Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkredit: Wann sie anfällt, wie hoch sie wird und wann nicht

Das Wichtigste in Kürze

• Es gibt keine 1-Prozent-Grenze für Immobilienkredite. Die Deckelung des § 502 Absatz 3 BGB gilt nach ihrem Wortlaut nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen, und ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist nach § 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 6 BGB gerade keines. Ausführlich in „Gilt die Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 Prozent auch für Immobilienkredite?“
• Zwei Anspruchsgrundlagen, nicht eine. Der praktisch häufigere Weg führt über die vorzeitige Erfüllung bei berechtigtem Interesse nach § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB mit der Entschädigung aus § 502 Absatz 1 BGB; die außerordentliche Kündigung nach § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB ist der zweite. Beide schließen einander aus.
• Nach zehn Jahren zahlen Sie nichts. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist kündigen — entschädigungsfrei und ohne Grund.
• Sondertilgungsrechte mindern die Forderung zwingend. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Januar 2016 zum Aktenzeichen XI ZR 388/14 eine Klausel für unwirksam erklärt, die künftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung ausblendet.
• Fehlerhafte Vertragsangaben lassen den Anspruch entfallen. Nach § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB ist die Entschädigung ausgeschlossen, wenn die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend sind. Diese Regelung gilt auch für Immobiliardarlehen.
• Forward-Darlehen sind ein anderer Fall. Wer ein zugesagtes, aber noch nicht abgerufenes Darlehen nicht abnimmt, schuldet keine Vorfälligkeits-, sondern eine Nichtabnahmeentschädigung — er hat das Geld nie erhalten.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienkredit und wofür entschädigt sie die Bank?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den Sie Ihrer Bank zahlen, wenn Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlen. § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB nennt sie ausdrücklich beim Namen und verpflichtet Sie, der Bank denjenigen Schaden zu ersetzen, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Ersetzt wird dabei kein entgangener Gewinn im Alltagssinn, sondern die Differenz zwischen den Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, und dem, was die Bank mit dem zurückgeflossenen Geld heute noch verdienen kann. Sie ist damit keine Strafe für den Ausstieg, sondern ein Ausgleich für eine rechtlich geschützte Zinserwartung.

Warum spricht das Gesetz von Schaden und nicht von Gebühr?

Der Unterschied ist keine Wortklauberei, sondern entscheidet darüber, was die Bank verlangen darf. Eine Gebühr wäre ein Preis, den die Bank frei kalkulieren könnte. Ein Schaden dagegen muss vorhanden sein, er muss der Höhe nach nachgerechnet werden, und er schrumpft, sobald er kleiner wird. Genau diese Systematik legt der Gesetzgeber zugrunde: § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB verpflichtet Sie, „denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht“, und setzt den Begriff Vorfälligkeitsentschädigung in Klammern dahinter.

Die zweite Anspruchsgrundlage formuliert es noch enger. § 502 Absatz 1 BGB erlaubt eine „angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ — angemessen und unmittelbar sind zwei Filter, an denen jede überhöhte Position scheitert. Was die Bank ohnehin nicht verdient hätte, was sie sich erspart und was mit der Rückzahlung nur mittelbar zusammenhängt, gehört nicht hinein.

Für Sie hat das eine praktische Folge: Eine Abrechnung, die Sie nicht nachvollziehen können, ist keine Rechnung über einen Preis, sondern eine Behauptung über einen Schaden. Und Behauptungen über Schäden sind prüfbar.

Wovon die Bank entschädigt wird: Zinsverschlechterungsschaden und Zinsmargenschaden

Der Schaden zerfällt in zwei Bestandteile, die in jeder Abrechnung getrennt gedacht werden, auch wenn sie am Ende zu einer Zahl verschmelzen.

• Der Zinsverschlechterungsschaden entsteht, weil die Bank das zurückgeflossene Geld nur noch zu den heutigen Bedingungen anlegen kann. Liegt das Marktniveau unter Ihrem vereinbarten Sollzinssatz, fehlt ihr die Differenz für die gesamte verbleibende Zinsbindung.
• Der Zinsmargenschaden ist der Teil der Marge, mit dem die Bank ihre Kosten und ihren Ertrag aus dem Geschäft deckt. Er entfällt mit dem Darlehen, ist aber nicht in voller Höhe erstattungsfähig: Was die Bank an Verwaltungs- und Risikokosten erspart, muss sie gegenrechnen.

Beide Größen sind Rechengrößen, keine Vertragsbedingungen. Sie stehen deshalb nicht in Ihrem Darlehensvertrag, sondern entstehen erst zum Zeitpunkt der Ablösung — und zwar für genau diesen einen Tag. Ein anderer Ablösetermin führt zu einer anderen Zahl.

Voraussetzung für den Anspruch ist in beiden Fällen ein gebundener Sollzinssatz. Was das genau heißt, definiert § 489 Absatz 5 BGB: gebunden ist der Sollzinssatz, wenn er für die Vertragslaufzeit „als feststehende Prozentzahl“ vereinbart ist. Bei einem veränderlichen Zinssatz fehlt der Bank die geschützte Erwartung — und damit der Schaden.

Welche Begriffe im Bankdeutsch dasselbe meinen

In Schreiben, Abrechnungen und Vertragsklauseln taucht die Entschädigung unter mehreren Namen auf. Diese Aufstellung hilft beim Einordnen:

Zwei Abgrenzungen lohnen sich besonders. Das Bearbeitungsentgelt ist kein Bestandteil der Entschädigung, sondern steht daneben und muss gesondert ausgewiesen werden. Und die Nichtabnahmeentschädigung betrifft niemanden, der ein laufendes Darlehen ablöst — sie trifft denjenigen, der ein bereits zugesagtes Darlehen nicht abruft, etwa aus einem Forward-Darlehen heraus. Wer nicht abnimmt, hat das Geld nie erhalten und kann es folglich auch nicht vorzeitig zurückzahlen.

Warum darf die Bank überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen und auf welcher gesetzlichen Grundlage?

Die Bank darf eine Entschädigung verlangen, weil ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz beide Seiten für die vereinbarte Dauer bindet und Sie es während der Zinsbindung grundsätzlich gar nicht vorzeitig zurückzahlen dürfen. § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB erlaubt die vorzeitige Erfüllung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens innerhalb der Zinsbindung nur bei einem berechtigten Interesse, und § 502 Absatz 1 BGB gibt der Bank dafür eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden. Kündigen Sie stattdessen außerordentlich, greift § 490 Absatz 2 BGB mit derselben Rechtsfolge in Satz 3. Beide Wege führen zur Entschädigung, sie schließen einander aber aus: Liegen die Voraussetzungen der vorzeitigen Rückzahlung vor, findet § 490 Absatz 2 BGB nach § 500 Absatz 2 Satz 3 BGB keine Anwendung.

Der Weg über § 500 Absatz 2 BGB: vorzeitige Erfüllung bei berechtigtem Interesse

Dieser Weg ist der praktisch häufigere, weil er ohne Kündigung auskommt. Der Grundsatz steht in Satz 1 der Vorschrift: Jeder Darlehensnehmer darf seine Verbindlichkeiten aus einem Verbraucherdarlehensvertrag jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen. Für Immobiliardarlehen mit fester Zinsbindung schränkt Satz 2 das ausdrücklich ein — nach § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB ist die vorzeitige Erfüllung im Zeitraum der Sollzinsbindung nur möglich, „wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht“.

Liegt dieses Interesse vor, lösen Sie das Darlehen ab, ohne den Vertrag zu kündigen. Die Rechtsfolge ergibt sich dann aus § 502 Absatz 1 BGB: Die Bank kann eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, sofern Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden.

Der entscheidende Punkt für die Praxis: Dieser Weg trägt auch die Teilrückzahlung. Sie müssen nicht das ganze Darlehen ablösen, sondern können den Teil zurückführen, für den Sie ein berechtigtes Interesse haben — etwa den Anteil, der auf ein verkauftes Objekt entfällt.

Der Weg über § 490 Absatz 2 BGB: außerordentliche Kündigung

Der zweite Weg ist die außerordentliche Kündigung. Sie setzt nach § 490 Absatz 2 Satz 1 BGB voraus, dass der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen „durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert“ ist, dass Ihre berechtigten Interessen die Kündigung gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 488 Absatz 3 Satz 2 BGB und beträgt drei Monate.

Satz 3 derselben Vorschrift ist die eigentliche Kostennorm. Er verpflichtet Sie, der Bank den Schaden aus der vorzeitigen Kündigung zu ersetzen, und benennt diesen Ersatz in Klammern als Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist die einzige Stelle im Bürgerlichen Gesetzbuch, an der der Begriff definitorisch fällt.

Beide Wege enden also bei derselben Rechtsfolge, sie stehen aber nicht nebeneinander. § 500 Absatz 2 Satz 3 BGB ordnet ausdrücklich an, dass § 490 Absatz 2 BGB keine Anwendung findet, sobald die Voraussetzungen der vorzeitigen Rückzahlung vorliegen. Für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen bedeutet das: Der Weg über § 500 BGB geht vor, die außerordentliche Kündigung bleibt für die Fälle außerhalb dieses Anwendungsbereichs.

Warum Sie während der Zinsbindung keinen freien Ausstieg haben

Eine Zinsbindung ist eine Vereinbarung auf Gegenseitigkeit. Die Bank sichert Ihnen den Sollzinssatz für die volle Dauer zu und kann ihn selbst dann nicht erhöhen, wenn das Marktniveau steigt. Im Gegenzug darf sie mit den Zinszahlungen für diesen Zeitraum kalkulieren und refinanziert das Darlehen laufzeitkongruent am Kapitalmarkt.

Daraus folgen drei Punkte, die in der Beratung regelmäßig für Überraschung sorgen:

• Ein besseres Angebot einer anderen Bank ist kein Ausstiegsgrund. Die Zinsbindung schützt die Erwartung der Bank genauso, wie sie Ihre Rate schützt.
• Die Bank muss einer Ablösung nicht zustimmen, wenn kein berechtigtes Interesse vorliegt. Sie kann es freiwillig tun, und in der Praxis tut sie es häufig — dann aber zu Konditionen, die Sie vereinbaren, nicht zu solchen, die Ihnen zustehen.
• Ein gesetzliches Ausstiegsrecht gibt es trotzdem, nur später: nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens, mit sechs Monaten Frist und ohne jede Entschädigung.

Wer diese Systematik einmal verstanden hat, liest die eigene Abrechnung anders. Die Entschädigung ist der Preis dafür, eine beidseitige Bindung einseitig aufzulösen — nicht eine Sanktion für den Wunsch, das Darlehen loszuwerden.

Gilt die Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 Prozent auch für Immobilienkredite?

Nein, für Immobilienkredite gilt diese Deckelung nicht. § 502 Absatz 3 BGB begrenzt die Vorfälligkeitsentschädigung ausdrücklich nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit auf 0,5 Prozent. Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist nach § 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 6 BGB gerade kein Allgemein-Verbraucherdarlehen, sodass die Grenze hier nicht greift. Maßstab ist stattdessen allein die Angemessenheit nach § 502 Absatz 1 BGB, und der nachgerechnete Zinsschaden liegt bei hoher Restschuld und langer Restzinsbindung regelmäßig weit über 1 Prozent.

Was § 502 Absatz 3 BGB wörtlich sagt und für wen er gilt

Der Irrtum entsteht an einem einzigen Wort, das beim Zitieren gern verlorengeht. Die Vorschrift beginnt nicht mit „bei Verbraucherdarlehensverträgen“, sondern enger: § 502 Absatz 3 BGB lautet „Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen darf die Vorfälligkeitsentschädigung folgende Beträge jeweils nicht überschreiten“ — und nennt dann 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit 0,5 Prozent, sowie als zweite Grenze den Betrag der Sollzinsen für den Zeitraum zwischen vorzeitiger und vereinbarter Rückzahlung.

Wer den Zusatz „Allgemein-“ wegkürzt, verwandelt eine Sondervorschrift für Ratenkredite in eine allgemeine Obergrenze für jede Baufinanzierung. Genau in dieser verkürzten Form kursiert die Aussage in Ratgebertexten und in maschinell erzeugten Suchantworten. Sie ist für Immobilienkredite falsch.

Beachten Sie zugleich, was der Absatz nicht tut: Er sagt nichts darüber, wie hoch die Entschädigung sein darf, wenn er nicht gilt. Diese Frage beantwortet Absatz 1 derselben Vorschrift, und zwar mit einem qualitativen Maßstab statt mit einer Zahl.

Warum ein Immobiliardarlehen kein Allgemein-Verbraucherdarlehen ist

Die Zuordnung ergibt sich in drei Schritten aus dem Gesetz — jeder einzelne ist nachlesbar.

1. Zwei Arten, nicht eine. § 491 Absatz 1 Satz 2 BGB teilt die Verbraucherdarlehensverträge in genau zwei Kategorien: „Verbraucherdarlehensverträge sind Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge und Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge“. Das eine ist damit nicht ein Unterfall des anderen, sondern sein Gegenstück.
2. Die ausdrückliche Herausnahme. § 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 6 BGB bestimmt, dass Verträge, bei denen es sich um Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge oder Immobilienverzehrkreditverträge handelt, keine Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge sind. Der Ausschluss steht wörtlich im Gesetz und ist keine Auslegungsfrage.
3. Die Definition des Immobiliardarlehens. Nach § 491 Absatz 3 BGB ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher, der entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken oder Gebäuden bestimmt ist.

Die Kette schließt sich damit lückenlos: Ihre Baufinanzierung ist durch eine Grundschuld besichert, also ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach Absatz 3, also nach Absatz 2 Satz 2 Nummer 6 kein Allgemein-Verbraucherdarlehen, also außerhalb des Anwendungsbereichs von § 502 Absatz 3 BGB.

Das gilt in beide Richtungen und ist kein Nachteil, den man beklagen müsste — es ist schlicht ein anderes Regelungsregime. Für Ratenkredite ohne Grundschuld greift die Prozentgrenze weiterhin und sinnvollerweise: Dort sind die Beträge klein, die Laufzeiten kurz und eine pauschale Obergrenze erspart beiden Seiten den Rechenaufwand.

Was die Bank stattdessen verlangen darf: die Angemessenheitsgrenze des § 502 Absatz 1 BGB

An die Stelle der Prozentgrenze tritt kein Freibrief, sondern ein anderer, anspruchsvollerer Maßstab. § 502 Absatz 1 BGB erlaubt eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden. Beide Wörter sind Grenzen:

• Angemessen heißt: Die Forderung muss der Höhe nach begründet sein. Sie ist kein frei kalkulierbares Entgelt, sondern das Ergebnis einer Rechnung, die die Bank offenlegen muss.
• Unmittelbar heißt: Nur der Schaden aus der Rückzahlung selbst zählt. Aufwand, den die Bank ohnehin hätte, und Kosten, die sie sich durch die Ablösung erspart, gehören nicht hinein.

Hinzu kommen die Grenzen aus Absatz 2 derselben Vorschrift, die anders als Absatz 3 auch für Immobiliardarlehen gelten. Der Anspruch ist danach vollständig ausgeschlossen, wenn die Rückzahlung aus den Mitteln einer vertraglich vereinbarten Sicherungsversicherung erfolgt oder wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, über Ihr Kündigungsrecht oder über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Praktisch heißt das: Der Hebel gegen eine zu hohe Forderung liegt bei Immobiliardarlehen nicht in einer Obergrenze, sondern in der Nachrechenbarkeit. Wer die Abrechnung prüfen kann, hat mehr in der Hand als eine Prozentzahl, die ohnehin nicht gilt.

Warum der Irrtum teuer wird: die 1-Prozent-Erwartung gegen den tatsächlichen Zinsschaden

Der Schaden dieses Irrtums entsteht nicht im Rechtsstreit, sondern in der Planung. Wer mit 1 Prozent der Restschuld kalkuliert, unterschätzt die Position um ein Vielfaches — und merkt es typischerweise erst, wenn der Kaufvertragstermin schon steht.

Ein Größenvergleich macht das greifbar, ohne dass dafür ein Zinssatz nötig wäre: 1 Prozent von 600.000 Euro Restschuld sind 6.000 Euro. Das ist eine reine Prozentrechnung auf einer Restschuld und ausdrücklich keine Schätzung der tatsächlichen Forderung. Die tatsächliche Entschädigung ergibt sich aus der Zinsdifferenz über die gesamte verbleibende Zinsbindung und liegt bei hoher Restschuld und langer Restlaufzeit regelmäßig deutlich darüber. Eine belastbare Zahl liefert allein die Abrechnung Ihrer Bank für Ihren konkreten Ablösetermin.

Drei Konsequenzen für Ihre Planung folgen daraus:

• Holen Sie die Zahl vor dem Notartermin ein, nicht danach. Sie gehört in die Kalkulation des Verkaufserlöses, nicht in die Nachbetrachtung.
• Rechnen Sie nicht mit Faustformeln aus dem Netz. Jede davon setzt eine Annahme über die Wiederanlage voraus, die für Ihren Fall nicht zutrifft.
• Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt etwas anfällt. Bei einem Darlehen, dessen vollständiger Empfang mehr als zehn Jahre zurückliegt, ist die ganze Frage gegenstandslos.

In welchen Fällen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig (Verkauf, Umschuldung, Ablösung während der Zinsbindung)?

Fällig wird die Entschädigung immer dann, wenn Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz während der laufenden Zinsbindung ganz oder teilweise zurückzahlen. Der praktisch häufigste Anlass ist der Verkauf der beliehenen Immobilie, weil er nach § 490 Absatz 2 Satz 2 BGB ein berechtigtes Interesse begründet und die Ablösung damit überhaupt erst möglich macht. Ebenfalls entschädigungspflichtig sind die Umschuldung zu einer anderen Bank vor Ablauf der Zinsbindung und jede Sondertilgung, die über die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte hinausgeht. Nicht entschädigungspflichtig sind dagegen Rückzahlungen im vereinbarten Rahmen und alle Ablösungen zum Ende der Zinsbindung.

Verkauf während der Zinsbindung

Der Verkauf ist der Anlass, der die Entschädigung am zuverlässigsten auslöst — und zwar aus einem Grund, der auf den ersten Blick paradox wirkt. Erst der Verkauf verschafft Ihnen überhaupt das Recht, sich vorzeitig aus dem Darlehen zu lösen. Das Gesetz knüpft dieses Recht an das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache, und genau daran hängt in derselben Vorschrift die Ersatzpflicht.

Zwei Wege führen dabei zum selben Ergebnis. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz ist die vorzeitige Erfüllung nach § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB an ein berechtigtes Interesse geknüpft, die Entschädigung folgt dann aus § 502 Absatz 1 BGB. Kündigen Sie stattdessen außerordentlich, ergibt sich dieselbe Rechtsfolge aus § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB.

Ob die Bank die Grundschuld löscht oder ob sie an den Käufer abgetreten wird, ändert an der Entschädigung nichts. Es ändert nur die Notar- und Grundbuchkosten daneben.

Umschuldung zu einer anderen Bank

Der Wechsel zu einem anderen Institut vor Ablauf der Zinsbindung ist der zweite klassische Anlass — und der, bei dem die Entschädigung am häufigsten die gesamte Ersparnis auffrisst. Rechtlich ist die Lage eindeutig: Ein besseres Konditionsangebot begründet kein berechtigtes Interesse. Die Bank muss der Ablösung nicht zustimmen, und wenn sie es tut, geschieht das freiwillig gegen Entschädigung.

Davon zu trennen ist der Wechsel zum Ende der Zinsbindung. Dann läuft die Bindung planmäßig aus, das Darlehen wird zur Rückzahlung fällig, und es entsteht kein Schaden, der zu ersetzen wäre. Der Unterschied zwischen beiden Fällen ist häufig eine Frage von Monaten, aber er entscheidet über eine fünfstellige Position.

Ebenfalls entschädigungsfrei bleibt der Wechsel, wenn Sie zuvor nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kündigen können, weil der vollständige Empfang des Darlehens mehr als zehn Jahre zurückliegt. Dieser Fall ist bei Anschlussfinanzierungen der Regelfall und wird trotzdem regelmäßig übersehen.

Sondertilgung über den vereinbarten Rahmen hinaus

Sondertilgungen sind der Grenzfall, den viele Verträge unterschiedlich regeln. Maßgeblich ist, was vereinbart ist:

• Innerhalb des vereinbarten Sondertilgungsrechts zahlen Sie nichts. Die Bank hat mit dieser Möglichkeit von Anfang an kalkuliert, ihre Zinserwartung ist insoweit von vornherein begrenzt.
• Über den vereinbarten Rahmen hinaus liegt eine teilweise vorzeitige Rückzahlung vor. Sie folgt denselben Regeln wie die vollständige Ablösung und setzt damit ein berechtigtes Interesse voraus.
• Nicht genutzte Sondertilgungsrechte aus der Vergangenheit lassen sich in aller Regel nicht nachholen, mindern aber die Berechnung der Entschädigung für die Zukunft.

Der dritte Punkt ist der wertvollste. Vereinbarte, aber noch nicht ausgeübte Sondertilgungsrechte müssen in die Berechnung einfließen — sie begrenzen die geschützte Zinserwartung der Bank für die verbleibende Laufzeit und senken die Forderung.

