Prolongation: Verlängerung der Baufinanzierung beim bisherigen Darlehensgeber

Das Wichtigste in Kürze

• Prolongation heißt Verlängerung beim bisherigen Darlehensgeber. Der Darlehensvertrag bleibt bestehen, die eingetragene Grundschuld bleibt unverändert, neu vereinbart werden nur Sollzinssatz und Zinsbindungsdauer für den nächsten Abschnitt. Was der Begriff genau umfasst, steht im Abschnitt zur Definition.
• Derselbe Begriff bedeutet bei der Geldanlage etwas anderes. Bei Festgeld, Termingeld und Sparbriefen meint Prolongation die automatische Verlängerung der Anlage um eine weitere Laufzeit. Der Abschnitt zur Abgrenzung ordnet beide Bedeutungen auseinander.
• Drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung muss sich Ihr Darlehensgeber melden. Nach § 493 Absatz 1 BGB muss er Sie „spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung“ darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Drei Monate sind die gesetzliche Untergrenze, kein Fahrplan für Ihre eigene Planung.
• Ein variabler Zinssatz tritt nach dem Ende der Zinsbindung nicht automatisch ein. Ob und wie sich Ihr Darlehen ohne neue Vereinbarung fortsetzt, richtet sich nach Ihrem Vertrag — und damit danach, ob eine echte oder eine unechte Abschnittsfinanzierung vorliegt.
• Jede Prolongation setzt die Zehnjahresfrist des § 489 BGB neu in Gang. Das Kündigungsrecht besteht nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang“ mit sechs Monaten Frist; wird danach eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs.
• Wer zum Ende der Zinsbindung wechselt, zahlt keine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Wechsel zum Stichtag ist der reguläre Weg; eine Entschädigung kommt erst in Betracht, wenn Sie während laufender Zinsbindung nach § 490 Absatz 2 BGB vorzeitig kündigen.
• Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt. Sie richten sich nach dem Geschäftswert gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz und fallen bei der Prolongation gar nicht erst an, weil keine Grundschuld bewegt wird.

Der Artikel führt diese Punkte in der Reihenfolge aus, in der sie in Ihrer Entscheidung auftauchen: erst der Begriff, dann die Ausgangslage am Ende der Zinsbindung, dann das Angebot auf Ihrem Tisch — und schließlich die Rechnung, die darüber entscheidet, ob Sie unterschreiben oder wechseln.

Was ist eine Prolongation und wann lohnt sie sich?

Eine Prolongation ist die Verlängerung eines bestehenden Darlehens beim bisherigen Darlehensgeber zu neu vereinbarten Konditionen, wenn die Sollzinsbindung endet. Der Darlehensvertrag selbst bleibt bestehen, Grundschuld und Sicherheiten bleiben unverändert, neu vereinbart werden Sollzinssatz und Zinsbindungsdauer für den nächsten Abschnitt. Der Begriff stammt vom lateinischen prolongare, verlängern, und wird in der Baufinanzierung synonym mit Zinsprolongation oder Prolongierung verwendet. Sie lohnt sich, wenn die Kondition des bisherigen Instituts dem Markt standhält und Tilgung, Sondertilgungsrecht und Zinsbindung zu Ihrer weiteren Planung passen — das ist keine Selbstverständlichkeit, sondern eine Prüfung.

Woher kommt der Begriff und welche Schreibweisen sind gebräuchlich?

Prolongation geht auf das lateinische prolongare zurück, wörtlich verlängern. In der Baufinanzierung hat sich daraus ein fest umrissener Fachbegriff entwickelt: die Fortsetzung eines laufenden Darlehens beim bisherigen Darlehensgeber über das Ende der Sollzinsbindung hinaus.

Im Schriftverkehr der Institute begegnen Ihnen mehrere Varianten desselben Vorgangs:

• Prolongation — der Oberbegriff, auch in Vertragsunterlagen und Angebotsschreiben.
• Zinsprolongation — betont, dass nur der Sollzinssatz neu vereinbart wird, nicht der Vertrag als Ganzes.
• Prolongierung — sprachliche Variante ohne inhaltlichen Unterschied.
• Prolongationsvereinbarung oder Konditionenanpassung — die Bezeichnung des Dokuments, das Sie am Ende unterschreiben.

Alle vier meinen dasselbe. Lassen Sie sich von der Bezeichnung im Anschreiben nicht irritieren: Entscheidend ist, was in der Vereinbarung an Sollzinssatz, Zinsbindungsdauer, Tilgungssatz und Sondertilgungsrecht steht — nicht, wie das Institut den Vorgang nennt.

Was unterscheidet die Prolongation von einer Anschlussfinanzierung im Allgemeinen?

Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für jede Regelung, mit der die Restschuld nach dem Ende der Sollzinsbindung weiterfinanziert wird. Die Prolongation ist einer von mehreren Wegen dorthin — nämlich der, bei dem der Vertragspartner derselbe bleibt.

Den vollständigen Überblick über alle Wege nach dem Ende der Sollzinsbindung, einschließlich der Ablösung über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag, finden Sie im Ratgeber zur Anschlussfinanzierung in München. Dieser Artikel bleibt beim Begriff der Prolongation und bei der einen Frage, die er aufwirft: bleiben oder wechseln.

Wann ist die Prolongation die richtige Wahl — und wann nicht?

Die Prolongation trägt, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Die angebotene Kondition hält dem Vergleich mit dem Markt stand, die Vertragsbedingungen passen zu Ihrer weiteren Planung, und die Zeit reicht für einen sauberen Wechsel ohnehin nicht mehr aus.

Sie ist dagegen selten die richtige Wahl, wenn Ihr Institut nur eine einzige Zinsbindungsdauer nennt, kein Sondertilgungsrecht ausweist oder den bisherigen Tilgungssatz unverändert fortschreibt, obwohl die Restschuld inzwischen deutlich kleiner ist. In diesen Fällen ist das Angebot kein Ergebnis einer Prüfung, sondern eine Fortschreibung — und die kostet Sie über die nächste Zinsbindung hinweg mehr, als der Vorgang an Aufwand spart.

Eine Einschränkung gehört dazu: Die Prolongation ist deshalb nicht der schlechtere Weg. Sie ist nur der Weg, der ungeprüft am häufigsten gewählt wird, weil er der beqümste ist. Prüfen Sie ihn wie jedes andere Angebot auch, dann kann er am Ende der richtige sein.

Was bedeutet Prolongation bei Festgeld, Termingeld oder Sparbrief — und was heißt „keine Prolongation“?

Bei einer Geldanlage bezeichnet Prolongation die automatische Verlängerung einer befristeten Anlage um eine weitere Laufzeit, wenn der Anleger nicht widerspricht. Bei Festgeld, Termingeld und Sparbriefen wird dabei zum dann gültigen Konditionsstand verlängert, nicht zum ursprünglichen. Der Vermerk „keine Prolongation“ oder ein Nichtverlängerungsauftrag bewirkt, dass die Anlage zum Laufzeitende fällig wird und der Betrag auf das Referenzkonto zurückfließt. Bei der Baufinanzierung meint derselbe Begriff etwas anderes: die Verlängerung eines Darlehens beim bisherigen Darlehensgeber — darum geht es in diesem Artikel.

Wie widerspreche ich der automatischen Verlängerung einer Geldanlage?

Ob sich eine befristete Anlage automatisch verlängert, steht in den Anlagebedingungen Ihres Instituts. Sieht der Vertrag eine Prolongation vor, läuft sie ohne Ihr Zutun weiter — Sie müssen aktiv werden, wenn Sie das nicht wollen.

