Eigenkapital für den Wohnungskauf in München: wie viel Sie wirklich brauchen

Wie viel Eigenkapital braucht man beim Kauf einer Wohnung?

Als Faustregel gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, und die Kaufnebenkosten kommen darauf noch obendrauf. Die Nebenkosten sind der harte Teil dieser Regel: Sie erhöhen den Wert der Wohnung nicht und sind deshalb grundsätzlich nicht beleihbar. Eine amtliche Mindestquote gibt es für den freien Kauf nicht, wohl aber in der Förderung: Die Landeshauptstadt München verlangt für ihre Eigentumsförderung mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital. Wie viel Sie persönlich brauchen, entscheidet sich am Beleihungsauslauf, also am Anteil des Darlehens am Beleihungswert.

Warum die Prozentregel allein nie reicht

Die Faustregel von 20 bis 30 Prozent beschreibt nur eine von zwei Größen. Sie sagt, welcher Anteil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln kommen soll, und schweigt zu allem, was daneben anfällt. Wer beides zusammenwirft, plant regelmäßig zu knapp und merkt es erst kurz vor dem Notartermin.

Für eine belastbare Planung trennen Sie deshalb drei Töpfe:

• Eigenkapitalanteil am Kaufpreis. Das ist der Betrag, um den sich Ihr Darlehen und damit Ihr Beleihungsauslauf verringert. Nur dieser Anteil folgt der Prozentregel.
• Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision. Sie erhöhen den Wert der Wohnung nicht und sind deshalb grundsätzlich nicht beleihbar. Sie kommen additiv obendrauf.
• Liquiditätsreserve. Der Teil Ihres Vermögens, der bewusst nicht in den Kaufpreis wandert, sondern für Umzug, Einbauküche, Sanierung und Unvorhergesehenes stehen bleibt.

Erst die Summe aus diesen drei Töpfen ergibt den Betrag, den Sie tatsächlich vorhalten müssen. Die Prozentregel beantwortet nur den ersten davon.

Was der Beleihungsauslauf mit Ihrem Eigenkapital macht

Der Beleihungsauslauf ist der Anteil Ihres Darlehens am Beleihungswert der Wohnung. Der Beleihungswert ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut. Sie ermittelt ihn aus langfristig gesicherten Merkmalen und lässt kurzfristige Preisspitzen bewusst außen vor. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto kleiner wird das Darlehen und desto niedriger fällt der Beleihungsauslauf aus.

Banken arbeiten dabei nicht mit einer gleitenden Skala, sondern mit Klassen. Das ist der Grund, warum zusätzliches Eigenkapital nicht immer gleich viel bewirkt:

Praktisch heißt das: Mitten in einer Klasse verändert jeder weitere Euro Eigenkapital wenig an Ihrer Verhandlungsposition, kurz vor einer Klassengrenze sehr viel. Die richtige Frage lautet deshalb nicht „wie viel Prozent habe ich“, sondern „welche Klasse erreiche ich damit“.

Wo die 15-Prozent-Schwelle der Stadt München gilt und wo nicht

Für den freien Kauf gibt es keine amtliche Mindestquote. Eine behördlich gesetzte Zahl existiert nur in der Förderung: Für ihre Eigentumsförderung schreibt die Landeshauptstadt München vor, dass Ihr Haushalt mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital zur Verfügung haben muss. Das ist der einzige harte Anker in einem Umfeld, das ansonsten von Faustregeln lebt.

Zwei Abgrenzungen sind dabei entscheidend:

• Die Bezugsgröße sind die Gesamtkosten, nicht der Kaufpreis. Gemeint ist der Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten. Fünfzehn Prozent der Gesamtkosten sind damit spürbar mehr als fünfzehn Prozent des Kaufpreises.
• Die Schwelle gilt nur für die Förderung. Wer keine städtische Förderung beantragt, unterliegt ihr nicht, und wer sie beantragt, aber darunter liegt, erhält sie nicht. Für den freien Kauf entscheidet allein die Bank, und sie entscheidet über den Beleihungsauslauf.

Die vollständigen Voraussetzungen, die Konditionen des städtischen Darlehens und die Frist, bis zu der der Antrag gestellt sein muss, stehen weiter unten in diesem Ratgeber.

Wie viel Eigenkapital brauche ich konkret in München und warum liegt der Bedarf über dem Bundesdurchschnitt?

In München liegt der Eigenkapitalbedarf höher, weil die Prozentregel dieselbe bleibt, der Kaufpreis aber ein Vielfaches beträgt. Zwanzig Prozent eines Münchner Kaufpreises sind ein anderer Betrag als zwanzig Prozent des Bundesdurchschnitts, und die Kaufnebenkosten skalieren mit: Die Grunderwerbsteuer ist ein fester Prozentsatz des Kaufpreises. Hinzu kommt, dass Banken den Beleihungswert an dauerhaften Merkmalen ausrichten und spekulative Preisanteile ausklammern, was den Beleihungsauslauf in einem Hochpreismarkt bei gleichem Eigenkapital nach oben treibt. Regional ist also nicht die Regel, sondern die Summe, die sie ergibt.

Die bundesweite Grundregel und was sie in München bedeutet

Die Regel selbst kennt keine Postleitzahl. Zwanzig bis dreißig Prozent des Kaufpreises plus vollständige Nebenkosten gilt in Passau genauso wie in Schwabing; die vollständige Herleitung dieser Grundregel samt bundesweiter Beispielrechnungen finden Sie im Ratgeber zum Eigenkapital beim Hauskauf. Regional wird die Sache erst, wenn Sie die Regel auf einen Kaufpreis anwenden.

Denn die Prozentzahl ist eine Rechenvorschrift, kein Betrag. Nehmen Sie zwei Objekte mit demselben Zuschnitt und unterschiedlichen Kaufpreisen, ändert sich an der Quote nichts und am geforderten Eigenkapital alles. Genau dieser Effekt trifft Münchner Käufer, und er trifft sie doppelt:

• Der Kaufpreisanteil wächst mit dem Kaufpreis. Zwanzig Prozent bleiben zwanzig Prozent. Die Summe dahinter ist eine andere.
• Die Nebenkosten wachsen mit. Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 vom Hundert ein fester Prozentsatz des Kaufpreises, und auch Notar- und Grundbuchkosten bemessen sich nach dem Geschäftswert. Ein höherer Kaufpreis erzeugt damit automatisch einen höheren Betrag, der nicht beleihbar ist.
• Die Ansparzeit wächst überproportional. Wer denselben Betrag monatlich zurücklegt, braucht für ein Vielfaches der Zielsumme länger als proportional, weil sich das Ziel mit dem Markt bewegt, während die Sparrate an das Haushaltseinkommen gebunden bleibt.

Was in München anders ist, ist also keine andere Regel, sondern die Summe, die sie ergibt. Diesen Unterschied kann keine Faustregel wegdefinieren; er lässt sich nur planen.

Warum der Beleihungswert in einem Hochpreismarkt unter dem Kaufpreis liegen kann

Der zweite Effekt ist weniger bekannt und in der Praxis oft der entscheidende. Die Bank finanziert nicht gegen den Preis, den Sie zahlen, sondern gegen den Wert, den sie der Wohnung dauerhaft zutraut. In diesen Beleihungswert fließen nur langfristig gesicherte Merkmale ein: Lage, Bausubstanz, Zuschnitt, Vermietbarkeit. Preisanteile, die sich aus einem angespannten Marktumfeld oder einem Bieterverfahren ergeben, bleiben außen vor.

Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, entsteht eine Lücke, und diese Lücke schließen Sie mit Eigenkapital, nicht mit dem Darlehen. Zwei Käufer mit identischer Eigenkapitalquote können deshalb in unterschiedlichen Beleihungsauslauf-Klassen landen, allein weil der Bewertungsabstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert unterschiedlich groß ausfällt.

Für Ihre Planung folgen daraus drei Konsequenzen:

• Rechnen Sie den Eigenkapitalbedarf nie nur gegen den Kaufpreis. Fragen Sie früh, mit welchem Beleihungswert die Bank arbeitet.
• Halten Sie einen Puffer für den Bewertungsabstand vor. Er fällt objektbezogen aus und lässt sich vor der Bewertung nicht exakt vorhersagen.
• Ein Bieterverfahren verschärft den Effekt. Was Sie im Wettbewerb über den Angebotspreis hinaus bieten, ist in aller Regel ein Betrag, den Sie selbst tragen.

Das ist der eigentliche Münchner Unterschied: nicht eine höhere Quote, sondern eine höhere Summe und ein größerer Abstand zwischen dem, was Sie zahlen, und dem, was die Bank bewertet.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten und muss ich sie vollständig aus Eigenkapital bezahlen?

Ja, die Kaufnebenkosten müssen Sie im Regelfall vollständig aus eigenen Mitteln tragen. Der Grund ist keine Bankwillkür, sondern Sicherheitenlogik: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine etwaige Maklerprovision fließen nicht in den Beleihungswert der Wohnung ein, es steht ihnen also kein beleihbarer Gegenwert gegenüber. In Bayern summieren sich dazu die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises, die Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und gegebenenfalls die geteilte Maklerprovision. Diese Summe kommt zu Ihrem Eigenkapitalanteil am Kaufpreis hinzu, sie ersetzt ihn nicht.

Was passiert, wenn eine Bank die Nebenkosten doch mitfinanziert

Es gibt Konstellationen, in denen eine Bank die Nebenkosten mitfinanziert. Der Regelfall ist es nicht, und die Bedingungen dafür sind streng: Das Darlehen übersteigt dann den Beleihungswert, der Beleihungsauslauf rutscht in die höchste Klasse, und die Bank verlangt dafür eine entsprechend belastbare Einkommens- und Vermögenssituation.

Was sich damit sachlich ändert, lässt sich in drei Punkten zusammenfassen:

• Die Restschuld startet über dem Verkehrswert. Ein Verkauf in den ersten Jahren löst das Darlehen dann nicht mehr ab; die Differenz bleibt als Verbindlichkeit stehen.
• Die Tilgung braucht länger, um Boden gutzumachen. Bis das Darlehen wieder innerhalb des Beleihungswertes liegt, vergehen Jahre, und in dieser Zeit ist Ihr Handlungsspielraum eng.
• Die städtische Eigentumsförderung entfällt. Sie setzt Eigenkapital voraus, und zwar mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, erfüllt diese Voraussetzung definitionsgemäß nicht.

Die Mitfinanzierung der Nebenkosten ist deshalb kein Werkzeug, mit dem sich fehlendes Eigenkapital ersetzen lässt. Sie ist eine Ausnahme für Haushalte, deren Einkommen die höhere Belastung dauerhaft trägt.

Eine Zwischenstufe wird dabei häufig übersehen und ist in der Praxis die wichtigere Weiche: Wer wenigstens die Nebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln aufbringt und beim Kaufpreisanteil kürzer tritt, steht bei der Bank deutlich anders da als jemand, der beides mitfinanzieren möchte. Die Nebenkosten sind der Posten ohne Gegenwert; der Kaufpreisanteil ist der Posten, der eine Sicherheit schafft. Diese beiden Töpfe sollten Sie in Gesprächen nie in einer Summe nennen.