Ampel-Matrix: Zahle ich eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die folgende Übersicht ordnet die typischen Konstellationen. Sie ersetzt keine Prüfung Ihres Vertrags, zeigt aber, wo Sie zuerst hinschauen sollten.

Zwei Zeilen dieser Tabelle entscheiden in der Praxis am häufigsten über den Betrag: die Frage nach den zehn Jahren und die Frage nach dem Ablauf der Zinsbindung. Beide beantworten Sie mit einem Blick auf zwei Daten, die Ihre Bank Ihnen auf Nachfrage nennt.

Muss ich beim Hausverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Es kommt darauf an, wie weit die Zinsbindung fortgeschritten ist. Verkaufen Sie während der laufenden Zinsbindung, zahlen Sie in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, denn der Verkauf ist zwar nach § 490 Absatz 2 BGB ein berechtigtes Interesse, führt aber genau deshalb in die Rechtsfolge des Satzes 3. Liegt der vollständige Empfang des Darlehens dagegen mehr als zehn Jahre zurück, können Sie nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündigen. Der Zeitpunkt des Notartermins entscheidet damit häufiger über die Kosten als der Verkaufspreis.

Warum gerade der Verkauf die Entschädigung auslöst

Der Verkauf ist Ihr Schlüssel aus dem Vertrag und zugleich der Auslöser der Kosten. Beides steht in derselben Vorschrift. § 490 Absatz 2 Satz 2 BGB nennt als berechtigtes Interesse ausdrücklich den Fall, dass der Darlehensnehmer „ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat“ — Satz 3 derselben Vorschrift verpflichtet Sie im Gegenzug zum Ersatz des Schadens.

Der Grund für diese Konstruktion ist wirtschaftlich schlicht. Die Grundschuld hängt am Objekt. Verkaufen Sie das Objekt, will der Käufer es lastenfrei oder mit seiner eigenen Finanzierung belastet, und das Darlehen muss weichen. Das Gesetz gibt Ihnen deshalb den Ausstieg, stellt die Bank aber wirtschaftlich so, als hätte sie das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung behalten.

Praktisch heißt das: Die Frage lautet nicht, ob Sie verkaufen dürfen. Sie lautet, was der Ausstieg kostet — und ob es einen Termin gibt, an dem er nichts kostet.

Wann der Verkauf entschädigungsfrei bleibt

Es gibt mehrere Konstellationen, in denen trotz Verkaufs keine Entschädigung anfällt. Prüfen Sie sie in dieser Reihenfolge:

1. Zehn Jahre seit vollständigem Empfang. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang“ mit sechs Monaten Frist kündigen. Maßgeblich ist die letzte Auszahlung, nicht der Vertragsschluss — und eine spätere Prolongation setzt die Frist neu in Gang.
2. Die Zinsbindung läuft ohnehin aus. Fällt der Ablauftermin in die Nähe des geplanten Verkaufs, entscheidet der Kalender über die Kosten.
3. Veränderlicher Zinssatz. Bei einem Darlehen ohne Zinsbindung kündigen Sie nach § 489 Absatz 2 BGB mit drei Monaten Frist, ohne dass eine Entschädigung entsteht.
4. Ausschluss nach § 502 Absatz 2 BGB. Sind die Vertragsangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend, entfällt der Anspruch vollständig.

Die erste Zeile ist die wirksamste und zugleich die, die am häufigsten übersehen wird. Sechs Monate Kündigungsfrist bedeuten, dass Sie die Kündigung spätestens ein halbes Jahr vor dem gewünschten Ablösetermin erklären müssen. Wer erst mit dem Kaufvertrag in der Hand daran denkt, kommt zu spät.

Was Sie vor dem Notartermin geklärt haben sollten

Der Notartermin fixiert den Übergabetermin und damit indirekt den Ablösetermin. Bis dahin sollten vier Punkte auf dem Tisch liegen:

• Das Datum des vollständigen Empfangs Ihres Darlehens. Es entscheidet über die Zehnjahresfrist und steht selten im Vertrag, sondern ergibt sich aus der letzten Auszahlung. Die Bank nennt es Ihnen auf Nachfrage.
• Die Abrechnung der Bank zu einem konkreten Ablösetermin. Rechnen Sie mit einigen Wochen Bearbeitungszeit. Die Zahl gilt nur für diesen einen Termin.
• Die Behandlung der Grundschuld. Löschung oder Abtretung an die finanzierende Bank des Käufers führen zu unterschiedlichen Notar- und Grundbuchkosten.
• Die Frage, ob eine spätere Terminlage günstiger wäre. Je näher der Ablösetermin am Ende der Zinsbindung liegt, desto kleiner wird der Zinsschaden.

Der letzte Punkt ist der eigentliche Verhandlungsspielraum, und er liegt nicht bei der Bank, sondern im Kaufvertrag. Ein um Wochen oder Monate verschobener Übergabetermin verändert die Entschädigung spürbar, während der Verkaufspreis davon unberührt bleibt. Ob sich diese Verschiebung im Einzelfall trägt, hängt an Ihrer Anschlusslösung und an der Geduld des Käufers.

Was bedeutet „berechtigtes Interesse“ nach § 490 Abs. 2 BGB und welche Gründe zählen dazu (Hausverkauf, Scheidung, berufsbedingter Umzug)?

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn Sie auf die anderweitige Verwertung der beliehenen Immobilie angewiesen sind. § 490 Absatz 2 Satz 2 BGB nennt genau diesen Fall ausdrücklich: Das Interesse ist insbesondere gegeben, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Darunter fallen der Verkauf nach Trennung oder Scheidung, der berufsbedingte Umzug, die Auflösung einer Erbengemeinschaft und die krankheits- oder altersbedingte Aufgabe des Objekts. Zusätzlich verlangt die Norm, dass seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind.

Verkauf nach Trennung oder Scheidung

Trennung und Scheidung sind der häufigste Anlass, bei dem das berechtigte Interesse geprüft wird — und zugleich der, bei dem am meisten durcheinandergerät. Der Grund liegt darin, dass die Trennung selbst kein Kündigungsgrund ist. Es ist der Verkauf oder die anderweitige Verwertung der Immobilie, die das Interesse begründet. Solange beide Partner Eigentümer bleiben und das Objekt behalten wollen, ändert die Trennung an der Zinsbindung nichts.

Wird verkauft, gilt der Normalfall: Die Kündigung ist nach § 490 Absatz 2 Satz 1 BGB möglich, wenn die berechtigten Interessen sie gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind, und Satz 3 verpflichtet zum Ersatz des Schadens.

Praktisch ist die Reihenfolge entscheidend. Klären Sie die Höhe der Entschädigung, bevor Sie sich über die Aufteilung des Erlöses verständigen. Die Position gehört auf die Kostenseite der Auseinandersetzung, nicht in eine Nachverhandlung.

Teilverkauf, Miteigentumsanteil und Schuldhaftentlassung

Nicht jede Trennung endet mit einem Verkauf an Dritte. Häufiger übernimmt einer der beiden Darlehensnehmer den Miteigentumsanteil des anderen. Dann stellen sich drei Fragen, die auseinandergehalten werden müssen:

• Bleibt das Darlehen bestehen? Wechselt nur der Eigentumsanteil und läuft das Darlehen unverändert weiter, wird nichts vorzeitig zurückgezahlt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht dann nicht.
• Wird ein Darlehensnehmer aus der Haftung entlassen? Die Schuldhaftentlassung ist eine Vertragsänderung, keine Rückzahlung. Die Bank prüft dafür die Tragfähigkeit beim verbleibenden Darlehensnehmer und kann sie ablehnen.
• Wird ein Teil des Darlehens abgelöst? Nur dann liegt eine teilweise vorzeitige Rückzahlung vor, und nur für diesen Teil kann die Bank eine Entschädigung verlangen.

Diese Unterscheidung ist bares Geld wert. Wer die Übernahme als Verkauf abwickelt und das Darlehen ablöst, obwohl es fortgeführt werden könnte, erzeugt die Entschädigung selbst. Wer sie als Vertragsänderung abwickelt, vermeidet sie — muss dafür aber die Bank überzeugen.

Fällt die Entschädigung auf ein gemeinsames Darlehen an, schuldet sie im Außenverhältnis, wer den Vertrag geschlossen hat. Wie sie im Innenverhältnis zwischen den Beteiligten aufgeteilt wird, ist eine Frage der Auseinandersetzungsvereinbarung und nicht des Darlehensrechts.

Erbengemeinschaft und Auseinandersetzung

Erben mehrere Personen eine belastete Immobilie, tritt die Erbengemeinschaft in den Darlehensvertrag ein. Der Wunsch, die Gemeinschaft aufzulösen, führt regelmäßig zum Verkauf — und damit zum Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache, das die Norm ausdrücklich nennt.

Zwei Konstellationen unterscheiden sich deutlich:

Die letzte Zeile ist bei geerbten Immobilien häufiger einschlägig, als man erwartet: Alte Darlehen haben ihre zehn Jahre oft längst hinter sich. Fragen Sie deshalb zuerst nach dem Datum des vollständigen Empfangs, bevor Sie über eine Ablösung verhandeln.

Die Sechs-Monats-Voraussetzung des § 490 Absatz 2 BGB

Eine Hürde übersehen fast alle Darstellungen: Die außerordentliche Kündigung setzt voraus, dass seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. In den ersten sechs Monaten nach der letzten Auszahlung steht dieser Weg also nicht offen — auch dann nicht, wenn ein berechtigtes Interesse zweifelsfrei vorliegt.

Hinzu kommt die Kündigungsfrist selbst. § 490 Absatz 2 Satz 1 BGB verweist dafür auf die Fristen des § 488 Absatz 3 Satz 2 BGB, also auf drei Monate. Zwischen dem Entschluss und der Wirksamkeit der Kündigung liegt damit ein Vierteljahr, das in die Terminplanung eines Verkaufs gehört.

Wer innerhalb der ersten sechs Monate verkaufen muss, ist auf eine Vereinbarung mit der Bank angewiesen. Die kommt in der Praxis zustande, beruht aber auf Verhandlung und nicht auf einem Anspruch.

Dieser Abschnitt gibt den Stand des Gesetzes wieder und beurteilt keinen Einzelfall. Ob in Ihrer Konstellation ein berechtigtes Interesse vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die eine Rechtsberatung beantwortet — dieser Ratgeber ersetzt sie nicht.

Welche Gründe reichen für eine vorzeitige Kündigung nicht aus (etwa gesunkene Bauzinsen oder eine Erbschaft als Geldquelle)?

Nicht ausreichend ist alles, was nichts mit der Verwertung der beliehenen Immobilie zu tun hat. Ein gesunkenes Zinsniveau, eine Erbschaft, ein Lotteriegewinn, eine Abfindung oder der schlichte Wunsch, schuldenfrei zu sein, begründen kein berechtigtes Interesse nach § 490 Absatz 2 BGB, weil die Norm auf das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der Sicherheit abstellt. Auch Arbeitslosigkeit allein genügt nicht, solange sie nicht zum Verkauf der Immobilie zwingt. Die Bank kann eine Ablösung in diesen Fällen ablehnen; einigen Sie sich dennoch, geschieht das freiwillig und zu Konditionen, die Sie verhandeln müssen.

Warum gesunkene Zinsen kein Kündigungsgrund sind

Das ist der Fall, der am häufigsten an der Rechtslage vorbeigeplant wird. Ein Darlehen aus einer Hochzinsphase gegen ein günstigeres zu tauschen, wäre wirtschaftlich naheliegend — rechtlich ist es kein berechtigtes Interesse. Die Bank hat sich für die Dauer der Zinsbindung ebenso gebunden wie Sie, und ihre Zinserwartung ist geschützt.

Die Aufsicht formuliert das unmissverständlich: Nach der BaFin-Verbraucherinformation zum Immobilienkredit rechtfertigen „Erbschaft, Lottogewinn, Arbeitslosigkeit oder die Nutzung günstigerer Zinsen“ keine vorzeitige Kündigung, sofern sie nicht mit der Verwertung der Immobilie zusammenhängen.

Der Grund liegt im Wortlaut der Norm. § 490 Absatz 2 Satz 2 BGB stellt auf das „Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache“ ab — der Bezugspunkt ist die Immobilie, nicht Ihre Finanzlage. Ein besseres Angebot betrifft die Finanzierung, nicht die Verwertung des Objekts.

Zwei Auswege bleiben, und beide setzen Geduld voraus: das Ende der Zinsbindung oder die Kündigung nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens.

Geldquellen ohne Immobilienbezug: Erbschaft, Abfindung, Gewinn

Alle Fälle dieser Gruppe folgen derselben Logik: Sie haben plötzlich Geld, aber keinen Grund, die Immobilie anders zu verwerten. Damit fehlt genau das Tatbestandsmerkmal, an das das Gesetz anknüpft.

Die vorletzte Zeile verdient eine Einordnung. Arbeitslosigkeit allein trägt die Kündigung nicht, wohl aber der Verkauf, zu dem sie zwingt. Der Unterschied ist nicht die Notlage, sondern die Frage, ob die Immobilie das Darlehen weiter besichert oder nicht.

Was mit dem Geld sinnvoll geschieht, ist damit nicht beantwortet. Vereinbarte Sondertilgungsrechte laufen unabhängig davon weiter und lassen sich ohne jede Entschädigung nutzen — sie sind bei größeren Einmalbeträgen der erste Ansatzpunkt.

Was übrig bleibt: die einvernehmliche Aufhebung

Fehlt das berechtigte Interesse, ist der rechtliche Weg zu Ende — der praktische nicht. Banken lassen sich in diesen Fällen regelmäßig auf eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrags ein. Das ist der Normalfall der Praxis, und er wird oft mit einem Anspruch verwechselt.

Der Unterschied hat drei konkrete Folgen:

• Die Bank kann ablehnen. Sie muss ihre Entscheidung nicht begründen und ist an keine Frist gebunden.
• Die Konditionen sind Verhandlungssache. Was die Bank für die Aufhebung verlangt, unterliegt nicht der Angemessenheitsprüfung des § 502 Absatz 1 BGB, weil kein gesetzlicher Anspruch abgerechnet wird, sondern ein Preis vereinbart wird.
• Der Zeitpunkt ist Ihr Hebel. Je näher der Aufhebungstermin am Ende der Zinsbindung liegt, desto geringer ist der Betrag, den die Bank aufrufen kann, ohne unglaubwürdig zu werden.

Deshalb lohnt es sich, vor einem solchen Gespräch zwei Dinge zu kennen: das Datum des vollständigen Empfangs Ihres Darlehens und den Ablauftermin der Zinsbindung. Beide bestimmen, ob Sie verhandeln müssen oder ob Sie schlicht warten können.

Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Entschädigungsfrei sind vier Konstellationen. Erstens die Kündigung nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB, sobald seit dem vollständigen Empfang des Darlehens zehn Jahre vergangen sind, mit sechs Monaten Kündigungsfrist. Zweitens jede Rückzahlung zum Ende der Zinsbindung sowie die Kündigung nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einem Monat Frist, drittens das variabel verzinste Darlehen nach § 489 Absatz 2 BGB mit drei Monaten Frist. Viertens entfällt der Anspruch nach § 502 Absatz 2 BGB ganz, wenn die Rückzahlung aus einer vertraglich vereinbarten Sicherungsversicherung erfolgt oder die Vertragsangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung unzureichend sind.

Zehn Jahre nach vollständigem Empfang: § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB

Das ist der wirksamste der vier Wege, weil er keinen Grund verlangt und sich nicht ausschließen lässt. Der Wortlaut ist eindeutig: Sie können nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ kündigen. Nach Absatz 4 derselben Vorschrift kann dieses Recht nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden.

Drei Details entscheiden darüber, ob Sie es tatsächlich nutzen können:

• Der Startpunkt ist der vollständige Empfang des Darlehens, nicht der Vertragsschluss. Bei Teilauszahlungen nach Baufortschritt zählt die letzte Rate.
• Eine neue Vereinbarung setzt die Frist neu in Gang. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangszeitpunkts. Eine Prolongation startet die zehn Jahre also von vorn.
• Nach Absatz 3 gilt die Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückzahlen. Die Anschlussfinanzierung muss also stehen.

Wie die Frist im Einzelnen berechnet wird, welche Form die Kündigung braucht und welche Sonderfälle es gibt, steht ausführlich im Ratgeber zum Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.

Zum Ende der Zinsbindung

Der unspektakulärste Weg ist zugleich der häufigste. Läuft die Zinsbindung planmäßig aus, endet die geschützte Zinserwartung der Bank mit ihr. Es gibt dann keinen Schaden, den Sie ersetzen müssten — Sie zahlen die Restschuld zurück oder finanzieren sie neu, bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einer anderen.

Daneben steht die Kündigung nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB. Sie greift, wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist: Dann können Sie mit einer Frist von einem Monat frühestens zum Ablauf des Tages kündigen, an dem die Sollzinsbindung endet.

Ob Sie beim bisherigen Institut verlängern oder wechseln, ist an dieser Stelle eine reine Konditions- und Aufwandsfrage ohne Entschädigungsrisiko. Die Abwägung zwischen beiden Wegen und die Kosten der Grundschuldabtretung behandelt der Ratgeber zur Prolongation oder Umschuldung.

Variabler Zinssatz: § 489 Absatz 2 BGB

Bei einem Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Auch dieses Recht ist nach § 489 Absatz 4 BGB nicht abdingbar.

Eine Entschädigung fällt hier aus einem systematischen Grund nicht an: § 502 Absatz 1 BGB setzt voraus, dass Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden. Ein veränderlicher Zinssatz erfüllt diese Voraussetzung nicht. Die Bank hat keine geschützte Zinserwartung, weil sie den Zinssatz selbst anpassen kann — und ohne geschützte Erwartung gibt es keinen ersatzfähigen Schaden.

Wenn die Pflichtangaben nicht stimmen: § 502 Absatz 2 BGB

Der vierte Weg ist kein Kündigungsrecht, sondern ein Einwand gegen die Forderung. § 502 Absatz 2 BGB schließt den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung aus, wenn die Rückzahlung aus den Mitteln einer im Darlehensvertrag vereinbarten Sicherungsversicherung bewirkt wird oder wenn „im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind“.

Entscheidend ist dabei ein Detail, das die Vorschrift von ihrem eigenen Absatz 3 unterscheidet: Absatz 2 knüpft an keine Darlehensart an. Er gilt deshalb auch für Immobiliar-Verbraucherdarlehen — anders als die Prozentdeckelung des Absatzes 3, die ausdrücklich nur Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge erfasst. Welche drei Angaben genau verlangt sind und wo Sie sie in Ihrem Vertrag finden, steht weiter unten in der Sektion zu den Pflichtangaben.

Hier gehört eine Klarstellung dazu, weil im Netz weiterhin der sogenannte Widerrufsjoker als Ausweg gehandelt wird: Für neuere Verträge ist er keiner mehr. Nach § 356b Absatz 2 Satz 4 BGB erlischt das Widerrufsrecht bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag „spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss“ — und zwar auch dann, wenn die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht fehlerhaft waren. Der tragfähige Weg gegen eine Entschädigungsforderung ist deshalb § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB, nicht der Widerruf.

Wie funktioniert das Kündigungsrecht zehn Jahre nach Vollauszahlung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB?

Sie prüfen zuerst das Datum des vollständigen Empfangs des Darlehens, rechnen zehn Jahre hinzu und kündigen danach schriftlich mit einer Frist von sechs Monaten. Das Recht besteht nach dem Wortlaut der Norm in jedem Fall, es ist nach § 489 Absatz 4 BGB nicht abdingbar und setzt keinen Grund und kein berechtigtes Interesse voraus. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an, weil das Gesetz Ihnen die Kündigung ausdrücklich zubilligt. Beachten Sie § 489 Absatz 3 BGB: Zahlen Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt.

1. Datum des vollständigen Empfangs feststellen

Der erste Schritt ist eine reine Datumsfrage, und er entscheidet über alles Weitere. Maßgeblich ist der Tag, an dem Ihnen das Darlehen vollständig zur Verfügung gestellt wurde — nicht der Tag der Unterschrift und nicht der Tag der ersten Rate. Der Wortlaut ist eindeutig: § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB stellt auf den „Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang“ ab.

Bei einem Kauf aus dem Bestand fallen Vertragsschluss und Vollauszahlung meist nur wenige Wochen auseinander. Bei einem Neubau oder einer größeren Sanierung liegen dazwischen oft Jahre, weil die Bank nach Baufortschritt auszahlt. Fragen Sie dieses Datum bei Ihrer Bank schriftlich ab und legen Sie die Antwort zu den Darlehensunterlagen. Der Fristbeginn im Einzelnen steht in der folgenden Sektion.