Der Ablauf ist in allen Häusern ähnlich:

1. Prüfen Sie die Frist. Die Bedingungen nennen einen Zeitraum vor Laufzeitende, bis zu dem Ihr Widerspruch vorliegen muss. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist: Wer sie versäumt, ist eine weitere Laufzeit gebunden.
2. Erklären Sie den Widerspruch schriftlich. Üblich sind die Formulierungen „keine Prolongation“ oder Nichtverlängerungsauftrag, jeweils mit Kontonummer, Anlagebetrag und Fälligkeitsdatum.
3. Nennen Sie das Zielkonto. Der Betrag fließt zum Laufzeitende auf das hinterlegte Referenzkonto zurück.
4. Lassen Sie sich den Eingang bestätigen. Ohne Bestätigung haben Sie im Streitfall keinen Nachweis, dass Ihr Widerspruch rechtzeitig vorlag.

Wichtig ist der Unterschied im Ergebnis: Bei der Geldanlage verlängert sich der Vertrag von selbst, wenn Sie schweigen. Bei der Baufinanzierung ist das gerade nicht der Fall — dort ist Ihr Schweigen keine Zustimmung, sondern nur ein ungenutzter Verhandlungsspielraum.

Warum trägt derselbe Begriff zwei Bedeutungen?

Beide Bedeutungen kommen aus derselben Wurzel: Ein befristetes Vertragsverhältnis wird über sein ursprüngliches Ende hinaus fortgesetzt. Ob dabei Geld angelegt oder Geld geschuldet wird, ändert am Wortsinn nichts — wohl aber an den Folgen.

Praktisch trennen zwei Punkte die beiden Fälle:

• Die Richtung des Geldes. Bei der Anlage sind Sie Gläubiger und verlängern eine Forderung gegen die Bank. Bei der Baufinanzierung sind Sie Darlehensnehmer und verlängern eine Verbindlichkeit.
• Der Auslöser. Die Anlage verlängert sich, wenn Sie nichts tun. Das Darlehen verlängert sich nur, wenn eine neue Vereinbarung zustande kommt oder Ihr Vertrag die Fortsetzung ausdrücklich vorsieht.

Wenn Sie über diesen Artikel gekommen sind, weil Ihr Sparbrief oder Ihr Festgeld ausläuft, sind Sie mit den Punkten oben versorgt. Alles Weitere in diesem Text betrifft die Baufinanzierung: das Ende der Sollzinsbindung, das Angebot Ihres Darlehensgebers und die Entscheidung zwischen Verlängern und Wechseln.

Was bedeutet automatische Prolongation und was ist der Unterschied zwischen echter und unechter Abschnittsfinanzierung?

Von einer automatischen Prolongation spricht man, wenn sich ein Darlehen ohne ausdrückliche neue Vereinbarung zu den dann gültigen Bedingungen fortsetzt. In der Baufinanzierung ist das die unechte Abschnittsfinanzierung: Der Darlehensvertrag läuft über die gesamte Rückzahlungsdauer, und nur der Sollzinssatz wird abschnittsweise neu vereinbart. Bei der echten Abschnittsfinanzierung endet der Vertrag mit der Zinsbindung, die Restschuld wird fällig und muss neu finanziert werden. Welche Variante Ihr Vertrag vorsieht, steht in der Vertragsurkunde und entscheidet darüber, ob Sie zum Zinsbindungsende handeln müssen oder handeln können.

Woran erkenne ich in meinem Vertrag, welche Variante vorliegt?

Der Unterschied zwischen echter und unechter Abschnittsfinanzierung ist der Begriffskern dieses Themas, und er steht in Ihrer Vertragsurkunde — nicht im Gesetz. Entscheidend ist, worauf sich die vereinbarte Laufzeit bezieht.

Suchen Sie in der Vertragsurkunde nach zwei Daten: dem Ende der Sollzinsbindung und dem Ende der Vertragslaufzeit. Stimmen beide überein, liegt eine echte Abschnittsfinanzierung vor. Liegt das Vertragsende deutlich später, ist es eine unechte. Finden Sie die Angaben nicht eindeutig, fordern Sie die Auskunft schriftlich bei Ihrem Darlehensgeber an — sie entscheidet darüber, ob Sie zum Stichtag unter Zeitdruck stehen.

Was passiert, wenn ich auf das Schreiben der Bank gar nicht reagiere?

Das hängt genau an dieser Weichenstellung. Bei einer echten Abschnittsfinanzierung wird die Restschuld zum Ende der Zinsbindung fällig; ohne Anschlussvereinbarung geraten Sie in Verzug, und das ist der teuerste aller denkbaren Ausgänge. Bei einer unechten Abschnittsfinanzierung läuft der Vertrag weiter — zu den Bedingungen, die für diesen Fall darin vereinbart sind.

Diese Bedingungen können sehr unterschiedlich ausfallen. Verbreitet sind eine Fortsetzung zum dann angebotenen Konditionsstand, eine Umstellung auf eine variable Verzinsung oder eine kurze Übergangsregelung bis zur neuen Vereinbarung. Welche davon gilt, steht in Ihrem Vertrag.

Verlassen sollten Sie sich auf keine davon. Wer nicht reagiert, verhandelt nicht — und wer nicht verhandelt, bekommt die Kondition, die das Institut ohne Anlass anbietet. Der gesetzliche Anknüpfungspunkt für Ihr Handeln ist die Unterrichtung, zu der Ihr Darlehensgeber nach § 493 Absatz 1 BGB spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung verpflichtet ist.

Warum ist ein variabler Zinssatz nach Ablauf kein Automatismus?

Hier steht in vielen Ratgebern das Gegenteil, und es ist falsch: Es gibt keine gesetzliche Regel, nach der ein Immobiliardarlehen nach dem Ende der Sollzinsbindung automatisch in eine variable Verzinsung übergeht. Das Bürgerliche Gesetzbuch ordnet das an keiner Stelle an.

Was das Gesetz tatsächlich vorschreibt, ist etwas anderes: die Unterrichtungspflicht des Darlehensgebers vor dem Ende der Zinsbindung. Ob danach ein variabler Zinssatz gilt, ein neuer Festzins vereinbart wird oder die Restschuld fällig wird, ergibt sich ausschließlich aus Ihrem Vertrag.

Der Unterschied ist mehr als eine Formulierungsfrage. Wer einen Automatismus annimmt, geht davon aus, dass er nichts tun muss und im Zweifel eine übliche Lösung greift. Tatsächlich lesen Sie im Zweifel nach, was Ihr Vertrag für diesen Fall vorsieht, und treffen davon unabhängig eine eigene Entscheidung. Sollte Ihr Vertrag eine variable Verzinsung vorsehen, gilt für Sie das Kündigungsrecht nach § 489 Absatz 2 BGB: kündbar „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten“ — ein variabler Abschnitt ist damit immer nur eine Zwischenlösung, nie ein Dauerzustand.

Was passiert mit der Restschuld, wenn die Zinsbindung meiner Baufinanzierung ausläuft?

Mit dem Ende der Sollzinsbindung wird die verbleibende Restschuld zur offenen Position, für die eine neue Vereinbarung nötig ist. Getilgt ist bis dahin nur der Teil, den Ihr anfänglicher Tilgungssatz über die Zinsbindungsdauer abgetragen hat — bei einer langen Zinsbindung und einem hohen Tilgungssatz ist das ein großer Teil, bei einer kurzen Bindung und niedriger Tilgung ein kleiner. Für diese Restschuld haben Sie drei Wege: die Prolongation beim bisherigen Darlehensgeber, die Umschuldung zu einem neuen Institut oder die vorzeitige Zinssicherung über ein Forward-Darlehen. Ihre genaue Restschuld zum Stichtag steht im Tilgungsplan, den Sie bei Vertragsschluss erhalten haben.

Wie ermittle ich meine Restschuld zum Ende der Zinsbindung?