Warum die Nebenkosten in München absolut am stärksten ins Gewicht fallen

Der Prozentsatz der Nebenkosten ist in ganz Bayern derselbe. Die Grunderwerbsteuer beträgt nach § 11 Grunderwerbsteuergesetz 3,5 vom Hundert, Notar- und Grundbuchkosten folgen einer bundesweit einheitlichen Gebührenordnung. Was sich unterscheidet, ist die Bemessungsgrundlage, und die ist der Kaufpreis.

Damit wächst der nicht beleihbare Anteil Ihrer Finanzierung genau in dem Markt am stärksten, in dem das Eigenkapital ohnehin knapp ist. Für die Reihenfolge Ihrer Planung heißt das:

1. Nebenkosten zuerst decken. Sie sind der einzige Posten, für den es keine Alternative zu eigenen Mitteln gibt.
2. Danach den Kaufpreisanteil bestimmen. Erst dieser Betrag verschiebt den Beleihungsauslauf.
3. Zuletzt die Reserve festlegen, und sie nicht antasten, um eine Klassengrenze zu erreichen.

Wer die Reihenfolge umdreht und zuerst die Prozentregel bedient, hat die Nebenkosten regelmäßig nicht mehr im Topf. Genau daran scheitern Finanzierungen kurz vor der Beurkundung.

Welche Positionen stecken in den Kaufnebenkosten und wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises; das ist der Regelsatz des § 11 Grunderwerbsteuergesetz, den der Freistaat nicht angehoben hat. Dazu kommen die Notarkosten für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung sowie die Grundbuchkosten, die sich beide nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz aus dem Geschäftswert berechnen und nicht frei verhandelbar sind. Fällt eine Maklerprovision an, gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher der Teilungsgrundsatz der §§ 656c und 656d BGB. Bayern liegt mit 3,5 Prozent am unteren Ende der Bundesländer: ein Rechenvorteil, der den hohen Kaufpreis allerdings nur dämpft.

Die einzelnen Positionen und ihre Rechtsgrundlagen im Überblick:

Keine dieser Positionen erhöht den Wert der Wohnung. Deshalb steht ihnen kein beleihbarer Gegenwert gegenüber, und deshalb tragen Sie sie aus eigenen Mitteln.

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage und Fälligkeit

Der Satz steht im Gesetz und nicht in einer Verwaltungspraxis: Nach § 11 Absatz 1 Grunderwerbsteuergesetz beträgt die Steuer 3,5 vom Hundert. Bayern hat diesen Regelsatz nicht angehoben und liegt damit am unteren Ende der Bundesländer. Absatz 2 derselben Vorschrift ordnet an, dass die Steuer auf volle Euro nach unten abgerundet wird: ein Detail, das die Größenordnung nicht verändert, aber erklärt, warum der Bescheid nie auf Cent endet.

Für den zeitlichen Ablauf ist eine zweite Vorschrift wichtiger, als sie klingt. Nach § 22 Grunderwerbsteuergesetz darf der Erwerber eines Grundstücks erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Praktisch heißt das:

• Der Notar zeigt den Kaufvertrag beim Finanzamt an, das Finanzamt setzt die Steuer mit Bescheid fest.
• Die Steuer ist eine Einmalzahlung und wird kurzfristig fällig, nicht erst mit dem Einzug.
• Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dieser Betrag muss also unabhängig vom Darlehen verfügbar sein.

Notar- und Grundbuchkosten nach dem GNotKG

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare ab. Die Gebühren ergeben sich aus dem Kostenverzeichnis in Anlage 1 und der Gebührentabelle in Anlage 2, jeweils bezogen auf den Geschäftswert: beim Kaufvertrag also im Wesentlichen auf den Kaufpreis, bei der Grundschuld auf deren Betrag.

Dass diese Kosten nicht verhandelbar sind, ist keine Gepflogenheit, sondern gesetzlich angeordnet: Nach § 125 GNotKG sind Vereinbarungen über die Höhe der Kosten unwirksam. Ein Notar, der einen Nachlass gewährt, dürfte das gar nicht. Für Ihre Planung folgt daraus zweierlei:

• Anbietervergleiche bringen hier nichts. Der Betrag ist bei jedem Notar identisch, weil er aus derselben Tabelle stammt.
• Zwei Vorgänge, zwei Gebühren. Beurkundung des Kaufvertrags und Bestellung der Grundschuld sind getrennte Geschäfte. Wer nur mit den Kosten des Kaufvertrags rechnet, plant den zweiten Posten weg.

Maklerprovision seit der Reform von 2020: wer zahlt was

Wird ein Makler tätig, gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher ein Teilungsgrundsatz, und nicht, wie oft zu lesen, ein Bestellerprinzip. Lässt sich der Makler von beiden Parteien Maklerlohn versprechen, kann dies nach § 656c BGB nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten; ein davon abweichender Maklervertrag ist unwirksam.

Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, greift die Parallelvorschrift. Eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung verpflichtet, ist nach § 656d BGB nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, und der Anspruch gegen Sie wird erst fällig, wenn die andere Seite ihren Anteil nachweislich gezahlt hat. Zwei praktische Folgerungen:

• Sie können nie mehr als die Hälfte der Provision tragen. Steht im Exposé etwas anderes, lohnt der Blick in den Vertrag, bevor Sie reservieren.
• Der Nachweis ist Ihr Hebel. Zahlen müssen Sie erst, wenn die Zahlung der Gegenseite belegt ist.

Bayern liegt bei der Grunderwerbsteuer am unteren Ende der Bundesländer. Dieser Rechenvorteil ist real: Er dämpft die absolute Nebenkostensumme, aber er hebt sie nicht auf, weil die Bemessungsgrundlage der Kaufpreis bleibt.

Was kostet eine 70 qm Eigentumswohnung in München?

Eine belastbare Zahl kann dieser Ratgeber dazu nicht nennen, weil dafür nur eine Quelle in Frage käme und sie nicht frei zugänglich ist. Maßgeblich wäre der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München; er ist kostenpflichtig, und die Quadratmeterangaben kommerzieller Portale sind keine amtliche Grundlage. Verlässlich ist stattdessen der Rechenweg: Sie nehmen den Angebotspreis des konkreten Objekts, rechnen die bayerischen Kaufnebenkosten darauf und leiten daraus Ihren Eigenkapitalbedarf ab. Für die Finanzierung zählt ohnehin nicht der Quadratmeterdurchschnitt, sondern der Beleihungswert genau dieser Wohnung.

Warum ein Quadratmeterdurchschnitt Ihre Finanzierung nicht trägt

Für München lässt sich ein belastbarer Quadratmeterpreis in diesem Ratgeber nicht angeben. Die einzige Quelle, die dafür in Betracht käme, ist der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München. Er ist kostenpflichtig, und was kommerzielle Portale als Durchschnitt ausweisen, ist eine Auswertung von Angebotspreisen, keine amtliche Kaufpreissammlung.

Selbst mit einer Zahl wäre für Ihre Finanzierung wenig gewonnen. Ein Durchschnitt mittelt über Merkmale hinweg, an denen sich der Wert einer konkreten Wohnung entscheidet:

• Baujahr, Zustand und Sanierungsstand: Zwei gleich große Wohnungen im selben Viertel können weit auseinanderliegen.
• Etage, Schnitt, Ausrichtung, Aufzug, Stellplatz: Merkmale, die den Beleihungswert unmittelbar beeinflussen.
• Eigentumsform und Belastungen: Erbbaurecht, Wohnungsbelegungsrechte oder Nießbrauch verändern die Bewertung grundlegend.
• Zustand der Gemeinschaft: Höhe der Instandhaltungsrücklage, beschlossene Sanierungen, anstehende Sonderumlagen.

Die Bank finanziert kein Mittel, sondern dieses eine Objekt. Maßgeblich ist deshalb der Beleihungswert genau dieser Wohnung, und den bestimmt keine Statistik, sondern die Bewertung.

Der Rechenweg vom Angebotspreis zum Eigenkapitalbedarf

Verlässlich ist stattdessen das Vorgehen. Sobald ein konkretes Objekt vorliegt, kommen Sie in fünf Schritten zu einer Zahl, die trägt:

1. Angebotspreis notieren. Nicht den Durchschnitt, sondern den Preis dieses Objekts, gegebenenfalls zuzüglich eines gesondert ausgewiesenen Stellplatzes.
2. Grunderwerbsteuer aufschlagen. In Bayern 3,5 vom Hundert nach § 11 GrEStG, berechnet auf den Kaufpreis.
3. Notar- und Grundbuchkosten ergänzen. Sie folgen dem GNotKG und bemessen sich am Geschäftswert; Kaufvertrag und Grundschuldbestellung sind zwei getrennte Vorgänge.
4. Maklerprovision prüfen. Fällt eine an, gilt der Teilungsgrundsatz der §§ 656c und 656d BGB. Ihr Anteil geht in die Summe ein.
5. Eigenkapitalanteil am Kaufpreis addieren. Die Summe aus Schritt 2 bis 4 ist Ihr nicht beleihbarer Sockel; darauf kommt der Anteil am Kaufpreis, mit dem Sie die angestrebte Beleihungsauslauf-Klasse erreichen.

Zum Schluss legen Sie die Liquiditätsreserve daneben und prüfen, ob beide Beträge nebeneinander Bestand haben. Ergibt die Rechnung, dass die Reserve in den Kaufpreis wandern müsste, ist nicht die Rechnung falsch, sondern das Objekt zu teuer für die aktuelle Ausgangslage.

Der Vorteil dieses Wegs: Er ist prüfbar. Jede Position stammt aus einer Rechtsgrundlage oder aus dem konkreten Angebot, und keine aus einem Durchschnitt, der für Ihre Wohnung ohnehin nicht gilt.

Wie viel Eigenkapital für eine Wohnung von 200.000 €?

Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sind 20 Prozent Eigenkapital 40.000 Euro; dazu kommen 7.000 Euro Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Realistisch planen Sie für diesen Kaufpreis mit rund 55.000 bis 70.000 Euro Gesamtbedarf, je nachdem ob eine Provision anfällt. Die ehrliche Einordnung für München: Ein Kaufpreis von 200.000 Euro reicht im Stadtgebiet in aller Regel nicht für eine Wohnung zur Selbstnutzung. Diese Größenordnung führt entweder ins Umland oder in Sonderkonstellationen wie ein Erbbaurecht, ein Sanierungsobjekt oder eine sehr kleine Einheit.

Die Rechnung Position für Position

Der Kaufpreis ist nur die erste von drei Zahlen. Rechnen Sie in dieser Reihenfolge: erst den Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, dann die Kaufnebenkosten in voller Höhe, und erst danach die Summe, die tatsächlich auf Ihrem Konto liegen muss. Die folgende Staffel stellt die beiden meistgesuchten Kaufpreisgrößen nebeneinander; der Steuersatz von 3,5 Prozent ergibt sich aus § 11 Grunderwerbsteuergesetz, wonach die Steuer 3,5 vom Hundert beträgt. Bayern hat diesen Regelsatz nicht angehoben.