2. Zehn Jahre und sechs Monate Frist rechnen

Rechnen Sie vom Datum des vollständigen Empfangs zehn Jahre vorwärts. Ab diesem Tag können Sie das Darlehen kündigen, und zwar mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Beides zusammen ergibt zwei Termine, die Sie sich notieren sollten:

• Neuneinhalb Jahre nach vollständigem Empfang. Das ist der früheste sinnvolle Zeitpunkt für Ihre Kündigungserklärung, damit die Kündigung genau zum Zehnjahrestag wirkt.
• Zehn Jahre nach vollständigem Empfang. Ab hier ist das Darlehen ablösbar. Das Recht verfällt danach nicht, sondern bleibt bestehen — Sie können auch im zwölften oder fünfzehnten Jahr kündigen, immer mit sechs Monaten Frist.

Wer erst im zehnten Jahr an das Thema denkt, verliert kein Recht, wohl aber ein halbes Jahr Zinsbindung zu alten Konditionen. Planen Sie die Anschlussfinanzierung deshalb parallel zur Kündigungsfrist und nicht danach.

3. Schriftlich kündigen

Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung. Sie brauchen dafür weder das Einverständnis der Bank noch einen Grund: Das Gesetz gibt Ihnen das Recht „in jedem Fall“, also unabhängig von einer Verwertung der Immobilie, einer Lebenslage oder dem Zinsniveau. Damit unterscheidet es sich grundlegend vom außerordentlichen Kündigungsrecht, das ein berechtigtes Interesse voraussetzt.

Drei Punkte gehören in das Schreiben:

• Die Darlehensnummer und der Kündigungstermin. Nennen Sie den Tag, zu dem die Kündigung wirken soll, und beziehen Sie sich ausdrücklich auf § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB.
• Die Bitte um eine Ablöseabrechnung zum Kündigungstermin. Sie brauchen den exakten Restschuldbetrag für den Tag der Rückzahlung, nicht den Stand aus dem letzten Jahreskontoauszug.
• Ein Nachweis des Zugangs. Einwurf-Einschreiben oder eine Empfangsbestätigung genügen. Die Frist läuft ab Zugang bei der Bank.

Eine Klausel in Ihren Darlehensbedingungen, die dieses Recht ausschließt oder an Bedingungen knüpft, geht ins Leere. Nach § 489 Absatz 4 BGB kann das Kündigungsrecht durch Vertrag weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung für diesen Ausstieg wäre genau eine solche Erschwerung — deshalb fällt hier keine an.

4. Innerhalb von zwei Wochen zurückzahlen

Der letzte Schritt wird am häufigsten unterschätzt. Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Ein Rückzieher der Bank ist dafür nicht nötig; die Rechtsfolge tritt von selbst ein.

Praktisch heißt das: Die Anschlussfinanzierung muss stehen, bevor die sechs Monate ablaufen. Das neue Darlehen wird zum Kündigungstermin ausgezahlt und löst das alte ab, und die Grundschuld wird entweder abgetreten oder neu bestellt. Beides braucht Vorlauf beim Notar und beim Grundbuchamt.

Diese Sektion erklärt den Weg bis zur entschädigungsfreien Ablösung. Fristberechnung im Detail, Formfragen und Sonderfälle des § 489 BGB behandelt der eigene Ratgeber zu dieser Norm.

Ab wann läuft die Zehn-Jahres-Frist — ab Vertragsschluss oder ab der letzten Auszahlung — und welche Kündigungsfrist schließt sich an?

Die Frist läuft ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsschluss. § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB stellt auf den Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang ab und knüpft daran eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Bei einem Neubau mit mehreren Teilauszahlungen zählt daher die letzte Rate, was den Fristbeginn gegenüber dem Vertragsdatum um Monate oder Jahre nach hinten verschiebt. Entscheidend ist außerdem der zweite Halbsatz der Norm: Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangszeitpunkts — eine Prolongation startet die zehn Jahre also neu.

Warum der vollständige Empfang zählt und nicht der Vertragsschluss

Der Unterschied ist kein Detail, sondern der häufigste Rechenfehler bei diesem Thema. Viele Darlehensnehmer legen das Datum ihrer Unterschrift zugrunde und kommen dadurch auf einen zu frühen Termin. Der Gesetzestext knüpft aber ausdrücklich an einen anderen Zeitpunkt an: Kündbar ist nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“.

Dahinter steht eine schlichte Logik. Die Zinsbindung schützt die Zinserwartung der Bank auf ausgezahltes Geld. Solange das Darlehen noch gar nicht vollständig geflossen ist, gibt es diese Erwartung nur teilweise — die Uhr für den gesetzlichen Ausstieg beginnt deshalb erst zu laufen, wenn Sie den vollen Betrag erhalten haben.

Für Ihre Unterlagen bedeutet das: Ein Darlehensvertrag allein reicht nicht, um den Termin zu bestimmen. Sie brauchen die Auszahlungsbestätigung oder den Kontoauszug der letzten Valutierung. Fragen Sie den Termin bei Ihrer Bank an, wenn Ihnen die Unterlagen fehlen; das Institut kennt das Datum aus der eigenen Darlehensbuchhaltung.

Teilauszahlungen beim Neubau

Wird das Darlehen in mehreren Raten abgerufen — beim Neubau nach Baufortschritt, bei einer Sanierung nach Gewerken —, zählt die letzte Rate. Erst mit ihr ist der Empfang vollständig.

Der Effekt ist erheblich und wirkt immer zu Ihren Ungunsten, wenn Sie ihn übersehen:

• Ein Bestandskauf wird meist in einem Zug ausgezahlt. Vertragsschluss und vollständiger Empfang liegen oft nur Wochen auseinander, der Unterschied fällt kaum ins Gewicht.
• Ein Neubau mit Bauträger streckt die Auszahlung über die Bauphase. Zwischen Vertragsschluss und letzter Rate liegen dann leicht zwei Jahre und mehr.
• Ein Bauvorhaben mit Verzögerung verschiebt den Fristbeginn zusätzlich, weil die Schlussrate erst nach Abnahme fließt.

Es lohnt sich deshalb, das Datum der Schlussauszahlung schon bei ihrem Eingang festzuhalten — zehn Jahre später sucht niemand gern in alten Ordnern. Wer ein Bereitstellungszinsproblem vermeiden will, ruft die letzten Tranchen ohnehin zügig ab; dass damit auch die Zehnjahresfrist früher startet, ist ein willkommener Nebeneffekt.

Der Fristneustart nach einer Prolongation

Der zweite Halbsatz der Norm wird in Ratgebertexten regelmäßig unterschlagen, obwohl er über den Termin ebenso entscheidet wie der Auszahlungstag. Er lautet: Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Praktisch heißt das: Jede Prolongation setzt die zehn Jahre neu in Gang. Wer nach zehn Jahren beim bisherigen Institut zu einem neuen Sollzinssatz verlängert, kann nicht im elften Jahr erneut nach dieser Vorschrift kündigen, sondern erst zehn Jahre nach der Verlängerungsvereinbarung. Dasselbe gilt für eine nachträgliche Änderung der Rückzahlungszeit, etwa bei einer vereinbarten Tilgungsanpassung mit neuer Laufzeit.

Für die Entscheidung am Ende einer Zinsbindung ist das ein Argument, das in die Abwägung gehört: Eine Verlängerung ist bequem, sie kostet aber den bereits aufgebauten Fristvorlauf. Wer eine Immobilie mittelfristig verkaufen will, sollte das mitdenken, bevor er unterschreibt.

Umgekehrt gilt die gute Nachricht ebenso klar: Solange keine neue Vereinbarung über Sollzinssatz oder Rückzahlungszeit getroffen wird, läuft die Frist unbeirrt weiter — auch über das Ende einer zehnjährigen Zinsbindung hinaus, wenn diese ohne Neuvereinbarung in eine längere Gesamtlaufzeit eingebettet ist. Und ist sie einmal abgelaufen, bleibt das Kündigungsrecht dauerhaft bestehen, jederzeit mit sechs Monaten Frist und nach § 489 Absatz 4 BGB unentziehbar.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einem variabel verzinsten Darlehen und warum fällt dort keine Entschädigung an?

Bei einem Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Absatz 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an, weil § 502 Absatz 1 BGB einen gebundenen Sollzinssatz zum Zeitpunkt der Rückzahlung voraussetzt und ein variabler Zins diese Voraussetzung nicht erfüllt. Die Bank hat hier keine geschützte Zinserwartung, denn sie kann den Zinssatz selbst anpassen. Auch dieses Kündigungsrecht ist nach § 489 Absatz 4 BGB nicht abdingbar.

Drei Monate Kündigungsfrist ohne Grund

Das Kündigungsrecht bei veränderlichem Zinssatz ist die einfachste Vorschrift dieses ganzen Themas. Sie brauchen keinen Anlass, keine Verwertung der Immobilie und keine Zustimmung der Bank. Der Wortlaut ist knapp: Nach § 489 Absatz 2 BGB kann der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten“ kündigen.

„Jederzeit“ heißt genau das: ab dem ersten Tag der Laufzeit, ohne Wartezeit und ohne Mindestdauer. Auch dieses Recht kann nach § 489 Absatz 4 BGB durch Vertrag weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Steht in Ihren Darlehensbedingungen etwas anderes, hat diese Klausel keinen Bestand.

Zwei Punkte gelten wie bei der Zehnjahreskündigung:

• Die Rückzahlung muss binnen zwei Wochen folgen. Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt die Kündigung sonst als nicht erfolgt. Klären Sie die Ablösung, bevor Sie kündigen.
• Die Kündigung sollte nachweisbar zugehen. Die drei Monate laufen ab Zugang bei der Bank, nicht ab dem Datum auf Ihrem Schreiben.

Warum die Entschädigung einen gebundenen Sollzinssatz voraussetzt

Der Grund für die Entschädigungsfreiheit liegt nicht im Kündigungsrecht, sondern eine Ebene tiefer: Es fehlt schlicht der Schaden, den eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen soll. Die Anspruchsnorm knüpft ausdrücklich an eine Zinsbindung an. § 502 Absatz 1 BGB gibt dem Darlehensgeber die Entschädigung nur, „wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet“.

Genau das ist bei einem variablen Darlehen nicht der Fall. Der Sollzinssatz ist nach der Legaldefinition des § 489 Absatz 5 BGB nur dann gebunden, wenn er für die gesamte Vertragslaufzeit oder für einen bestimmten Zeitraum als feststehende Prozentzahl vereinbart ist. Ein veränderlicher Zins wird stattdessen laufend angepasst — die Bank verdient an dem Geld also weiter das, was der Markt hergibt.

Daraus folgt die dogmatische Pointe: Wer den Zins jederzeit anpassen darf, hat keine geschützte Zinserwartung, die er verlieren könnte. Die Bank kann nach der Rückzahlung dasselbe Geld zu denselben veränderlichen Bedingungen neu ausreichen. Es entsteht keine Differenz, die ausgeglichen werden müsste, und damit auch kein ersatzfähiger Schaden.

Der Preis für diese Beweglichkeit ist die fehlende Planungssicherheit: Bei einem variablen Darlehen kann die Rate steigen, und zwar ohne dass Sie das verhindern könnten. Das Kündigungsrecht ist die Kehrseite dieser Unsicherheit, nicht ein zusätzlicher Vorteil. Ob ein variabler Zins in Ihre Finanzierung passt, hängt an Ihrer Belastbarkeit und daran, wie lange Sie das Darlehen überhaupt führen wollen.

Fällt eine Entschädigung an, wenn die Bank selbst den Vertrag kündigt (etwa wegen Zahlungsrückständen)?

Ja, in diesem Fall kann die Bank ebenfalls einen Schaden geltend machen, allerdings auf anderer Grundlage. Kündigt sie nach § 490 Absatz 1 BGB wegen einer wesentlichen Verschlechterung Ihrer Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit der Sicherheit, beruht ihre Forderung nicht auf § 502 BGB, sondern auf dem allgemeinen Schadensersatzrecht wegen Ihrer Pflichtverletzung. Praktisch wird sie als Vorfälligkeitsschaden abgerechnet und ähnlich berechnet wie die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Abrechnung ist deshalb nach denselben Maßstäben nachvollziehbar zu machen und prüfbar.

Was § 490 Absatz 1 BGB der Bank erlaubt

Die Bank kann ein laufendes Darlehen nicht nach Belieben beenden. Sie braucht dafür einen im Gesetz benannten Anlass, und der ist eng gefasst: § 490 Absatz 1 BGB erlaubt die Kündigung, wenn „in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht“, durch die die Rückzahlung gefährdet wird. Vor Auszahlung des Darlehens kann die Bank im Zweifel stets kündigen, nach Auszahlung nur in der Regel.

Drei Konstellationen stehen dahinter in der Praxis:

• Zahlungsverzug über mehrere Raten. Er ist das häufigste Signal einer wesentlichen Verschlechterung und meist der Auslöser.
• Ein deutlicher Einbruch der Einkommenslage, etwa durch dauerhafte Arbeitsunfähigkeit oder den Wegfall der wesentlichen Einkommensquelle.
• Ein stark gesunkener Wert der Sicherheit, wenn die Immobilie den Darlehensbetrag erkennbar nicht mehr deckt.

Ob eine dieser Lagen die Schwelle der Wesentlichkeit erreicht, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Die Norm verlangt zusätzlich, dass die Rückzahlung gefährdet ist — auch mit Verwertung der Sicherheit. Diese Sektion erklärt die Rechtslage; sie beurteilt keinen konkreten Fall.

Warum das keine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB ist

Die Unterscheidung wirkt akademisch, hat aber Folgen für die Berechnung und für Ihre Einwendungen. Die Vorfälligkeitsentschädigung des § 502 BGB setzt eine vorzeitige Rückzahlung voraus, die von Ihnen ausgeht — sei es als vorzeitige Erfüllung nach § 500 Absatz 2 BGB, sei es nach einer außerordentlichen Kündigung nach § 490 Absatz 2 BGB. Kündigt die Bank selbst, fehlt genau dieser Anknüpfungspunkt.

Was die Bank stattdessen geltend macht, ist ein Schaden aus Ihrer Pflichtverletzung: Sie hat das Darlehen beenden müssen, weil der Vertrag nicht wie vereinbart bedient wurde, und verliert dadurch die vereinbarten Zinsen für die restliche Zinsbindung. In der Praxis wird diese Forderung als Vorfälligkeitsschaden abgerechnet und der Sache nach ähnlich ermittelt wie eine Vorfälligkeitsentschädigung. [QUELLE FEHLT: Primärquelle zur Anspruchsgrundlage des Vorfälligkeitsschadens nach Kündigung durch die Bank]

Der Unterschied bleibt trotzdem relevant:

Die dritte Zeile ist der Grund, warum die Deckelungs- und Ausschlussregeln des § 502 BGB hier nicht ohne Weiteres greifen — die Norm ist auf diesen Fall nicht zugeschnitten. Umgekehrt gilt: Wo die Forderung auf Schadensersatz beruht, muss die Bank den Schaden auch darlegen können.

Was Sie an der Abrechnung prüfen können

Unabhängig von der Anspruchsgrundlage bleibt der Rechenweg derselbe, und damit bleiben auch die Prüfpunkte dieselben. Eine Abrechnung, die Sie nicht nachvollziehen können, sollten Sie nicht ausgleichen, sondern schriftlich hinterfragen.

• Wird der Zahlungsstrom bis zum Ende der Zinsbindung zugrunde gelegt — und nicht bis zum Ende der vereinbarten Gesamtlaufzeit?
• Sind vereinbarte Sondertilgungsrechte eingerechnet? Sie mindern den Schaden, weil sie die geschützte Zinserwartung von vornherein begrenzen.
• Sind ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abgezogen? Nach einer Kündigung trägt die Bank das Ausfallrisiko dieses Darlehens nicht weiter.
• Ist die Wiederanlagerendite mit Quelle, Stichtag und Restlaufzeit benannt? Ohne diese drei Angaben ist der Betrag nicht überprüfbar.
• Sind Verzugszinsen, Mahnkosten und Verwertungskosten getrennt ausgewiesen? Sie gehören nicht in den Zinsschaden hinein, sondern daneben.

Wer in dieser Lage steckt, sollte das Gespräch mit der Bank früh suchen, statt die Kündigung abzuwarten. Eine Stundung, eine Tilgungsaussetzung oder ein geordneter Verkauf sind fast immer die günstigeren Wege — und der geordnete Verkauf führt zurück in die Systematik des § 490 Absatz 2 BGB, in der Sie deutlich mehr Gestaltungsspielraum haben.

Was passiert, wenn die Pflichtangaben zur Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag fehlerhaft oder unvollständig sind (§ 502 Abs. 2 BGB)?

Dann entfällt der Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung vollständig. § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB schließt ihn aus, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Diese Regelung gilt anders als die Deckelung des Absatzes 3 auch für Immobiliar-Verbraucherdarlehen, denn Absatz 2 knüpft an keine Darlehensart an. Ein Blick in Ihren Vertrag lohnt sich deshalb, bevor Sie eine Abrechnung akzeptieren.

Welche drei Angaben § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB verlangt

Die Vorschrift nennt drei Vertragsangaben, und sie nennt sie abschließend. Sind sie unzureichend, entfällt der Anspruch — nicht der Höhe nach, sondern ganz. Der Wortlaut: § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB schließt den Anspruch aus, wenn „im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind“.

Die drei Punkte im Einzelnen:

• Die Laufzeit des Vertrags. Gemeint ist eine klare Angabe darüber, wie lange der Vertrag läuft — nicht nur die Dauer der Zinsbindung, sondern die Vertragsdauer selbst.
• Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Der Vertrag muss darüber informieren, wann und unter welchen Voraussetzungen Sie kündigen können. Das betrifft insbesondere die Rechte aus § 489 BGB.
• Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Hier reicht der bloße Hinweis nicht aus, dass eine Entschädigung anfallen kann. Der Vertrag muss die Berechnungsmethode so beschreiben, dass Sie die Größenordnung Ihrer möglichen Belastung einschätzen können.

Der dritte Punkt ist in der Praxis der interessanteste, weil er den größten Spielraum für Fehler bietet. Eine Formulierung, die nur ankündigt, die Bank werde „nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen“ abrechnen, sagt über den Rechenweg nichts aus.

Warum Absatz 2 auch für Immobiliardarlehen gilt

Hier liegt der entscheidende Unterschied zur vieldiskutierten Deckelung. Absatz 3 derselben Norm beginnt mit den Worten „Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen“ und beschränkt sich damit selbst auf eine Vertragsart. Absatz 2 tut das nicht: Er knüpft an keine Darlehensart an, sondern gilt für den Anspruch aus Absatz 1 insgesamt.

Weil ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 6 BGB ausdrücklich kein Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag ist, läuft die Prozentgrenze des Absatzes 3 für Ihre Immobilienfinanzierung ins Leere — der Ausschlusstatbestand des Absatzes 2 dagegen nicht. Die Systematik führt damit zu einem auf den ersten Blick überraschenden Ergebnis:

Für Sie heißt das: Der Hebel bei einem Immobiliardarlehen liegt nicht in einer Obergrenze, sondern in der Frage, ob der Anspruch überhaupt besteht. Das ist die unbequemere Prüfung, aber die wirksamere.

Die Grenze des Widerrufs: § 356b Absatz 2 Satz 4 BGB

Häufig wird der Widerruf als Ausweg genannt, wenn die Belehrung im Vertrag fehlerhaft war. Für neuere Immobiliardarlehen führt dieser Weg nicht mehr weit. Zwar beginnt die Widerrufsfrist bei fehlenden Pflichtangaben zum Widerrufsrecht erst mit deren Nachholung und beträgt dann einen Monat. Es gibt aber eine absolute Grenze: Nach § 356b Absatz 2 Satz 4 BGB erlischt das Widerrufsrecht bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag „spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss“ oder nach dem Zeitpunkt, zu dem Ihnen die Vertragsurkunde zur Verfügung gestellt wurde, wenn dieser später liegt.

Damit ist die Reihenfolge klar, in der sich eine Prüfung lohnt:

• Zuerst § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB. Der Ausschluss ist nicht befristet und knüpft an den Vertragsinhalt an, nicht an eine Belehrung.
• Danach die Berechnung selbst. Fehlerhafte Rechenparameter machen die Forderung nicht hinfällig, aber der Höhe nach angreifbar.
• Der Widerruf zuletzt. Er kommt nur noch bei Verträgen in Betracht, die innerhalb der Erlöschensgrenze liegen.

Was Sie in Ihrem Vertrag nachschlagen können

Sie brauchen dafür weder juristische Vorkenntnisse noch die Anlagen zum Vertrag. Es genügt, drei Stellen im Darlehensvertrag zu suchen und zu lesen, was dort tatsächlich steht:

Finden Sie eine Auffälligkeit, ist der nächste Schritt keine Zahlung unter Vorbehalt, sondern eine schriftliche Rückfrage bei der Bank vor dem Ablösetermin. Ob eine Angabe im Rechtssinn unzureichend ist, entscheidet sich am konkreten Vertragstext und gehört in die Hände einer Verbraucherzentrale oder eines auf Bankrecht spezialisierten Rechtsanwalts. Diese Sektion erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Berechnung folgt vier Schritten, die der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom 1. Juli 1997 festgelegt hat. Zuerst wird der Zahlungsstrom ermittelt, den die Bank ohne die vorzeitige Rückzahlung bis zum Ende der Zinsbindung erhalten hätte, einschließlich vereinbarter Sondertilgungsrechte. Danach wird dieser Zahlungsstrom mit einer laufzeitkongruenten Wiederanlagerendite abgezinst, und von der Differenz werden die ersparten Verwaltungs- und Risikokosten abgezogen. Übrig bleibt der Barwert des Zinsschadens, zu dem die Bank ein angemessenes Entgelt für den Bearbeitungsaufwand hinzurechnen darf.