Die Restschuld zum Stichtag ist keine Schätzgröße, sondern eine feststehende Zahl. Sie steht im Tilgungsplan, den Sie bei Vertragsschluss erhalten haben — dort ist für jede Rate ausgewiesen, welcher Teil auf Zinsen und welcher auf Tilgung entfällt und welcher Betrag danach noch offen ist.

Drei Wege führen zu der Zahl:

• Tilgungsplan aus den Vertragsunterlagen. Die Zeile mit dem Datum des Zinsbindungsendes nennt die Restschuld exakt, sofern Sie keine Sondertilgungen geleistet haben.
• Restschuldbestätigung Ihres Darlehensgebers. Sie können sie jederzeit schriftlich anfordern; für einen Bankwechsel brauchen Sie sie ohnehin, und sie berücksichtigt alle geleisteten Sondertilgungen.
• Online-Postfach oder Jahreskontoauszug. Der Auszug weist den Stand zum Jahresende aus, aus dem sich die Restschuld zum Stichtag fortschreiben lässt.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Fordern Sie die Bestätigung an, bevor Sie in Vergleichsgespräche gehen. Ohne die exakte Restschuld zum Stichtag vergleichen Sie Angebote, die auf unterschiedlichen Beträgen beruhen — und damit nicht dasselbe Produkt.

Warum fällt die Restschuld je nach Tilgungssatz so unterschiedlich aus?

Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie schnell die Schuld abgebaut wird, und seine Wirkung verstärkt sich über die Laufzeit: Je mehr getilgt ist, desto kleiner ist der Zinsanteil der nächsten Rate und desto größer ihr Tilgungsanteil. Dieser Effekt läuft über die gesamte Zinsbindung und macht den Unterschied zwischen zwei Darlehen mit gleicher Anfangsrate erheblich.

Daraus folgt eine Einordnung, die für den Rest dieses Artikels trägt: Je größer Ihre Restschuld zum Stichtag, desto stärker wirkt jeder Unterschied in der Anschlusskondition — und desto weniger trägt das Argument, eine Prüfung lohne den Aufwand nicht.

Was passiert, wenn ich die Restschuld aus Eigenmitteln ablösen kann?

Dann ist das Ende der Sollzinsbindung der günstigste denkbare Zeitpunkt dafür. Sie zahlen den offenen Betrag zum Stichtag zurück, das Darlehen ist erledigt, und eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, weil Sie nichts vorzeitig zurückzahlen.

Zwei Punkte sind dabei zu regeln:

• Die Löschung der Grundschuld ist möglich, aber nicht zwingend. Eine im Grundbuch stehen gelassene Grundschuld kann für eine spätere Finanzierung wiederverwendet werden; die Löschung verursacht Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, die Sie sich in diesem Fall sparen können.
• Die Ablösesumme zum Stichtag lassen Sie sich schriftlich bestätigen, einschließlich des genauen Wertstellungstages. Eine Zahlung, die einen Tag zu spät eingeht, läuft in den nächsten Zinsabschnitt hinein.

Reichen die Eigenmittel nur für einen Teil, gilt dasselbe anteilig: Eine Teilrückzahlung zum Stichtag ist entschädigungsfrei und verkleinert die Restschuld, über die Sie anschließend verhandeln. Prüfen Sie vorher, ob Sie die Mittel als Liquiditätsreserve nicht dringender brauchen — Eigenkapital, das in der Immobilie steckt, steht Ihnen nicht mehr zur Verfügung.

Wann meldet sich meine Bank mit dem Prolongationsangebot und wozu ist sie gesetzlich verpflichtet?

Nach § 493 Abs. 1 BGB muss der Darlehensgeber Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Erklärt er sich dazu bereit, muss die Unterrichtung auch den zu diesem Zeitpunkt angebotenen Sollzinssatz enthalten. In der Praxis verschicken viele Institute ihr Angebot früher, verlassen sollten Sie sich darauf nicht — drei Monate sind der gesetzliche Mindeststandard, nicht der übliche Vorlauf. Bleibt das Schreiben aus, fordern Sie es schriftlich an und prüfen Sie parallel den Markt, statt auf die Bank zu warten.

Was genau muss in der Unterrichtung nach § 493 BGB stehen?

Die Vorschrift regelt die Informationspflichten des Darlehensgebers während des laufenden Vertragsverhältnisses. Für das Ende der Sollzinsbindung ist Absatz 1 einschlägig, und sein Inhalt ist knapp: Der Darlehensgeber muss den Darlehensnehmer nach § 493 Absatz 1 BGB „spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung“ darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Erklärt er sich bereit, muss die Unterrichtung den zu diesem Zeitpunkt angebotenen Sollzinssatz enthalten.

Daraus ergeben sich drei Mindestbestandteile:

• Die Aussage, ob überhaupt verlängert wird. Auch eine Absage ist eine Unterrichtung im Sinne der Norm — und für Sie die wichtigste Information überhaupt, weil sie einen Wechsel zwingend macht.
• Der angebotene Sollzinssatz, sofern das Institut zur Verlängerung bereit ist.
• Die Einhaltung der Drei-Monats-Frist, gerechnet ab dem Ende der Sollzinsbindung rückwärts.

Nicht vorgeschrieben ist damit alles Übrige, was ein brauchbares Angebot ausmacht: mehrere Zinsbindungsdauern zur Auswahl, der effektive Jahreszins, ein ausgewiesenes Sondertilgungsrecht oder die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu ändern. Diese Punkte fehlen nicht versehentlich — das Gesetz verlangt sie an dieser Stelle schlicht nicht. Sie müssen sie selbst einfordern.

Ist meine Bank verpflichtet, mir überhaupt eine Verlängerung anzubieten?

Nein. Die Pflicht aus § 493 Absatz 1 BGB ist eine Unterrichtungspflicht, keine Kontrahierungspflicht. Ihr Darlehensgeber muss Ihnen mitteilen, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist — er muss es aber nicht sein.

In der Praxis kommt eine Absage selten vor, weil ein seit Jahren beanstandungsfrei bedientes Darlehen für das Institut ein gut kalkulierbares Geschäft ist. Möglich ist sie trotzdem, etwa bei Zahlungsrückständen in der Vergangenheit, bei einer aus Sicht des Instituts zu hohen Restschuld im Verhältnis zum Objektwert oder wenn das Haus dieses Geschäftsfeld nicht mehr betreibt.

Für Ihre Planung folgt daraus eine schlichte Konsequenz: Behandeln Sie die Prolongation nie als gesicherte Rückfalloption. Wer erst drei Monate vor dem Stichtag erfährt, dass nicht verlängert wird, hat für einen geordneten Wechsel kaum noch Zeit. Genau deshalb beginnt die Vorbereitung deutlich früher als die gesetzliche Unterrichtung.

Was tü ich, wenn sich der Darlehensgeber nicht meldet?

Warten Sie nicht ab. Die drei Monate sind eine Untergrenze für das Institut, keine Frist, in der Sie untätig bleiben dürften — Ihr eigener Zeitbedarf für einen Wechsel ist deutlich größer.

Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Fordern Sie die Unterrichtung schriftlich an, mit Bezug auf § 493 Absatz 1 BGB, Ihrer Darlehensnummer und dem Datum des Zinsbindungsendes. Setzen Sie eine eigene Rückmeldefrist.
2. Fordern Sie zugleich die Restschuldbestätigung zum Stichtag an. Sie brauchen sie für jeden Vergleich, unabhängig davon, wie das Institut antwortet.
3. Holen Sie parallel Vergleichsangebote ein, statt die Antwort abzuwarten. Ein vorliegendes Fremdangebot ist ohnehin die Voraussetzung dafür, dass Sie über die angebotene Kondition überhaupt verhandeln können.
4. Dokumentieren Sie den Schriftwechsel. Bleibt die Unterrichtung aus und entsteht Ihnen daraus ein Nachteil, ist der Nachweis Ihrer Aufforderung die Grundlage jeder weiteren Auseinandersetzung.

