planung:

1. Die bAV aus der Eigenkapitalrechnung herausnehmen. Sie gehört in Ihre Altersvorsorge-Übersicht, nicht in den Zielbetrag. Beides zu vermischen führt zu einer Sparzeit, die zu kurz kalkuliert ist.
2. Die Beitragshöhe bewusst entscheiden. Wer über Entgeltumwandlung einen erheblichen Teil des Nettoeinkommens bindet, verringert damit die Sparrate, die für den Kauf zur Verfügung steht. Das kann richtig sein, sollte aber eine Entscheidung sein und kein Nebeneffekt. Eine Änderung der Umwandlungshöhe ist arbeitsvertraglich zu klären und wirkt nur für die Zukunft.
3. Verfügbares Vermögen getrennt aufbauen. Für den Kauf zählt, was am Kauftag frei verfügbar ist. Welche Sparform dafür zu welchem Zeitfenster passt, ist Gegenstand der Sparweg-Entscheidung weiter oben in diesem Artikel.

Für Selbstständige stellt sich die Frage in dieser Form ohnehin nicht, weil die betriebliche Altersvorsorge an ein Arbeitsverhältnis gebunden ist. Hier verschiebt sich die Aufgabe darauf, Altersvorsorge und Eigenkapitalaufbau parallel zu organisieren, und die Liquiditätsreserve großzügiger zu bemessen als bei festem Einkommen.

Zählen Schenkung, Familiendarlehen oder Erbschaft als Eigenkapital und wie weist die Bank sie nach?

Ja, eine Schenkung zählt als vollwertiges Eigenkapital, ein Familiendarlehen dagegen nicht. Der Unterschied ist die Rückzahlungspflicht: Geschenktes Geld senkt den Darlehensbedarf und damit den Beleihungsauslauf, ein Darlehen von Eltern oder Großeltern geht dagegen als Verbindlichkeit in die Haushaltsrechnung der Bank ein und ist bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch offenzulegen. Nachgewiesen wird eine Schenkung über eine schriftliche Schenkungserklärung und den Zahlungseingang; das Schenkungsversprechen selbst bedarf nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der notariellen Beurkundung, wird aber durch die tatsächliche Auszahlung geheilt. Steuerlich bleiben Zuwendungen von Eltern an ein Kind bis 400.000 Euro je Elternteil innerhalb von zehn Jahren im Freibetrag des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes.

Schenkung und Familiendarlehen im direkten Vergleich

Beide Wege sehen auf dem Kontoauszug gleich aus: Es kommt Geld von den Eltern. Für Ihre Finanzierung sind es zwei grundverschiedene Vorgänge, und die Bank behandelt sie auch so.

Der letzte Punkt ist der, an dem Familien am häufigsten stolpern. Ein Darlehen unter Angehörigen wird steuerlich nur dann als Darlehen anerkannt, wenn es so vereinbart und tatsächlich durchgeführt wird, wie es auch unter Fremden üblich wäre: schriftlich, mit klarer Laufzeit, mit einer vereinbarten Verzinsung, mit festen Tilgungsterminen, und mit Zahlungen, die dann auch fließen. Fehlt die Verzinsung oder wird die Rückzahlung nie eingefordert, liegt wirtschaftlich eine Zuwendung vor; nach § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG gilt jede freigebige Zuwendung als Schenkung, soweit der Bedachte auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Aus dem gedachten Darlehen wird dann rückwirkend eine steuerpflichtige Schenkung.

Für die Bank gilt die umgekehrte Logik: Ein echtes Familiendarlehen ist eine Verbindlichkeit und mindert die Summe, die Ihnen monatlich für die Rate bleibt. Der Darlehensgeber ist nach § 505a BGB verpflichtet, die Kreditwürdigkeit vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags zu prüfen, und diese Prüfung stützt sich auf Ihre vollständige Ausgabenlage. Ein verschwiegenes Familiendarlehen fällt spätestens auf, wenn die Bank die Mittelherkunft klärt.

Welche Nachweise die Bank zur Mittelherkunft verlangt

Rechnen Sie damit, dass ein größerer Geldeingang erklärt werden muss. Banken unterliegen den allgemeinen Sorgfaltspflichten des Geldwäscherechts, zu denen nach § 10 des Geldwäschegesetzes auch die Abklärung der Herkunft der Vermögenswerte gehört. Je später Sie das vorbereiten, desto mehr Zeit kostet es im Finanzierungsprozess.

Diese Unterlagen sollten Sie vor dem ersten Bankgespräch beisammen haben:

• Schriftliche Schenkungserklärung der Schenker mit Datum, Betrag, Empfänger und dem ausdrücklichen Hinweis, dass keine Rückzahlung geschuldet ist.
• Kontonachweis über den Zahlungseingang, idealerweise als Überweisung mit klarem Verwendungszweck. Bargeld ist der schwierigste Weg, weil sich der Ursprung nicht belegen lässt.
• Nachweis der Mittelherkunft beim Schenker, etwa der Verkaufserlös einer Immobilie oder eine aufgelöste Kapitalanlage.
• Bei einem Familiendarlehen zusätzlich der vollständige Darlehensvertrag mit Laufzeit, Verzinsung, Tilgungsplan und den bisherigen Zahlungsbelegen.

Zur Form der Schenkung selbst gibt es ein häufiges Missverständnis. Nach § 518 BGB bedarf das Schenkungsversprechen der notariellen Beurkundung, der Formmangel wird aber durch die Bewirkung der versprochenen Leistung geheilt. Übersetzt heißt das: Für das bloße Versprechen, später etwas zu schenken, brauchen Sie den Notar. Ist das Geld tatsächlich überwiesen, ist die Schenkung auch ohne notarielle Urkunde wirksam. Die schriftliche Erklärung ersetzt den Notar nicht, sie ist der Nachweis gegenüber der Bank und gegenüber dem Finanzamt.