1. Den entgangenen Zahlungsstrom ermitteln

Am Anfang steht kein Zinssatz, sondern eine Zahlungsreihe. Die Bank stellt fest, welche Zins- und Tilgungsleistungen sie von Ihnen bis zum Ende der Zinsbindung erhalten hätte, wenn Sie den Vertrag regulär weitergeführt hätten. Maßgeblich ist das Ende der Zinsbindung, nicht das Ende der vereinbarten Gesamtlaufzeit — darüber hinaus besteht keine geschützte Zinserwartung.

Zwei Punkte entscheiden über die Größe dieses Zahlungsstroms:

• Die Restschuld zum Ablösetermin. Je höher sie ist, desto größer die Basis, auf die alles Weitere gerechnet wird.
• Die verbleibende Zinsbindung. Je mehr Jahre offen sind, desto länger die Reihe der entgangenen Zahlungen.

Schon in diesem ersten Schritt gehören die vereinbarten Sondertilgungsrechte hinein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Januar 2016 zum Aktenzeichen XI ZR 388/14 eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der künftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen unberücksichtigt bleiben sollten — sie begrenzen die geschützte Zinserwartung von vornherein.

2. Mit der Wiederanlagerendite abzinsen

Der entgangene Zahlungsstrom liegt in der Zukunft, die Entschädigung wird heute fällig. Deshalb muss er auf den Tag der vorzeitigen Rückzahlung zurückgerechnet werden. Der Abzinsungssatz ist zugleich die Rendite, die die Bank mit dem zurückgeflossenen Geld annahmegemäß noch erzielt.

Genau diese Systematik hat die Rechtsprechung vorgezeichnet. Die BaFin fasst die Vorgaben aus den beiden Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1997 zu den Aktenzeichen XI ZR 197/96 und XI ZR 267/96 zusammen: Die Differenz zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins ist festzustellen, Tilgungen bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist sind einzubeziehen, und die errechneten Zinsausfälle sind auf den Tag der vorzeitigen Rückzahlung abzuzinsen.

Die Richtung dieses Schritts lässt sich ohne jede Zahl beschreiben: Je weiter die Wiederanlagerendite unter Ihrem vereinbarten Sollzinssatz liegt, desto größer der verbleibende Schaden. Nähert sie sich Ihrem Sollzinssatz an, schrumpft er. Welche Rendite konkret anzusetzen ist und warum, behandelt die Sektion zum Wiederanlagezins.

3. Ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abziehen

Die Bank verliert durch die Ablösung nicht nur Zinsen, sie spart auch etwas. Beides gehört in dieselbe Rechnung, und der zweite Teil wirkt zu Ihren Gunsten.

• Ersparte Verwaltungskosten. Kontoführung, Bestandspflege und Überwachung des Darlehens entfallen für die restliche Zinsbindung.
• Ersparte Risikokosten. Die Bank trägt das Ausfallrisiko dieses Darlehens nicht mehr. Eine Wiederanlage in festverzinslichen Wertpapieren ist weniger riskant als ein Darlehen an einen Kreditnehmer, und dieser Unterschied ist abzuziehen.

Für die Höhe der ersparten Risikokosten gibt es keinen festen Satz; die Institute haben hier einen Spielraum. Genau deshalb ist dieser Rechenschritt in der Praxis der am häufigsten angegriffene. Die Einzelheiten stehen in der Sektion zu den Abzügen.

4. Bearbeitungsaufwand hinzurechnen

Was übrig bleibt, ist der Barwert des Zinsschadens. Daneben — nicht darin — darf die Bank ein angemessenes Entgelt für den Verwaltungsaufwand der vorzeitigen Ablösung ansetzen. Da sich dieser Aufwand in der Regel nicht exakt berechnen lässt, darf er geschätzt werden. Eine prozentuale Ableitung aus der Darlehens- oder Restsumme gilt dagegen als unsachgemäß, weil der Aufwand einer Berechnung nicht mit der Darlehenshöhe wächst.

Damit ist der Rechenweg vollständig. Als Übersicht:

Warum es die eine richtige Zahl nicht gibt

An dieser Stelle endet, was sich seriös allgemein sagen lässt. Die Schritte stehen fest, die Parameter nicht: Der Spielraum bei den ersparten Risikokosten, die Wahl der herangezogenen Zeitreihe und der Stichtag der Abzinsung führen dazu, dass zwei sorgfältig gerechnete Abrechnungen zu unterschiedlichen Beträgen kommen können. Die BaFin formuliert das in ihrer Verbraucherinformation ausdrücklich so, dass es die eine richtige Vorfälligkeitsentschädigung nicht gibt.

Deshalb finden Sie in diesem Ratgeber bewusst keine Beispielrechnung in Euro. Jede solche Rechnung müsste eine Wiederanlagerendite unterstellen, die für Ihren Ablösetermin und Ihre Restzinsbindung nicht gilt — das Ergebnis sähe präzise aus und wäre es nicht. Belastbar wird die Zahl erst, wenn Ihre Bank sie für einen konkreten Termin abrechnet und die Parameter offenlegt.

Was Sie stattdessen mitnehmen können, ist die Richtung jedes einzelnen Schritts. Wer weiß, dass Sondertilgungsrechte in Schritt 1 gehören und Ersparnisse in Schritt 3, kann eine Abrechnung lesen, statt sie hinzunehmen.

Was ist der Unterschied zwischen Aktiv-Passiv-Methode und Aktiv-Aktiv-Methode und welche nutzen Banken heute?

Beide Methoden berechnen denselben Zinsschaden, unterstellen aber eine unterschiedliche Wiederanlage des zurückgeflossenen Geldes. Der Hauptunterschied liegt in der Frage, worin die Bank das Geld rechnerisch anlegt. Die Aktiv-Passiv-Methode unterstellt eine Anlage in sichere Kapitalmarktpapiere und stellt den Zahlungsstrom des alten Darlehens dieser Rendite gegenüber. Die Aktiv-Aktiv-Methode unterstellt dagegen die Vergabe eines neuen Darlehens mit gleicher Restlaufzeit und vergleicht die beiden Kreditzinssätze. Der Bundesgerichtshof hat mit den Urteilen vom 1. Juli 1997 beide Wege für zulässig erklärt; in der Praxis rechnen die Institute bei Immobiliardarlehen überwiegend nach der Aktiv-Passiv-Methode.

Wie vergleichen sich Aktiv-Passiv und Aktiv-Aktiv insgesamt?

Beide Methoden beantworten dieselbe Frage: Was kann die Bank mit dem Geld, das sie vorzeitig zurückerhält, für die restliche Zinsbindung noch verdienen? Und beide kommen über denselben Grundgedanken dorthin — sie stellen dem entgangenen Zahlungsstrom des alten Darlehens einen Ertrag gegenüber und zinsen die Differenz auf den Ablösetag ab. Sie unterscheiden sich nur in der unterstellten Verwendung des Geldes.

Die Wahl der Methode ist kein Detail der Bankmathematik, sondern verschiebt das Ergebnis. Welcher Weg gegangen wurde, muss deshalb aus der Abrechnung hervorgehen.

Die Rechtsprechung gibt keine der beiden Methoden zwingend vor, sondern beschreibt die Rechenschritte. Die BaFin referiert dazu die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1997 zu den Aktenzeichen XI ZR 197/96 und XI ZR 267/96 sowie das Urteil vom 30. November 2004 zum Aktenzeichen XI ZR 285/03, in dem der Senat empfahl, den Wiederanlagezins anhand der Renditen von Hypothekenpfandbriefen zu bestimmen. Diese Empfehlung beschreibt den Rechenweg der Aktiv-Passiv-Methode; welche Methode ein einzelnes Institut in Ihrem Fall anwendet, ergibt sich allein aus seiner Abrechnung.

Aktiv-Passiv-Methode

Diese Methode unterstellt, dass die Bank das zurückgeflossene Geld nicht neu verleiht, sondern risikoarm am Kapitalmarkt anlegt — in Papieren, deren Restlaufzeit der verbleibenden Zinsbindung Ihres Darlehens entspricht. Der Schaden ist dann die Differenz zwischen dem, was Ihr Darlehen eingebracht hätte, und dem, was diese Anlage einbringt.

Der Gedanke dahinter ist realistisch: Eine Bank kann nicht darauf vertrauen, jederzeit ein passendes Neugeschäft in gleicher Höhe und mit gleicher Laufzeit zu finden. Anlegen kann sie das Geld dagegen immer.

• Zwei Größen fließen ein, die Sie prüfen können: die verwendete Renditereihe mit Stichtag und Restlaufzeit sowie der Zahlungsstrom Ihres Darlehens.
• Ersparte Risikokosten sind gesondert abzuziehen. Da eine Wertpapieranlage weniger riskant ist als ein Darlehen, würde die Bank ohne diesen Abzug einen Vorteil einrechnen, den sie nicht hat.
• Der Ansatz begünstigt Sie nicht automatisch. Er macht die Rechnung nur unabhängig davon, welche Konditionen die Bank gerade im Neugeschäft aufruft.

Aktiv-Aktiv-Methode

Hier unterstellt die Bank, dass sie das Geld sofort wieder als Darlehen ausreicht — mit derselben Restlaufzeit und in derselben Größenordnung. Verglichen werden dann zwei Kreditzinssätze: der Ihres alten Vertrags und der eines neuen Darlehens.

Die Konsequenz für die Abzüge ist spiegelbildlich: Weil ein neues Darlehen dasselbe Ausfallrisiko trägt wie Ihr altes, ist die Risikoprämie im Vergleichszinssatz bereits enthalten. Ein zusätzlicher Abzug ersparter Risikokosten wäre hier eine doppelte Berücksichtigung.

Der Preis dieser Methode ist die Nachvollziehbarkeit. Der herangezogene Neugeschäftszinssatz ist eine interne Größe der Bank, die Sie schwerer überprüfen können als eine veröffentlichte Kapitalmarktrendite. Fragen Sie in diesem Fall gezielt nach, welcher Vergleichszinssatz mit welcher Laufzeit und zu welchem Stichtag angesetzt wurde.

Was das für Ihre Abrechnung bedeutet

Für Sie ist zunächst nur eines wichtig: Die Methode muss benannt sein. Steht sie nicht in der Abrechnung, bleibt offen, welche Vergleichsgröße überhaupt verwendet wurde — und damit auch, ob die Abzüge zur Methode passen. Das ist der erste Prüfpunkt, noch vor jeder Zahl.

Daraus ergibt sich eine kurze Prüfreihenfolge:

• Welche Methode nennt die Abrechnung? Fehlt die Angabe, fordern Sie sie schriftlich nach.
• Passen die Abzüge zur Methode? Bei der Aktiv-Passiv-Methode gehören ersparte Risikokosten in die Rechnung; bei der Aktiv-Aktiv-Methode sind sie im Vergleichszinssatz enthalten.
• Sind Sondertilgungsrechte berücksichtigt? Diese Frage stellt sich unabhängig von der Methode, weil sie den Zahlungsstrom selbst betrifft.
• Ist die Vergleichsgröße belegt? Bei einer Kapitalmarktrendite durch Zeitreihe, Stichtag und Laufzeit; bei einem Neugeschäftszinssatz durch dieselben drei Angaben.

Beide Wege sind rechtlich gangbar, und keiner von beiden ist für sich genommen der günstigere — das entscheidet erst die Konstellation. Angreifbar wird eine Abrechnung nicht durch die Methodenwahl, sondern durch fehlende Angaben und durch Abzüge, die nicht zur gewählten Methode passen.

Welcher Wiederanlagezins ist Berechnungsgrundlage (Pfandbriefrenditen bzw. Bundesbank-Kapitalmarktstatistik) und warum?

Grundlage ist eine laufzeitkongruente Rendite sicherer Kapitalmarktpapiere, weil die Aktiv-Passiv-Methode genau eine solche Wiederanlage unterstellt. Herangezogen werden dafür die von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Kapitalmarktrenditen, in der Praxis die Renditen von Hypothekenpfandbriefen mit einer Restlaufzeit, die der verbleibenden Zinsbindung entspricht. Der Gedanke dahinter ist, dass die Bank das Geld nicht zwingend neu verleihen kann, wohl aber risikoarm anlegen. Welche Zeitreihe eine Bank genau verwendet, muss sie in der Abrechnung offenlegen, damit die Zahl nachvollziehbar bleibt.

Warum eine laufzeitkongruente Rendite

Laufzeitkongruent heißt: Die herangezogene Anlage muss so lange laufen, wie Ihre Zinsbindung noch gelaufen wäre. Endet die Zinsbindung in gut sechs Jahren, ist eine Rendite mit dieser Restlaufzeit anzusetzen — nicht die eines kurzlaufenden und nicht die eines dreißigjährigen Papiers.

Der Grund liegt in der Konstruktion des Schadens. Ersetzt wird die Differenz zwischen dem, was die Bank bis zum Ende der Zinsbindung erhalten hätte, und dem, was sie mit dem zurückgeflossenen Geld in genau diesem Zeitraum noch erwirtschaften kann. Eine Anlage mit anderer Laufzeit misst einen anderen Zeitraum und beantwortet damit die falsche Frage.

Zwei praktische Folgen ergeben sich daraus:

• Der Stichtag ist der Ablösetermin. Renditen ändern sich täglich. Maßgeblich ist der Wert zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung, nicht der zum Zeitpunkt Ihrer Anfrage.
• Ein Terminverschieben verändert die Rechnung. Liegt der Ablösetermin näher am Ende der Zinsbindung, verkürzt sich der Zeitraum, über den der Schaden anfällt.

Pfandbriefrenditen als Maßstab

Welche Anlageklasse dabei den Maßstab bildet, hat die Rechtsprechung konkretisiert. Nach der Darstellung der BaFin empfahl der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 30. November 2004 zum Aktenzeichen XI ZR 285/03, den Wiederanlagezins anhand der Renditen von Hypothekenpfandbriefen zu berechnen, die in der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank veröffentlicht werden.

Diese Wahl ist sachlich begründet. Ein Hypothekenpfandbrief ist grundpfandrechtlich unterlegt und damit dem abgelösten Immobiliardarlehen in der Besicherung nahe, ohne dessen individuelles Ausfallrisiko zu tragen. Er bildet damit ab, was die Bank ohne Neugeschäft und ohne zusätzliches Risiko erzielen kann.

Zwei Klarstellungen gehören dazu:

• Der Wiederanlagezins ist eine Rechengröße, keine tatsächliche Anlage. Die Bank muss das Geld nicht wirklich in Pfandbriefe investieren. Unterstellt wird lediglich eine solche Verwendung.
• Konkrete Renditewerte nennt dieser Ratgeber bewusst nicht. Sie ändern sich laufend und gelten immer nur für einen Stichtag und eine Restlaufzeit. Die für Ihren Fall maßgebliche Größe steht in der Abrechnung Ihrer Bank; die zugrunde liegenden Zeitreihen veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer Kapitalmarktstatistik.

Was in der Abrechnung stehen muss: Zeitreihe, Stichtag, Laufzeit

Eine Abrechnung ist nur so überprüfbar wie die Angabe ihrer Parameter. Drei Angaben gehören deshalb zwingend hinein, und sie lassen sich in einem Satz nachfordern.

Fehlt eine dieser drei Angaben, fordern Sie sie schriftlich nach, bevor Sie die Abrechnung ausgleichen. Die Bitte ist weder ungewöhnlich noch konfrontativ: Sie fragen nach den Grundlagen einer Forderung, die Sie bezahlen sollen.

Und eine letzte Einordnung: Die Wahl der Zeitreihe ist kein Nebenschauplatz. Sie ist neben den ersparten Risikokosten der zweite Punkt, an dem sich zwei sorgfältig gerechnete Abrechnungen unterscheiden können — und damit einer der wenigen Hebel, die Ihnen ohne Rechtsstreit offenstehen.

Warum steigt die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Zinsniveau niedrig ist, und warum sinkt sie bei hohen Zinsen?

Weil die Entschädigung eine Differenz misst und nicht einen absoluten Betrag. Liegt die Wiederanlagerendite deutlich unter dem Sollzinssatz Ihres Altdarlehens, ist der Zinsverschlechterungsschaden groß und die Entschädigung entsprechend hoch. Steigt das Marktzinsniveau dagegen über Ihren Sollzinssatz, kann die Bank das zurückgeflossene Geld besser anlegen als zuvor, und der Schaden geht gegen null. In diesem Fall entsteht kein Erstattungsanspruch zu Ihren Gunsten; die Entschädigung beträgt lediglich null.

Die Entschädigung misst eine Differenz

Die entscheidende Einsicht steckt in der Struktur der Rechnung, nicht in ihren Zahlen. Ersetzt wird nicht der Zins, den Sie noch gezahlt hätten, sondern nur der Teil davon, den die Bank ohne Ihr Darlehen nicht mehr verdienen kann. Zwei Größen stehen sich gegenüber:

• Der Sollzinssatz Ihres Altdarlehens. Er ist fixiert und ändert sich bis zum Ende der Zinsbindung nicht.
• Die Wiederanlagerendite zum Ablösetermin. Sie ist eine Marktgröße und bewegt sich mit dem Zinsniveau.

Der Schaden ist der Abstand zwischen beiden, hochgerechnet auf die Restschuld und die verbleibenden Jahre der Zinsbindung. Damit erklärt sich das auf den ersten Blick paradoxe Verhalten der Entschädigung von selbst: Nicht die Höhe Ihres Sollzinssatzes entscheidet über die Belastung, sondern sein Verhältnis zum heutigen Marktniveau.

Ein hoher Sollzinssatz aus einer Hochzinsphase ist deshalb nicht automatisch teuer abzulösen. Liegt das Marktniveau ähnlich hoch, bleibt der Abstand klein — und mit ihm die Entschädigung.

Warum Altdarlehen aus der Niedrigzinsphase teuer auszulösen sind

Der umgekehrte Fall ist der unangenehme, und er betrifft viele laufende Finanzierungen. Wer sein Darlehen zu einem sehr niedrigen Sollzinssatz mit langer Zinsbindung abgeschlossen hat, hält einen Vertrag, den die Bank heute so nicht mehr anbieten würde. Genau dieser Vorteil ist aus Sicht der Bank die geschützte Zinserwartung.

Steigt das Marktniveau nach Ihrem Abschluss, geschieht dreierlei gleichzeitig:

Auf den ersten Blick klingt Zeile zwei paradox — sie ist es nicht. Solange die Wiederanlagerendite unter Ihrem Sollzinssatz liegt, entsteht ein Schaden; er wird kleiner, je näher sie heranrückt. Teuer wird die Ablösung dort, wo dieser Abstand groß ist und zugleich noch viele Jahre Zinsbindung offen sind. Ein niedriger Sollzinssatz ist also ein Vorteil, solange Sie den Vertrag behalten, und wird zum Kostenfaktor in dem Moment, in dem Sie ihn vorzeitig beenden wollen.

Für die Praxis folgt daraus eine schlichte Reihenfolge: Prüfen Sie zuerst, ob Sie überhaupt entschädigungsfrei aussteigen können — über das Ende der Zinsbindung, über die Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang oder über einen der Ausschlusstatbestände. Erst wenn keiner dieser Wege offensteht, wird die Höhe der Entschädigung zur relevanten Frage.

Warum die Entschädigung nie unter null fällt

Diesen Punkt lassen die meisten Darstellungen aus, obwohl er die Erwartung vieler Darlehensnehmer korrigiert. Kehrt sich das Verhältnis um, liegt die Wiederanlagerendite also über Ihrem Sollzinssatz, kann die Bank das zurückgeflossene Geld besser anlegen als zuvor. Ein Schaden entsteht dann nicht.

Daraus folgt aber kein Anspruch in die andere Richtung. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist Schadensersatz, und Schadensersatz kennt keinen negativen Betrag: Wo kein Schaden entsteht, gibt es nichts zu ersetzen — aber auch nichts auszukehren. Ihr eigener Vorteil aus der Ablösung liegt anderswo, nämlich in dem Vertrag, den Sie danach abschließen.

Drei Konsequenzen für Ihre Planung:

• Rechnen Sie nicht mit einer Gutschrift, wenn das Marktniveau über Ihrem Sollzinssatz liegt. Die Entschädigung beträgt in diesem Fall null, mehr nicht.
• Die übrigen Kosten bleiben. Ein angemessenes Entgelt für den Verwaltungsaufwand sowie die Kosten für Löschung oder Abtretung der Grundschuld fallen unabhängig davon an, ob ein Zinsschaden entsteht.
• Eine Ablösung ohne Entschädigung ist nicht automatisch sinnvoll. Ob sie sich lohnt, entscheidet der Vergleich mit dem, was Sie danach zahlen — nicht die Tatsache, dass die Entschädigung entfällt.