Ein Hinweis zur Einordnung: Dieser Artikel erklärt die Rechtslage, er ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Ob sich aus einer unterbliebenen Unterrichtung Ansprüche ergeben, hängt an Ihrem Vertrag und am konkreten Verlauf.

Wie läuft eine Prolongation Schritt für Schritt ab?

Die Prolongation läuft in fünf Schritten ab: Angebot der Bank prüfen, Vergleichsangebote einholen, Konditionen und Tilgung nachverhandeln, Prolongationsvereinbarung unterzeichnen und die geänderte Rate zum Stichtag anlaufen lassen. Weil der Darlehensvertrag fortbesteht, entfallen Grundbuchänderung, Notartermin und die Abtretung der Grundschuld vollständig. Der gesamte Vorgang ist damit schriftlich in wenigen Wochen erledigt und braucht keinen Termin außerhalb Ihres Hauses. Genau diese Bequemlichkeit ist der Grund, warum die Prolongation so oft ungeprüft unterschrieben wird.

1. Das Angebot der Bank prüfen

Lesen Sie das Schreiben nicht als Formsache, sondern als das, was es ist: ein Angebot über die Finanzierung Ihrer verbleibenden Restschuld für die nächsten fünf bis zwanzig Jahre.

Prüfen Sie zuerst die vier Kernangaben — Restschuld zum Stichtag, angebotener Sollzinssatz, Zinsbindungsdauer und künftige Monatsrate — und gleichen Sie die Restschuld gegen Ihren Tilgungsplan ab. Notieren Sie anschließend, was fehlt: alternative Zinsbindungsdauern, der effektive Jahreszins, das Sondertilgungsrecht, die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels. Diese Liste ist Ihre spätere Rückfrageliste.

Legen Sie das Angebot danach beiseite und unterschreiben Sie nichts. Der nächste Schritt entscheidet darüber, ob Sie das Angebot überhaupt bewerten können.

2. Vergleichsangebote einholen

Ein Prolongationsangebot lässt sich nicht aus sich selbst heraus beurteilen. Ob die genannte Kondition angemessen ist, zeigt sich erst im Vergleich mit dem, was Sie für dieselbe Restschuld und dieselbe Zinsbindungsdauer sonst bekommen.

Achten Sie auf die Vergleichbarkeit: identische Restschuld, identische Zinsbindungsdauer, identischer Tilgungssatz. Weicht eine dieser Größen ab, vergleichen Sie zwei verschiedene Produkte und ziehen aus dem Ergebnis einen falschen Schluss. Fordern Sie zu jedem Angebot den effektiven Jahreszins an, nicht nur die Monatsrate.

Rechnen Sie für diesen Schritt mehrere Wochen ein. Wer ihn überspringt, verhandelt im dritten Schritt ohne Argument.

3. Konditionen, Tilgung und Sondertilgungsrecht nachverhandeln

Gehen Sie mit dem Vergleichsangebot in das Gespräch und verhandeln Sie in einer festen Reihenfolge: zuerst den Sollzinssatz gegen das Fremdangebot, dann die Zinsbindungsdauer mit mehreren Varianten zur Auswahl, dann das jährliche Sondertilgungsrecht und zuletzt das Recht, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu wechseln.

Nutzen Sie den Termin zugleich für die Tilgung. Das Ende der Zinsbindung ist der einzige Zeitpunkt, an dem Sie Rate und Tilgungssatz ohne Zusatzkosten neu setzen können — viele Angebote schreiben schlicht den bisherigen Satz fort, obwohl die Restschuld inzwischen kleiner ist.

Lassen Sie sich jedes Zugeständnis schriftlich bestätigen. Mündliche Zusagen aus dem Beratungsgespräch sind kein Vertragsinhalt.

4. Die Prolongationsvereinbarung unterzeichnen

Die Vereinbarung ist ein kurzes Dokument, das den bestehenden Darlehensvertrag fortschreibt. Prüfen Sie vor der Unterschrift Punkt für Punkt, ob alles Verhandelte darin steht: Sollzinssatz, Zinsbindungsdauer, neuer Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht, Beginn der neuen Bedingungen.

Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit, weil er im Dokument nicht auftaucht und trotzdem wirkt: Mit Ihrer Unterschrift treffen Sie eine neue Vereinbarung über Sollzinssatz und Rückzahlung — und setzen damit die Zehnjahresfrist des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB neu in Gang. Was das bedeutet, steht weiter unten in diesem Artikel.

Der Rückweg ist danach begrenzt. Eine reine Konditionenanpassung innerhalb eines fortbestehenden Vertrags ist kein neuer Verbraucherdarlehensvertrag und löst deshalb regelmäßig kein Widerrufsrecht aus.

5. Die neue Rate zum Stichtag anlaufen lassen

Zum vereinbarten Termin greifen die neuen Bedingungen. Prüfen Sie mit der ersten Abbuchung drei Dinge: die Höhe der Rate, den Zeitpunkt der Abbuchung und den ersten Kontoauszug daraufhin, ob Zins- und Tilgungsanteil den vereinbarten Werten entsprechen.

Passen Sie zugleich Ihren Dauerauftrag oder Ihr Haushaltsbudget an, falls sich die Rate geändert hat, und fordern Sie den neuen Tilgungsplan an. Er ist die Grundlage für die nächste Entscheidung — und die kommt früher, als die neue Zinsbindung vermuten lässt.

Legen Sie sich abschließend eine Erinnerung auf zwölf Monate vor dem nächsten Zinsbindungsende. Genau diese Vorlaufzeit hat Ihnen dieses Mal die Verhandlungsposition verschafft.

Was steht im Prolongationsangebot und worauf muss ich darin achten?

Ein Prolongationsangebot nennt mindestens die Restschuld zum Stichtag, den angebotenen Sollzinssatz, die Zinsbindungsdauer, die künftige Monatsrate und den Termin, zu dem die neue Vereinbarung wirkt. Genauso wichtig ist, was regelmäßig fehlt: alternative Zinsbindungsdauern zur Auswahl, ein ausgewiesenes Sondertilgungsrecht, die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels und der effektive Jahreszins, ohne den Sie nicht sauber gegen ein Fremdangebot rechnen können. Fehlt eine dieser Positionen, ist das kein Mangel des Angebots, sondern eine offene Rückfrage an Ihre Bank. Fordern Sie die fehlenden Angaben schriftlich nach, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Welche Angaben muss das Angebot enthalten?

Gesetzlich vorgeschrieben ist an dieser Stelle wenig: Die Unterrichtung nach § 493 Absatz 1 BGB muss die Bereitschaft zur neuen Sollzinsbindungsabrede und den angebotenen Sollzinssatz nennen — mehr nicht. Alles Weitere ist Praxis der Institute, nicht Pflicht.

In der Praxis finden Sie diese fünf Angaben in nahezu jedem Schreiben:

• Die Restschuld zum Stichtag — gleichen Sie sie gegen Ihren Tilgungsplan und geleistete Sondertilgungen ab.
• Den angebotenen Sollzinssatz für den nächsten Abschnitt.
• Die Zinsbindungsdauer, für die dieser Satz gilt.
• Die künftige Monatsrate, die sich aus Sollzinssatz und Tilgungssatz ergibt.
• Den Termin, zu dem die neue Vereinbarung wirkt, und die Rückmeldefrist des Instituts.

Fehlt eine dieser fünf Angaben, ist das Schreiben kein bewertbares Angebot. Fordern Sie sie nach, bevor Sie überhaupt in den Vergleich einsteigen.

Welche Positionen fehlen typischerweise — und was folgt daraus?

Aussagekräftiger als das, was im Angebot steht, ist regelmäßig das, was fehlt. Die folgende Liste ist Ihr Prüfraster für das Schreiben auf Ihrem Tisch.