Zwei Zeilen dieser Tabelle tragen bewusst keinen Eurobetrag. Notar- und Grundbuchkosten sind keine Verhandlungssache, sondern berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz aus dem Geschäftswert, also aus Kaufpreis und Grundschuldhöhe; sie fallen für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung getrennt an. Und ob eine Maklerprovision anfällt, entscheidet sich am konkreten Objekt. Fällt sie an, gilt beim Kauf einer Wohnung durch einen Verbraucher der Teilungsgrundsatz des § 656c BGB, nach dem sich beide Seiten nur in gleicher Höhe verpflichten können.

Der Gesamtbedarf in der letzten Zeile ist deshalb eine Spanne und keine Punktzahl. Die Untergrenze gilt für einen Kauf ohne Makler, die Obergrenze für einen Kauf mit geteilter Provision. Rechnen Sie im Zweifel mit der Obergrenze: Ein zu hoch angesetzter Eigenkapitalbedarf kostet Sie nichts, ein zu niedriger bringt Ihre Finanzierung zwischen Reservierung und Notartermin ins Wanken.

Was 200.000 Euro im Münchner Umland bedeuten

Im Münchner Umland verschiebt sich die Rechnung an einer einzigen Stelle nicht: Die Grunderwerbsteuer beträgt in ganz Bayern 3,5 Prozent, gleich ob die Wohnung in Sendling oder in Freising liegt. Verschieben kann sich nur der Kaufpreis, und mit ihm jede Prozentzahl, die daran hängt.

Drei Punkte gehören bei dieser Größenordnung in die Abwägung:

• Die städtische Eigentumsförderung setzt ein Objekt im Münchner Stadtgebiet voraus. Wer ins Umland ausweicht, verliert diese Ebene und ist auf die bayerische und die bundesweite Förderung angewiesen. Die Voraussetzungen der Landeshauptstadt stehen in der Beratung zur Eigentumsförderung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung.
• Sanierungsobjekte binden zusätzliches Eigenkapital. Der niedrigere Kaufpreis senkt die Nebenkosten, aber Sanierungskosten sind erst dann Teil des Beleihungswertes, wenn die Maßnahme geplant, kalkuliert und der Bank belegt ist. Bis dahin tragen Sie sie aus eigenen Mitteln.
• Ein Erbbaurecht ist eine Sonderkonstellation, kein Programm. Beim Erwerb eines Erbbaurechts zahlen Sie für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden. Der laufende Erbbauzins ersetzt den Kaufpreisanteil für das Grundstück. Ein städtisches Erbbaurechtsangebot für private Käuferinnen und Käufer gibt es in München nicht; die Konstellation begegnet Ihnen am Markt, nicht als Fördermodell.

Die ehrliche Konsequenz für diese Preisklasse: Wer 200.000 Euro Kaufpreis plant und im Stadtgebiet bleiben will, sucht in aller Regel nicht nach einer Finanzierung, sondern nach einem anderen Objekt oder einem anderen Ort. Diese Erkenntnis früh zu haben ist mehr wert als jede Optimierung an der Finanzierungsstruktur.

Wie viel Eigenkapital für 300.000 € Wohnung?

Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind 20 Prozent Eigenkapital 60.000 Euro, die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 10.500 Euro, dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die geteilte Maklerprovision. Der Gesamtbedarf liegt damit je nach Provision etwa zwischen 80.000 und 100.000 Euro. Wer 30 statt 20 Prozent einbringt, kommt auf rund 90.000 Euro allein am Kaufpreis und verschiebt sich damit in eine niedrigere Beleihungsauslauf-Klasse. Auch dieser Kaufpreis liegt für eine Selbstnutzung im Münchner Stadtgebiet meist unter dem, was der Markt hergibt.

Die Rechnung Position für Position

Bei 300.000 Euro Kaufpreis setzt sich der Bedarf aus vier Blöcken zusammen, die Sie getrennt planen sollten:

• Eigenkapitalanteil am Kaufpreis: 60.000 Euro bei 20 Prozent, 90.000 Euro bei 30 Prozent. Das ist der Teil, der den Beleihungsauslauf senkt.
• Grunderwerbsteuer: 10.500 Euro. Der Satz von 3,5 Prozent ist der Regelsatz des § 11 Grunderwerbsteuergesetz, den der Freistaat Bayern nicht angehoben hat; die Steuer wird nach der Beurkundung fällig und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.
• Notar- und Grundbuchkosten: nicht frei verhandelbar, sondern nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz aus dem Geschäftswert berechnet. Sie fallen zweimal an: für den Kaufvertrag und für die Bestellung der Grundschuld.
• Maklerprovision, falls einer eingeschaltet ist: Beim Kauf einer Wohnung durch einen Verbraucher können sich beide Seiten nur in gleicher Höhe verpflichten; abweichende Vereinbarungen sind nach § 656c BGB unwirksam. Ihre Zahlungspflicht wird zudem erst fällig, wenn die andere Seite ihre eigene Zahlung nachgewiesen hat.

Damit landen Sie je nach Provision bei einem Gesamtbedarf zwischen rund 80.000 und 100.000 Euro. Behandeln Sie diese Summe als Untergrenze, nicht als Ziel: Was Sie am Tag der Beurkundung aufbringen müssen, ist eine andere Zahl als das, was Sie überhaupt an liquiden Mitteln besitzen sollten. Die Liquiditätsreserve gehört nicht in diese Rechnung, sondern daneben.

Warum der Sprung von 20 auf 30 Prozent nicht linear wirkt

Eigenkapital wirkt nicht wie ein Rabatt, der mit jedem Euro gleichmäßig steigt, sondern wie eine Treppe. Banken ordnen eine Finanzierung nach dem Beleihungsauslauf ein, also nach dem Anteil des Darlehens am Beleihungswert, und sie tun das in Klassen: bis 60 Prozent, bis 80 Prozent, bis 90 Prozent, bis 100 Prozent und darüber. Innerhalb einer Klasse ändert zusätzliches Eigenkapital an der Einordnung nichts. Genau an der Klassengrenze ändert es sie vollständig.

Für die 300.000-Euro-Rechnung heißt das: Die 30.000 Euro, die zwischen 20 und 30 Prozent liegen, sind nicht deshalb wertvoll, weil sie die Darlehenssumme senken. Sie sind wertvoll, wenn sie Ihre Finanzierung über eine Klassengrenze heben. Liegt Ihr Beleihungsauslauf mit 20 Prozent Eigenkapital knapp über einer Grenze, verschiebt schon ein kleinerer Betrag die Einordnung. Liegt er mitten in einer Klasse, bringt auch ein größerer Betrag rechnerisch wenig.

Zwei Konsequenzen für die Planung ergeben sich daraus:

• Rechnen Sie vom Beleihungswert aus, nicht vom Kaufpreis. Die Klassen beziehen sich auf den Beleihungswert, den die Bank ermittelt. Liegt er unter dem Kaufpreis, ist Ihr Beleihungsauslauf höher als die Prozentrechnung auf den Kaufpreis vermuten lässt.
• Fragen Sie nach der nächsten Grenze, nicht nach dem nächsten Prozentpunkt. Die sinnvolle Frage an die Finanzierung lautet nicht „was bringt mir mehr Eigenkapital“, sondern „wie viel fehlt mir bis zur nächsten Klasse und was passiert dahinter“.

Wer diese Treppe kennt, trifft die Entscheidung anders: Alles, was über das Erreichen der nächsten Stufe hinausgeht, ist als Reserve meist besser aufgehoben als im Kaufpreis.

Wie unterscheidet sich der Eigenkapitalbedarf je nach Münchner Stadtteil und Lage?

Der Eigenkapitalbedarf unterscheidet sich zwischen Münchner Stadtteilen nicht in der Quote, sondern im Betrag. Die Bank rechnet überall mit denselben Beleihungsauslauf-Klassen; was sich ändert, ist der Kaufpreis und damit die Euro-Summe hinter jeder Prozentzahl. Hinzu kommt ein zweiter, oft übersehener Effekt: In Lagen mit sehr dynamischer Preisentwicklung fällt der Beleihungswert eher unter den Kaufpreis, weil er spekulative Preisanteile ausklammert, und diese Lücke schließen Sie mit Eigenkapital. Belastbare Stadtteilpreise nennt dieser Ratgeber bewusst nicht, weil die einzige amtliche Quelle dafür nicht frei zugänglich ist.

Warum starre Quoten je Stadtteil eine Erfindung sind

Im Netz kursieren Eigenkapitalquoten, die angeblich je nach Münchner Stadtteil gelten: in besseren Lagen mehr, in einfacheren weniger. Diese Darstellung hält der Bankpraxis nicht stand. Eine Bank prüft keine Stadtteile, sondern drei Größen: den Beleihungswert des konkreten Objekts, den Beleihungsauslauf Ihres Darlehens und Ihre Kapitaldienstfähigkeit. In keiner dieser Größen kommt eine Lagequote vor.

Was tatsächlich passiert, ist eine Verwechslung von Ursache und Wirkung. In einer teuren Lage ist der Kaufpreis höher, also ist auch die absolute Eigenkapitalsumme höher, die dieselbe Prozentzahl ergibt. Daraus wird in der Darstellung eine höhere Quote, obwohl sich nur der Betrag verändert hat, nicht die Regel.

Praktisch relevant ist der Unterschied, weil beide Lesarten zu unterschiedlichen Entscheidungen führen. Wer glaubt, in einer bestimmten Lage 40 Prozent zu benötigen, verwirft Objekte, die finanzierbar wären. Wer versteht, dass die Quote überall gleich ist, prüft stattdessen die einzige Frage, die den Unterschied macht: Wie verhält sich der Beleihungswert dieses Objekts zu seinem Kaufpreis.

Lage, Beleihungswert und die Lücke zum Kaufpreis

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis und nicht der Verkehrswert. Er ist der Wert, von dem eine Bank annimmt, dass er dem Objekt dauerhaft und unabhängig von der Marktlage innewohnt. Vorübergehende Preisspitzen, Knappheitsaufschläge und Erwartungen an die künftige Entwicklung bleiben dabei außen vor. In Lagen mit sehr dynamischer Preisentwicklung fällt deshalb häufiger auf, dass Kaufpreis und Beleihungswert auseinanderlaufen.

Diese Lücke schließen Sie mit Eigenkapital, und zwar zusätzlich zu allem, was Sie ohnehin eingeplant hatten. An einer gesetzten Annahme wird der Mechanismus sichtbar:

Beide Zeilen zeigen denselben Käufer mit demselben Eigenkapital. Nur die Bewertung des Objekts unterscheidet sich, und schon rutscht die Finanzierung in eine andere Beleihungsauslauf-Klasse. Die Zahlen sind hier gesetzte Annahmen zur Veranschaulichung, keine Aussage über das Münchner Preisniveau: Belastbare Kaufpreise je Stadtteil lägen nur im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses vor, und der ist kostenpflichtig.