Freibeträge und der Zehnjahreszeitraum

Steuerfrei bleibt eine Zuwendung, solange sie den persönlichen Freibetrag nicht übersteigt. Die Beträge stehen in § 16 ErbStG und richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis:

Entscheidend für die Planung ist, dass der Freibetrag je Schenker gilt und nicht je Familie. Bekommt ein Kind von Mutter und Vater jeweils eine Zuwendung, stehen zweimal 400.000 Euro zur Verfügung. Bei Münchner Kaufpreisen ist das der Grund, weshalb elterliche Unterstützung in dieser Größenordnung steuerlich meist geräuschlos bleibt.

Der zweite Punkt ist der Zeitraum. Nach § 14 ErbStG werden mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallenden Vermögensvorteile zusammengerechnet. Der Freibetrag ist also kein jährliches Kontingent: Wer heute schenkt, verbraucht ihn für zehn Jahre. Umgekehrt lebt er nach Ablauf der zehn Jahre wieder auf, was eine frühzeitig begonnene Unterstützung planbar macht. Wie sich das in Ihrer Familie am besten aufteilt, gehört in die Hand Ihrer Steuerberatung. Ich rechne Ihnen die Finanzierungsseite, nicht die Steuerseite.

Wann eine Erbschaft zeitlich nicht zum Kauftermin passt

Eine erwartete Erbschaft ist kein Eigenkapital, solange sie nicht auf Ihrem Konto liegt. Das Vermögen geht zwar nach § 1922 BGB mit dem Erbfall als Ganzes auf die Erben über, verfügbar ist es damit aber noch lange nicht.

Drei Verzögerungen sind typisch und sollten Ihre Terminplanung bestimmen:

• Der Nachweis der Erbenstellung. Banken und Grundbuchamt verlangen in der Regel einen Erbschein, den das Nachlassgericht nach § 2353 BGB nur auf Antrag erteilt. Zwischen Antrag und Erteilung liegen Wochen bis Monate.
• Die Erbengemeinschaft. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass nach § 2032 BGB gemeinschaftliches Vermögen. Über einzelne Beträge können Sie dann nicht allein verfügen, sondern erst nach der Auseinandersetzung.
• Nicht liquide Nachlasswerte. Besteht der Nachlass im Wesentlichen aus einer Immobilie, hängt Ihr Eigenkapital an deren Verkauf, und damit an einem Termin, den Sie nicht steuern.

Für Ihre Sparplanung heißt das: Planen Sie den Zielbetrag so, als gäbe es die Erbschaft nicht. Kommt sie rechtzeitig, verkürzt sie die Sparzeit. Kommt sie später, steht Ihr Kauftermin trotzdem.

Wie funktioniert die Muskelhypothek und in welcher Höhe rechnen Banken Eigenleistung als Eigenkapital an?

Die Muskelhypothek bezeichnet Eigenleistungen, die Sie beim Bau oder bei der Sanierung selbst erbringen und die die Bank als eigenkapitalähnlichen Beitrag anerkennt. Angerechnet werden dabei nur die ersparten Handwerkerlöhne, nicht das Material, und die Bank verlangt eine nachvollziehbare Aufstellung der Gewerke samt Nachweis, dass Sie die Arbeiten fachlich und zeitlich leisten können. Der anrechenbare Betrag ist begrenzt und wird für jedes Vorhaben einzeln festgelegt. Für den reinen Kauf einer Bestandsimmobilie ohne Sanierungsbedarf spielt die Muskelhypothek keine Rolle. Dort führt kein Weg am angesparten Geld vorbei.

Welche Gewerke sich für Eigenleistung eignen

Nicht jede Arbeit am Bau eignet sich für die Eigenleistung. Als Faustregel taugen Gewerke, die spät im Bauablauf liegen, keine behördliche Abnahme erfordern und bei denen ein Fehler nicht die Substanz des Gebäudes gefährdet.

• Gut geeignet: Malerarbeiten, Tapezieren, Bodenbeläge, Innenausbau ohne Statikbezug, Fliesenarbeiten in Nebenräumen, Garten- und Außenanlagen, Aufräum- und Abbrucharbeiten sowie die Montage von Küchen und Einbaumöbeln.
• Nur mit einschlägiger Qualifikation: Trockenbau, Dämmung, Sanitärinstallation im Bestand, einfache Zimmererarbeiten.
• Ungeeignet: alles, was Elektro- und Gasinstallation, Statik, Abdichtung, Brandschutz oder eine Fachunternehmererklärung betrifft. Hier hängt an der Ausführung nicht nur die Sicherheit, sondern auch der Versicherungsschutz und bei geförderten Vorhaben der Förderanspruch.

Der zweite Filter ist Ihre Zeit. Eigenleistung ersetzt Handwerkerlöhne durch Feierabende und Wochenenden. Wer die Arbeiten nicht schafft, verzögert den Bau, und Verzug kostet in einer laufenden Finanzierung mehr, als die eingesparten Löhne einbringen.

Wie die Bank Eigenleistung prüft und deckelt

Die Bank prüft die Eigenleistung nicht als guten Willen, sondern als Position in der Kostenaufstellung. Verlangt wird üblicherweise dreierlei: eine Aufstellung der selbst übernommenen Gewerke mit dem jeweils ersparten Lohnanteil, ein Nachweis Ihrer fachlichen Eignung (eine einschlägige Ausbildung, Berufserfahrung oder die Mithilfe qualifizierter Helfer) und eine nachvollziehbare Zeitplanung, die zum Bauzeitenplan passt.

Angerechnet wird dabei ausschließlich der Lohnanteil. Das Material muss weiterhin bezahlt werden und gehört in die Baukostenaufstellung; wer die Muskelhypothek mit den Gesamtkosten eines Gewerks ansetzt, rechnet sich reich.

Wie hoch der anrechenbare Betrag ausfallen darf, legt jedes Institut für sich fest, und zwar bezogen auf das konkrete Vorhaben. Eine allgemeingültige Obergrenze schreibt kein Gesetz vor. Fragen Sie diesen Deckel deshalb früh ab, bevor Sie Ihre Finanzierung auf einen Betrag stützen, den die Bank am Ende nicht mitträgt.