Das Muster dahinter ist kein Versehen. Ein Angebot ohne effektiven Jahreszins und ohne alternative Zinsbindungsdauern lässt sich schlechter gegen den Markt stellen — es ist damit nicht falsch, aber unvollständig für Ihren Zweck.

Welche Rückfragen stellen Sie schriftlich an Ihre Bank?

Stellen Sie die Rückfragen gebündelt und schriftlich, nicht im Telefonat. Schriftlich bekommen Sie eine Antwort, die Vertragsinhalt werden kann; mündlich bekommen Sie eine Auskunft.

Diese sechs Punkte gehören in das Schreiben:

1. Bitte um Angebote für mehrere Zinsbindungsdauern, jeweils mit Sollzinssatz, effektivem Jahreszins, Monatsrate und Restschuld am Ende der Bindung.
2. Bitte um Ausweis des effektiven Jahreszinses zu jeder Variante.
3. Frage nach dem jährlichen Sondertilgungsrecht und dessen Höhe.
4. Frage nach dem Recht auf einen Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung und danach, wie oft er möglich ist.
5. Angebot zu einem von Ihnen genannten Tilgungssatz, abgeleitet aus Ihrem Restschuldziel, nicht aus der Fortschreibung des bisherigen Satzes.
6. Bitte um Verlängerung der Rückmeldefrist, wenn Sie für den Vergleich mehr Zeit brauchen.

Setzen Sie eine eigene Frist für die Antwort und halten Sie das Datum fest. Solange die Rückfragen offen sind, ist das Angebot nicht entscheidungsreif — und ein nicht entscheidungsreifes Angebot unterschreiben Sie nicht.

Muss ich das Prolongationsangebot unterschreiben und wie lange habe ich dafür Zeit?

Nein, Sie müssen kein Prolongationsangebot unterschreiben — Sie sind bis zum Ende der Zinsbindung frei, zu einem anderen Darlehensgeber zu wechseln. Die kurze Rückmeldefrist von oft nur zwei Wochen ist eine Bindefrist des Instituts an sein eigenes Angebot, keine gesetzliche Ausschlussfrist und kein Grund zur Eile. Ein Widerrufsrecht nach § 495 BGB in Verbindung mit § 355 BGB besteht nur, wenn Sie tatsächlich einen neuen Verbraucherdarlehensvertrag schließen; die bloße Konditionenanpassung innerhalb eines fortbestehenden Vertrags ist kein solcher Neuabschluss. Bitten Sie um eine Verlängerung der Rückmeldefrist, wenn Sie für den Vergleich mehr Zeit brauchen — das ist üblich und wird in aller Regel gewährt.

Ist die Zwei-Wochen-Frist rechtlich bindend?

Nein. Die Frist, die auf dem Prolongationsangebot steht, ist eine Bindefrist des Instituts an die eigene Kondition — kein Termin, bis zu dem Sie sich entschieden haben müssen. Sie beschreibt, wie lange die Bank ihr Angebot gegen sich gelten lässt, weil sich ihre eigene Refinanzierung in der Zwischenzeit verändert. Läuft die Frist ab, verlieren Sie kein Recht. Sie verlieren nur dieses eine Angebot in dieser einen Fassung.

Praktisch heißt das: Rufen Sie an und bitten Sie um Verlängerung. Zwei Sätze genügen, und die Bitte ist so verbreitet, dass sie in aller Regel gewährt wird — ein Institut, das seinen Bestandskunden halten will, verliert ihn nicht an einer Formalie. Formulieren Sie den Grund sachlich: Sie holen ein Vergleichsangebot ein und brauchen dafür Zeit.

Diese drei Punkte gehören in Ihre Rückmeldung:

• Die neue Frist konkret benennen. Bitten Sie um eine bestimmte Verlängerung, nicht um „etwas mehr Zeit“ — vier bis sechs Wochen sind eine übliche Größenordnung.
• Die Kondition zum Stichtag festhalten lassen. Klären Sie, ob der angebotene Sollzinssatz während der verlängerten Frist gilt oder neu gestellt wird. Beides kommt vor.
• Schriftlich bestätigen lassen. Eine E-Mail Ihres Ansprechpartners reicht. Eine mündliche Zusage am Telefon ist im Streitfall nichts wert.

Der Grund für die Eile liegt nicht bei Ihnen: Solange kein Fremdangebot vorliegt, ist die kurze Frist der einzige Druck im Raum. Wer sie akzeptiert, unterschreibt ohne Vergleich — und genau das ist der Zustand, in dem ein Prolongationsangebot am wenigsten überprüft wird.

Wann besteht ein Widerrufsrecht und wann nicht?

Das Widerrufsrecht knüpft an einen Vertragsschluss an, nicht an ein Schreiben Ihrer Bank. Nach § 495 Absatz 1 BGB steht dem Darlehensnehmer bei einem Verbraucherdarlehensvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu — Voraussetzung ist also, dass ein solcher Vertrag überhaupt geschlossen wird. Passen Sie innerhalb eines fortbestehenden Darlehensvertrags nur den Sollzinssatz und die Bindungsdauer an, liegt kein neuer Verbraucherdarlehensvertrag vor, und es gibt entsprechend nichts zu widerrufen.

Damit ergeben sich zwei Konstellationen, die sich rechtlich deutlich unterscheiden:

Welche Zeile Ihren Fall trifft, entscheidet die Vertragsurkunde, nicht das Anschreiben. Fragen Sie im Zweifel schriftlich nach, ob die Bank den Vorgang als Konditionenanpassung oder als Neuabschluss behandelt — die Antwort sagt Ihnen zugleich, ob eine Widerrufsbelehrung beiliegen muss.

Eine Nebenbemerkung zur Bedenkzeit, die häufig mit dem Widerruf verwechselt wird: Die siebentägige Bedenkzeit des § 495 Absatz 3 BGB gilt bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen in den Fällen des Absatzes 2, also dort, wo das Widerrufsrecht ausnahmsweise entfällt. Sie ist kein allgemeines Rücktrittsfenster nach der Unterschrift, sondern eine Frist davor.

Dieser Abschnitt erklärt die Rechtslage und ersetzt im Einzelfall keine rechtliche Beratung. Wenn viel von der Einordnung abhängt, lassen Sie Ihre Vertragsunterlagen prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Schließe ich bei einer Prolongation einen neuen Vertrag ab?

In der Regel nicht. Bei der unechten Abschnittsfinanzierung — dem Normalfall der deutschen Baufinanzierung — läuft der Darlehensvertrag über die gesamte Rückzahlungsdauer, und nur der Sollzinssatz wird abschnittsweise neu vereinbart. Sie unterschreiben also eine Vereinbarung zu einem Vertrag, der weiterbesteht, nicht einen zweiten Vertrag daneben. Genau deshalb bleiben Grundschuld, Sicherheiten und Vertragsnummer unverändert.

Diese Einordnung hat drei praktische Folgen, die Sie kennen sollten, bevor Sie unterschreiben:

• Kein Widerruf als Notausgang. Sie können die Unterschrift nicht später auf dem Widerrufsweg korrigieren. Die Prüfung muss vorher stattfinden.
• Keine erneute vorvertragliche Informationspflicht in vollem Umfang. Sie erhalten kein neues Europäisches Standardisiertes Merkblatt wie beim Erstabschluss. Was Sie wissen wollen, müssen Sie erfragen.
• Die Bindungswirkung ist trotzdem vollständig. Eine Konditionenvereinbarung ist kein unverbindlicher Vermerk. Mit Ihrer Unterschrift steht der Sollzinssatz für den gesamten neuen Abschnitt fest.