Für die Praxis folgt daraus eine einfache Reihenfolge. Klären Sie früh, wie die Bank das Objekt bewertet, und planen Sie die mögliche Lücke als eigenen Posten ein, nicht als Puffer im Kopf, sondern als Betrag in der Aufstellung.

Selbstnutzung oder Kapitalanlage: was sich an der Rechnung ändert

Die dritte Größe, die den Eigenkapitalbedarf verschiebt, ist nicht die Lage, sondern der Zweck. Bei einer selbst genutzten Wohnung finanziert sich die Rate ausschließlich aus Ihrem Haushaltseinkommen. Bei einer vermieteten Wohnung tritt die Miete daneben, allerdings nicht in voller Höhe, weil Banken Mieteinnahmen mit einem Sicherheitsabschlag ansetzen und Bewirtschaftungskosten sowie Mietausfallrisiko gegenrechnen.

Drei Unterschiede sind für die Eigenkapitalplanung entscheidend:

• Die Fördermöglichkeiten fallen weg. Die Eigentumsförderung der Landeshauptstadt München setzt die Selbstnutzung voraus; für eine Kapitalanlage steht sie nicht zur Verfügung.
• Die Kaufnebenkosten bleiben unverändert nicht beleihbar. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind auch bei einer Anlagewohnung aus eigenen Mitteln zu tragen.
• Die Zielgröße ist eine andere. Bei der Selbstnutzung planen Sie auf eine tragfähige Rate hin, bei der Kapitalanlage auf ein Verhältnis von Miete, Bewirtschaftung und Kapitaldienst.

Wie sich Eigenkapital, Mietansatz und Objektauswahl bei einer vermieteten Wohnung zueinander verhalten, ist ein eigenes Thema; die ausführliche Einordnung finden Sie auf der Seite zur Finanzierung einer Kapitalanlage.

Welche staatliche Förderung kann ich in München beim Wohnungskauf einbinden und welche Eigenkapitalquote setzt sie voraus?

Für den Kauf zur Selbstnutzung in München kommen drei Ebenen in Betracht: das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm der BayernLabo, das städtische Darlehen der Landeshauptstadt München aus der Eigentumsförderung und die Programme der KfW. Die städtische Beratung und die staatliche Förderung verlangen übereinstimmend, dass Ihr Haushalt mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital mitbringt. Wichtig ist dabei die Bezugsgröße: gemeint sind die Gesamtkosten einschließlich Nebenkosten, nicht der Kaufpreis allein. Das München Modell gehört ausdrücklich nicht dazu: Es ist ein Miet- und Genossenschaftsprogramm und keine Eigentumsförderung.

Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm der BayernLabo

Die bayerische Ebene trägt die BayernLabo als Förderbank des Freistaats. Ihr Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm zur Förderung von Eigenwohnraum richtet sich an Haushalte mit niedrigem bis durchschnittlichem Einkommen, die selbst genutzten Wohnraum kaufen oder bauen; Rechtsgrundlage ist die Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 3. Januar 2005.

Für die Eigenkapitalplanung sind vier Merkmale wichtig:

• Die Einkommensgrenze bezieht sich nicht auf Ihr Bruttoeinkommen, sondern auf das Einkommen nach Abzug von Pauschalen und Freibeträgen. Wer die Grenze überschlägig am Brutto misst, sortiert sich zu früh aus.
• Die Tilgung beträgt 2,00 Prozent jährlich zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr. Die Rate steigt damit über die Laufzeit an, weil der ersparte Zinsanteil in die Tilgung fließt.
• Sie wählen zwischen 10 und 15 Jahren Zinsbindung. Die Wahl wirkt auf Ihre Anschlussfinanzierung, nicht auf Ihren Eigenkapitalbedarf.
• Einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Die Förderung wird im Rahmen verfügbarer Mittel bewilligt, was die zeitliche Planung so wichtig macht.

Das städtische Darlehen der Landeshauptstadt München

Die zweite Ebene ist städtisch. Die Landeshauptstadt München fördert den Erwerb selbst genutzten Wohneigentums im Stadtgebiet über ein eigenes Darlehen und berät dazu im Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Die Konditionen gibt die Stadt in ihrer Beratung zur Eigentumsförderung selbst an: eine Darlehenshöhe von 15.000 Euro und höchstens 30 Prozent der Gesamtkosten, eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren, eine Tilgung von 2 Prozent jährlich zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr und eine Belegungsbindung in Höhe der Zinsbindungsdauer. Die Voraussetzung, die diesen Artikel trägt, steht dort ebenfalls wörtlich: Ihr Haushalt muss mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital zur Verfügung haben.

Die dritte Ebene liegt beim Bund. Die KfW fördert den Kauf selbst genutzten Wohneigentums mit dem Wohneigentumsprogramm Nummer 124 und stellt dafür bis zu 100.000 Euro je Vorhaben bereit, ausdrücklich auch für Kaufnebenkosten. Entscheidend ist auch hier der Zeitpunkt: Der Antrag muss vor Vorhabensbeginn gestellt werden, und als Vorhabensbeginn gilt beim Kauf der Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Alle drei Ebenen lassen sich mit einem Bankdarlehen kombinieren. Keine von ihnen ersetzt Eigenkapital. Sie verändern die Struktur Ihrer Finanzierung, nicht die Frage, was Sie selbst mitbringen müssen.

Warum das München Modell und das Einheimischenmodell hier nicht helfen

An dieser Stelle endet in vielen Ratgebern die Genauigkeit, deshalb hier deutlich: Das München Modell ist kein Eigentumsprogramm. Die Landeshauptstadt führt es ausschließlich in den Varianten Miete und Genossenschaften. Wer eine Wohnung kaufen will, findet dort kein Programm, sondern ein Mietangebot und ein Genossenschaftsangebot.

Ebenso hartnäckig hält sich die Vorstellung, es gebe in München ein Einheimischenmodell mit Warteliste und Mindest-Vorwohnzeit, über das Privatpersonen vergünstigt Eigentum erwerben könnten. Auch das trifft nicht zu. Städtische Wohnbaugrundstücke werden nach den Grundsätzen der Stadt für Grundstücksausschreibungen grundsätzlich für den Bau bezahlbarer Miet- und Genossenschaftswohnungen vergeben; private Einzelkäuferinnen und Einzelkäufer sind als Empfänger nicht vorgesehen.

Für Ihre Planung hat das eine praktische Folge: Streichen Sie beide Modelle aus der Liste der Optionen und konzentrieren Sie sich auf die drei Ebenen oben. Das korrekte städtische Eigentumsprogramm heißt Münchner Eigentumsförderung, und es steht und fällt mit der 15-Prozent-Schwelle auf die Gesamtkosten, nicht mit einer Wartezeit.

Welche Eigenkapitalquote setzt die Eigentumsförderung der Landeshauptstadt München voraus?

Die Landeshauptstadt München formuliert es wörtlich so: Ihr Haushalt muss mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital zur Verfügung haben. Das ist der einzige behördlich gesetzte Eigenkapitalwert in diesem Umfeld und damit ein harter Anker gegenüber den Faustregeln des Marktes. Zu den Konditionen nennt die Stadt eine Darlehenshöhe von 15.000 Euro und höchstens 30 Prozent der Gesamtkosten, eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren, eine Tilgung von 2 Prozent jährlich zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr und eine Belegungsbindung in Höhe der Zinsbindungsdauer. Einen Rechtsanspruch auf die Förderung gibt es nicht.

Gesamtkosten statt Kaufpreis: warum die Bezugsgröße den Betrag verschiebt

Der entscheidende Halbsatz in der Formulierung der Stadt ist nicht die Zahl, sondern das Bezugswort. Die Landeshauptstadt verlangt 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital für ihre Beratung zum Kauf einer Wohnimmobilie, nicht 15 Prozent des Kaufpreises. Das klingt nach einer Feinheit und ist in Euro ein spürbarer Unterschied.

Rechnen Sie es an einer der beiden Größen nach, die dieser Ratgeber auch sonst verwendet: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wären 15 Prozent des Kaufpreises 45.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei diesem Kaufpreis bei 10.500 Euro, dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die geteilte Maklerprovision. Sobald diese Positionen in die Bezugsgröße einfließen, steigt der geforderte Eigenkapitalbetrag mit. Die Schwelle wandert nach oben, obwohl die Prozentzahl unverändert bleibt.

Eine Einschränkung gehört dazu, und ich formuliere sie bewusst offen: Die Stadt schlüsselt auf ihrer Seite nicht auf, welche Positionen sie im Einzelnen zu den Gesamtkosten zählt. Verbindlich ist der Wortlaut, die Auslegung im konkreten Fall klärt die Förderstelle. Genau deshalb gehört die Frage „Was rechnen Sie mir in die Gesamtkosten?“ auf den Zettel für das Informationsgespräch, und zwar bevor Sie Ihre Eigenkapitalplanung darauf aufbauen.

Praktisch heißt das für Ihre Planung: Ermitteln Sie zuerst die vollständigen Kosten Ihres Vorhabens einschließlich der Nebenkosten und legen Sie die 15 Prozent erst auf diese Summe. Wer umgekehrt vom Kaufpreis ausgeht, plant systematisch zu knapp und merkt es an der Stelle, an der es nicht mehr korrigierbar ist.

Die vollständige Voraussetzungskette der städtischen Förderung

Die 15 Prozent sind nur eine von mehreren Bedingungen, und sie wirken kumulativ: Fällt eine weg, hilft die Erfüllung der übrigen nicht. Die Stadt nennt für ihre Förderberatung diese Kette:

Hinzu kommt eine Rangfolge: Bevorzugt gefördert werden nach Angabe der Stadt Familien und Lebensgemeinschaften mit Kindern, Alleinerziehende und junge Ehepaare oder Lebenspartnerschaften. Das ist kein Ausschluss der übrigen Haushalte, verschiebt aber die Wahrscheinlichkeit, und es erklärt, warum ein Rechtsanspruch auf die Förderung ausdrücklich nicht besteht.

Zwei dieser Punkte werden in der Praxis unterschätzt. Die dauerhafte Tragbarkeit ist keine Momentaufnahme, sondern eine Aussage über die gesamte Laufzeit; sie deckt sich inhaltlich mit dem, was ohnehin jede Bank prüfen muss. Und die angemessene Wohnungsgröße ist der Punkt, an dem eine bewusst großzügig geplante Wohnung die Förderung kosten kann, obwohl Einkommen und Eigenkapital passen.

Wie sich das städtische Darlehen zum Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm verhält

Die Konditionen, die die Stadt auf ihrer Seite nennt, gehören zu einem Darlehen der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt: Darlehenshöhe 15.000 Euro und bis maximal 30 Prozent der Gesamtkosten, Zinsbindung 10 oder 15 Jahre, Tilgung 2 Prozent jährlich zuzüglich der ersparten Zinsen ab dem zweiten Jahr, Belegungsbindung entsprechend der Zinsbindungsdauer. Wie die Angabe „15.000 Euro; bis maximal 30% der Gesamtkosten“ im Einzelfall zu lesen ist, als Sockel, als Festbetrag oder als Untergrenze, geht aus der Seite nicht hervor; auch das klärt das Informationsgespräch.