Wer den Mechanismus einmal verstanden hat, kann die eigene Lage grob einordnen, ohne eine Zahl zu kennen: Es genügt zu wissen, ob der eigene Sollzinssatz deutlich unter dem heutigen Marktniveau liegt oder darüber, und wie viele Jahre Zinsbindung noch offen sind. Die verbindliche Zahl liefert am Ende nur die Abrechnung Ihrer Bank zu einem festen Ablösetermin.

Welche Faktoren bestimmen die Höhe: Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung, Sollzins, Zinsdifferenz?

Die Höhe hängt an vier Größen, die sich multiplikativ verstärken. Die Restschuld bestimmt, auf welchen Betrag der Zinsschaden gerechnet wird, die verbleibende Zinsbindung bestimmt, über wie viele Jahre er anfällt. Der vereinbarte Sollzinssatz und die aktuelle Wiederanlagerendite ergeben zusammen die Zinsdifferenz, die den Schaden je Jahr bestimmt. Mindernd wirken vereinbarte Sondertilgungsrechte, ersparte Verwaltungs- und Risikokosten sowie ein Ablösetermin, der möglichst nah am Ende der Zinsbindung liegt.

Restschuld und Restlaufzeit

Die beiden Größen, die am stärksten wirken, stehen in Ihrem Darlehensvertrag und auf Ihrem letzten Kontoauszug: die offene Restschuld und das Datum, an dem die Zinsbindung endet.

Die Restschuld ist die Basis, auf die der Zinsschaden gerechnet wird. Sie bestimmt, wie groß der Betrag ist, den die Bank vorzeitig zurückerhält und rechnerisch neu anlegen muss. Eine hohe Restschuld erhöht die Entschädigung proportional — halb so viel Restschuld bedeutet bei sonst gleichen Bedingungen ungefähr den halben Schaden.

Die verbleibende Zinsbindung bestimmt, über wie viele Jahre der Schaden überhaupt anfällt. Läuft die Zinsbindung noch acht Jahre, entgeht der Bank die Zinsdifferenz acht Jahre lang; läuft sie noch acht Monate, entgeht sie ihr acht Monate lang. Jeder Monat, den Sie mit der Ablösung näher an das Ende der Zinsbindung rücken, senkt die Entschädigung. Das ist der einzige Hebel dieser Liste, den Sie selbst in der Hand halten.

Beide Größen wirken zusammen und nicht nebeneinander. Eine hohe Restschuld bei kurzer Restlaufzeit bleibt beherrschbar, eine mittlere Restschuld bei sehr langer Restlaufzeit kann teurer werden — die Kombination entscheidet, nicht der einzelne Wert.

Sollzinssatz und Wiederanlagerendite

Der dritte und vierte Faktor ergeben zusammen eine einzige Zahl: die Zinsdifferenz. Sie ist der Abstand zwischen dem Sollzinssatz, den Sie vertraglich schulden, und der Rendite, die die Bank für das zurückgeflossene Geld am Kapitalmarkt für die restliche Bindungsdauer noch erzielen kann.

Der Sollzinssatz Ihres Darlehens ist fix. Er steht im Vertrag, er ist für die restliche Zinsbindung unveränderlich, und er ist der Grund, warum die Bank überhaupt eine geschützte Erwartung hat. Die Wiederanlagerendite dagegen ist beweglich: Sie hängt vom Kapitalmarkt am Tag der Ablösung ab und wird von der Bank zum konkreten Ablösetermin bestimmt.

Daraus folgt eine Eigenschaft, die viele überrascht: Die Höhe der Entschädigung steht nicht schon bei Vertragsschluss fest, sondern entsteht erst am Ablösetag. Verschiebt sich der Termin um mehrere Wochen, kann sich die Differenz verändern. Deshalb bindet jede Abrechnung, die Sie erhalten, immer an einen bestimmten Stichtag — und deshalb hat eine Abrechnung, die Sie vor Monaten eingeholt haben, für einen neuen Termin keine Aussagekraft mehr.

Was die Entschädigung mindert

Die Faktoren, die nach unten wirken, sind in der Praxis unterbewertet, weil sie in der Abrechnung als kleine Positionen erscheinen. Rechtlich sind sie zwingend.

• Vereinbarte Sondertilgungsrechte. Was Sie ohnehin hätten sondertilgen dürfen, kann der Bank nicht als entgangener Zins zustehen. Die Berücksichtigung ist keine Kulanz, sondern Pflicht.
• Ersparte Verwaltungskosten. Kontoführung und Bestandspflege entfallen für die restliche Zinsbindung und gehören abgezogen.
• Ersparte Risikokosten. Das Ausfallrisiko, das die Bank für die restliche Laufzeit kalkuliert hatte, trägt sie nach der Ablösung nicht mehr.
• Der Ablösetermin. Je näher er am Ende der Zinsbindung liegt, desto kürzer die Schadensperiode.
• Bereits geleistete Tilgung. Sie hat die Restschuld gesenkt und wirkt damit auf die Basis der gesamten Rechnung.

Diese Posten sind zugleich die Stellen, an denen sich eine Abrechnung prüfen lässt. Wer eine Zahl nur entgegennimmt, ohne zu sehen, ob und wie diese Abzüge angesetzt wurden, kann nicht beurteilen, ob sie stimmt.

Wirkungstabelle: welcher Faktor in welche Richtung wirkt

Die Tabelle ordnet die Faktoren qualitativ. Absolute Beträge stehen bewusst nicht darin: Jede Zahl in einer solchen Matrix setzt eine unterstellte Wiederanlagerendite voraus, und die gibt es nur für Ihren konkreten Ablösetermin.

Wer die Tabelle von oben nach unten liest, erkennt die Reihenfolge, in der sich ein Ablösefall gestalten lässt: Am Termin lässt sich am meisten bewegen, an der Restschuld über zusätzliche Tilgung noch etwas, an der Zinsdifferenz nichts.

Muss die Bank vereinbarte Sondertilgungsrechte und Ratenerhöhungsrechte mindernd berücksichtigen?

Ja, vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank bei der Berechnung berücksichtigen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Januar 2016 zum Aktenzeichen XI ZR 388/14 eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der künftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen unberücksichtigt bleiben sollten. Zur Begründung führte der Senat aus, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte die rechtlich geschützte Zinserwartung des Darlehensgebers begrenzen und die generelle Nichtberücksichtigung zu einer nicht gerechtfertigten Überkompensation führt. Rechnet Ihre Bank die Sondertilgungsrechte nicht ein, fällt die Entschädigung zu hoch aus.

Was der Bundesgerichtshof 2016 entschieden hat

Gegenstand des Verfahrens war eine Klausel in den Darlehensbedingungen einer Sparkasse. Sie lautete, dass zukünftige Sondertilgungsrechte im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt werden. Der XI. Zivilsenat hat diese Klausel mit Urteil vom 19. Januar 2016 zum Aktenzeichen XI ZR 388/14 für unwirksam erklärt.

Die Begründung ist für die Praxis wichtiger als das Ergebnis. Der Senat stellt darauf ab, dass die generelle Nichtberücksichtigung künftiger Sondertilgungsrechte zu einer von der Schadensberechnung nicht gedeckten Überkompensation führt. Anders gesagt: Die Bank würde für Zinsen entschädigt, auf die sie nie einen gesicherten Anspruch hatte.

Die Entscheidung gilt einer formularmäßigen Vertragsklausel. Ihre Aussage reicht aber weiter, weil sie den Maßstab der Schadensberechnung selbst betrifft: Was die Zinserwartung der Bank von vornherein begrenzt, darf im Schaden nicht auftauchen.

Warum Sondertilgungsrechte die Zinserwartung begrenzen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt keinen entgangenen Gewinn im Alltagssinn, sondern den Schaden aus einer rechtlich geschützten Zinserwartung. Geschützt ist die Erwartung aber nur so weit, wie die Bank tatsächlich mit den Zinsen rechnen durfte.

Genau hier greifen Sondertilgungsrechte ein. Haben Sie das Recht, jedes Jahr einen bestimmten Anteil des Darlehens zusätzlich zu tilgen, dann musste die Bank vom ersten Tag an damit rechnen, dass Sie es tun. Auf die Zinsen, die auf diese möglichen Sondertilgungen entfallen wären, konnte sie sich nie verlassen. Sie sind damit kein Schaden, sondern ein Risiko, das die Bank beim Vertragsschluss selbst eingeräumt hat.

In der Berechnung wirkt sich das im ersten Schritt aus: Bei der Ermittlung des Zahlungsstroms, den die Bank ohne Ihre vorzeitige Rückzahlung erhalten hätte, sind die Sondertilgungsrechte so anzusetzen, als hätten Sie sie ausgeübt. Der Zahlungsstrom fällt dadurch niedriger aus, die Restschuld sinkt in der Modellrechnung schneller, und der errechnete Zinsschaden wird kleiner.

Ob Sie die Sondertilgungen in der Vergangenheit tatsächlich genutzt haben, ist für die künftigen Rechte ohne Bedeutung. Es geht um das vertraglich eingeräumte Recht, nicht um Ihr bisheriges Verhalten.

Wie Sie prüfen, ob Ihre Abrechnung sie enthält

Der Prüfweg besteht aus zwei Schritten und einer Nachfrage.

Der erste Schritt führt in Ihren Darlehensvertrag. Suchen Sie nach den Stichworten Sondertilgung, Sondertilgungsrecht oder außerplanmäßige Tilgung und notieren Sie sich, in welcher Höhe und in welchem Rhythmus das Recht vereinbart ist — häufig als jährlicher Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme oder als fester Betrag pro Kalenderjahr.

Der zweite Schritt führt in die Abrechnung der Bank. Prüfen Sie, ob dort eine Position, eine Fußnote oder ein Satz die Sondertilgungsrechte überhaupt erwähnt. Fehlt jeder Hinweis, ist das noch kein Beweis für einen Fehler, aber ein hinreichender Anlass zur Nachfrage: Eine Abrechnung, die nicht erkennen lässt, welcher Zahlungsstrom zugrunde liegt, ist nicht nachvollziehbar.

Die Nachfrage stellen Sie schriftlich und konkret. Bitten Sie darum, den zugrunde gelegten Zahlungsstrom offenzulegen und ausdrücklich zu bestätigen, dass die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte darin berücksichtigt sind. Klären Sie das, bevor Sie die Abrechnung ausgleichen — eine Korrektur vor der Zahlung ist deutlich einfacher als eine Rückforderung danach.

Für Ratenerhöhungsrechte, also das vertragliche Recht, die monatliche Rate innerhalb der Zinsbindung anzuheben, liegt die Sache der Sache nach ähnlich, weil auch sie die Zinserwartung der Bank von vornherein begrenzen. Eine höchstrichterliche Entscheidung, die das ausdrücklich für Ratenerhöhungsrechte ausspricht, ist hier allerdings nicht belegt: [QUELLE FEHLT: BGH-Fundstelle zur Berücksichtigung von Ratenerhöhungsrechten bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung]. Bis dahin gilt für diesen Punkt: nachfragen und begründen, nicht als gesichert voraussetzen.

Welche ersparten Verwaltungs- und Risikokosten muss die Bank zu meinen Gunsten abziehen?

Abzuziehen sind die Kosten, die der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung tatsächlich erspart bleiben. Das sind zum einen die laufenden Verwaltungskosten der Kontoführung und Bestandspflege für die restliche Zinsbindung, zum anderen die kalkulierten Risikokosten für den Ausfall, den die Bank nun nicht mehr tragen muss. Einen festen Prozentsatz für die ersparten Risikokosten hat der Bundesgerichtshof nicht vorgegeben, sondern den Instituten einen Spielraum gelassen. Genau deshalb ist die Höhe dieser Abzüge im Einzelfall angreifbar, und es gibt nicht die eine richtige Vorfälligkeitsentschädigung.

Ersparte Verwaltungskosten

Ein laufendes Darlehen verursacht bei der Bank Aufwand, der mit der Ablösung endet. Dazu gehören die Führung des Darlehenskontos, die Verbuchung der monatlichen Raten, der jährliche Kontoauszug und die Bestandspflege des Engagements einschließlich der Verwaltung der Sicherheit.

Diese Kosten hätte die Bank bis zum Ende der Zinsbindung getragen. Zahlen Sie vorher zurück, entfallen sie. Was entfällt, ist kein Schaden — und darf deshalb im Ergebnis nicht als Schaden stehen bleiben.

In der Berechnung erscheinen die ersparten Verwaltungskosten als Abzugsposten nach der Abzinsung. Sie sind der Höhe nach nicht spektakulär, aber sie gehören ausgewiesen. Eine Abrechnung, die den Abzug gar nicht erkennen lässt, ist an dieser Stelle unvollständig.

Ersparte Risikokosten und der Spielraum der Institute

Der zweite Abzugsposten wiegt schwerer und ist zugleich der strittigere. Jede Bank kalkuliert in ihren Zinssatz einen Anteil für das Ausfallrisiko ein — für den Fall also, dass ein Darlehen notleidend wird. Nach der vorzeitigen Rückzahlung trägt sie dieses Risiko für die restliche Zinsbindung nicht mehr.

Der Bundesgerichtshof hat in seinen Urteilen vom 1. Juli 1997 zu den Aktenzeichen XI ZR 197/96 und XI ZR 267/96 vorgegeben, dass die Differenz zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins um die ersparten Risikokosten zu kürzen ist; die BaFin fasst die Vorgaben dieser Entscheidungen auf ihrer Verbraucherseite zum Immobilienkredit zusammen und hält dort zugleich fest, dass der Bundesgerichtshof keinen festen Satz für die ersparten Risikokosten festgelegt hat.

Aus diesem fehlenden Satz folgt der Spielraum der Institute — und aus dem Spielraum folgt die Prüfbarkeit. Denn wo kein Wert vorgegeben ist, ist der angesetzte Wert eine Entscheidung der Bank, und Entscheidungen kann man hinterfragen. Ein Institut, das den Abzug sehr niedrig ansetzt, erhöht damit die Forderung an Sie.

Der praktische Punkt ist deshalb nicht die Frage nach der richtigen Zahl, sondern die Frage nach der ausgewiesenen Zahl: Steht der Abzug überhaupt in der Abrechnung, und mit welcher Begründung?

Warum es die eine richtige Zahl nicht gibt

Zwei Banken können denselben Ablösefall unterschiedlich abrechnen, ohne dass eine von beiden falsch rechnet. Das liegt an drei Stellschrauben, die die Rechtsprechung offengelassen hat.

• Die ersparten Risikokosten. Kein fester Satz, sondern ein Ansatz je Institut.
• Die ersparten Verwaltungskosten. Sie hängen von der internen Kostenrechnung der Bank ab.
• Die Wiederanlagerendite. Welche Zeitreihe, welcher Stichtag, welche Laufzeitabgrenzung — auch das ist eine Festlegung, keine Naturkonstante.

Für Sie hat das zwei Konsequenzen. Die erste ist nüchtern: Eine Abrechnung ist kein amtlicher Bescheid, sondern eine Forderung mit Begründung. Die zweite ist praktisch: Die Abzugsposten sind der Hebel, an dem sich eine Abrechnung real bewegen lässt, weil sie anders als Restschuld und Restlaufzeit nicht durch den Vertrag fixiert sind.

Deshalb ist die richtige Reaktion auf eine Abrechnung nicht der Streit über eine Zahl, sondern die Bitte um Offenlegung der Rechnungsgrundlagen. Erst wenn Sie sehen, welche Abzüge angesetzt wurden, lässt sich beurteilen, ob die Forderung angemessen im Sinne des § 502 Absatz 1 BGB ist.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilien üblicherweise — und wie hat sich das seit der Zinswende 2022 verändert?

Eine übliche Höhe lässt sich nicht seriös angeben, weil die Entschädigung eine Differenz aus Ihrem Sollzinssatz und der Wiederanlagerendite ist und beide Größen individuell wirken. Belastbar ist nur die Richtung: Solange das Marktzinsniveau deutlich unter dem Sollzinssatz eines Altdarlehens liegt, fällt die Entschädigung hoch aus, und mit steigendem Marktzinsniveau schmilzt sie ab. Für Darlehen, die in der Niedrigzinsphase abgeschlossen und heute abgelöst werden, hat sich die Belastung deshalb spürbar verschoben. Eine belastbare Zahl liefert erst die Abrechnung Ihrer Bank für Ihren konkreten Ablösetermin.

Warum eine Faustformel hier in die Irre führt

Im Netz kursieren Prozentspannen und Daumenregeln für die übliche Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung. Rechnen Sie nach, wie eine solche Spanne zustande kommt, wird das Problem sofort sichtbar: Jede dieser Zahlen setzt eine unterstellte Wiederanlagerendite voraus. Damit ist die Zahl nicht Ergebnis einer Beobachtung, sondern Ergebnis einer Annahme.

Diese Annahme ist die instabilste Größe der ganzen Rechnung. Der Sollzinssatz steht in Ihrem Vertrag und ändert sich nicht. Die Restschuld ergibt sich aus Ihrem Tilgungsplan. Die verbleibende Zinsbindung ist ein Datum. Die Wiederanlagerendite dagegen wird am Kapitalmarkt gebildet und von der Bank für Ihren konkreten Ablösetermin bestimmt — sie kann sich zwischen zwei Terminen verschieben.

Dazu kommt die Streuung der Fälle. Zwischen einem Darlehen mit geringer Restschuld und wenigen Monaten Restbindung und einem Darlehen mit hoher Restschuld und langer Restbindung liegen Größenordnungen, nicht Nuancen. Ein Mittelwert über solche Fälle beschreibt keinen von ihnen.

Und es gibt einen dritten Punkt, den Faustformeln unterschlagen: die mindernden Posten. Vereinbarte Sondertilgungsrechte, ersparte Verwaltungs- und Risikokosten und der gewählte Ablösetermin verändern das Ergebnis erheblich — und zwar von Vertrag zu Vertrag unterschiedlich.

Was Ihnen eine Faustformel also liefert, ist eine Erwartung. Was Sie brauchen, ist eine Abrechnung. Die Differenz zwischen beidem trägt niemand als Risiko außer Ihnen.

Was sich mit dem gestiegenen Zinsniveau verändert hat

Belastbar ist die Richtung, und die lässt sich ohne jede Zahl sauber beschreiben, weil sie sich aus der Rechenlogik selbst ergibt.

Die Entschädigung misst eine Differenz. Liegt die Wiederanlagerendite deutlich unter dem Sollzinssatz Ihres Darlehens, ist die Differenz groß und die Entschädigung entsprechend hoch. Nähert sich die Wiederanlagerendite Ihrem Sollzinssatz an, schrumpft die Differenz. Erreicht oder übersteigt sie ihn, geht der Schaden gegen null.

Für die Praxis bedeutet das eine klare Zweiteilung. Wer ein Darlehen aus einer Phase sehr niedriger Zinsen hält und heute in ein deutlich höheres Marktniveau hinein ablöst, steht besser da als früher, weil die Bank das Geld nun besser anlegen kann. Wer umgekehrt zu einem hohen Sollzinssatz abgeschlossen hat und in ein gefallenes Marktniveau hinein ablöst, zahlt entsprechend mehr.

Die Bewegung des Marktzinsniveaus seit 2022 hat diese Konstellation für viele Bestandsdarlehen verschoben. Was das für Ihren Vertrag heißt, hängt allein davon ab, wo Ihr Sollzinssatz relativ zum Niveau am Ablösetag liegt — nicht davon, in welchem Jahr Sie abgeschlossen haben.

Eine Grenze gehört dazu: Die Entschädigung fällt nie unter null. Kann die Bank das zurückgeflossene Geld besser anlegen als zuvor, entsteht daraus kein Erstattungsanspruch zu Ihren Gunsten. Die Forderung beträgt in diesem Fall schlicht null.

Woher die verbindliche Zahl kommt

Es gibt genau einen Weg zu einer belastbaren Zahl, und er dauert einige Wochen.

1. Ablösetermin festlegen. Ohne konkretes Datum gibt es keine Wiederanlagerendite und damit keine Rechnung.
2. Abrechnung schriftlich anfordern. Nennen Sie den Termin und bitten Sie ausdrücklich um die Offenlegung der Berechnungsgrundlagen.
3. Abrechnung prüfen. Sondertilgungsrechte, Abzugsposten, Wiederanlagerendite mit Quelle und Stichtag, Berechnungsmethode und Bearbeitungsentgelt.
4. Erst dann entscheiden. Ob eine Ablösung sinnvoll ist, lässt sich beurteilen, sobald die Zahl auf dem Tisch liegt — vorher nicht.

Wichtig ist die Reihenfolge. Wer einen Kaufvertragstermin fixiert, bevor die Abrechnung vorliegt, verhandelt ohne die entscheidende Zahl. Holen Sie die Abrechnung deshalb früh ein, auch wenn der Verkauf noch nicht sicher ist — eine Abrechnung verpflichtet Sie zu nichts.

Und beachten Sie die Bindung an den Stichtag: Eine Abrechnung gilt für den Termin, für den sie erstellt wurde. Verschiebt sich der Ablösetag, brauchen Sie eine neue.

Was kostet es insgesamt, einen Immobilienkredit vorzeitig abzulösen?