Umgekehrt gilt: Wechseln Sie zu einem anderen Darlehensgeber, schließen Sie einen vollwertigen neuen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag mit allem, was dazugehört — Widerrufsrecht, vorvertragliche Information, Kreditwürdigkeitsprüfung. Der Wechsel ist damit aufwendiger, aber auch der Weg mit dem größeren rechtlichen Schutzrahmen. Beides gegeneinander abzuwägen, ist Teil der Entscheidung und nicht bloß eine Formalie.

Welche Zinsbindungen bietet die Bank bei einer Prolongation an und warum steigt der Zins mit längerer Bindung?

Institute bieten zur Prolongation üblicherweise mehrere Zinsbindungsdauern von fünf bis zwanzig Jahren an, teils auch eine variable Verzinsung. Eine längere Bindung ist in der Regel teurer, weil der Darlehensgeber sich seinerseits für diesen Zeitraum refinanzieren und das Zinsänderungsrisiko tragen muss. Sie zahlen den Unterschied also nicht für den Kredit, sondern für die Planungssicherheit über die längere Frist. Fordern Sie grundsätzlich mehrere Bindungsdauern zur Auswahl an — wer nur eine Variante nennt, hat die Entscheidung für Sie getroffen.

Wie wirkt sich die Zinsbindungsdauer auf die Restschuld am Ende aus?

Die Bindungsdauer entscheidet darüber, wie lange getilgt wird, bevor Sie erneut über Konditionen verhandeln. Bleibt die Monatsrate gleich, arbeitet eine lange Bindung für Sie: Mit jedem Jahr sinkt die Restschuld, der Zinsanteil der Rate wird kleiner, der Tilgungsanteil größer — und am Ende des Abschnitts steht ein deutlich kleinerer Betrag offen, über den neu entschieden werden muss. Eine kurze Bindung dreht das um. Sie stehen früher wieder vor einer Verhandlung, und zwar mit einer Restschuld, die noch nahe am Ausgangsbetrag liegt.

Der Zusammenhang lässt sich ohne jede Zinsannahme beschreiben:

Für die Prolongationsentscheidung folgt daraus eine schlichte Frage, die im Angebotsgespräch selten gestellt wird: Wie groß ist die Restschuld, die Sie am Ende des neuen Abschnitts erneut dem Markt aussetzen? Lassen Sie sich diesen Betrag für jede angebotene Bindungsdauer ausweisen. Er ist die aussagekräftigere Größe als die Monatsrate, weil er zeigt, wie viel Risiko Sie in die Zukunft verschieben.

Wichtig ist dabei, den Effekt nicht der Bindungsdauer allein zuzuschreiben. Getilgt wird über den Tilgungssatz, nicht über die Bindung. Die Bindungsdauer bestimmt lediglich, wie lange dieser Tilgungssatz zu bekannten Bedingungen arbeiten darf, bevor die nächste Verhandlung ansteht.

Wann ist eine kurze Zinsbindung die bessere Wahl?

Eine kurze Bindung ist kein Fehler — sie ist ein Werkzeug für einen absehbaren Termin. Sinnvoll wird sie immer dann, wenn Sie wissen, dass sich Ihre Lage innerhalb weniger Jahre grundlegend ändert und Sie sich für diesen Zeitpunkt Handlungsfreiheit sichern wollen.

Vier Konstellationen, in denen die kurze Bindung sachlich vorne liegt:

• Ein absehbarer Kapitalzufluss. Eine fällige Kapitalanlage, eine Erbschaft oder der Verkauf einer bisherigen Immobilie steht an. Dann soll der Abschnitt enden, wenn das Geld da ist, damit Sie ohne Umwege ablösen können.
• Ein geplanter Verkauf oder Umzug. Endet die Nutzung der Immobilie in wenigen Jahren, wäre eine lange Bindung Sicherheit für einen Zeitraum, den Sie gar nicht mehr brauchen.
• Eine kleine Restschuld kurz vor dem Ende der Finanzierung. Wenn ohnehin nur noch wenige Jahre offen sind, kauft eine lange Bindung Schutz für einen Betrag, der kaum noch ins Gewicht fällt.
• Ein enger Zeitrahmen zum Zinsbindungsende. Wer erst spät begonnen hat, kann mit einem kurzen Abschnitt Zeit gewinnen und den Wechsel geordnet vorbereiten, statt unter Druck zu unterschreiben.

Gegen die kurze Bindung spricht die Kehrseite derselben Mechanik: Sie stehen früher wieder vor einer Verhandlung, und zwar mit einer hohen Restschuld und ohne zu wissen, welches Marktniveau dann gilt. Wer diese Unsicherheit im Haushalt nicht tragen kann, entscheidet nicht nach Geschmack, sondern nach Tragfähigkeit — dann ist die längere Bindung die Voraussetzung der Finanzierung und keine Option.

Was gilt bei einer variablen Verzinsung nach § 489 Absatz 2 BGB?

Manche Institute bieten zur Prolongation auch eine variable Verzinsung an, bei der sich der Sollzinssatz in vereinbarten Abständen an einen Referenzzinssatz anpasst. Rechtlich ist diese Variante beweglicher als jede feste Bindung: Nach § 489 Absatz 2 BGB kann ein Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Sie sind also nicht auf Jahre festgelegt, sondern können quartalsweise aussteigen.

Diese Beweglichkeit hat einen Preis, der nicht in Euro ausgedrückt wird, sondern in Planbarkeit:

• Ihre Rate ist nicht mehr fest. Steigt der Referenzzinssatz, steigt die Belastung — ohne dass Sie etwas unterschrieben hätten.
• Der Schutz gilt in beide Richtungen nicht. Was bei fallendem Niveau ein Vorteil ist, ist bei steigendem Niveau ein offenes Risiko.
• Die Kündigungsmöglichkeit ersetzt keine Anschlusslösung. Kündigen können Sie jederzeit; finanziert werden muss die Restschuld trotzdem, und zwar zu dem Niveau, das dann gilt.

Sinnvoll ist die variable Variante deshalb vor allem als Zwischenlösung: als Brücke, bis ein Verkauf abgewickelt, ein Kapitalzufluss eingegangen oder ein sauber vorbereiteter Bankwechsel möglich ist. Als Dauerzustand für eine hohe Restschuld ist sie das Gegenteil dessen, was eine Prolongation eigentlich leisten soll. Und noch ein Hinweis, der oft untergeht: Eine variable Verzinsung stellt sich nach dem Ende der Sollzinsbindung nicht von selbst ein. Ob sie überhaupt eintritt, richtet sich nach Ihrem Vertrag, nicht nach einer gesetzlichen Regel.

Was passiert nach zehn Jahren Zinsbindung und wann beginnt die Zehnjahresfrist bei einer Prolongation neu?

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Die Frist läuft ausdrücklich ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsschluss — bei einem Bauvorhaben mit gestückelter Auszahlung können dazwischen zwei Jahre liegen. Entscheidend für die Prolongation ist der zweite Halbsatz derselben Norm: Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs. Jede Prolongation setzt die Zehnjahresfrist damit neu in Gang, und dieses Kündigungsrecht kann nach § 489 Abs. 4 BGB nicht vertraglich ausgeschlossen oder erschwert werden.

Ab wann genau läuft die Zehnjahresfrist — Vertragsschluss oder Auszahlung?

Ab der Auszahlung, und zwar ab der vollständigen. Der Gesetzestext ist an dieser Stelle eindeutig: Kündbar ist nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Nicht nach dem Vertragsschluss, nicht nach der ersten Teilauszahlung, sondern nach dem Tag, an dem die letzte Rate der Darlehensvaluta bei Ihnen angekommen ist.