Die Stadt ist in dieser Konstellation die Stelle, bei der Sie beraten werden und den Antrag stellen. Die Förderebene dahinter ist die bayerische: Das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm zur Förderung von Eigenwohnraum richtet sich an Haushalte mit niedrigem bis durchschnittlichem Einkommen, arbeitet mit derselben Tilgungsregel und derselben Wahl zwischen 10 und 15 Jahren Zinsbindung, und es gewährt ebenfalls keinen Rechtsanspruch.

Für Ihre Finanzierung heißt das: Das Förderdarlehen ist ein Baustein neben dem Hauptdarlehen, kein Ersatz dafür. Es senkt die Summe, die Sie bei der Bank aufnehmen, und wirkt damit auf den Beleihungsauslauf, vorausgesetzt, es ist bewilligt, bevor die Finanzierung steht. Die Programmseite und die Voraussetzungen im Detail habe ich im Ratgeber zur Förderung der BayernLabo aufbereitet.

Die Belegungsbindung ist der Punkt, den Sie vor der Zusage bewusst entscheiden sollten. Sie läuft so lange wie die Zinsbindung und bindet die Nutzung der Wohnung über Jahre. Wer damit rechnet, die Wohnung innerhalb dieses Zeitraums zu vermieten oder zu verkaufen, sollte den Baustein nicht ohne Prüfung dieser Auflage einplanen.

Wie viel darf ich verdienen, um in München eine Eigentumsförderung zu bekommen, und wo finde ich die Einkommensgrenzen?

Maßgeblich ist Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes: Die Einkommensgrenze liegt bei 28.300 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 43.200 Euro für einen Zweipersonenhaushalt, für jede weitere Person kommen 10.700 Euro hinzu und für jedes berücksichtigungsfähige Kind weitere 3.200 Euro. Entscheidend ist, dass damit das Einkommen nach Abzug von Pauschalen und Freibeträgen gemeint ist und nicht Ihr Bruttoeinkommen. Die entsprechende Bruttogrenze liegt deutlich höher. Zusätzliche Freibeträge bestehen unter anderem für Schwerbehinderte ab einem Grad der Behinderung von 50 sowie für Ehepaare und Lebenspartnerschaften in den ersten Jahren nach der Eheschließung. Die Landeshauptstadt München führt diese Grenzen in einer eigenen Anlage zur staatlichen Eigentumsförderung.

Die Einkommensgrenzen nach Haushaltsgröße im Überblick

Die Grenzen stehen in Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes und gelten für die staatliche Eigentumsförderung, auf die auch die Beratung der Landeshauptstadt München verweist. Die Landeshauptstadt führt dieselben Werte in ihrer Anlage 1 zu den Einkommensgrenzen in der staatlichen Eigentumsförderung, Stand September 2023.

Zwei Hinweise zum Umgang mit dieser Tabelle. Erstens ist der Zuschlag je Kind ein eigener Betrag und tritt neben den Personenzuschlag: Ein Kind erhöht die Haushaltsgröße und bringt zusätzlich die 3.200 Euro. Zweitens ist der Stand entscheidend: Die Werte stimmen mit dem heutigen Gesetzestext überein, das Staatsministerium kann sie aber per Rechtsverordnung anpassen. Vor einem Antrag lohnt deshalb der Blick in Art. 11 BayWoFG selbst, nicht in eine Sekundärdarstellung.

Wichtig für die Erwartung: Diese Zahlen liegen bewusst niedrig, weil sie eine Förderung für Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen steuern. Wer sie mit dem eigenen Bruttogehalt vergleicht, kommt zu einem falschen Schluss, und genau das ist der häufigste Irrtum an dieser Stelle.

Warum Ihr Bruttoeinkommen deutlich darüber liegen darf

Die Beträge sind keine Gehaltsgrenzen. Gemeint ist das Jahreseinkommen im Sinne des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes, also das Einkommen nach Abzug der gesetzlich vorgesehenen Pauschalen und Freibeträge. Auch die Bayerische Landesbodenkreditanstalt weist für das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm zur Förderung von Eigenwohnraum ausdrücklich darauf hin, dass die Einkommensgrenze nach Abzug von Pauschalen und Freibeträgen zu ermitteln ist.

Praktisch bedeutet das: Das Bruttoeinkommen eines förderfähigen Haushalts liegt deutlich über der Zahl in der Tabelle. Eine belastbare Umrechnung kann dieser Ratgeber nicht liefern, und er tut es bewusst nicht. Die Landeshauptstadt führt in ihrer Anlage zwar eine zweite Spalte mit Modellwerten, bezeichnet sie aber selbst als unverbindliche Modellrechnung. Als Grenzwert taugt sie damit nicht, und als solcher darf sie auch nicht zitiert werden.

Die einzige verlässliche Antwort auf die Frage „reicht mein Einkommen?“ ist deshalb die Berechnung im konkreten Fall. Sie hängt an Ihrer Haushaltszusammensetzung, an den anzurechnenden Einkunftsarten und an den Abzügen, die Ihnen zustehen. Die Förderstelle rechnet das im Informationsgespräch für Sie durch, kostenfrei und bevor Sie sich auf ein Objekt festlegen.

Ein Missverständnis räume ich hier gleich mit aus: Ein Einkommen oberhalb der Grenze schließt die Finanzierung nicht aus, sondern nur diesen einen Förderbaustein. Die übrigen Bausteine der Finanzierung und die Programme der KfW folgen eigenen Regeln.

Freibeträge, die viele Haushalte übersehen

Neben den Pauschalen kennt die Förderung gezielte Freibeträge, die den anzurechnenden Betrag senken und damit über die Förderfähigkeit entscheiden können. Zwei davon nennt die Landeshauptstadt in ihrer Anlage 1 zu den Einkommensgrenzen, Stand September 2023 ausdrücklich:

• 4.000 Euro für schwerbehinderte Menschen ab einem Grad der Behinderung von 50.
• 5.000 Euro für Ehepaare und Lebenspartnerschaften bis zum Ablauf des siebten auf den Beginn der Ehe folgenden Kalenderjahres.

Der zweite Freibetrag ist der, der am häufigsten liegen bleibt. Er ist an ein Zeitfenster gebunden, und dieses Fenster fällt bei vielen Paaren genau in die Jahre, in denen der erste Wohnungskauf ansteht. Wer knapp über der Grenze liegt, sollte deshalb nicht die Tabelle allein betrachten, sondern die Rechnung mit allen zustehenden Abzügen aufmachen.

Ein Rechtsanspruch entsteht daraus nicht, auch nicht bei erfüllter Einkommensgrenze. Die Stadt fördert Familien mit Kindern, Alleinerziehende sowie junge Ehepaare und Lebenspartnerschaften vorrangig. Die Einkommensprüfung ist also die Eintrittskarte, nicht die Zusage.

Wie läuft der Antrag auf städtische Eigentumsförderung in München ab und wann ist es dafür zu spät?

Der Antragsweg dreht die übliche Kaufreihenfolge um: Zuerst führen Sie ein Informationsgespräch beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtsanierung und Wohnungsbau in der Blumenstraße 31, und erst in diesem Gespräch erhalten Sie die Liste der Antragsunterlagen. Mitzubringen sind unter anderem eine gültige Reservierung eines Objekts im Münchner Stadtgebiet, Angaben zu Kaufpreis und Kosten, Exposé und Grundrisspläne, die Höhe Ihres vorhandenen Eigenkapitals und Einkommensnachweise der letzten zwölf Monate. Die entscheidende Frist steht unmissverständlich auf der Seite der Stadt: Die Fördermittel können nur vor Kaufvertragsabschluss oder Baubeginn beantragt werden. Wer erst nach der Beurkundung davon erfährt, hat die Förderung endgültig verloren. Deshalb gehört die Förderprüfung zwischen Reservierung und Notartermin.

1. Objektsuche und Finanzierungszertifikat

Beginnen Sie mit der Finanzierung, nicht mit der Wohnung. Klären Sie, welchen Kaufpreis Ihr Haushalt tragen kann, wie viel Eigenkapital nach Abzug der Reserve tatsächlich einsetzbar ist und ob die 15-Prozent-Schwelle der städtischen Förderung erreichbar ist.

Auf dem Münchner Markt brauchen Sie zusätzlich einen Nachweis Ihrer Finanzierungsfähigkeit, bevor ein Makler Sie ernsthaft berücksichtigt. Genau dafür gibt es das Finanzierungszertifikat: das Dokument, mit dem Sie gegenüber Verkäufer und Makler belegen, dass Ihre Finanzierung trägt. Es erhalten Sie bei mir innerhalb von 24 Stunden.

Halten Sie in diesem Schritt schon fest, ob ein Förderbaustein in Frage kommt. Diese Information gehört in die Finanzierungsstruktur, nicht als Nachtrag hinein.

2. Gültige Reservierung des Objekts

Die Förderberatung setzt ein konkretes Objekt voraus. Zu den Unterlagen, die die Landeshauptstadt für das Gespräch nennt, gehört ausdrücklich eine gültige Reservierung. Eine unverbindliche Objektidee reicht nicht.

Vereinbaren Sie die Reservierung so, dass sie Ihnen genug Zeit für den Förderweg lässt. Das ist der Punkt, an dem die Reihenfolge in München regelmäßig kippt: Wer sich unter Zeitdruck direkt auf den Notartermin zubewegt, hat die Förderung faktisch schon abgewählt, ohne es zu bemerken.

Klären Sie außerdem früh, ob das Objekt im Münchner Stadtgebiet liegt und ob seine Größe für Ihren Haushalt angemessen ist. Beides ist Voraussetzung, und beides lässt sich vorab beantworten.

3. Informationsgespräch beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung

Das Gespräch ist keine Formalie, sondern der Zugang zum Verfahren. Die Stadt stellt ausdrücklich klar, dass das Informationsgespräch vor der Antragstellung stattfindet und Sie die Liste der notwendigen Antragsunterlagen erst in diesem Gespräch erhalten. Ohne den Termin kommen Sie also gar nicht in die Lage, einen vollständigen Antrag zu stellen.

Zuständig ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtsanierung und Wohnungsbau, Blumenstraße 31, 80331 München. Mitzubringen sind nach Angabe der Stadt unter anderem:

• eine gültige Reservierung eines Objekts im Münchner Stadtgebiet,
• Angaben zu Kaufpreis und Kosten,
• Exposé und Grundrisspläne,
• Angaben zur Höhe Ihres vorhandenen Eigenkapitals,
• Einkommensnachweise der letzten zwölf Monate.

Nehmen Sie zwei Fragen mit in den Termin: Welche Positionen zählen zu den Gesamtkosten, auf die sich die 15 Prozent beziehen? Und wie wird Ihr Einkommen nach Abzug der Pauschalen und Freibeträge konkret gerechnet? Beides entscheidet über die Förderfähigkeit und lässt sich außerhalb des Gesprächs nicht verlässlich beantworten.

4. Antragstellung vor dem Notartermin

Der Antrag folgt dem Gespräch und muss vor der Beurkundung gestellt sein. Der maßgebliche Satz steht unmissverständlich auf der Seite der Stadt: Die Fördermittel können nur vor Kaufvertragsabschluss oder Baubeginn beantragt werden.