Ein praktischer Hinweis dazu: Die Bank zahlt Ihre Eigenleistung nicht aus. Sie senkt lediglich den Finanzierungsbedarf, weil die entsprechende Rechnung nie gestellt wird. Wer die Arbeiten dann doch vergibt, hat eine Lücke in der Finanzierung, und die muss aus echtem Eigenkapital geschlossen werden.

Warum Eigenleistung beim Bestandskauf ausfällt

Die Muskelhypothek setzt voraus, dass überhaupt gebaut oder saniert wird. Beim Kauf einer bezugsfertigen Bestandsimmobilie gibt es keine Handwerkerrechnung, die Sie ersparen könnten: Der Kaufpreis ist der Kaufpreis, und die Kaufnebenkosten sind Gebühren und Steuern, an denen keine Eigenleistung etwas ändert.

Deshalb gehört die Muskelhypothek in der Sparplanung an die richtige Stelle. Sie ist ein Instrument für Bauherren und Sanierer, kein Ersatz für den Zielbetrag beim Wohnungs- oder Hauskauf. Wer in München eine Bestandswohnung kaufen will, kommt am angesparten Geld nicht vorbei.

Eine Zwischenform gibt es allerdings: den Kauf einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie. Wird die Sanierung mitfinanziert, kann die Eigenleistung auf den Sanierungsteil angerechnet werden, auf den Kaufpreis und die Nebenkosten dagegen nicht. Das verschiebt die Rechnung, hebt sie aber nicht auf.

Warum müssen die Kaufnebenkosten Teil Ihres Sparziels sein?

Die Kaufnebenkosten müssen in Ihr Sparziel, weil sie keinen Gegenwert schaffen, den die Bank beleihen könnte. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine etwaige Maklerprovision erhöhen nicht den Wert der Immobilie, sondern nur Ihre Ausgaben. Finanziert die Bank sie mit, steigt der Beleihungsauslauf über den Objektwert hinaus. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz 3,5 Prozent des Kaufpreises, die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und bemessen sich ebenfalls am Kaufpreis. Wer sie im Sparziel vergisst, steht am Notartermin mit einer Lücke da, die kurzfristig kaum zu schließen ist.

Welche Nebenkosten in Bayern anfallen und wonach sie sich bemessen

Drei Positionen fallen beim Kauf einer bayerischen Immobilie in jedem Fall an. Die Grunderwerbsteuer beträgt nach § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes 3,5 vom Hundert der Bemessungsgrundlage; Bayern hat von der Möglichkeit, einen abweichenden Landessatz festzulegen, keinen Gebrauch gemacht. Hinzu kommen die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung. Beide richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, dessen § 97 den Geschäftswert bei Verträgen nach dem Wert des Rechtsverhältnisses bestimmt, bei einem Kaufvertrag also nach dem Kaufpreis. Kommt eine Maklerprovision hinzu, bemisst sie sich ebenfalls am Kaufpreis.

Für das Sparziel folgt daraus eine unbequeme Eigenschaft: Die Nebenkosten wachsen proportional mit dem Kaufpreis. Wer sein Suchbudget erhöht, erhöht damit automatisch auch den Betrag, den er zusätzlich angespart haben muss.

Warum Nebenkosten den Beleihungsauslauf überproportional treiben

Der Beleihungsauslauf setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Die Nebenkosten erhöhen den Zähler dieses Bruchs, nicht den Nenner: Eine mitfinanzierte Grunderwerbsteuer vergrößert das Darlehen, ohne dass die Bank dafür zusätzliche Sicherheit erhält.

Genau deshalb behandeln Banken die Nebenkosten als den Teil des Kaufs, der aus eigenen Mitteln zu tragen ist. Werden sie mitfinanziert, verschiebt sich die Finanzierung sofort in eine höhere Risikoklasse. Der Effekt ist stärker, als die reine Summe vermuten lässt.

Die Nebenkosten in der Zielbetrags-Tabelle

Praktisch heißt das: Die Nebenkosten stehen in Ihrem Sparziel als eigene Zeile, nicht als Aufschlag im Kopf. In der Zielbetrags-Tabelle weiter oben sind sie deshalb getrennt vom Eigenkapitalanteil ausgewiesen und aus dem Kaufpreis abgeleitet.

Wie das Eigenkapital am Kauftag auf die einzelnen Positionen verteilt und in welcher Reihenfolge es eingesetzt wird, gehört nicht in die Sparphase. Diese Frage beantwortet der Ratgeber zum Eigenkapital beim Hauskauf. Für den Aufbau genügt die eine Regel: Die Nebenkosten sind Teil des Zielbetrags, nicht sein Nachtrag.

Warum lohnt sich jeder zusätzlich angesparte Euro Eigenkapital?

Jeder zusätzlich angesparte Euro senkt den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie, und dieses Verhältnis ist der Hebel, über den Banken ihr Risiko bepreisen. Banken arbeiten dabei in Klassen: bis 60 Prozent, bis 80 Prozent, bis 90 Prozent und darüber. Sobald Sie eine Klassengrenze unterschreiten, verbessern sich die erreichbaren Konditionen sprunghaft, während Ersparnis innerhalb einer Klasse kaum etwas verändert. Für Ihre Sparplanung heißt das: Es lohnt sich, den Zielbetrag an der nächsten Klassengrenze auszurichten statt an einer runden Summe.

Beleihungsauslauf-Klassen und ihre qualitative Wirkung

Banken bepreisen das Risiko nicht in feinen Abstufungen, sondern in Klassen. Die Grenzen liegen üblicherweise bei 60, 80, 90 und 100 Prozent des Beleihungswertes.