Für einen Wohnungskauf aus dem Bestand fallen beide Termine meist nah zusammen, weil das Darlehen in einem Betrag an den Notaranderkonto- oder Verkäuferauszahlungstermin fließt. Bei einem Neubau oder einer größeren Sanierung ist das anders: Dort wird nach Baufortschritt abgerufen, und zwischen Vertragsunterschrift und letzter Auszahlung können ein bis zwei Jahre liegen. Wer in dieser Konstellation vom Vertragsdatum aus rechnet, verschätzt sich um genau diesen Zeitraum — zu seinen Ungunsten, denn die Frist beginnt später, als er denkt.

Deshalb gehört ein Datum in Ihre Unterlagen, das die wenigsten Darlehensnehmer notiert haben:

• Der Tag der Vollauszahlung. Fragen Sie ihn bei Ihrem Institut schriftlich ab und legen Sie die Antwort zu den Vertragsunterlagen. Er ist der Ankerpunkt für alles Weitere.
• Der daraus abgeleitete Zehnjahrestag. Zehn Jahre nach diesem Datum wird die Kündigung frühestens wirksam.
• Der Termin sechs Monate davor. Ab dann muss die Kündigung erklärt sein, damit sie zum Zehnjahrestag greift.

Die drei Daten kosten eine Rückfrage und ersparen später die Diskussion darüber, ab wann Sie beweglich sind.

Warum setzt eine Prolongation die Frist zurück und was bedeutet das für Sie?

Weil dieselbe Vorschrift, die das Kündigungsrecht gewährt, auch seinen Startpunkt verschiebt. Der zweite Halbsatz des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB lautet: Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs. Genau das ist eine Prolongation: eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz. Mit Ihrer Unterschrift beginnt die Zehnjahresfrist von vorn.

Diese Konsequenz ist der eigentliche Entscheidungskostenpunkt einer Prolongation, und sie steht in kaum einem Angebotsschreiben. Ein Beispiel für den Ablauf, ohne jede Annahme über Konditionen:

Praktisch heißt das: Wer eine Prolongation über fünfzehn oder zwanzig Jahre unterschreibt, bindet sich für zehn Jahre — und zwar auf ein Zinsniveau, das er in diesem einen Moment akzeptiert hat, oft unter Zeitdruck und ohne Vergleichsangebot. Das ist kein Argument gegen die Prolongation. Es ist ein Argument dafür, die Kondition vor der Unterschrift zu prüfen, weil die Korrekturmöglichkeit danach zehn Jahre auf sich warten lässt.

Umgekehrt gilt dieselbe Mechanik als Schutz: Auch die längste Bindung sperrt Sie nie länger als zehn Jahre ab dem Zeitpunkt der Vereinbarung ein. Über die zehn Jahre hinaus kaufen Sie ausschließlich Sicherheit — Ihre eigene Beweglichkeit bleibt in jedem Fall erhalten.

Wie kündige ich nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB und welche Frist gilt?

Die Frist beträgt sechs Monate, und sie läuft vor dem Zehnjahrestag, nicht danach. Wer erst im zehnten Jahr an den Ausstieg denkt, verliert ein halbes Jahr, in dem er die alten Konditionen weiterzahlt. Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung an Ihren Darlehensgeber — sie braucht seine Zustimmung nicht und muss auch nicht begründet werden.

Drei Punkte, die über die Wirksamkeit entscheiden:

• Rechtzeitig erklären. Damit die Kündigung zum Zehnjahrestag wirkt, muss sie sechs Monate vorher beim Darlehensgeber sein. Ein nachweisbarer Zugang ist deshalb sinnvoll.
• Die Anschlussfinanzierung muss stehen. Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlen. Die Ablösung ist also vor dem Stichtag zu organisieren, nicht danach.
• Keine Entschädigung. Für diesen Ausstieg kann der Darlehensgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie üben ein gesetzliches Recht aus, keine vorzeitige Rückzahlung im Sinne einer Vertragsverletzung.

Und der Punkt, der das Recht belastbar macht: Das Kündigungsrecht nach den Absätzen 1 und 2 kann nach § 489 Absatz 4 BGB nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Es steht Ihnen unabhängig davon zu, was in Ihren Darlehensbedingungen steht — und eine Klausel, die für diesen Fall eine Entschädigung vorsieht, wäre genau die Erschwerung, die das Gesetz untersagt.

Dieser Abschnitt behandelt § 489 BGB nur so weit, wie es die Prolongationsentscheidung verlangt, und ersetzt im Einzelfall keine rechtliche Beratung. Wenn es um die Berechnung eines konkreten Stichtags geht, lassen Sie sich das Datum der Vollauszahlung von Ihrem Institut bestätigen und rechnen Sie von dort.

Welche Vorteile hat eine Prolongation?

Der größte Vorteil der Prolongation ist der Wegfall des gesamten Übertragungsaufwands: Weil der Darlehensvertrag und die eingetragene Grundschuld bestehen bleiben, entfallen Notartermin, Grundbuchänderung und die Abtretung der Sicherheiten samt der dafür anfallenden Gebühren. Notar- und Grundbuchkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz nach dem Geschäftswert festgelegt und damit weder verhandelbar noch vermeidbar — außer eben dadurch, dass der Vorgang gar nicht stattfindet. Hinzu kommt der Zeitgewinn: eine Prolongation ist schriftlich in wenigen Wochen erledigt, ein Bankwechsel braucht deutlich mehr Vorlauf. Für Darlehensnehmer, deren Einkommenssituation sich seit dem Erstabschluss verschlechtert hat, ist der Verzicht auf eine erneute Prüfung zudem ein echter Sicherheitsvorteil.

Warum entfallen Grundbuchänderung, Notartermin und Abtretung?

Weil rechtlich nichts übertragen wird. Bei der Prolongation bleibt der Darlehensvertrag bestehen, und damit bleibt auch die Sicherheit, die ihn absichert, unverändert: Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld steht weiterhin für dasselbe Institut und für dieselbe Forderung. Es gibt keinen neuen Gläubiger, der eingetragen werden müsste, und keinen alten, der zu löschen wäre.

Beim Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber ist das anders. Dort muss die Grundschuld auf das neue Institut übergehen, und dieser Vorgang ist beurkundungs- beziehungsweise beglaubigungspflichtig und wird im Grundbuch vollzogen. Der Unterschied lässt sich Position für Position gegenüberstellen:

Die dabei anfallenden Gebühren sind keine Verhandlungssache: Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und bemessen sich nach dem Geschäftswert. Zwischen zwei Notaren gibt es dafür keinen Preisunterschied. Vermeidbar sind sie nur auf eine Weise — indem der Vorgang gar nicht stattfindet. Genau das ist der wirtschaftliche Kern des Prolongationsvorteils.

Damit ist auch gesagt, wie groß dieser Vorteil ist: Er entspricht den einmaligen Wechselkosten, nicht mehr. Ob er den Ausschlag gibt, entscheidet sich daran, wie groß der Konditionsunterschied über die gesamte neue Bindungsdauer ausfällt.

Wie schnell ist eine Prolongation erledigt?

Schriftlich und in wenigen Wochen. Der gesamte Vorgang besteht aus dem Angebot der Bank, Ihren Rückfragen, gegebenenfalls einer Nachverhandlung und einer Unterschrift. Es gibt keinen Termin außer Haus, keine Terminabstimmung mit einem Notar und keine Wartezeit auf einen Grundbuchvollzug.

Zum Vergleich der Zeitachsen, ohne Anspruch auf den Einzelfall:

• Prolongation: Angebot prüfen, Vergleichsangebot einholen, nachverhandeln, unterschreiben. Der begrenzende Faktor ist die Beschaffung des Vergleichsangebots, nicht der Vorgang selbst.
• Wechsel: Unterlagen zusammenstellen, Antrag und Kreditwürdigkeitsprüfung, Objektbewertung, Zusage, Notartermin zur Grundschuldabtretung, Grundbuchvollzug, Ablösung zum Stichtag. Dafür sind mehrere Monate einzuplanen.