Diese Frist ist der Grund, warum die Förderprüfung zeitlich vor die Finanzierungszusage und erst recht vor den Notartermin gehört. Planen Sie den Ablauf rückwärts: vom gewünschten Beurkundungstermin über den Antrag zum Informationsgespräch, und legen Sie die Reservierungsdauer so aus, dass diese Kette hineinpasst.

Praktisch heißt das auch, dass Ihre Bankfinanzierung den Förderbaustein von Anfang an kennen muss. Ein Darlehen, das erst nachträglich in eine fertig strukturierte Finanzierung eingeschoben wird, verursacht Anpassungen bei Beleihung, Rangfolge im Grundbuch und Auszahlungsplan.

5. Kaufvertragsabschluss: ab hier ist keine Förderung mehr möglich

Mit der Beurkundung ist die Tür zu. Es gibt an dieser Stelle keine Nachreichung, keine Heilung und keinen Ermessensspielraum: Wer erst nach dem Notartermin von der Förderung erfährt, hat sie für dieses Objekt endgültig verloren.

Das ist der irreversible Fehler dieses Verfahrens und zugleich der Grund, warum ich die Förderprüfung in München immer vor die Reservierung ziehe statt hinter die Finanzierungszusage. Die Prüfung kostet wenige Tage; das Versäumnis kostet den gesamten Förderbaustein über die volle Laufzeit.

Und noch ein Punkt, der zur Ehrlichkeit gehört: Einen Rechtsanspruch auf die Förderung gibt es auch bei fristgerechtem Antrag nicht. Ihre Finanzierung muss deshalb auch ohne den Baustein tragen. Die Förderung verbessert die Struktur, sie ersetzt keine tragfähige Kalkulation.

Welche Reserve sollte ich neben dem Eigenkapital für Sanierung und Unvorhergesehenes behalten?

Planen Sie neben dem Eigenkapital für den Kauf eine getrennte Liquiditätsreserve von mindestens drei bis sechs Monatsausgaben ein, bei einer Bestandswohnung zusätzlich einen Sanierungspuffer. Bei Eigentumswohnungen kommt die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft hinzu; sie deckt das Gemeinschaftseigentum, nicht Ihre eigene Wohnung, und Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Heizung treffen Sie zusätzlich. Wer die Reserve in den Kaufpreis steckt, verbessert kurzfristig den Beleihungsauslauf und muss später zu schlechteren Bedingungen nachfinanzieren. Ein Blick in die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und in die Höhe der Rücklage zeigt vor dem Kauf, was auf Sie zukommt.

Wie groß die Liquiditätsreserve sein sollte

Die Reserve bemisst sich nicht am Kaufpreis, sondern an Ihren monatlichen Ausgaben. Drei bis sechs Monatsausgaben sind der Richtwert, mit dem sich in der Beratung gut arbeiten lässt, und zwar Ausgaben, nicht Einkommen, weil im Ernstfall die Fixkosten weiterlaufen und nicht das Gehalt.

Nach oben verschiebt sich dieser Rahmen bei zwei Konstellationen: bei schwankendem Einkommen, etwa bei Selbstständigen und Unternehmern, und bei einem Haushalt, der vollständig von einem einzigen Einkommen abhängt. Nach unten lässt sich der Puffer kaum drücken, ohne dass die Reserve ihren Zweck verliert.

Vier Positionen gehören in die Reserve hinein, bevor Sie über den Kaufpreis nachdenken:

• Laufende Fixkosten für den genannten Zeitraum, inklusive der neuen Darlehensrate und des Hausgelds.
• Umzug und Einrichtung, die regelmäßig unterschätzt werden und unmittelbar nach dem Kauf anfallen.
• Ein Sanierungspuffer bei jeder Bestandswohnung: für das, was Sie im Exposé nicht sehen.
• Ein Ersatzpuffer für Auto, Heizung oder Reparaturen, die sich nicht nach dem Kauftermin richten.

Die Reserve gehört auf ein getrenntes, jederzeit verfügbares Konto. Ein Betrag, der rechnerisch existiert, aber in einer langfristigen Anlage gebunden ist, hilft im Ernstfall nicht, und ein Dispositionskredit ist keine Reserve, sondern ihr Gegenteil.

Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommt eine Größe hinzu, die Käufer eines Hauses nicht kennen: die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Sie wird über das monatliche Hausgeld angespart und ist für das Gemeinschaftseigentum bestimmt: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Aufzug.

Zwei Konsequenzen ergeben sich daraus, und beide betreffen Ihre Reserve. Erstens deckt die Rücklage Ihre eigene Wohnung nicht ab: Bad, Böden, Fenster im Sondereigentum, Elektrik innerhalb der Wohnung zahlen Sie selbst. Zweitens reicht die Rücklage nicht immer für die anstehende Maßnahme. Beschließt die Gemeinschaft eine größere Sanierung, für die das angesparte Geld nicht genügt, wird eine Sonderumlage erhoben, anteilig nach Miteigentumsanteilen und unabhängig davon, ob es gerade in Ihre Finanzplanung passt.

Eine niedrige Rücklage ist deshalb kein Vorteil, auch wenn sie das Hausgeld optisch senkt. Sie verschiebt die Kosten lediglich in die Zukunft und macht sie unplanbar. Ein gut gefülltes Rücklagenkonto bei einem etwas höheren Hausgeld ist für Ihre Finanzierung die deutlich ruhigere Variante.

Welche Unterlagen Sie vor dem Kauf einsehen sollten

Der Zustand einer Eigentümergemeinschaft lässt sich vor dem Kauf lesen: Er steht in den Unterlagen, die Sie beim Verkäufer oder bei der Hausverwaltung anfordern können. Diese vier sind die wichtigsten:

Am aufschlussreichsten sind die Protokolle. Eine seit Jahren aufgeschobene Dachsanierung oder eine anstehende Heizungserneuerung steht dort meist längst, bevor sie beschlossen wird, und sie beziffert Ihnen die Reserve, die Sie neben dem Eigenkapital für den Kauf behalten sollten.

Kalkulieren Sie diesen Betrag in die Finanzierung ein, statt ihn nachträglich abzuziehen. Wer die Reserve zuerst festlegt und erst danach den einsetzbaren Eigenkapitalbetrag bestimmt, kommt zu einer Struktur, die auch dann noch trägt, wenn im dritten Jahr eine Sonderumlage auf dem Tisch liegt.

Geht der Wohnungskauf in München auch mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital?

Ja, aber die Münchner Betragsgrößen verschärfen jedes Risiko dieser Konstellation. Ohne Eigenkapital steigt der Beleihungsauslauf in die höchste Klasse, die Bank verlangt eine entsprechend belastbare Bonität, und die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB muss die dauerhafte Tragfähigkeit ergeben, nicht nur die erste Rate. Praktisch bedeutsam ist die Zwischenstufe: Wer wenigstens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln trägt, steht deutlich anders da als bei einer Finanzierung, die auch die Nebenkosten mitfinanziert. Und die städtische Eigentumsförderung fällt in dieser Konstellation weg, denn sie setzt 15 Prozent Eigenkapital voraus.

Der Unterschied zwischen 100-Prozent- und 110-Prozent-Finanzierung

Die beiden Begriffe klingen ähnlich und beschreiben zwei sehr verschiedene Ausgangslagen. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten tragen Sie selbst. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung wandern auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine etwaige Provision ins Darlehen.

Der Unterschied ist nicht kosmetisch, sondern der Kern der Sicherheitenlogik: Den Nebenkosten steht kein beleihbarer Gegenwert gegenüber. Wer sie mitfinanziert, nimmt einen Darlehensteil auf, dem im Grundbuch nichts entspricht. Die Restschuld startet damit oberhalb dessen, was die Wohnung im Verwertungsfall einbringt.

In München wirkt diese Reihenfolge stärker als anderswo, weil jede Prozentzahl auf einen höheren Betrag trifft. Die Zwischenstufe (Nebenkosten selbst tragen, Kaufpreis finanzieren) ist deshalb die praktisch wichtigste Variante dieser Frage und in aller Regel erreichbarer als die vollständige Vollfinanzierung.

Was die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB verlangt

Die Prüfung ist keine Kulanzfrage der Bank, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 505a Absatz 1 BGB hat der Darlehensgeber vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen; bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf der Vertrag nur geschlossen werden, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen werden.

Entscheidend ist das Wort „vertragsgemäß“. Gemeint ist die Erfüllung über die gesamte Laufzeit, nicht die erste Rate. Genau deshalb ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital kein Verhandlungsergebnis, sondern eine Frage der belastbaren Prognose, und je höher der Beleihungsauslauf, desto weniger Spielraum bleibt in dieser Prognose für Einkommensschwankungen.

Die Vorschrift enthält noch einen Punkt, der in dieser Konstellation praktisch wird: Wird der Nettodarlehensbetrag nach Vertragsschluss deutlich erhöht, ist die Kreditwürdigkeit auf aktualisierter Grundlage neu zu prüfen. Wer knapp kalkuliert und später nachfinanzieren muss, steht also erneut vor derselben Prüfung, dann allerdings mit einer höheren Belastung im Rücken.

Und die städtische Förderebene fällt in dieser Konstellation weg. Die Landeshauptstadt München setzt für ihre Eigentumsförderung voraus, dass Ihr Haushalt mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital zur Verfügung hat. Wer ohne Eigenkapital kauft, verliert damit nicht nur die günstigere Beleihungsstufe, sondern zusätzlich einen Baustein, der die Bankfinanzierung entlastet hätte.

Wo die ausführliche Einordnung zur Finanzierung ohne Eigenkapital steht

Diese Sektion beantwortet die Frage für den Münchner Wohnungskauf: Es geht, es setzt eine belastbare Bonität voraus, und es kostet den Förderbaustein. Die vollständige Abwägung, welche Voraussetzungen Banken in dieser Konstellation prüfen, wann sich die Zwischenstufe lohnt und welche Alternativen es zur Vollfinanzierung gibt, steht im Ratgeber zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Drei Fragen klären Sie am besten, bevor Sie diesen Weg ernsthaft verfolgen:

• Trägt der Haushalt die Rate auch dann, wenn ein Einkommen wegfällt? Ohne Eigenkapital gibt es keinen Puffer zwischen Restschuld und Verkehrswert, der einen Verkauf auffangen würde.
• Reicht das Eigenkapital wenigstens für die Nebenkosten? Diese Zwischenstufe verändert die Ausgangslage spürbar und ist häufiger erreichbar, als sie eingeplant wird.
• Wäre die Förderung erreichbar, wenn Sie später kaufen? Wer die 15 Prozent innerhalb eines überschaubaren Zeitraums erreichen kann, verschiebt nicht nur die Beleihungsstufe, sondern öffnet zusätzlich den städtischen Förderweg.

Meine Rolle an dieser Stelle ist die ehrliche Einordnung, nicht das Abraten: Es gibt Konstellationen, in denen eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital die richtige Entscheidung ist, etwa bei sicherem, hohem Einkommen und einem Objekt, das langfristig selbst genutzt wird. Sie sollte nur eine Entscheidung sein und kein Ergebnis fehlender Planung.