Neben der Vorfälligkeitsentschädigung fallen drei weitere Positionen an. Die Bank darf ein angemessenes Entgelt für den Verwaltungsaufwand der vorzeitigen Ablösung berechnen, dazu kommen die Kosten für die Löschung oder Abtretung der Grundschuld. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit nicht verhandelbar. Wollen Sie die Abrechnung extern prüfen lassen, kommt eine Prüfgebühr hinzu, die im Verhältnis zur möglichen Korrektur meist gering ausfällt.

Entgelt für den Verwaltungsaufwand der Bank

Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt den Zinsschaden. Den Aufwand für die Abwicklung der vorzeitigen Ablösung — Berechnung, Ausbuchung, Freigabe der Sicherheit, Korrespondenz — deckt sie nicht ab. Dafür darf die Bank ein gesondertes, angemessenes Entgelt berechnen.

Angemessen heißt: bezogen auf den tatsächlichen Aufwand. Das ist der entscheidende Maßstab, denn er begrenzt die Position nach oben und macht sie prüfbar. Ein Entgelt, das mit der Höhe Ihres Darlehens mitwächst, hat mit dem Aufwand nichts zu tun — dieser Punkt ist in der Sektion zur Bearbeitungsgebühr ausgeführt.

Praktisch taucht die Position in der Abrechnung als eigene Zeile auf. Fehlt sie dort und ist stattdessen ein Sammelbetrag ausgewiesen, lässt sich nicht erkennen, wofür Sie zahlen. Bitten Sie in diesem Fall um eine getrennte Ausweisung.

Löschung oder Abtretung der Grundschuld

Mit der Rückzahlung ist das Darlehen erledigt, die Grundschuld im Grundbuch aber noch nicht. Sie bleibt eingetragen, bis Sie tätig werden — und hier entstehen die zweiten Kosten.

Zwei Wege stehen offen, und sie unterscheiden sich in Aufwand und Zweck:

• Löschung. Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, der Notar beglaubigt Ihren Löschungsantrag, das Grundbuchamt trägt die Löschung ein. Das ist der Weg beim Verkauf, wenn der Käufer ein lastenfreies Grundbuch verlangt.
• Abtretung. Die bestehende Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten statt gelöscht und neu bestellt. Das ist der Weg bei einer Umschuldung, weil er die vorhandene Eintragung weiternutzt.

Welcher Weg günstiger ist, hängt vom Fall ab. Klären Sie ihn früh mit der neuen Bank beziehungsweise mit dem Käufer, denn er beeinflusst den Zeitplan bis zur Auszahlung.

Beide Wege lösen Notar- und Grundbuchkosten aus. Diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, das nach seinem § 1 die Kosten der Notare für ihre Amtstätigkeit und die Kosten der Gerichte in Grundbuchsachen abschließend regelt. Für Sie folgt daraus ein praktischer Punkt: Diese Positionen sind gesetzlich festgelegt und damit nicht verhandelbar. Ein Vergleich zwischen Notaren lohnt sich an dieser Stelle nicht.

Kosten einer externen Prüfung

Die vierte Position entsteht nur, wenn Sie sich für eine Prüfung entscheiden — und sie ist die einzige, über die Sie frei bestimmen.

Prüfen lassen können Sie die Abrechnung bei einer Verbraucherzentrale oder bei einem auf Bankrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Üblich ist eine feste Prüfgebühr, die vor der Beauftragung feststeht; nach den Kosten fragen Sie am besten zusammen mit der Terminvereinbarung. Eine belastbare, neutral veröffentlichte Übersicht über die Höhe dieser Gebühren gibt es nicht, weshalb hier bewusst kein Betrag steht.

Wann sich der Aufwand lohnt, lässt sich am Verhältnis abschätzen: Je höher die geforderte Entschädigung und je länger die verbleibende Zinsbindung, desto größer der Betrag, um den eine korrigierte Abrechnung abweichen kann. Bei einer hohen Restschuld steht die Prüfgebühr regelmäßig in einem günstigen Verhältnis zur möglichen Korrektur.

Planen Sie die Prüfung zeitlich ein. Sie gehört zwischen den Erhalt der Abrechnung und die Zahlung — nicht danach. Eine Korrektur vor dem Ausgleich ist der deutlich einfachere Weg.

Darf die Bank zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung verlangen?

Ja, aber nur ein angemessenes Entgelt für den tatsächlichen Verwaltungsaufwand der vorzeitigen Ablösung. Unzulässig ist es, dieses Entgelt als Prozentsatz der Darlehens- oder Restsumme zu berechnen, denn der Aufwand einer Berechnung hängt nicht nennenswert von der Darlehenshöhe ab. Eine Gebühr, die mit der Restschuld mitwächst, ist deshalb ein Prüfpunkt in jeder Abrechnung. Verlangt die Bank ein solches prozentuales Entgelt, sollten Sie es beanstanden, bevor Sie die Abrechnung ausgleichen.

Was ein angemessenes Entgelt abdeckt

Die vorzeitige Ablösung verursacht bei der Bank echten Aufwand: Die Abrechnung muss erstellt, der Zahlungsstrom modelliert, die Wiederanlagerendite bestimmt, das Darlehenskonto ausgebucht und die Sicherheit freigegeben werden. Für diesen Verwaltungsaufwand darf sie ein Entgelt verlangen — das ist seit den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1997 zu den Aktenzeichen XI ZR 197/96 und XI ZR 267/96 anerkannt, die die BaFin auf ihrer Verbraucherseite zum Immobilienkredit mit dem Hinweis zusammenfasst, dass die Bank ein angemessenes Entgelt für den Verwaltungsaufwand der vorzeitigen Darlehensablösung verlangen kann.

Das Wort angemessen trägt dabei die ganze Last. Es bindet das Entgelt an den tatsächlichen Aufwand und trennt es damit sauber von der Entschädigung selbst: Die Entschädigung ersetzt den Zinsschaden, das Entgelt deckt die Abwicklung. Zwei verschiedene Positionen, zwei verschiedene Begründungen — und deshalb gehören sie in der Abrechnung getrennt ausgewiesen.

Ein Eurobetrag lässt sich hier nicht seriös nennen, weil dafür keine neutrale, allgemeingültige Festlegung existiert. Was Sie stattdessen prüfen können, ist die Begründung: Wofür genau wird das Entgelt erhoben, und steht die Höhe in einem plausiblen Verhältnis zu diesem Aufwand?

Warum ein Prozentsatz der Restschuld unzulässig ist

Der Prüfpunkt, der sich am schnellsten kontrollieren lässt, ist die Berechnungsart. Eine prozentuale Ableitung der Bearbeitungsgebühr aus der Rest-Darlehenssumme gilt nach der von der BaFin referierten Rechtsprechung als unsachgemäß.

Der Grund ist einleuchtend, sobald man ihn ausspricht: Der Aufwand einer Abrechnung hängt nicht nennenswert von der Höhe des Darlehens ab. Der Sachbearbeiter macht bei einer hohen Restschuld nicht mehr Arbeit als bei einer niedrigen — es sind dieselben Schritte, dieselbe Software, dieselbe Prüfung. Ein Entgelt, das mit der Restschuld mitwächst, misst deshalb nicht den Aufwand, sondern die Darlehenshöhe. Damit wäre es kein Aufwandsersatz mehr, sondern eine zweite, verdeckte Beteiligung an Ihrem Kredit.

Genau daran erkennen Sie die Position in Ihrer Abrechnung. Steht dort eine Zahl, die sich als glatter Anteil der Restschuld oder der ursprünglichen Darlehenssumme lesen lässt, ist das ein Anlass zur Nachfrage. Steht dort ein fester Betrag, ist die Berechnungsart jedenfalls nicht auf den ersten Blick zu beanstanden.

Wie Sie die Position beanstanden

Gehen Sie in drei Schritten vor, und tun Sie es, bevor Sie zahlen.

1. Getrennte Ausweisung verlangen. Bitten Sie schriftlich darum, das Bearbeitungsentgelt gesondert von der Vorfälligkeitsentschädigung auszuweisen. Ohne diese Trennung lässt sich die Position gar nicht prüfen.
2. Nach der Berechnungsgrundlage fragen. Formulieren Sie die Frage konkret: Wird das Entgelt aus der Darlehens- oder Restsumme abgeleitet, oder bemisst es sich am tatsächlichen Verwaltungsaufwand?
3. Schriftlich widersprechen und unter Vorbehalt zahlen. Ergibt die Antwort eine prozentuale Ableitung, beanstanden Sie die Position schriftlich. Steht der Ablösetermin unter Zeitdruck, können Sie den strittigen Teil ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen, statt den Termin zu gefährden.

Der letzte Punkt ist der praktisch wichtigste. Ein Ablösetermin hängt fast immer an einem Notartermin, und ein Streit über eine einzelne Position sollte diesen Termin nicht kippen. Der Vorbehalt hält Ihnen die Rückforderung offen, ohne den Ablauf zu blockieren.

Welche Angaben muss die Abrechnung der Bank zwingend offenlegen, damit sie nachvollziehbar ist?

Nachvollziehbar ist eine Abrechnung erst, wenn sie fünf Positionen offenlegt. Das sind die verwendete Wiederanlagerendite mit Quelle, Stichtag und Laufzeit, der zugrunde gelegte Zahlungsstrom bis zum Ende der Zinsbindung, die berücksichtigten Sondertilgungsrechte, die abgezogenen ersparten Verwaltungs- und Risikokosten sowie das gesondert ausgewiesene Bearbeitungsentgelt. Fehlt eine dieser Angaben, können Sie die Rechnung nicht prüfen und sollten sie schriftlich nachfordern. Die Berechnungsmethode selbst muss die Bank ebenfalls benennen, weil sonst offenbleibt, ob nach der Aktiv-Passiv- oder der Aktiv-Aktiv-Methode gerechnet wurde.

Die fünf Positionen im Einzelnen

Vorweg eine Einordnung, die im Interesse der Klarheit ausdrücklich gehört: Die folgenden fünf Positionen sind kein gesetzlicher Katalog. Sie sind ein Prüfraster, abgeleitet aus der Berechnungslogik selbst — aus den vier Rechenschritten, den Abzugsposten und dem gesondert zu begründenden Bearbeitungsentgelt. Nicht zu verwechseln sind sie mit den Pflichtangaben nach § 502 Absatz 2 BGB, die den Darlehensvertrag betreffen und nicht die Abrechnung.

Erstens die Wiederanlagerendite. Sie ist die beweglichste Größe der ganzen Rechnung, und ohne Quelle, Stichtag und zugrunde gelegte Laufzeit ist sie nicht überprüfbar. Eine bloße Zahl ohne diese drei Angaben ist eine Behauptung.

Zweitens der Zahlungsstrom. Er zeigt, welche Zins- und Tilgungszahlungen die Bank bis zum Ende der Zinsbindung erwartet hätte. Aus ihm ergibt sich alles Weitere; ohne ihn ist die Endzahl nicht rekonstruierbar.

Drittens die Sondertilgungsrechte. Sie mindern den Zahlungsstrom und damit den Schaden. Ob sie eingerechnet wurden, muss aus der Abrechnung hervorgehen.

Viertens die ersparten Verwaltungs- und Risikokosten. Sie sind Abzugsposten zu Ihren Gunsten und gehören ausgewiesen, nicht stillschweigend verrechnet.

Fünftens das Bearbeitungsentgelt. Es ist eine eigene Forderung mit eigener Begründung und gehört deshalb getrennt von der Entschädigung ausgewiesen.

Dazu kommt eine sechste Angabe, die keine Position ist, aber alles einordnet: die verwendete Berechnungsmethode. Ohne sie bleibt offen, ob nach der Aktiv-Passiv- oder nach der Aktiv-Aktiv-Methode gerechnet wurde — und damit, welche Wiederanlage überhaupt unterstellt ist.

Prüf-Karte: Position, typischer Fehler, Reaktion

Die Karte ist zum Danebenlegen gedacht. Arbeiten Sie sie Zeile für Zeile an Ihrer Abrechnung ab, bevor Sie zahlen.

Ein Hinweis zur Erwartung: Nicht jede fehlende Angabe bedeutet einen Rechenfehler. Sie bedeutet zunächst nur, dass Sie die Rechnung nicht prüfen können — und das ist Grund genug nachzufragen.

Was Sie schriftlich nachfordern können

Formulieren Sie die Nachforderung als kurze, nummerierte Liste. Das erleichtert der Bank die Bearbeitung und Ihnen die Kontrolle der Antwort.

• Die verwendete Wiederanlagerendite mit Quelle, Stichtag und Restlaufzeit
• Den vollständigen Zahlungsstrom bis zum Ende der Zinsbindung
• Die Bestätigung, dass die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte mindernd berücksichtigt sind
• Die Höhe der abgezogenen ersparten Verwaltungs- und Risikokosten, getrennt ausgewiesen
• Das Bearbeitungsentgelt mit Angabe, wie es ermittelt wurde
• Die angewandte Berechnungsmethode

Setzen Sie eine angemessene Frist und halten Sie den Ablösetermin im Blick. Kommt die Antwort nicht rechtzeitig, ist die Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung der Weg, der den Termin rettet und Ihnen die Prüfung offenhält.

Wie fordere ich die Berechnung bei meiner Bank an und wer prüft sie zu welchen Kosten?

Fordern Sie die Abrechnung schriftlich an, nennen Sie darin den gewünschten Ablösetermin und bitten Sie ausdrücklich um die Offenlegung der Berechnungsgrundlagen. Rechnen Sie mit einigen Wochen Bearbeitungszeit und holen Sie die Zahl deshalb an, bevor Sie einen Kaufvertragstermin fixieren. Prüfen lassen können Sie die Abrechnung bei einer Verbraucherzentrale oder einem auf Bankrecht spezialisierten Rechtsanwalt, üblicherweise gegen eine feste Prüfgebühr. Diese Seite erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

1. Ablösetermin festlegen

Alles beginnt mit einem Datum. Ohne konkreten Ablösetermin kann die Bank keine Wiederanlagerendite bestimmen, und ohne Wiederanlagerendite gibt es keine Abrechnung — nur eine unverbindliche Auskunft, die morgen anders lauten kann.

Legen Sie den Termin so, dass er realistisch ist. Beim Verkauf orientiert er sich am geplanten Notartermin und an der Kaufpreisfälligkeit; bei einer Umschuldung am Auszahlungstermin der neuen Bank. Rechnen Sie einen Puffer ein, denn eine Verschiebung macht die Abrechnung ungültig und erzwingt eine neue.

Wenn Sie noch schwanken, ob Sie überhaupt ablösen: Fordern Sie die Abrechnung trotzdem an. Sie verpflichtet Sie zu nichts und liefert Ihnen die Zahl, die Sie für die Entscheidung brauchen.

2. Abrechnung schriftlich anfordern

Fordern Sie die Abrechnung schriftlich an, nicht telefonisch. Sie brauchen den Vorgang später als Nachweis, und eine schriftliche Anfrage zwingt zu einer schriftlichen Antwort.

In die Anfrage gehören:

• Ihre Darlehensnummer und der vollständige Name aller Darlehensnehmer
• Der gewünschte Ablösetermin als konkretes Datum
• Der Anlass, sofern er ein berechtigtes Interesse begründet — beim Verkauf genügt der Hinweis auf die beabsichtigte Veräußerung
• Die Bitte um Angabe der Restschuld zum Ablösetermin
• Eine Frist für die Rückmeldung

Rechnen Sie mit einigen Wochen Bearbeitungszeit. Genau deshalb gehört dieser Schritt vor den Notartermin und nicht danach: Wer den Kaufvertrag fixiert und erst dann rechnet, verhandelt ohne die entscheidende Zahl.

3. Berechnungsgrundlagen offenlegen lassen

Bitten Sie in derselben Anfrage ausdrücklich um die Offenlegung der Rechnungsgrundlagen. Das ist der Schritt, den die meisten auslassen — und der über die Prüfbarkeit entscheidet.

Nennen Sie konkret, was Sie sehen wollen: die verwendete Wiederanlagerendite mit Quelle, Stichtag und Laufzeit, den zugrunde gelegten Zahlungsstrom bis zum Ende der Zinsbindung, die Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte, die abgezogenen ersparten Verwaltungs- und Risikokosten sowie ein gesondert ausgewiesenes Bearbeitungsentgelt. Fragen Sie außerdem nach der angewandten Berechnungsmethode.

Eine Bank, die diese Angaben liefert, macht Ihnen die Prüfung möglich. Eine Bank, die nur eine Endzahl nennt, hat Ihnen keine falsche Rechnung geschickt — aber eine, die Sie nicht nachvollziehen können. Das ist der Anlass für eine zweite, konkrete Nachfrage.

4. Prüfen lassen, bevor Sie zahlen

Die Reihenfolge ist der Kern dieses Schritts: erst prüfen, dann zahlen. Eine Korrektur vor dem Ausgleich ist ein Schriftwechsel; eine Korrektur danach ist eine Rückforderung.

Prüfen lassen können Sie die Abrechnung bei einer Verbraucherzentrale oder bei einem auf Bankrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Beide arbeiten üblicherweise gegen eine feste Prüfgebühr, die Sie vor der Beauftragung erfragen. Ob sich das lohnt, hängt am Verhältnis: Je höher die Restschuld und je länger die verbleibende Zinsbindung, desto größer der Betrag, um den eine korrigierte Abrechnung abweichen kann.

Gerät der Ablösetermin unter Zeitdruck, gibt es einen Mittelweg. Sie können den strittigen Teil ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen. Der Notartermin bleibt damit gesichert, und die Prüfung bleibt Ihnen offen.

Ein Wort zur Einordnung: Diese Seite erklärt die Rechtslage und beurteilt keinen Einzelfall. Ob eine konkrete Abrechnung angreifbar ist, entscheidet sich an Ihrem Vertrag und Ihren Unterlagen — dafür ist die anwaltliche oder verbraucherschutzrechtliche Prüfung der richtige Ort.

Kann ich eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern und wann verjährt der Anspruch?

Ja, eine zu hoch berechnete oder gar nicht geschuldete Vorfälligkeitsentschädigung können Sie zurückfordern. Der Anspruch besteht, soweit die Bank mehr erhalten hat, als ihr nach § 502 BGB zusteht, etwa weil Sondertilgungsrechte unberücksichtigt blieben oder der Anspruch nach § 502 Absatz 2 BGB von vornherein ausgeschlossen war. Für die Verjährung gilt die regelmäßige Frist des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den Umständen Kenntnis erlangt haben. Prüfen Sie eine alte Abrechnung deshalb zügig, statt sie liegen zu lassen.

Wann eine Rückforderung in Betracht kommt

Eine Rückforderung setzt voraus, dass die Bank mehr erhalten hat, als ihr zustand. Vier Konstellationen kommen dafür in der Praxis in Betracht, und sie unterscheiden sich erheblich in ihrer Reichweite.

• Der Anspruch bestand gar nicht. Nach § 502 Absatz 2 BGB ist die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn die Rückzahlung aus einer vertraglich vereinbarten Sicherungsversicherung erfolgt oder die Vertragsangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend sind. Dann ist der gesamte gezahlte Betrag ohne Rechtsgrund geflossen.
• Es lag ein entschädigungsfreier Kündigungsgrund vor. Wer nach § 489 BGB hätte kündigen können, schuldet keine Entschädigung.
• Sondertilgungsrechte blieben unberücksichtigt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ihre generelle Nichtberücksichtigung zu einer Überkompensation führt; in diesem Umfang ist die Forderung überhöht.
• Die Abzugsposten wurden nicht oder nicht nachvollziehbar angesetzt. Ersparte Verwaltungs- und Risikokosten mindern den Schaden.

Der Umfang unterscheidet sich: In den ersten beiden Fällen geht es um die gesamte Zahlung, in den letzten beiden um die Differenz zwischen der gezahlten und der zutreffend berechneten Entschädigung.

Ausgangspunkt jeder Prüfung sind Ihre Unterlagen — der Darlehensvertrag mit den Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht und Berechnung, die Abrechnung der Bank und der Zahlungsnachweis.

Wie Sie den Anspruch geltend machen

Der Weg ist derselbe wie bei der Prüfung vor der Zahlung, nur mit umgekehrter Reihenfolge — und mit mehr Aufwand, weil das Geld bereits geflossen ist.

Fordern Sie zunächst die Berechnungsgrundlagen an, falls die Abrechnung sie nicht enthielt. Ohne den zugrunde gelegten Zahlungsstrom, die verwendete Wiederanlagerendite und die angesetzten Abzüge lässt sich nicht beziffern, wie hoch die Überzahlung war.

Formulieren Sie die Rückforderung dann schriftlich, benennen Sie den Grund konkret und setzen Sie eine Frist. Eine pauschale Beanstandung führt selten weiter; eine Rückforderung, die die beanstandete Position und ihre rechtliche Grundlage benennt, sehr viel häufiger.