Die Tabelle bleibt bewusst ohne Zahlenwerte für die Aufschläge. Wie groß der Sprung zwischen zwei Klassen ausfällt, hängt von Institut, Bonität und Marktlage ab und wird von den Instituten nicht veröffentlicht. Was Ihre konkrete Konstellation an der nächsten Klassengrenze gewinnt, lässt sich deshalb nur im Einzelfall ermitteln.

Warum Klassengrenzen mehr bringen als gleichmäßiges Weitersparen

Innerhalb einer Klasse verändert zusätzliches Eigenkapital an den Konditionen wenig. Der Vorteil entsteht in dem Moment, in dem Sie eine Grenze unterschreiten. Für die Sparplanung ist das eine gute Nachricht: Sie müssen nicht endlos weitersparen, sondern bis zu einem bestimmten Punkt, und dieser Punkt lässt sich vorher benennen.

Wer knapp über einer Grenze liegt, sollte deshalb prüfen, ob sich die verbleibende Differenz mit wenigen zusätzlichen Sparraten schließen lässt. Wer die nächste Grenze dagegen nur mit weiteren Jahren erreichen würde, gewinnt durch das Warten wenig.

Wie Sie Ihre nächste Klassengrenze bestimmen

Rechnen Sie den geplanten Darlehensbetrag durch den Beleihungswert der Immobilie. Wichtig ist die Unterscheidung: Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis, sondern der dauerhaft erzielbare Wert, den die Bank selbst ermittelt. Er liegt regelmäßig darunter. Ihr tatsächlicher Beleihungsauslauf fällt deshalb höher aus als eine Rechnung auf Basis des Kaufpreises vermuten lässt.

Für die Sparphase reicht die Näherung über den Kaufpreis, solange Sie den Abstand zur Grenze nicht zu knapp kalkulieren. Wie Ihr Eigenkapital am Kauftag konkret eingesetzt wird und welche Reihenfolge dabei sinnvoll ist, behandelt der Ratgeber zum Eigenkapital beim Hauskauf.

Wie viel Liquiditätsreserve sollten Sie beim Kauf zurückbehalten, statt alles einzusetzen?

Behalten Sie eine Reserve von mindestens drei bis sechs Monatsausgaben zurück, bei selbstständigem Einkommen eher mehr. Der Grund ist nicht Vorsicht um ihrer selbst willen: Nach dem Einzug fallen regelmäßig Umzug, Einrichtung, Renovierung und die erste Nebenkostenabrechnung an, und wer dafür kurzfristig einen Ratenkredit aufnimmt, zahlt teurer als er beim Beleihungsauslauf gespart hat. Die Reserve gehört deshalb in den Zielbetrag hinein und nicht davon abgezogen. Wer sein gesamtes Erspartes einsetzt, kauft sich einen niedrigeren Beleihungsauslauf mit einem Liquiditätsrisiko, das ausgerechnet im ersten Jahr nach dem Kauf am größten ist.

Woraus sich die Reservehöhe bemisst

Die Reserve bemisst sich nicht am Kaufpreis, sondern an Ihren monatlichen Ausgaben nach dem Einzug. Diese Ausgaben sind nach dem Kauf regelmäßig höher als vorher: An die Stelle der Miete tritt die Darlehensrate, dazu kommen Hausgeld oder Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer und die Wohngebäudeversicherung.

Rechnen Sie die Reserve deshalb in dieser Reihenfolge:

• Schritt 1: Alle laufenden Ausgaben nach dem Einzug summieren, einschließlich Darlehensrate und Nebenkosten der Immobilie.
• Schritt 2: Diesen Monatsbetrag mit drei bis sechs multiplizieren. Das ist die Grundreserve.
• Schritt 3: Absehbare Einmalausgaben des ersten Jahres addieren, also Umzug, Einrichtung und geplante Renovierung.
• Schritt 4: Die Summe in den Zielbetrag aufnehmen, nicht davon abziehen.

Wer bereits ein Ersatzfahrzeug, eine anstehende größere Reparatur oder ein Familienereignis vor sich hat, legt entsprechend mehr zurück. Die Reserve ist keine Zahl aus dem Lehrbuch, sondern die Antwort auf die Frage, wie lange Ihr Haushalt ohne neues Geld funktioniert.

Warum Selbstständige eine größere Reserve brauchen

Bei selbstständigem Einkommen schwankt nicht die Höhe der Ausgaben, sondern der Zeitpunkt der Einnahmen. Ein verspäteter Zahlungseingang, ein ausgefallener Auftrag oder eine Steuernachzahlung trifft den Haushalt unmittelbar, während ein Angestellter dieselbe Lücke gar nicht erlebt.

Dazu kommen zwei Posten, die Angestellte nicht kennen: Einkommensteuervorauszahlungen, die sich nach einem guten Jahr spürbar erhöhen können, und die vollständig selbst getragene Kranken- und Altersvorsorge. Beides fällt unabhängig davon an, wie das laufende Quartal läuft.

In der Praxis rate ich Selbstständigen deshalb zur oberen Kante der Spanne und dazu, die Steuerrücklage getrennt von der Liquiditätsreserve zu führen. Wer beides auf einem Konto vermischt, hält die Reserve für größer, als sie ist.

Typische Ausgaben im ersten Jahr nach dem Einzug

Das erste Jahr nach dem Kauf ist erfahrungsgemäß das ausgabenstärkste. Diese Posten tauchen fast immer auf:

• Umzug mit Spedition, Kartons, Transporter und gegebenenfalls Halteverbotszone.
• Einrichtung, vor allem wenn die neue Wohnfläche größer ist als die bisherige: Küche, Vorhänge, Lampen, Möbel für Räume, die es vorher nicht gab.
• Renovierung vor dem Einzug, von Malerarbeiten über Bodenbeläge bis zu kleineren Anpassungen im Bad.
• Nachzahlung aus der ersten Nebenkostenabrechnung oder dem ersten Hausgeldbeschluss, deren Höhe Sie beim Kauf noch nicht kennen.
• Kaution und Rückgabe der alten Wohnung, die häufig Schönheitsreparaturen und eine Überschneidung von Miete und Rate mit sich bringt.
• Erste unvorhergesehene Reparatur an einem Gebäude, dessen Eigenheiten Sie noch nicht kennen.