Welches Vermögen zählt als Eigenkapital und in welcher Reihenfolge setzen Sie es ein?

Als Eigenkapital zählen Bankguthaben, Bauspar- und Wertpapierguthaben mit Sicherheitsabschlag, ausgezahlte Versicherungen, ein bereits schuldenfreies Grundstück, Verwandtendarlehen und Schenkungen sowie anerkannte Eigenleistung. Die Reihenfolge ist dabei wichtiger als die Summe: zuerst die Kaufnebenkosten, weil sie nicht beleihbar sind; dann so viel Kaufpreisanteil, dass Sie die nächstniedrigere Beleihungsauslauf-Klasse erreichen; und erst danach alles Weitere. Die Wirkung von Eigenkapital ist nämlich nicht linear, sondern stufig: Mitten in einer Klasse bringt jeder weitere Euro rechnerisch wenig, kurz vor einer Klassengrenze sehr viel. Was nach dem Erreichen der nächsten Stufe übrig bleibt, ist als Liquiditätsreserve meist besser aufgehoben als im Kaufpreis.

Was Banken als Eigenkapital anerkennen und mit welchen Abschlägen

Eigenkapital ist nicht dasselbe wie Kontostand. Anerkannt wird, was am Tag der Auszahlung verfügbar ist, dessen Herkunft sich nachweisen lässt und das keiner konkurrierenden Verpflichtung unterliegt. Die Bank bewertet dabei nicht jede Position gleich, weil nicht jede Position gleich sicher ist.

• Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten wird in voller Höhe angesetzt, sofern es zum Auszahlungszeitpunkt frei ist. Angelegtes Geld mit fester Laufzeit muss rechtzeitig fällig werden.
• Bausparguthaben zählt mit dem angesparten Betrag. Ein noch nicht zuteilungsreifer Vertrag steht am Notartermin nicht zur Verfügung. Das ist ein Terminproblem, kein Bewertungsproblem.
• Wertpapierdepots werden mit einem Sicherheitsabschlag angesetzt, weil ihr Kurs bis zur Auszahlung schwanken kann. Wie hoch der Abschlag ausfällt, legt jedes Institut selbst fest.
• Ausgezahlte oder kündbare Lebens- und Rentenversicherungen zählen mit dem Rückkaufswert, nicht mit der eingezahlten Summe.
• Ein bereits schuldenfreies Grundstück wirkt wie Eigenkapital, weil es als zusätzliche Sicherheit in die Beleihung eingeht. Bewertet wird auch hier der Beleihungswert, nicht der Kaufpreis von damals.
• Verwandtendarlehen und Schenkungen werden anerkannt, wenn sie schriftlich dokumentiert sind. Ein Darlehen aus der Familie belastet allerdings Ihre Haushaltsrechnung, sofern es bedient werden muss; eine Schenkung tut das nicht.
• Eigenleistung wird nur angerechnet, wenn sie fachlich plausibel und zeitlich realistisch ist. Beim Kauf einer Bestandswohnung ist der Spielraum dafür deutlich kleiner als beim Bau.

Praktisch heißt das: Sammeln Sie die Nachweise, bevor Sie das erste Objekt reservieren. Kontoauszüge, Depotauszüge, die Bestätigung des Bausparkassenkontos und bei Familienmitteln eine kurze schriftliche Vereinbarung. Das sind die Unterlagen, an denen später Tage verloren gehen, wenn sie fehlen.

Die Beleihungsauslauf-Klassen und ihre qualitative Wirkung

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis Ihres Darlehens zum Beleihungswert der Immobilie, nicht zum Kaufpreis. Er ist die Größe, über die Ihr Eigenkapital überhaupt erst auf die Kondition wirkt, und er wirkt in Stufen. Der Grund dafür ist nicht Bankgewohnheit, sondern Refinanzierung: Für die Deckung von Pfandbriefen dürfen Hypotheken nach § 14 des Pfandbriefgesetzes nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Beleihungswertes herangezogen werden. Alles darüber muss die Bank anders refinanzieren, und genau an dieser Kante entstehen die üblichen Klassengrenzen.

Die Tabelle bleibt bewusst qualitativ. Bezifferte Aufschläge je Klasse werden zwar überall genannt, es gibt dafür aber keine neutrale Primärquelle, und eine geschätzte Zahl wäre an dieser Stelle schlechter als keine. Für Ihre Planung genügt die Richtung: Der Weg von einer Klasse in die nächstniedrigere ist der wirksamste Hebel, den Eigenkapital überhaupt hat.

Wichtig ist die Bezugsgröße. Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, in München eher die Regel als die Ausnahme, dann ist Ihr Beleihungsauslauf höher, als die Rechnung auf den Kaufpreis vermuten lässt. Wer knapp unter einer Klassengrenze plant, sollte deshalb mit dem Beleihungswert rechnen und nicht mit dem Preisschild des Exposés.

Wann zusätzliches Eigenkapital wirtschaftlich kaum noch etwas bringt

Weil die Wirkung stufig ist, hat jeder zusätzliche Euro einen sehr unterschiedlichen Wert. Mitten in einer Klasse verschiebt er die Kondition rechnerisch kaum; kurz vor einer Grenze entscheidet er über die gesamte Einstufung des Darlehens. Daraus folgt eine einfache Reihenfolge, die sich in der Praxis bewährt hat.

1. Zuerst die Kaufnebenkosten vollständig abdecken. Sie sind nicht beleihbar, und jeder Euro, der hier fehlt, muss über das Darlehen aufgefangen werden.
2. Dann so viel Kaufpreisanteil einbringen, dass Sie die nächstniedrigere Beleihungsauslauf-Klasse sicher erreichen, mit etwas Abstand zur Grenze, damit ein vorsichtiger Beleihungswert Sie nicht wieder darüber hebt.
3. Erst danach entscheiden, was mit dem Rest geschieht. Zwischen zwei Klassengrenzen ist die Liquiditätsreserve in aller Regel der bessere Platz als der Kaufpreis.

Der letzte Punkt ist der, an dem die meisten Käufer zu viel Gutes tun. Wer sein Konto leert, um die Darlehenssumme zu drücken, senkt zwar die Rate, verliert aber die Mittel für die erste Sonderumlage, die neue Heizung oder eine längere Einkommenslücke. Nachfinanzieren ist immer der schlechtere Weg: Es kommt zu einem Zeitpunkt, den Sie nicht wählen, und zu Bedingungen, die Sie nicht kennen. Eigenkapital, das im Kaufpreis steckt, ist gebunden: Sie kommen an das Geld erst wieder heran, wenn Sie verkaufen oder die Immobilie erneut beleihen.

In München kommt hinzu, dass die Beträge hinter jeder Prozentstufe größer sind. Der Sprung von einer Klasse in die nächste kostet hier mehr Eigenkapital als in einer Region mit halb so hohen Preisen, und die Nebenkosten, die vorher abgedeckt sein wollen, ebenfalls. Genau deshalb lohnt es sich, vor der Objektsuche auszurechnen, welche Klasse mit Ihren Mitteln überhaupt erreichbar ist, und den Kaufpreisrahmen daran auszurichten, statt umgekehrt.

Was spricht dagegen, in München mit dem gerade noch ausreichenden Eigenkapital zu kaufen?

Wer mit dem gerade noch ausreichenden Eigenkapital kauft, verliert seinen Handlungsspielraum genau an der Stelle, an der er ihn braucht. Bei Münchner Kaufsummen führt schon eine moderate Wertkorrektur dazu, dass die Restschuld über dem Verkehrswert liegt, und ein Verkauf löst das Darlehen dann nicht mehr ab. Dazu kommt die Anschlussfinanzierung: Wer während der Zinsbindung wenig getilgt hat, geht mit hoher Restschuld in eine Verhandlung, deren Ausgang heute niemand kennt. Und die städtische Förderung, die genau hier helfen würde, setzt 15 Prozent Eigenkapital voraus. Wer darunter liegt, verliert sie zusätzlich.

Restschuld über Verkehrswert: was das praktisch bedeutet

Solange Sie wohnen bleiben und die Rate tragen, ist das Verhältnis von Restschuld und Verkehrswert eine Zahl auf dem Papier. Es wird in dem Moment zur harten Größe, in dem Sie verkaufen müssen oder wollen: Trennung, Jobwechsel in eine andere Stadt, ein Pflegefall in der Familie, ein zweites Kind und zu wenig Zimmer. Dann entscheidet nicht Ihre Zahlungsmoral, sondern die Frage, ob der Verkaufserlös das Darlehen ablöst.

Wer mit wenig Eigenkapital kauft, startet ohne Puffer zwischen beiden Größen. Die Tilgung baut diesen Puffer in den ersten Jahren nur langsam auf, weil zu Beginn der Zinsanteil der Rate am größten ist. Fällt der Wert der Wohnung in dieser Phase (und Wertkorrekturen gehören zu jedem Immobilienmarkt), liegt die Restschuld über dem Verkehrswert. Der Verkauf löst das Darlehen dann nicht ab, sondern hinterlässt einen Rest, der weiter bedient werden muss, obwohl die Wohnung weg ist.

Bei Münchner Kaufsummen wirkt dieser Mechanismus stärker als anderswo, nicht weil der Markt schwächer wäre, sondern weil die absoluten Beträge größer sind. Ein Rückgang um wenige Prozent bedeutet hier eine Lücke in einer Größenordnung, die kaum ein Haushalt aus laufendem Einkommen schließen kann. Dazu kommt die zweite Klemme: Die Kaufnebenkosten sind mit dem Kauf ausgegeben und stecken nicht im Wert der Wohnung. Wer sie mitfinanziert hat, liegt vom ersten Tag an über dem Verkehrswert.

Warum die Anschlussfinanzierung das eigentliche Risiko trägt

Das größere Risiko liegt nicht im Kauf, sondern zehn oder fünfzehn Jahre später. Am Ende der Zinsbindung steht eine Restschuld, für die neu verhandelt wird, und zu welchen Bedingungen das geschieht, weiß heute niemand. Ihre einzige Stellschraube dafür ist die Höhe dieser Restschuld, und die legen Sie mit dem Eigenkapitaleinsatz und dem Tilgungssatz heute fest.

Wer knapp kauft, gerät dabei in eine Zange. Ein hoher Beleihungsauslauf verteuert die Kondition, die teurere Kondition frisst Spielraum für Tilgung, und die niedrigere Tilgung lässt die Restschuld langsamer sinken. Nach der Bindungsfrist steht dieser Haushalt mit einer vergleichsweise hohen Restschuld in einer Verhandlung, in der er wenig anzubieten hat. Ein Wechsel zu einer anderen Bank setzt voraus, dass diese das Objekt und Ihre Einkommenssituation annimmt; ist der Beleihungsauslauf immer noch hoch, bleiben wenige Adressen übrig.