Lassen Sie den Fall prüfen, bevor Sie weitergehende Schritte einleiten. Eine Verbraucherzentrale oder ein auf Bankrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann einschätzen, ob die Abrechnung angreifbar ist und in welcher Höhe. Diese Seite erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Warum Sie mit der Prüfung nicht warten sollten

Der Rückforderungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre, und sie beginnt nicht mit der Zahlung, sondern erst mit dem Schluss des Jahres. § 199 Absatz 1 BGB knüpft den Fristbeginn an das Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Zwei Punkte daran sind praktisch bedeutsam. Der erste ist die Kenntnis: Solange Sie die Umstände nicht kennen und auch nicht grob fahrlässig verkennen, läuft die Frist nicht an. Der zweite ist die absolute Grenze — nach § 199 Absatz 4 BGB verjähren andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a ohne Rücksicht auf die Kenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.

Auf die Kenntnisfrage sollten Sie sich trotzdem nicht verlassen. Wann Kenntnis vorliegt oder grob fahrlässige Unkenntnis anzunehmen ist, entscheidet sich an den Umständen des Einzelfalls und ist keine Rechnung, die Sie am Küchentisch aufmachen können. Wer eine alte Abrechnung im Ordner liegen hat, prüft sie deshalb besser jetzt als in zwei Jahren.

Auch dieser Abschnitt beschreibt die gesetzliche Lage und ersetzt keine Prüfung Ihres konkreten Falls.

Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung selbst berechnen oder wenigstens grob abschätzen?

Nein, exakt nachrechnen können Sie sie nicht, und eine belastbare Schätzung ist ohne die Rechenparameter Ihrer Bank ebenfalls nicht möglich. Die Berechnung setzt eine laufzeitkongruente Wiederanlagerendite zum konkreten Ablösetermin, den vollständigen Zahlungsstrom Ihres Darlehens und die von der Bank angesetzten Ersparnisse voraus. Was Sie ohne diese Werte einordnen können, ist die Richtung: hohe Restschuld, lange Restzinsbindung und ein Sollzinssatz deutlich über dem heutigen Marktniveau treiben die Entschädigung nach oben. Die verbindliche Zahl entsteht erst mit der Abrechnung der Bank zu einem festen Ablösetermin.

Welche Werte Ihnen fehlen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist keine Formel mit drei Eingaben, sondern eine Barwertrechnung über den gesamten restlichen Zahlungsstrom Ihres Darlehens. Drei der dafür nötigen Größen liegen nicht bei Ihnen, sondern bei Ihrer Bank.

• Die laufzeitkongruente Wiederanlagerendite zum Ablösetermin. Sie ist der Dreh- und Angelpunkt der gesamten Rechnung. Welche Zeitreihe eine Bank heranzieht und auf welchen Stichtag sie abstellt, steht in ihrer Abrechnung — nicht in Ihrem Vertrag.
• Die angesetzten ersparten Verwaltungs- und Risikokosten. Für die ersparten Risikokosten hat der Bundesgerichtshof nach der Darstellung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zum Immobilienkredit keinen festen Prozentsatz vorgegeben, sondern den Instituten einen Spielraum gelassen. Was Ihre Bank ansetzt, können Sie vorher nicht wissen.
• Der exakte Zahlungsstrom bis zum Ende der Zinsbindung. Er hängt an Tilgungsverrechnung, Zahlungsterminen und den vereinbarten Sondertilgungsrechten. Schon eine abweichende Verrechnungsweise verschiebt das Ergebnis spürbar.

Fehlt eine dieser Größen, ist jedes Ergebnis eine Annahme über eine Annahme. Genau deshalb finden Sie in diesem Artikel keine Beispielrechnung: Sie wäre nicht vorsichtig geschätzt, sondern schlicht erfunden.

Warum Näherungsrechner in die Irre führen

Frei zugängliche Rechner lösen das Problem nicht, sie verstecken es. Sie setzen im Hintergrund einen Wiederanlagezins, eine Kostenpauschale und eine Verrechnungsregel, ohne diese Annahmen sichtbar zu machen. Das Ergebnis wirkt präzise, weil es auf den Euro genau ausgewiesen wird — die Genauigkeit betrifft aber nur die Arithmetik, nicht die Eingangswerte.

Drei praktische Folgen daraus:

1. Zwei Rechner liefern zwei Zahlen. Der Unterschied entsteht nicht aus Ihrem Vertrag, sondern aus den unterstellten Parametern.
2. Die Abweichung ist nicht konservativ. Ein zu niedrig geschätzter Betrag kann eine Kaufentscheidung tragen, die sich nach der echten Abrechnung nicht mehr rechnet.
3. Verhandlungsposition geht verloren. Wer mit einer Rechnerzahl in das Gespräch geht, diskutiert über eine fremde Annahme statt über die Positionen der tatsächlichen Abrechnung.

Ein Rechner ersetzt also nicht die Abrechnung Ihrer Bank. Er ersetzt nicht einmal die Frage danach.

Was Sie ohne Rechner einordnen können

Ohne Zahl bleiben Sie trotzdem handlungsfähig, denn die Richtung der Effekte ist eindeutig und hängt nicht an einer Annahme:

Diese Tabelle sagt Ihnen nicht, wie viel Sie zahlen. Sie sagt Ihnen, welche Stellschraube sich zu drehen lohnt, bevor Sie einen Ablösetermin festlegen — und welche Fragen Sie der Bank stellen, wenn die Abrechnung vorliegt.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an und wie kann ich sie vermeiden?

Sie fällt immer dann an, wenn Sie während der Zinsbindung zurückzahlen, und Sie vermeiden sie, indem Sie den Rückzahlungszeitpunkt verschieben oder den Ausstieg auf einen gesetzlichen Weg legen. Der sauberste Weg ist die Ablösung zum Ende der Zinsbindung, der zweite die Kündigung nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist. Bleibt nur der Verkauf während der Zinsbindung, senken vereinbarte Sondertilgungen vorab die Restschuld und damit die Bemessungsgrundlage. Bei einem Verkauf mit direktem Neukauf kann ein Sicherheitentausch die Ablösung ganz vermeiden.

1. Zum Ende der Zinsbindung ablösen

Der einfachste Weg ist auch der wirksamste: Wer bis zum Ende der Zinsbindung wartet, zahlt keine Entschädigung, weil der Vertrag planmäßig endet und die Bank keine geschützte Zinserwartung mehr verliert. Praktisch bedeutet das, den Verkauf oder die Umschuldung an das Ende der Bindung zu legen statt umgekehrt.

Dafür brauchen Sie Vorlauf. Prüfen Sie das Datum des Zinsbindungsendes in Ihrem Vertrag und planen Sie die Anschlusslösung so, dass sie zu diesem Termin steht. Welche Wege am Zinsbindungsende offenstehen — Verlängerung beim bisherigen Institut, Wechsel oder ein vorab gesichertes Darlehen — führt der Überblick zur Anschlussfinanzierung zusammen; die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ordnet Prolongation und Umschuldung neutral gegeneinander ein.

2. Die Zehn-Jahres-Kündigung nutzen

Der zweite gesetzliche Weg steht Ihnen offen, sobald seit dem vollständigen Empfang des Darlehens zehn Jahre vergangen sind. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB ist das Darlehen dann „in jedem Fall“ mit sechs Monaten Frist kündbar, ohne Grund und ohne berechtigtes Interesse. Nach Absatz 4 der Norm kann dieses Recht vertraglich nicht ausgeschlossen oder erschwert werden.

Zwei Details entscheiden über den Zeitplan:

• Sechs Monate Vorlauf. Damit die Kündigung zum Zehnjahrestag wirkt, erklären Sie sie ein halbes Jahr vorher.
• Zwei Wochen Rückzahlungsfrist. Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt die Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlen. Die Anschlussfinanzierung muss also vorher stehen.

3. Sondertilgungen vorab ausschöpfen

Bleibt nur der Ausstieg während der Zinsbindung, senken Sie die Bemessungsgrundlage, bevor abgerechnet wird. Jede vertraglich vereinbarte Sondertilgung, die Sie vor dem Ablösetermin leisten, verringert die Restschuld und damit den Betrag, auf den der Zinsschaden gerechnet wird.

Wichtig ist die Reihenfolge: Die Sondertilgung muss geleistet sein, bevor die Bank den Ablösetermin abrechnet. Wer sie danach einbringt, verschenkt die Wirkung. Und selbst noch nicht genutzte Sondertilgungsrechte wirken mindernd, weil die Bank sie in die Berechnung einstellen muss.

4. Sicherheitentausch oder Darlehensübernahme prüfen

Verkaufen Sie und kaufen im selben Zug neu, muss das Darlehen nicht zwingend abgelöst werden. Beim Sicherheitentausch tritt eine Ersatzsicherheit an die Stelle der bisherigen Grundschuld, das Darlehen läuft zu den alten Konditionen weiter und eine Entschädigung entfällt. Alternativ übernimmt der Käufer Ihr Darlehen mitsamt Grundschuld — dann bleibt das Vertragsverhältnis bestehen, nur der Schuldner wechselt.

Beide Wege setzen die Zustimmung beziehungsweise die Prüfung der Bank voraus und brauchen Zeit. Sie lohnen sich vor allem bei Altdarlehen, deren Sollzinssatz deutlich unter dem heutigen Marktniveau liegt.

Alternativen im Vergleich

Die Reihenfolge in dieser Tabelle ist zugleich die Prüfreihenfolge. Erst wenn die oberen vier Wege ausscheiden, stellt sich die Frage nach der Höhe der Entschädigung.

Ab welcher Zinsdifferenz rechnet sich eine Ablösung trotz Vorfälligkeitsentschädigung noch vor Ablauf der Zinsbindung?

Eine allgemeingültige Schwelle gibt es nicht, weil die Entschädigung genau aus derselben Zinsdifferenz gespeist wird, die den Wechsel attraktiv macht. Sinkt das Marktzinsniveau, steigt Ihr Zinsvorteil aus dem neuen Darlehen und gleichzeitig der Schaden der Bank aus dem alten — beide Effekte laufen gegeneinander und heben sich weitgehend auf. Rechnerisch lohnt sich eine Ablösung deshalb vor allem dann, wenn zusätzliche Gründe hinzukommen: eine Umschuldung im Zuge eines ohnehin anstehenden Verkaufs, eine deutlich verbesserte Bonität oder ein Beleihungsauslauf, der durch Tilgung in eine günstigere Klasse gerutscht ist. Eine Ablösung allein wegen gesunkener Zinsen scheitert bei Immobiliardarlehen ohnehin meist schon daran, dass sie kein berechtigtes Interesse nach § 490 Absatz 2 BGB begründet.

Warum sich Zinsvorteil und Entschädigung gegenseitig aufheben

Beide Beträge speisen sich aus derselben Quelle: der Differenz zwischen Ihrem vereinbarten Sollzinssatz und dem heutigen Marktniveau. Wird diese Differenz größer, wächst der Vorteil des neuen Darlehens — und im gleichen Zug der Schaden, den die Bank aus dem alten Vertrag geltend macht.

Das ist kein Zufall, sondern die Konstruktion der Entschädigung. Sie soll die Bank so stellen, als wäre das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung gelaufen. Genau der Vorteil, den Sie sich vom Wechsel versprechen, ist der Verlust, den sie ersetzt bekommt. Deshalb führt die verbreitete Frage „ab wie vielen Prozentpunkten lohnt es sich?“ systematisch in die Irre: Sie unterstellt, dass eine Seite der Rechnung schneller wächst als die andere.

Ein Restunterschied bleibt. Die Entschädigung wird auf den Barwert abgezinst, ersparte Verwaltungs- und Risikokosten werden abgezogen, und vereinbarte Sondertilgungsrechte begrenzen sie zusätzlich. Diese Posten sind aber Feinjustierung, keine Schwelle — und sie hängen an den Parametern Ihrer Bank, nicht an einer allgemeinen Faustzahl.

Wann sich ein Wechsel trotzdem lohnt

Rechnerisch interessant wird die Ablösung dort, wo etwas hinzukommt, das die Entschädigung nicht abbildet:

• Ein ohnehin anstehender Verkauf. Dann ist die Ablösung kein Wahlakt, sondern Folge der Transaktion; die Frage lautet nur noch, wie sie zeitlich und über welchen Weg abgewickelt wird.
• Eine deutlich verbesserte Bonität. Ein gefestigtes Einkommen oder ein weggefallenes Risiko verbessert Ihre Konditionen unabhängig vom Marktniveau — dieser Effekt steckt nicht in der Schadensrechnung der alten Bank.
• Ein gesunkener Beleihungsauslauf. Wer durch Tilgung aus der 100-Prozent- in die 90- oder 80-Prozent-Klasse rutscht, wird von jeder Bank anders bewertet als beim ursprünglichen Abschluss. Auch das ist ein Vorteil, den die Entschädigung nicht neutralisiert.
• Eine strukturelle Änderung. Andere Tilgung, andere Zinsbindung, ein zusammengeführtes Darlehen statt mehrerer Tranchen — hier geht es um Struktur, nicht um den Zinssatz allein.

Für alle vier Fälle gilt dieselbe Prüfreihenfolge: erst die Abrechnung der Bank einholen, dann den konkreten Vorteil dagegenrechnen. Vorher gibt es keine belastbare Grundlage für die Entscheidung.

Warum die Frage bei Immobiliardarlehen oft gar nicht gestellt werden kann

In der Praxis endet die Überlegung bei vielen Darlehensnehmern früher, als sie erwarten. Während der Zinsbindung haben Sie kein freies Ablöserecht: § 490 Absatz 2 BGB knüpft die außerordentliche Kündigung an ein berechtigtes Interesse und nennt dafür ausdrücklich das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache. Ein gesunkenes Zinsniveau gehört nicht dazu.

Ohne Verkauf oder eine vergleichbare Verwertung bleibt deshalb nur die einvernehmliche Aufhebung: Die Bank kann sich darauf einlassen, sie muss es aber nicht, und sie bestimmt in diesem Fall die Bedingungen mit. Wer allein wegen der Zinsen wechseln möchte, verhandelt also nicht über eine Schwelle, sondern zunächst über die Bereitschaft der Bank.

Bleibt es dabei, ist der geordnete Weg der bessere: die verbleibende Zinsbindung auslaufen lassen, die Anschlusslösung rechtzeitig vorbereiten und den Ausstieg auf das Zinsbindungsende oder auf die Zehn-Jahres-Kündigung legen.

Was ist der Unterschied zwischen Vorfälligkeitsentschädigung und Nichtabnahmeentschädigung?

Beide Beträge gleichen denselben wirtschaftlichen Schaden aus, knüpfen aber an völlig verschiedene Ereignisse an. Der Hauptunterschied liegt darin, ob das Geld schon geflossen ist. Die Vorfälligkeitsentschädigung setzt nach § 502 Absatz 1 BGB eine vorzeitige Rückzahlung voraus, betrifft also ein bereits ausgezahltes Darlehen. Die Nichtabnahmeentschädigung fällt dagegen an, wenn Sie ein fest zugesagtes Darlehen gar nicht erst abrufen, weshalb § 502 BGB auf sie schon dem Wortlaut nach nicht passt. Für den Anschlussfinanzierer ist das die entscheidende Weiche: Wer aus einem abgeschlossenen, aber noch nicht ausgezahlten Forward-Darlehen aussteigt, schuldet eine Nichtabnahmeentschädigung und keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie vergleichen sich Vorfälligkeits- und Nichtabnahmeentschädigung insgesamt?

Beide Beträge sollen die Bank für eine entgangene Zinserwartung entschädigen. Sie unterscheiden sich in dem Ereignis, an das sie anknüpfen, und damit in ihrer rechtlichen Grundlage.

Die Unterscheidung ist keine Begriffskosmetik. Sie entscheidet darüber, welche Normen Sie überhaupt prüfen — und welche Argumente gegen eine Forderung tragen.

Vorfälligkeitsentschädigung: das Darlehen ist ausgezahlt

Der Wortlaut ist eindeutig: § 502 Absatz 1 BGB gibt dem Darlehensgeber eine angemessene Entschädigung „im Fall der vorzeitigen Rückzahlung“ für den unmittelbar mit ihr zusammenhängenden Schaden. Zurückzahlen kann aber nur, wer zuvor etwas erhalten hat.

Damit ist der Anwendungsbereich abgesteckt: Die Vorfälligkeitsentschädigung betrifft ein laufendes, valutierendes Darlehen. Alles, was in diesem Artikel zur Berechnung, zu den Abzügen und zu den entschädigungsfreien Konstellationen steht, gehört zu diesem Fall.

Nichtabnahmeentschädigung: das Darlehen wird nicht abgerufen

Rufen Sie ein fest zugesagtes Darlehen nicht ab, gibt es keine Rückzahlung — und damit nach dem Wortlaut auch keinen Anwendungsfall des § 502 BGB. Der Bank entsteht trotzdem ein Schaden, weil sie sich refinanziert und den Zins für die vereinbarte Laufzeit kalkuliert hat.

Gestützt wird ihre Forderung deshalb auf das allgemeine Schadensersatzrecht: § 280 Absatz 1 BGB gibt dem Gläubiger Ersatz des Schadens, der aus der Verletzung einer Pflicht aus dem Schuldverhältnis entsteht, und für den Ersatz statt der Leistung verweist Absatz 3 der Norm auf die zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB, der den Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht erbrachter Leistung regelt. Diese Normen tragen den allgemeinen Anspruch; den Begriff „Nichtabnahmeentschädigung“ verwenden sie nicht. Eine speziell auf die Nichtabnahme eines Darlehens zugeschnittene Vorschrift gibt es nicht — [QUELLE FEHLT: höchstrichterliche Primärfundstelle zur dogmatischen Einordnung der Nichtabnahmeentschädigung].

Zur Höhe finden Sie in diesem Artikel bewusst keine Angabe. Sie hängt an der Refinanzierung und am Marktzinsniveau zum Zeitpunkt der Nichtabnahme; belastbar ist allein die Abrechnung Ihrer Bank.

Die Doppelfalle: Forward-Darlehen unterschrieben und dann doch verkauft

Für Anschlussfinanzierer entsteht daraus eine Konstellation, die im Beratungsgespräch regelmäßig übersehen wird. Sie sichern sich per Forward-Darlehen die Anschlussfinanzierung, und danach ändert sich die Lebensplanung: Die Immobilie wird verkauft, bevor die Zinsbindung des Altdarlehens ausläuft.

Dann stehen zwei Forderungen im Raum:

1. Aus dem Altdarlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil das ausgezahlte Darlehen während der Zinsbindung abgelöst wird.
2. Aus dem Forward-Darlehen eine Nichtabnahmeentschädigung, weil das zugesagte Darlehen nun nicht mehr benötigt und nicht abgerufen wird.

Wer das früh erkennt, hat Handlungsmöglichkeiten: Der Sicherheitentausch kann beide Verträge retten, wenn direkt eine neue Immobilie finanziert wird. Auch eine Verschiebung des Verkaufstermins oder eine Anpassung des Forward-Vertrags vor dem Abruf ist ein Gespräch wert. Wer die Doppelkonstellation dagegen erst nach der Beurkundung bemerkt, verhandelt aus einer deutlich schwächeren Position.

Welche Rolle spielt die eingetragene Grundschuld bei der vorzeitigen Ablösung?

Die Grundschuld ist die Sicherheit, die im Grundbuch stehen bleibt, bis Sie sie löschen oder übertragen lassen. Erst nach vollständiger Ablösung erteilt Ihre Bank die Löschungsbewilligung, mit der das Grundbuchamt die Eintragung löschen kann. Statt der Löschung kommt bei einem Wechsel zu einer anderen Bank die Abtretung der Grundschuld in Betracht, die eine Neubestellung erspart und damit Kosten spart. Bei einem Verkauf mit direktem Neukauf ist außerdem der Sicherheitentausch möglich, bei dem die bestehende Grundschuld durch eine Ersatzsicherheit ersetzt wird.

Löschungsbewilligung und Grundbuchlöschung

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen bleibt, bis es gelöscht oder übertragen wird. Sie erlischt nicht automatisch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist — der Eintrag ist von der Forderung unabhängig.

Der Ablauf hat drei Stationen:

1. Vollständige Ablösung. Erst danach erteilt die Bank die Löschungsbewilligung, in der sie der Löschung ihres Rechts zustimmt.
2. Notarielle Beglaubigung und Antrag. Die Bewilligung geht mit dem Löschungsantrag an das Grundbuchamt.
3. Eintragung der Löschung. Das Grundbuchamt vollzieht sie; erst dann ist das Grundbuch frei.

Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Eine Aushandlung der Kosten mit dem Notar ist ausgeschlossen — anders als bei den Positionen der Bankabrechnung.

Abtretung statt Löschung beim Bankwechsel

Wechseln Sie zu einer anderen Bank, ohne die Immobilie zu verkaufen, ist die Löschung selten der beste Weg. Statt das alte Recht zu löschen und ein neues zu bestellen, kann die bisherige Bank die Grundschuld an die neue Bank abtreten. Der Eintrag bleibt stehen und wechselt lediglich den Gläubiger; die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht beschreibt diesen Weg bei der Anschlussfinanzierung als den kostengünstigeren gegenüber Löschung und Neubestellung.