Alle diese Posten sind kurzfristig fällig und werden nicht durch die Baufinanzierung abgedeckt. Genau dafür ist die Reserve da, und genau deshalb ist sie im Zielbetrag besser aufgehoben als in der Hoffnung, dass im ersten Jahr nichts dazwischenkommt.

Wie lange dauert es realistisch, bis der Zielbetrag steht?

Bei einem Münchner Zielbetrag im sechsstelligen Bereich und einer tragfähigen Sparrate dauert der Aufbau in aller Regel mehrere Jahre, nicht Monate. Genau daraus entsteht das Risiko, das kaum ein Ratgeber benennt: Steigen die Kaufpreise in dieser Zeit schneller, als Sie sparen, wächst Ihr Zielbetrag mit. Sie sparen dann auf ein Ziel zu, das sich mitbewegt. Wer diesen Punkt erreicht, sollte prüfen, ob ein früherer Kauf mit weniger Eigenkapital die wirtschaftlich bessere Entscheidung ist, statt weiter zu warten. Diese Rechnung geht nicht in jedem Fall auf, aber sie gehört gestellt, bevor aus Disziplin ein Nachteil wird.

Wann der Zielbetrag schneller wächst als das Ersparte

Der Zielbetrag ist keine feste Zahl, sondern eine Funktion des Kaufpreises. Alle drei Bausteine hängen daran: der Eigenkapitalanteil als Prozentsatz des Kaufpreises, die Grunderwerbsteuer als Prozentsatz des Kaufpreises und die Notar- und Grundbuchkosten über den Geschäftswert. Steigt der Kaufpreis der Immobilie, die Sie kaufen wollen, steigt Ihr Zielbetrag mit, ohne dass Sie in Ihrer Sparplanung etwas falsch gemacht hätten. Genau hier entsteht der Effekt, den kaum ein Ratgeber benennt: Sie sparen nicht auf ein stehendes, sondern auf ein bewegliches Ziel.

Wie stark sich Kaufpreise in der Vergangenheit bewegt haben, ist dokumentiert und nicht Ansichtssache: Das Statistische Bundesamt weist die Preisentwicklung für Wohnimmobilien im Häuserpreisindex aus, differenziert unter anderem nach Kreistypen. Diese Zahlen beschreiben die Vergangenheit. Eine Fortschreibung in die Zukunft leiten wir daraus ausdrücklich nicht ab: niemand kann Ihnen seriös sagen, wie sich die Preise während Ihrer Sparphase entwickeln. Was Sie stattdessen tun können: den Abstand zwischen Ihrem Ersparten und Ihrem Zielbetrag einmal im Jahr neu bestimmen. Wird der Abstand kleiner, arbeitet die Zeit für Sie. Bleibt er gleich oder wächst er, arbeitet sie gegen Sie.

Hilfreich ist dabei, den gesamten Weg vom Sparstart bis zum Notartermin einmal als Ablauf zu sehen. Nicht jeder Schritt lässt sich kurzfristig nachholen. Einige haben einen Vorlauf von Jahren:

Der Zeitstrahl zeigt, warum die Frage nach der Dauer nicht nur eine Rechenfrage ist. Wer die Sparform erst wählt, wenn der Kauftermin schon feststeht, hat mehrere dieser Wege bereits verpasst.

Woran Sie erkennen, dass Warten teurer wird als Kaufen

Es gibt drei Anzeichen, die sich ohne Prognose und ohne Modellrechnung beobachten lassen. Sie stammen alle aus Ihrer eigenen Planung, nicht aus dem Markt:

• Sie mussten Ihren Zielbetrag schon einmal nach oben korrigieren. Wenn dieselbe Wohnung, dieselbe Lage und dieselbe Größe heute einen höheren Kaufpreis tragen als bei Ihrer ersten Rechnung, ist Ihr Zielbetrag mitgewachsen. Passiert das ein zweites Mal, sparen Sie einem Ziel hinterher.
• Ihre Sparrate ist am oberen Ende dessen, was der Haushalt trägt. Wenn Sie den Abstand nur noch durch eine Rate schließen könnten, die Sie nicht dauerhaft durchhalten, ist der Weg über das Sparen praktisch ausgereizt.
• Sie zahlen während der gesamten Sparphase Miete. Die Miete fließt ab, ohne Vermögen zu bilden. Je länger die Sparphase, desto größer der Betrag, der neben dem Ersparten anfällt. Das ist keine Prognose, sondern eine schlichte Addition Ihrer eigenen Zahlungen.

Keines dieser Anzeichen ist für sich genommen ein Kaufsignal. Treffen zwei oder drei zusammen, gehört die Alternative aber ausgerechnet, und zwar bevor aus Sparen ein Selbstzweck wird.

Die Alternative: früher kaufen mit weniger Eigenkapital

Ein früherer Kauf mit geringerem Eigenkapitalanteil ist kein Notbehelf, sondern eine eigenständige Option mit eigenen Vor- und Nachteilen. Der Nachteil ist klar benannt: Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet eine höhere Risikoklasse für die Bank, eine höhere Darlehenssumme und damit eine höhere Monatsrate. Es gibt Konstellationen, in denen dieser Weg nicht trägt, und dann ist Weitersparen richtig. Wie eine Finanzierung mit deutlich reduziertem oder ohne Eigenkapital funktioniert, welche Voraussetzungen dafür gelten und wo ihre Grenzen liegen, steht ausführlich im Beitrag zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Zwei Punkte gehören dabei immer mitbedacht. Erstens: Die Kaufnebenkosten sollten auch bei einem früheren Kauf aus eigenen Mitteln kommen, weil sie keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Wer über einen früheren Kauf nachdenkt, spart also nicht auf null, sondern auf den Nebenkostenblock plus Liquiditätsreserve. Zweitens: Der Vergleich ist eine Rechnung mit zwei Unbekannten und deshalb nichts, was sich pauschal entscheiden lässt. Er hängt an Ihrer Einkommenssituation, an der Objektart, an Ihrem Zeithorizont und daran, wie belastbar Ihre Sparrate wirklich ist.