Wer dagegen mit Abstand zur nächsten Klassengrenze startet, hat drei Optionen statt einer: weiterlaufen lassen, wechseln oder mit einer Sondertilgung die Ausgangslage verbessern. Genau das ist mit Handlungsspielraum gemeint. Er kostet heute Eigenkapital und zahlt sich zu einem Zeitpunkt aus, den Sie nicht planen können, und deshalb wird er beim Kauf so oft geopfert.

Wann Warten die bessere Entscheidung ist, und wann nicht

Warten ist dann die bessere Entscheidung, wenn absehbar ist, dass sich Ihre Ausgangslage in überschaubarer Zeit spürbar verbessert: eine Erbschaft oder Schenkung, die konkret ansteht, das Ende einer laufenden Verpflichtung, ein Einkommenssprung nach der Probezeit oder schlicht eine Sparphase, die Sie über die nächste Beleihungsauslauf-Klasse hebt. Wer in zwei Jahren eine Klasse tiefer einsteigt, kauft mit deutlich mehr Luft, und behält die Reserve, die er sonst in den Kaufpreis gesteckt hätte.

Warten hilft dagegen wenig, wenn es zum Dauerzustand wird. Miete ist keine Tilgung, und ein Haushalt, der am Markt vorbeispart, ohne je einzusteigen, verbessert seine Lage nicht automatisch. Die ehrliche Antwort ist deshalb keine Regel, sondern eine Rechnung: Was ändert sich in den nächsten ein bis drei Jahren konkret, und reicht diese Änderung, um eine Klassengrenze zu unterschreiten?

Ein zweiter Punkt gehört in diese Abwägung, weil er in München oft zu spät auf den Tisch kommt: Die städtische Förderung ist kein Ersatz für fehlendes Eigenkapital, und sie hat eine Kehrseite, die man vorher kennen sollte. Die Landeshauptstadt München nennt die Bedingungen auf ihrer Seite zur Eigentumsförderung offen:

• Ihr Haushalt muss mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital zur Verfügung haben. Wer darunter liegt, kommt für die Förderung nicht in Frage. Sie hilft also genau dort nicht, wo das Eigenkapital am knappsten ist.
• Gefördert wird der Erwerb zur Selbstnutzung. Die Wohnung ist damit auf absehbare Zeit kein flexibel vermietbares Objekt, sondern Ihr Zuhause.
• Die Stadt führt eine Belegungsbindung entsprechend der Zinsbindungsdauer. Das ist keine Formalie, sondern eine Einschränkung Ihrer Verfügungsfreiheit über zehn oder fünfzehn Jahre.
• Gefördert werden Haushalte mit mittlerem Einkommen; nachzuweisen sind unter anderem die Einkommensnachweise der letzten zwölf Monate. Ein höheres Einkommen schließt die Förderung aus, ein zu knappes die Tragfähigkeit der Finanzierung.
• Die Fördermittel können nur vor Kaufvertragsabschluss oder Baubeginn beantragt werden. Nach der Beurkundung ist die Tür zu, unwiderruflich und unabhängig davon, wie gut Ihr Antrag gewesen wäre.
• Einen Rechtsanspruch auf die Förderung gibt es nicht.

Dazu kommt die nüchterne Größenordnung. Die Stadt nennt eine Darlehenshöhe von 15.000 Euro, bis maximal 30 Prozent der Gesamtkosten. Gemessen an Münchner Kaufsummen ist das ein spürbarer, aber begrenzter Hebel: Der Betrag verschiebt keine Beleihungsauslauf-Klasse und rettet keine Finanzierung, die ohne ihn nicht tragen würde. Er ist ein sinnvoller Baustein für einen Haushalt, der die 15 Prozent ohnehin mitbringt, und kein Argument dafür, knapper zu kaufen, als es die eigene Rechnung hergibt.

Die ehrliche Zusammenfassung lautet damit: Ein Kauf mit dem gerade noch ausreichenden Eigenkapital ist möglich und in Einzelfällen richtig, etwa bei sicherem, wachsendem Einkommen und der klaren Absicht, lange zu bleiben. Er ist aber nie die günstigere Variante, sondern die mit weniger Ausweichmöglichkeiten. Wer das vorher weiß, entscheidet anders als jemand, der es erst bei der Anschlussfinanzierung erfährt.

Wie fügt sich die Münchner Eigenkapitalfrage in Ihre Gesamtfinanzierung ein?

Die Münchner Eigenkapitalfrage entscheidet sich nicht an einer Prozentzahl, sondern an einer Reihenfolge: Förderprüfung vor der Reservierung, Finanzierungszertifikat für das Bieterverfahren, Beurkundung zuletzt. Genau diese Reihenfolge koordiniere ich als Berater mit Erlaubnis nach § 34i GewO, statt sie dem Zufall der Objektsuche zu überlassen. Über 400 Finanzierungspartner bedeuten dabei, dass die Bank zur Konstellation gesucht wird und nicht die Konstellation zur Bank, mit der Konzernstärke der Postbank Finanzberatung im Rücken und freier Bankenwahl. Das Finanzierungszertifikat erhalten Sie in 24 Stunden.

Warum die Förderprüfung vor die Objektreservierung gehört

In fast jeder Kaufberatung läuft die Reihenfolge gleich: Erst wird ein Objekt gefunden, dann wird finanziert, und irgendwann fragt jemand nach Fördermitteln. In München ist genau diese Reihenfolge das Problem, denn die städtische Eigentumsförderung ist an eine Frist gebunden, die vor dem Notartermin abläuft: Die Mittel können nur vor Kaufvertragsabschluss beantragt werden. Wer erst nach der Beurkundung davon erfährt, hat sie endgültig verloren, und niemand kann das später reparieren.

Deshalb steht die Förderprüfung bei mir am Anfang und nicht am Ende. Sie ist schnell erledigt: Es geht um die Frage, ob Ihr Haushalt die Einkommensgrenzen und die Eigenkapitalanforderung überhaupt erfüllt und ob eine Selbstnutzung im Stadtgebiet geplant ist. Fällt die Antwort negativ aus, ist das ebenfalls ein Ergebnis. Dann planen wir ohne diesen Baustein und verlieren keine Zeit mit einem Termin, der nichts bringt. Fällt sie positiv aus, gehört das Informationsgespräch beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung zwischen Reservierung und Notartermin, und die Finanzierung wird von vornherein so aufgebaut, dass ein Förderdarlehen darin Platz hat.

Das ist der eigentliche Unterschied zu einer reinen Konditionenvermittlung: Nicht die Frage, welche Bank heute welchen Satz stellt, sondern die Frage, in welcher Reihenfolge welche Entscheidung fällt. Kaufpreisrahmen und erreichbare Beleihungsauslauf-Klasse, Förderfähigkeit, Finanzierungszertifikat, Reservierung, Antrag, Beurkundung: In dieser Ordnung greift alles ineinander. In der umgekehrten Reihenfolge fällt jedes Mal etwas hinten herunter.

Wofür Sie das Finanzierungszertifikat im Münchner Bieterverfahren brauchen

Der Münchner Markt ist ein Verkäufermarkt, und bei gefragten Wohnungen sitzen mehrere Interessenten gleichzeitig in der Besichtigung. Makler und Verkäufer entscheiden dann nicht allein über den Preis, sondern über die Frage, wessen Finanzierung tatsächlich steht. Wer das nicht belegen kann, wird in der zweiten Runde nicht mehr angerufen, auch wenn er zahlungsfähig wäre.

Genau dafür gibt es das Finanzierungszertifikat. Es dokumentiert, dass Ihre Eckdaten geprüft sind und Ihr Vorhaben in der genannten Größenordnung darstellbar ist. Sie erhalten es in 24 Stunden. Das ist keine Beschleunigung um ihrer selbst willen, sondern die Voraussetzung dafür, dass Sie auf ein Objekt reagieren können, das am Wochenende besichtigt und in der Folgewoche vergeben wird.

Wichtig für die Reihenfolge: Das Zertifikat macht Sie handlungsfähig, es ersetzt aber weder die Reservierung noch den Förderantrag. Beides folgt danach, und beides muss vor der Beurkundung erledigt sein.

Was eine Erlaubnis nach § 34i GewO in der Praxis bedeutet

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen. Praktisch heißt das: gebundene Berufspflichten, Nachweis der Sachkunde, eine Berufshaftpflichtversicherung und eine dokumentierte Beratung. Für Sie ist das kein Verkaufsargument, sondern eine Nachprüfbarkeit: Die Registernummer können Sie öffentlich abfragen.

Als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und wähle daraus frei aus. Der Nutzen liegt weniger in der Zahl als in der Zuordnung: Welches Haus akzeptiert welche Einkommensart, wie vorsichtig setzt es den Beleihungswert an, und wer arbeitet ohne Reibung mit einem städtischen Förderdarlehen im Rang dahinter? Bei einer Münchner Konstellation mit knapper Eigenkapitaldecke oder mit Einkommen aus Selbstständigkeit entscheidet genau das über die Machbarkeit: Konzernstärke im Rücken, freie Bankenwahl in der Sache.

Was ich nicht anbiete, gehört ebenfalls dazu: Ich nenne im ersten Gespräch keine Kondition, die ich später zurücknehmen müsste, und ich verspreche keine Förderzusage: Auf die städtischen Mittel besteht kein Rechtsanspruch. Was ich zusage, ist die Reihenfolge: geprüfte Förderfähigkeit, ein belastbarer Kaufpreisrahmen, das Finanzierungszertifikat in 24 Stunden und eine Finanzierung, die auch am Ende der Zinsbindung noch Optionen lässt.

Fazit

In München ist die Eigenkapitalquote dieselbe wie überall, der Betrag dahinter ist es nicht, und die Kaufnebenkosten kommen aus eigenen Mitteln obendrauf. Die einzige behördlich gesetzte Zahl in diesem Umfeld ist die Anforderung der Landeshauptstadt München, mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten an Eigenkapital mitzubringen; sie bezieht sich ausdrücklich auf die Gesamtkosten und nicht auf den Kaufpreis. Diese Förderung ist zudem an eine Frist gebunden, die vor dem Notartermin abläuft: Beantragt werden kann sie nur vor Kaufvertragsabschluss. Wer die Prüfung zwischen Reservierung und Beurkundung schiebt, hält sich alle Wege offen; wer sie vergisst, verliert einen Baustein, der später nicht nachzuholen ist.

Für die Planung heißt das dreierlei. Erstens: Rechnen Sie zuerst die Nebenkosten, dann den Kaufpreisanteil, in dieser Reihenfolge, weil die Nebenkosten nicht beleihbar sind. Zweitens: Zielen Sie mit dem Eigenkapital auf eine Beleihungsauslauf-Klasse und nicht auf eine runde Prozentzahl, denn die Wirkung ist stufig. Und drittens: Behalten Sie die Liquiditätsreserve außerhalb des Kaufpreises. Sie ist Teil der Finanzierung, nicht ihr Rest.

Wenn Sie wissen möchten, welcher Kaufpreisrahmen mit Ihren Mitteln in München tragfähig ist und ob die städtische Förderung für Ihren Haushalt in Frage kommt, schauen wir uns Ihre Konstellation gern in einem unverbindlichen Erstgespräch an.