Drei Punkte gehören dazu:

• Die neue Bank muss die abgetretene Grundschuld akzeptieren. In aller Regel geschieht das, sofern Rang und Höhe passen.
• Der Rang bleibt erhalten. Eine erstrangige Grundschuld behält ihren Rang; eine Neubestellung müsste sich hinter bestehende Rechte einordnen.
• Die abgebende Bank berechnet den Aufwand. Die Abtretung ist mit einem Verwaltungsaufwand verbunden, der in der Ablöseabrechnung auftaucht.

Was die Grundschuld für den Zeitplan bedeutet

Für die Abwicklung ist die Grundschuld weniger eine Kostenfrage als eine Terminfrage. Ein Käufer kann Ihre Immobilie erst lastenfrei erwerben, wenn die Löschungsbewilligung vorliegt — und die erteilt die Bank erst nach vollständiger Ablösung. Notar, Kaufpreiszahlung und Ablösetermin greifen deshalb ineinander.

In der Praxis läuft das über den Notar: Der Kaufpreis fließt zunächst in Höhe der Ablösesumme direkt an die finanzierende Bank, die im Gegenzug die Löschungsbewilligung freigibt. Damit dieser Ablauf funktioniert, muss die Ablösesumme — einschließlich der Vorfälligkeitsentschädigung — vor dem Beurkundungstermin feststehen.

Bei einem Verkauf mit direktem Neukauf gibt es zusätzlich den Sicherheitentausch: Statt die Grundschuld zu löschen, tritt eine Ersatzsicherheit an ihre Stelle, und das Darlehen läuft weiter. Wie das funktioniert und unter welcher Voraussetzung Sie es verlangen können, steht im folgenden Abschnitt.

Kann ich mein Darlehen statt einer Ablösung auf die neue Immobilie übertragen?

Ja, das ist möglich und heißt Sicherheitentausch oder Pfandtausch. Nach der von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht dargestellten Rechtsprechung können Sie den Austausch der Sicherheiten verlangen, wenn Sie zur vorzeitigen Darlehensablösung berechtigt sind. Wird die Ersatzsicherheit akzeptiert, läuft das Darlehen zu den alten Konditionen weiter, und eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt vollständig. Für Altdarlehen mit niedrigem Sollzinssatz ist das der wirtschaftlich stärkste Hebel überhaupt.

Was ein Sicherheitentausch ist

Beim Sicherheitentausch — auch Pfandtausch genannt — bleibt der Darlehensvertrag unverändert bestehen, und nur die Sicherheit wird ausgewechselt. Die Grundschuld auf der bisherigen Immobilie wird freigegeben, dafür erhält die Bank ein Grundpfandrecht an der neuen Immobilie.

Der entscheidende Unterschied zur Ablösung: Es findet keine Rückzahlung statt. Zinssatz, Zinsbindung, Tilgung und Restlaufzeit laufen weiter wie vereinbart. Und weil nichts vorzeitig zurückgezahlt wird, fehlt der Vorfälligkeitsentschädigung schlicht der Anknüpfungspunkt.

Unter welcher Voraussetzung Sie ihn verlangen können

Der Anspruch ist an eine Bedingung geknüpft, die Sie kennen sollten, bevor Sie in das Gespräch gehen. Nach der Darstellung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zum Immobilienkredit können Sie den Austausch der Sicherheiten verlangen, wenn Sie zur vorzeitigen Darlehensablösung berechtigt sind.

Diese Berechtigung ist also die Eintrittskarte. Sie liegt insbesondere vor, wenn ein berechtigtes Interesse nach § 490 Absatz 2 BGB besteht — der klassische Fall ist der Verkauf der beliehenen Immobilie. Wer dagegen ohne berechtigtes Interesse aus dem Vertrag möchte, kann den Sicherheitentausch nicht verlangen, sondern nur vorschlagen.

Praktisch heißt das: Der Sicherheitentausch ist der bessere Weg genau in der Konstellation, in der sonst die Entschädigung anfiele.

Warum die Bank die Ersatzsicherheit prüft

Auch wenn Sie den Austausch verlangen können, prüft die Bank die angebotene Sicherheit — und das ist berechtigt, denn sie muss dieselbe Sicherheit erhalten wie zuvor. Geprüft wird üblicherweise:

• Der Wert der neuen Immobilie. Sie muss den offenen Darlehensbetrag tragen; der Beleihungsauslauf darf sich nicht verschlechtern.
• Der Rang des neuen Grundpfandrechts. Eine nachrangige Eintragung hinter einem anderen Darlehen ist keine gleichwertige Sicherheit.
• Die Art und Lage des Objekts. Ein selbstgenutztes Wohnobjekt wird anders bewertet als ein Spezialobjekt.
• Der zeitliche Ablauf. Freigabe der alten und Bestellung der neuen Sicherheit müssen zusammenpassen, damit keine Lücke entsteht.

Rechnen Sie deshalb mit Bearbeitungszeit und mit den Kosten für die Bestellung der neuen Grundschuld nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Diese Positionen entfallen nicht, sie sind nur deutlich kleiner als eine Entschädigung.

Wann sich der Aufwand lohnt

Am stärksten wirkt der Sicherheitentausch bei einem Altdarlehen, dessen Sollzinssatz deutlich unter dem heutigen Marktniveau liegt und dessen Zinsbindung noch lange läuft. Genau in dieser Lage wäre die Entschädigung hoch — und genau diese Konditionen nehmen Sie beim Tausch mit auf die neue Immobilie.

Drei Fragen klären, ob der Weg passt:

1. Kaufen Sie im selben Zug neu? Ohne Ersatzobjekt gibt es keine Ersatzsicherheit.
2. Reicht die neue Immobilie als Sicherheit für den offenen Betrag? Fällt der Kaufpreis niedriger aus, kann eine Teilablösung nötig werden.
3. Passen die Termine? Verkauf, Neukauf und Sicherheitenwechsel müssen zeitlich zusammenlaufen.

Sprechen Sie den Sicherheitentausch früh an — am besten, bevor Sie einen Verkaufstermin fixieren. Nach der Beurkundung ist der Gestaltungsspielraum weitgehend verbraucht.

Wie stimme ich Verkauf, Ablösung und neue Finanzierung zeitlich aufeinander ab?

Beginnen Sie mit der Abrechnung der Bank, nicht mit dem Kaufvertrag, denn der Ablösetermin bestimmt die Höhe der Entschädigung und muss vor der Beurkundung feststehen. Danach legen Sie den Kaufvertragstermin so, dass Kaufpreiszahlung und Ablösetermin zusammenpassen, und lassen die Löschungsbewilligung vorbereiten. Parallel dazu läuft die Finanzierung des neuen Objekts, deren Eigenkapitalbedarf sich erst nach Abzug der Entschädigung vom Verkaufserlös sauber berechnen lässt. Wer beide Stränge nacheinander statt parallel führt, verliert Wochen und im ungünstigen Fall das Wunschobjekt.

1. Abrechnung vor dem Kaufvertrag anfordern

Die Ablösesumme ist keine Nebenrechnung, sondern eine Eingangsgröße Ihrer gesamten Planung. Sie bestimmt, wie viel vom Verkaufserlös übrig bleibt — und damit, wie viel Eigenkapital für den Neukauf zur Verfügung steht.

Fordern Sie die Abrechnung deshalb schriftlich an, bevor ein Beurkundungstermin steht, und nennen Sie darin einen konkreten Ablösetermin. Ohne diesen Termin kann die Bank nicht rechnen, denn der Barwert des Zinsschadens hängt am Stichtag. Rechnen Sie mit mehreren Wochen Bearbeitungszeit.

2. Ablösetermin und Kaufvertragstermin synchronisieren

Der Ablösetermin sollte zur Kaufpreiszahlung passen, nicht umgekehrt. Liegt er zu früh, müssen Sie zwischenfinanzieren; liegt er zu spät, zahlen Sie Zinsen auf ein Darlehen, dessen Sicherheit längst freigegeben werden soll.

In der Abwicklung greifen drei Termine ineinander:

• Beurkundung. Der Kaufvertrag regelt, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre finanzierende Bank fließt.
• Fälligkeit des Kaufpreises. Sie hängt an den Voraussetzungen des Kaufvertrags, insbesondere an der Auflassungsvormerkung.
• Ablösetermin. Er sollte auf den Zahlungseingang folgen, nicht ihm vorausgehen.

Verschiebt sich einer dieser Termine, verschiebt sich auch die Höhe der Entschädigung. Lassen Sie sich deshalb bestätigen, wie lange die Abrechnung gültig ist und was bei einer Verschiebung gilt.

3. Löschungsbewilligung vorbereiten

Der Käufer erwirbt lastenfrei, also muss die Grundschuld gelöscht oder abgelöst werden. Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung erst gegen Zahlung; der Notar wickelt das treuhänderisch ab.

Klären Sie frühzeitig, ob eine Löschung oder eine Abtretung sinnvoller ist, ob mehrere Grundschulden eingetragen sind und ob Rechte Dritter in Abteilung II des Grundbuchs stehen. Ein Wohnrecht oder eine Dienstbarkeit kann den Zeitplan erheblich verlängern.

4. Neufinanzierung parallel aufsetzen

Der häufigste Fehler ist die serielle Abarbeitung: erst verkaufen, dann finanzieren. Der Markt wartet aber nicht, und der Eigenkapitalnachweis für das neue Objekt hängt am Nettoerlös aus dem Verkauf.

Setzen Sie die Neufinanzierung deshalb parallel auf und rechnen Sie den Eigenkapitalanteil ausdrücklich nach Abzug der Entschädigung. Prüfen Sie zugleich, ob ein Sicherheitentausch in Betracht kommt — er macht die Ablösung und damit die gesamte Rechnung gegenstandslos.

Zeitstrahl vom Verkaufsentschluss bis zur Grundschuldlöschung

Die Reihenfolge ist wichtiger als das exakte Datum: Wer die Abrechnung vor die Beurkundung zieht, verhandelt mit Zahlen. Wer sie danach anfordert, erfährt sie.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei KfW-Tranchen berechnet?

Jede Tranche wird getrennt abgerechnet, weil jede ihre eigene Zinsbindung und ihr eigenes Zinsbindungsende hat. Eine Finanzierung aus Bankdarlehen und einer oder mehreren Förderdarlehen führt deshalb im Ablösefall zu mehreren Abrechnungen, die Sie einzeln prüfen müssen. Maßgeblich ist für jede Tranche ihre eigene Restschuld und ihre eigene verbleibende Zinsbindung, nicht die Gesamtsumme der Finanzierung. Es kann daher vorkommen, dass eine Tranche entschädigungsfrei ablösbar ist, während für eine andere eine Entschädigung anfällt.

Warum jede Tranche eine eigene Zinsbindung hat

Eine Finanzierung aus Bankdarlehen und Förderdarlehen ist rechtlich kein Vertrag, sondern eine Zusammenstellung mehrerer Darlehensverträge. Jeder hat seinen eigenen Auszahlungszeitpunkt, seinen eigenen gebundenen Sollzinssatz und sein eigenes Zinsbindungsende — auch wenn Sie alles über dieselbe Bank abwickeln und eine gemeinsame Rate zahlen.

Das ist nicht bloß Verwaltungslogik. Beide für die Entschädigung maßgeblichen Normen knüpfen an das einzelne Darlehen an: § 502 Absatz 1 BGB stellt auf die vorzeitige Rückzahlung mit gebundenem Sollzinssatz ab, und § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB rechnet die Zehnjahresfrist ab dem vollständigen Empfang des Darlehens. Beides ist je Vertrag zu bestimmen, nicht für die Finanzierung als Ganzes.

Bei Förderdarlehen kommt hinzu, dass sie häufig in mehreren Tranchen mit unterschiedlichen Programmbestandteilen ausgereicht werden. Welche Rückzahlungs- und Sonderrückzahlungsbedingungen im Einzelnen gelten, steht in den Bedingungen des jeweiligen Programms und in Ihrem Darlehensvertrag — dieser Abschnitt beschreibt die allgemeine Rechtslage, nicht die Konditionen eines bestimmten Förderprogramms.

Mehrere Abrechnungen im Ablösefall

Lösen Sie die gesamte Finanzierung ab, erhalten Sie entsprechend mehrere Abrechnungen. Sie werden nicht zu einer Summe verrechnet, sondern stehen nebeneinander — und jede folgt derselben Berechnungslogik mit eigenen Eingangswerten.

Daraus ergeben sich drei praktische Konsequenzen:

1. Unterschiedliche Ergebnisse sind normal. Zwei Tranchen mit verschiedener Restzinsbindung führen zwangsläufig zu verschiedenen Beträgen.
2. Eine Tranche kann entschädigungsfrei sein. Läuft ihre Zinsbindung bereits aus oder liegt ihr vollständiger Empfang mehr als zehn Jahre zurück, greift für sie ein Weg ohne Entschädigung, während für eine andere Tranche gezahlt wird.
3. Eine Teilablösung kann sinnvoll sein. Es ist nicht zwingend, alles gleichzeitig abzulösen — bei einem Verkauf allerdings meist unvermeidlich, weil die Sicherheit wegfällt.

Was Sie je Tranche prüfen

Legen Sie die Verträge nebeneinander und erfassen Sie für jede Tranche dieselben fünf Angaben:

Erst mit dieser Übersicht lässt sich beurteilen, welche Tranchen überhaupt eine Entschädigung auslösen. Häufig ist das Ergebnis überraschend: Nicht die größte Tranche ist die teuerste, sondern die mit der längsten verbleibenden Zinsbindung.

Was an der Vorfälligkeitsentschädigung ist verhandelbar?

Verhandelbar ist weniger die Entschädigung selbst als die Parameter, aus denen sie entsteht. Der Ablösetermin ist die stärkste Stellschraube, weil jeder Monat näher am Ende der Zinsbindung den Schaden verkleinert; ebenfalls ansprechbar sind die berücksichtigten Sondertilgungsrechte, die Höhe der abgezogenen Ersparnisse und ein prozentual berechnetes Bearbeitungsentgelt. Nicht verhandelbar sind dagegen die gesetzlichen Grundlagen und die Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Zwischen widerspruchslos zahlen und klagen liegt damit ein sachlicher Weg, der in der Praxis die meisten Korrekturen bringt.

Der Ablösetermin als stärkste Stellschraube

Die Entschädigung ist der Barwert des Zinsschadens bis zum Ende der Zinsbindung. Jeder Monat, um den der Ablösetermin näher an dieses Ende rückt, verkürzt den Zeitraum, über den der Schaden anfällt — und verkleinert ihn dadurch.

Das ist keine Verhandlungstaktik, sondern Rechenlogik, und genau deshalb ist es der belastbarste Ansatzpunkt. Praktisch heißt das:

• Lassen Sie sich mehrere Termine rechnen. Fragen Sie die Abrechnung nicht nur zum Wunschtermin an, sondern auch zu ein oder zwei späteren Stichtagen.
• Verhandeln Sie den Termin im Kaufvertrag mit. Eine spätere Kaufpreisfälligkeit kann günstiger sein als eine Diskussion über Rechenparameter.
• Prüfen Sie die Zehn-Jahres-Grenze. Liegt der vollständige Empfang bald zehn Jahre zurück, verändert ein späterer Termin nicht die Höhe, sondern die Grundlage — dann entfällt die Entschädigung ganz.

Berechnungsparameter, die Sie ansprechen können

Die Entschädigung selbst ist ein gesetzlicher Anspruch, kein Angebot. Ansprechbar sind aber die Positionen, aus denen sie entsteht — und für die es keinen eindeutig vorgegebenen Wert gibt:

Der Ton entscheidet mit. Eine sachliche Nachfrage nach der Herleitung einer Position führt in aller Regel weiter als der Vorwurf, falsch gerechnet zu haben. Halten Sie den Vorgang schriftlich, und formulieren Sie Fragen statt Forderungen.

Was nicht verhandelbar ist

Ebenso klar ist die andere Seite. Nicht zur Disposition stehen:

• Der gesetzliche Anspruch dem Grunde nach. Liegen die Voraussetzungen vor, besteht er — unabhängig von Ihrer Verhandlungsbereitschaft.
• Die Deckelung des § 502 Absatz 3 BGB. Sie gilt für Immobiliardarlehen nicht und lässt sich auch nicht herbeiverhandeln.
• Notar- und Grundbuchkosten. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit gesetzlich festgelegt.
• Die Zustimmung der Bank zu einer Ablösung ohne berechtigtes Interesse. Sie ist freiwillig; darauf besteht kein Anspruch.

Zwischen widerspruchslos zahlen und klagen liegt damit ein schmaler, aber realer Weg: die Abrechnung verstehen, die offenen Positionen benennen und um Herleitung bitten. Dieser Abschnitt erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; ob eine konkrete Position angreifbar ist, beurteilt eine Verbraucherzentrale oder ein auf Bankrecht spezialisierter Rechtsanwalt.

Wie Sie eine vorzeitige Ablösung in München mit mir aufsetzen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist selten der erste Rechenschritt. Wenn Sie mit einer Ablöseabrechnung zu mir kommen, prüfe ich zuerst, ob Sie sie überhaupt schulden — und setze Ablösung und Neufinanzierung dann so auf, dass beide Termine zusammenpassen.

Wie ich vorgehe, wenn eine Ablösung ansteht

Ich arbeite in dieser Reihenfolge, weil sie die teuren Fehler am Anfang abfängt:

1. Grundlage prüfen, nicht Höhe. Liegt der vollständige Empfang Ihres Darlehens mehr als zehn Jahre zurück, ist die Kündigung nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB entschädigungsfrei. Bei mehreren Tranchen prüfe ich das je Vertrag, weil die Frist je Darlehen läuft.
2. Alternativen zur Ablösung durchgehen. Sicherheitentausch, Darlehensübernahme durch den Käufer, Ablösung zum Zinsbindungsende — jede dieser Optionen macht die Entschädigung ganz oder teilweise gegenstandslos. Sie brauchen aber Vorlauf und gehören deshalb vor den Notartermin.
3. Abrechnung anfordern und plausibilisieren. Ich gehe die Abrechnung gegen dasselbe Prüfraster durch, das Sie in diesem Artikel finden: offengelegte Wiederanlagerendite mit Stichtag und Laufzeit, eingerechnete Sondertilgungsrechte, abgezogene ersparte Kosten, gesondert ausgewiesenes Bearbeitungsentgelt.
4. Termine synchronisieren. Ablösetermin, Kaufpreisfälligkeit und die Auszahlung der neuen Finanzierung müssen ineinandergreifen. Diese Abstimmung ist der Punkt, an dem in der Praxis die meiste Zeit und das meiste Geld verloren geht.
5. Neufinanzierung parallel aufsetzen. Der Eigenkapitalbedarf für das neue Objekt lässt sich erst nach Abzug der Entschädigung sauber rechnen — deshalb läuft dieser Strang von Anfang an mit.

Eine Grenze ziehe ich dabei ausdrücklich: Ich erkläre Ihnen die Rechtslage und die Rechenlogik Ihrer Abrechnung, ich erbringe aber keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wo es um die rechtliche Durchsetzung einer Position geht, gehören eine Verbraucherzentrale oder ein auf Bankrecht spezialisierter Rechtsanwalt an den Tisch.

Womit ich arbeite

• Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 GewO als Immobiliardarlehensvermittler, Vermittlerregister-Nummer D-W-155-JPC7-09.
• Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern bei freier Bankenwahl als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG. Für die Anschlussfinanzierung nach einer Ablösung heißt das: Ihre bisherige Bank ist eine Option unter vielen, nicht die Vorgabe.
• Finanzierungszertifikat in 24 Stunden. Bei einem Verkauf mit direktem Neukauf ist das der Unterschied zwischen einem Angebot, das der Verkäufer ernst nimmt, und einem, das er zurückstellt.

Was ich Ihnen an dieser Stelle nicht sage

Zwei Angaben, die hierher gehören würden, kann ich nicht belegen und schätze sie deshalb nicht:

• [FAKT FEHLT: Zahl der von Markus Jakobides begleiteten Ablösefälle mit Vorfälligkeitsentschädigung oder Sicherheitentausch]
• [FAKT FEHLT: durchschnittliche Korrektur bei geprüften Ablöseabrechnungen]

Das ist bewusst so. Eine Zahl, die ich nicht belegen kann, gehört nicht in einen Artikel, der von Ihnen verlangt, jede Zahl Ihrer Bank nachzuvollziehen.

Fazit: Erst die Grundlage prüfen, dann die Höhe

Für Immobilienkredite gibt es keine gesetzliche Prozentobergrenze der Vorfälligkeitsentschädigung — die Deckelung des § 502 Absatz 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Dafür gibt es mehrere Wege, auf denen gar keine Entschädigung anfällt: die Ablösung zum Ende der Zinsbindung, die Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang, unzureichende Pflichtangaben im Vertrag und den Sicherheitentausch bei einem Verkauf mit direktem Neukauf. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob Sie überhaupt zahlen müssen, und erst danach, wie hoch der Betrag ausfällt — und behandeln Sie den Ablösetermin als das, was er ist: die stärkste Stellschraube, die Sie selbst in der Hand halten.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Ihre Abrechnung, den passenden Ablösetermin und die Anschlussfinanzierung in einem Zug ordnen möchten, erreichen Sie mich über die Kontaktseite.