Deshalb der ehrliche Schluss dieser Sektion: Weitersparen ist häufig richtig, aber nicht automatisch. Die Entscheidung sollte einmal bewusst getroffen und nicht stillschweigend jedes Jahr verlängert werden.

Welche typischen Fehler passieren beim Eigenkapitalaufbau und wie vermeide ich sie?

Die teuersten Fehler entstehen nicht beim Sparen selbst, sondern bei der Planung drumherum. Am häufigsten sind vier: die Kaufnebenkosten nicht in den Zielbetrag einzurechnen, den Kauftermin an einen schwankenden Depotwert zu koppeln, die gesamte Rücklage am Kauftag einzusetzen und Förderungen zu beantragen, ohne die Einkommensgrenzen geprüft zu haben. Hinzu kommt ein fünfter, der selten benannt wird: aus Prinzip weiterzusparen, obwohl der Zielbetrag der Kaufpreisentwicklung hinterherläuft. Jeder dieser Fehler ist vermeidbar, wenn Zielbetrag, Kauftermin und Sparform von Anfang an zusammen geplant werden.

Fehler 1: Nebenkosten fehlen im Zielbetrag

Der häufigste Fehler entsteht ganz am Anfang, bei der ersten Rechnung. Wer den Zielbetrag als Prozentsatz des Kaufpreises bestimmt und dabei nur an den Eigenkapitalanteil denkt, unterschätzt ihn systematisch. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten kommen obendrauf, und sie sind der Teil, den die Bank am wenigsten gern mitfinanziert.

Der Fehler fällt spät auf, oft erst beim Notartermin, und lässt sich dann kaum noch beheben. Die Korrektur ist einfach: Rechnen Sie die Nebenkosten von Anfang an in den Zielbetrag hinein und nicht davon ab. Wer den Zielbetrag einmal vollständig aufstellt, muss ihn später nicht nachbessern.

Fehler 2: Kauftermin am Depotwert

Der zweite Fehler ist eine Zeitfalle. Ein Depot, das über Jahre der richtige Ort für das Ersparte war, wird zum Problem, sobald der Kauftermin konkret wird, weil Ihre Finanzierung dann an einem Wert hängt, den Sie nicht terminieren können. Die Bank rechnet mit dem Betrag, der am Stichtag nachweisbar da ist, nicht mit dem, der einmal da war.

Vermeidbar ist das durch eine Regel, die Sie sich vorher geben: Ab einem festgelegten Abstand zum geplanten Kauftermin wandert der fest eingeplante Anteil schrittweise in schwankungsarme Formen. Entscheidend ist, dass diese Regel schriftlich existiert, bevor sie gebraucht wird. Im laufenden Kaufprozess wird sie sonst aufgeschoben, immer mit demselben Argument, dass sich der Wert ja noch erholen könne.

Fehler 3: keine Reserve nach dem Kauf

Der dritte Fehler wirkt wie Disziplin, ist aber ein Risiko: das gesamte Ersparte am Kauftag einzusetzen, um den Beleihungsauslauf so weit wie möglich zu drücken. Nach dem Einzug folgen Umzug, Einrichtung, oft eine Renovierung und die erste Nebenkostenabrechnung. Wer dafür kurzfristig einen Ratenkredit aufnimmt, macht den Vorteil aus dem niedrigeren Beleihungsauslauf schnell wieder zunichte.

Die Reserve gehört deshalb in den Zielbetrag und wird nicht davon abgezogen. Sie ist kein Rest, der übrig bleiben darf, sondern ein eigener Posten mit eigenem Betrag.

Fehler 4: Förderung ohne Prüfung der Einkommensgrenze

Der vierte Fehler kostet keine großen Beträge, aber Zeit und Nerven. Sowohl die Wohnungsbauprämie als auch die Arbeitnehmer-Sparzulage sind an Einkommensgrenzen gebunden, die im jeweiligen Gesetz stehen. Wer darüber liegt, hat keinen Anspruch, unabhängig davon, wie diszipliniert er gespart hat.

Prüfen Sie deshalb die Anspruchsvoraussetzung, bevor Sie eine Sparform ausschließlich wegen der Förderung wählen. Liegt Ihr zu versteuerndes Einkommen über der Grenze, ist die Sparform damit nicht falsch, aber ihr Hauptargument fällt weg, und dann sollte sie sich aus Verfügbarkeit und Terminsicherheit rechtfertigen, nicht aus einer Prämie, die Sie nicht bekommen.

Fehler 5: weitersparen, obwohl der Kauf günstiger wäre

Der fünfte Fehler ist der unangenehmste, weil er wie eine Tugend aussieht. Wer aus Prinzip weiterspart, ohne den Abstand zum Zielbetrag regelmäßig neu zu bestimmen, merkt nicht, wenn das Ziel schneller wächst als das Ersparte. Die Sparphase verlängert sich dann Jahr für Jahr, ohne dass eine bewusste Entscheidung dahintersteht.

Die Korrektur ist keine Kaufempfehlung, sondern eine Prüfpflicht gegenüber sich selbst: einmal im Jahr den Zielbetrag mit dem aktuellen Kaufpreisniveau abgleichen und die Alternative eines früheren Kaufs mit weniger Eigenkapital ausrechnen lassen. Fällt der Vergleich zugunsten des Weitersparens aus, sparen Sie mit besserem Gewissen weiter. Fällt er anders aus, haben Sie eine Entscheidung getroffen statt eine versäumt.

Was diese fünf Fehler gemeinsam haben

Keiner dieser Fehler ist ein Rechenfehler, und keiner entsteht aus der Wahl der falschen Sparform. Alle fünf entstehen, weil ein Teil der Planung fehlt: der vollständige Zielbetrag, der verbindliche Kauftermin, die Regel für den Übergang, die Prüfung der Anspruchsvoraussetzungen oder der jährliche Abgleich. Wer Zielbetrag, Kauftermin und Sparform von Anfang an zusammen plant, schließt vier davon systematisch aus, und behält den fünften wenigstens im Blick.

Welche Sparrate ist neben den Münchner Wohnkosten dauerhaft tragfähig?

Tragfähig ist die Sparrate, die Sie auch in einem Monat mit unerwarteten Ausgaben nicht aussetzen müssen. Ermitteln Sie sie nicht als Wunschgröße, sondern aus Ihrer tatsächlichen Ausgabenlage: Das Statistische Bundesamt weist die durchschnittlichen Konsumausgaben privater Haushalte aus und schlüsselt sie nach Haushaltsgröße und Einkommensklasse auf, was einen neutralen Vergleichsmaßstab liefert. Für München gehört ein Aufschlag auf die Wohnkosten hinzu, weil die Miete dort einen deutlich größeren Anteil des Haushaltsbudgets bindet als im Bundesdurchschnitt. Eine Sparrate, die drei Monate hält und im vierten reißt, verlängert die Sparzeit stärker als eine von Anfang an niedriger angesetzte Rate.

Wie Sie Ihre tragfähige Sparrate herleiten

Die Herleitung läuft rückwärts: nicht vom Wunschbetrag zur Rate, sondern von den tatsächlichen Ausgaben zum Überschuss. Vier Schritte reichen dafür aus:

1. Zwölf Monate Kontoauszüge auswerten, nicht drei. Erst über ein volles Jahr tauchen die Posten auf, die eine Sparrate reißen lassen: Versicherungsbeiträge, Reparaturen, Urlaub, Steuernachzahlungen, Geschenke.
2. Fixkosten und variable Ausgaben trennen. Miete, Nebenkosten, Versicherungen und Mobilität liegen fest; Lebensmittel, Freizeit und Anschaffungen schwanken. Nur der zweite Block lässt sich überhaupt steuern.
3. Den Überschuss gegen einen neutralen Maßstab halten. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die durchschnittlichen Konsumausgaben privater Haushalte und schlüsselt sie nach Haushaltsgröße und Einkommensklasse auf. Liegen Ihre eigenen Ausgaben in einer Kategorie deutlich darunter, ist das ein Hinweis darauf, dass der Posten im Alltag nachträglich wieder wächst, und Ihre Rate mit ihm fällt.
4. Von diesem Überschuss einen Puffer abziehen, bevor Sie ihn zur Sparrate erklären. Was übrig bleibt, ist die Rate, die auch in einem schlechten Monat steht.

Diese Herleitung liefert keine allgemeingültige Zahl, und sie soll auch keine liefern. Eine Durchschnittsrate für Münchner Haushalte in Euro existiert in keiner amtlichen Statistik, und eine erfundene Zahl wäre an dieser Stelle das Gegenteil von hilfreich.

Der Münchner Wohnkostenaufschlag

Für München braucht diese Rechnung eine Korrektur nach unten. Der Grund ist die Miete: Sie bindet in München einen deutlich größeren Anteil des Haushaltsbudgets als im Bundesdurchschnitt, und sie ist der Posten, den man am wenigsten kurzfristig verändern kann. Ein bundesweiter Durchschnittswert für die Konsumausgaben überschätzt Ihren Spielraum deshalb systematisch, wenn Sie ihn ungeprüft auf einen Münchner Haushalt übertragen.

Praktisch heißt das: Setzen Sie Ihre eigene Warmmiete in die Rechnung ein, nicht den Durchschnitt, und behandeln Sie den Vergleichsmaßstab nur als Prüfgröße für die übrigen Kategorien. Und rechnen Sie damit, dass die Wohnkosten während der Sparphase weiter anfallen. Sie sind der Preis, den die Sparzeit selbst kostet.

Ein zweiter Punkt betrifft Selbstständige und alle mit schwankendem Einkommen. Hier ist die tragfähige Sparrate nicht die Rate aus einem guten Monat, sondern die aus einem schwachen. Sinnvoll ist eine niedrige feste Rate, ergänzt um freiwillige Sonderzahlungen nach guten Quartalen, nicht umgekehrt.

Warum eine niedrigere, aber stabile Rate schneller ans Ziel führt

Das klingt widersprüchlich, hat aber einen einfachen Grund: Eine zu hoch angesetzte Rate wird nicht gekürzt, sondern ausgesetzt. Und ein ausgesetzter Monat wird selten nachgeholt. Wer die Rate von Anfang an so wählt, dass sie durchhält, spart über die gesamte Laufzeit mehr an als jemand, der ambitioniert startet und dreimal im Jahr pausiert.

Dazu kommt ein planerischer Vorteil. Nur eine stabile Rate erlaubt die einfache Rechnung, auf der die gesamte Zeitplanung dieses Artikels beruht: Zielbetrag geteilt durch Sparrate ergibt die Sparzeit in Monaten, ohne jede Annahme über eine Wertentwicklung. Diese Rechnung ist bewusst konservativ: sie unterstellt keinen Ertrag und liefert deshalb einen Termin, den Sie halten können, statt einen, den Sie sich schönrechnen.

Prüfen Sie die Rate außerdem einmal jährlich nach. Steigt Ihr Einkommen, gehört ein Teil davon in die Rate, bevor er in die laufenden Ausgaben wandert. Das ist der wirksamste Hebel auf die Sparzeit, den Sie tatsächlich selbst in der Hand haben.

Wie planen Sie Ihren Eigenkapitalaufbau bis zur Finanzierung in München?

Eigenkapital aufzubauen ist keine Produktfrage, sondern eine Planungsfrage, und diese Planung endet nicht mit der letzten Sparrate, sondern erst mit der Finanzierung. Genau an dieser Nahtstelle setze ich an: Ich rechne Ihnen den Zielbetrag für Ihr konkretes Vorhaben aus, nicht für ein Beispielhaus, und sage Ihnen, ab wann weiteres Sparen Ihnen keinen Vorteil mehr bringt. Ich bin Baufinanzierungsberater in München, seit 2008 im Bankwesen und seit 2012 auf Immobilienfinanzierung spezialisiert.

Was ich für Sie konkret rechne

Der Zielbetrag, den Sie in den Sektionen oben selbst aufstellen können, ist die eine Hälfte. Die andere ist die Frage, welche Bank Ihre Konstellation am Kauftag wie bewertet, und die lässt sich nicht aus einem Ratgeber ableiten. Drei Punkte kläre ich deshalb gemeinsam mit Ihnen:

• Den Zielbetrag für Ihr Vorhaben. Eigenkapitalanteil, vollständige Kaufnebenkosten und Liquiditätsreserve, bezogen auf die Preisstufe, in der Sie tatsächlich suchen, nicht auf einen bundesweiten Durchschnitt.
• Die nächste Beleihungsauslauf-Klassengrenze. Es macht einen Unterschied, ob Sie noch ein Jahr auf einen runden Betrag sparen oder auf die Grenze, an der die Bank Ihr Vorhaben anders einordnet. Diese Grenze kann ich Ihnen benennen, bevor Sie weiterplanen.
• Den Punkt, an dem Weitersparen kippt. Wenn Ihr Zielbetrag der Kaufpreisentwicklung hinterherläuft, sage ich Ihnen das, auch wenn die Konsequenz ein früherer Kauf mit weniger Eigenkapital ist.

Warum die Bankenauswahl beim Eigenkapital anfängt

Als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und wähle daraus frei die Bank aus, die zu Ihrer Konstellation passt. Konzernstärke und freie Bankenwahl schließen sich hier nicht aus. Für den Eigenkapitalaufbau ist das relevanter, als es zunächst klingt: Die Institute bewerten nicht dieselben Vermögensposten gleich. Wie ein Depot, ein noch nicht zugeteilter Bausparvertrag oder ein Familiendarlehen in die Rechnung eingeht, unterscheidet sich von Haus zu Haus, und entscheidet mit darüber, wie viel Sie am Kauftag tatsächlich als Eigenkapital einbringen können.

Bei komplexen Einkommensstrukturen, etwa bei Selbstständigen, Unternehmerinnen und Unternehmern oder Ärztinnen und Ärzten, kommt der zweite Unterschied dazu: Welche Einkommensarten ein Institut in welcher Höhe anerkennt, verändert die mögliche Darlehenssumme, und damit den Zielbetrag, den Sie überhaupt ansparen müssen.

Vom Zielbetrag zum Finanzierungszertifikat

Sobald Sie kaufbereit sind, zählt Tempo. Ihr Finanzierungszertifikat erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Damit belegen Sie gegenüber Makler und Verkäufer, dass Ihre Finanzierung steht. In einem Markt, in dem mehrere Interessenten denselben Besichtigungstermin haben, ist das der praktische Unterschied zwischen Zusehen und Zuschlag.

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen. Betreut werden Vorhaben in München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding. Auf meinem Beraterprofil bei WhoFinance liegen 59 Bewertungen mit einem Durchschnitt von 5,0. Die Betreuung endet nicht mit der Auszahlung, sondern läuft darüber hinaus weiter. Beim Eigenkapitalaufbau heißt das vor allem: Wir sprechen über Ihren Zielbetrag, lange bevor Sie eine Immobilie gefunden haben.

Fazit

Eigenkapital aufzubauen folgt einer festen Reihenfolge: zuerst der Zielbetrag aus Kaufpreis, vollständigen Kaufnebenkosten und Liquiditätsreserve, dann der realistische Kauftermin, danach die Sparform, die zu genau diesem Zeitfenster passt, und zum Schluss die staatlichen Sparförderungen. Wer diese Reihenfolge umdreht und mit der Sparform beginnt, plant an der eigenen Zeitachse vorbei. Wertentwicklung wird dabei bewusst nicht unterstellt. Der Zielbetrag geteilt durch die tragfähige Sparrate ergibt einen Termin, den Sie halten können. Und wenn der Zielbetrag schneller wächst als das Ersparte, gehört die ehrliche Frage gestellt, ob ein früherer Kauf mit weniger Eigenkapital nicht die bessere Entscheidung ist.

Drei Dinge sind es, die den Unterschied machen. Erstens die Vollständigkeit des Zielbetrags: Nebenkosten und Reserve gehören hinein, nicht abgezogen. Zweitens die Terminsicherheit der Sparform: Am Kauftag zählt nur, was nachweisbar und frei verfügbar auf dem Tisch liegt. Deshalb wandert eingeplantes Depotkapital rechtzeitig und schrittweise in schwankungsarme Formen. Drittens die Förderungen: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage sind gesetzlich klar beziffert, hängen aber an Einkommensgrenzen, die vor der Wahl der Sparform zu prüfen sind.

Bleibt der Punkt, der diesen Beitrag von den meisten anderen unterscheidet. Sparen ist nicht in jedem Fall der günstigere Weg. Es hat einen Preis, wenn die Kaufpreisentwicklung der Sparrate davonläuft, und dieser Preis wird selten benannt. Der Vergleich zwischen Weitersparen und einem früheren Kauf mit geringerem Eigenkapital gehört deshalb einmal ausgerechnet, nicht als Aufforderung zum Kauf, sondern damit aus Disziplin kein Nachteil wird.

Wenn Sie wissen möchten, wie hoch Ihr Zielbetrag für Ihr konkretes Vorhaben ausfällt und wo Ihre nächste Beleihungsauslauf-Klassengrenze liegt, schreiben Sie mir kurz Ihre Eckdaten. Ich rechne Ihnen den Zielbetrag für Ihr Vorhaben aus. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Zielbetrag für Ihr Vorhaben berechnen lassen