Dieser Zeitunterschied ist der Grund, warum die Prolongation zum Rettungsanker wird, wenn jemand erst mit dem Schreiben der Bank beginnt. Wer drei Monate vor dem Stichtag startet, hat für einen sauberen Wechsel kaum noch Spielraum — und entscheidet sich dann nicht für die Prolongation, sondern gegen die fehlende Zeit.

Daraus folgt der einzige Ratschlag, der an dieser Stelle wirklich trägt: Der Zeitvorteil der Prolongation ist nur dann ein echter Vorteil, wenn Sie ihn freiwillig nutzen. Beginnen Sie früh genug, damit die Bequemlichkeit eine Wahl bleibt und keine Notlösung wird.

Für wen ist der Verzicht auf eine Neuprüfung der entscheidende Vorteil?

Für alle, deren Ausgangslage sich seit dem Erstabschluss verschlechtert hat oder komplexer geworden ist. Ein neuer Darlehensgeber kennt Sie nicht und beurteilt Sie ausschließlich nach den heutigen Unterlagen. Ihr bisheriges Institut kennt dagegen Ihr Zahlungsverhalten aus Jahren und verzichtet bei der Prolongation in aller Regel auf eine vollständige Neuprüfung.

Typische Konstellationen, in denen dieser Unterschied den Ausschlag gibt:

• Wechsel in die Selbstständigkeit. Wer aus dem Angestelltenverhältnis heraus gegründet hat, tritt beim neuen Institut als vollständig neuer Antragsteller auf.
• Elternzeit oder reduzierte Arbeitszeit. Das aktuelle Einkommen bildet die dauerhafte Leistungsfähigkeit dann nicht ab.
• Trennung oder Scheidung. Fällt ein Einkommen aus der Betrachtung, verändert das die Prüfung grundlegend.
• Näher am Ruhestand. Die verbleibende Erwerbsphase wirkt auf die Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit.
• Ein Objekt mit Bewertungsrisiko. Eine Immobilie in schwierigem Zustand oder Lage wird beim Wechsel neu bewertet, bei der Prolongation nicht.

In diesen Fällen ist die Prolongation nicht die beqümere, sondern die sicherere Option — und das ist ein anderes Argument. Trotzdem gilt auch hier die Reihenfolge: Holen Sie ein Fremdangebot ein, bevor Sie die Prolongation annehmen, nicht danach. Sie erfahren dabei, wo Sie stehen, ohne sich zu binden. Fällt das Ergebnis ungünstig aus, haben Sie eine belastbare Begründung für Ihre Entscheidung statt eines Bauchgefühls.

Welche Nachteile hat eine Prolongation?

Die Prolongation hat drei strukturelle Nachteile. Erstens verhandeln Sie ohne Wettbewerb: Solange kein Fremdangebot auf dem Tisch liegt, hat das Institut keinen Anlass, Ihnen seine beste Kondition anzubieten — wie groß der Abstand zum Marktniveau im Einzelfall ausfällt, veröffentlichen die Institute nicht. Zweitens bleibt die Bewertung Ihrer Immobilie auf dem Stand des Erstabschlusses, sodass eine zwischenzeitliche Wertsteigerung und die Tilgung der vergangenen Jahre sich nicht in einer besseren Beleihungsklasse niederschlagen. Drittens setzt jede Prolongation die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB neu in Gang und bindet Sie damit erneut für zehn Jahre.

Ist die Prolongation automatisch die beste Lösung?

Nein, und das liegt nicht an der Bank, sondern an der Verhandlungslage. Ein Institut stellt seine Kondition danach, was es stellen muss, um den Vertrag zu bekommen. Liegt kein Fremdangebot vor, muss es wenig. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Beschreibung dessen, wie ein Angebot ohne Wettbewerber zustande kommt — und es ist der Grund, warum ein unverglichenes Prolongationsangebot systematisch schwächer ausfällt als eines, das gegen den Markt bestehen muss.

Wie groß dieser Abstand im Einzelfall ist, lässt sich seriös nicht angeben: Die Institute veröffentlichen die Konditionen ihrer Bestandskundenangebote nicht, und was Vergleichsportale dazu in Umlauf bringen, stammt aus ihrem eigenen Geschäftsinteresse. Belastbar ist deshalb nur die Mechanik, nicht die Zahl.

Daraus folgt eine praktikable Regel für Ihre Entscheidung:

• Das Angebot ist nicht schlecht, es ist ungeprüft. Beurteilbar wird es erst im Vergleich mit einem konkreten Angebot für dieselbe Restschuld und dieselbe Bindungsdauer.
• Der Vergleich verpflichtet zu nichts. Ein eingeholtes Fremdangebot ist kein Bankwechsel, sondern eine Information — und zugleich das einzige Argument, das in der Nachverhandlung trägt.
• Bestätigt der Vergleich das Angebot, haben Sie gewonnen. Sie unterschreiben dieselbe Kondition, aber mit Gewissheit statt mit Hoffnung.

Der Fehler liegt also nicht in der Prolongation. Er liegt darin, sie ohne Gegenprobe zu unterschreiben.

Was ist die sogenannte Beqümlichkeitsprämie für Bestandskunden?

Als Beqümlichkeitsprämie bezeichnet man den Aufschlag, den ein Bestandskunde faktisch dafür zahlt, dass er nicht wechselt. Sie steht in keinem Vertrag und wird nirgends ausgewiesen — sie ergibt sich aus der Differenz zwischen dem, was Ihnen angeboten wird, und dem, was Ihnen angeboten worden wäre, wenn ein anderes Institut ernsthaft um Ihren Vertrag konkurriert hätte.

Drei Umstände begünstigen sie:

• Der Zeitdruck. Die gesetzliche Unterrichtung trifft spät ein, die Rückmeldefrist auf dem Angebot ist kurz. Wer erst dann beginnt, hat für einen Vergleich kaum Zeit.
• Der Aufwand des Wechsels. Unterlagen, Prüfung, Notartermin — die Hürde wirkt größer, als sie ist, und wird deshalb selten genommen.
• Die Gewohnheit. Ein bestehendes Konto, ein bekannter Ansprechpartner und ein reibungsloser Ablauf über Jahre erzeugen Loyalität, die in der Konditionsfrage nichts zu suchen hat.

Der einzige wirksame Gegenzug ist ein Vergleichsangebot auf dem Tisch. Nichts anderes verändert die Lage — weder ein langer Kundenstatus noch ein freundliches Gespräch noch der Hinweis, dass man ja auch wechseln könne.

Welchen Preis zahlen Sie für den Neustart der Zehnjahresfrist?

Sie zahlen ihn in Beweglichkeit. Mit jeder Prolongation beginnt die Frist des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB von vorn, denn wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs. Was Sie vor der Unterschrift an Ausstiegsmöglichkeit hatten, ist danach zehn Jahre lang wieder aufgebaut.

Das ist besonders dann relevant, wenn Sie eine Prolongation an einem Punkt unterschreiben, an dem Ihr Sonderkündigungsrecht bereits erreicht war oder kurz bevorstand. In diesem Moment tauschen Sie eine bestehende Freiheit gegen eine neue Bindung — und das sollte eine bewusste Entscheidung sein, keine Nebenwirkung.

Drei Fragen machen den Preis vor der Unterschrift sichtbar:

• Wie lange bleiben Sie gebunden? Zehn Jahre ab dem Tag der Vereinbarung, unabhängig davon, ob Sie fünf, zehn oder zwanzig Jahre Bindung wählen.
• Was passiert, wenn das Marktniveau in dieser Zeit deutlich fällt? Dann tragen Sie die vereinbarte Kondition weiter, bis die neue Frist abgelaufen ist.
• Ist der Zeitpunkt der richtige? Wer unter Druck unterschreibt, fixiert nicht nur eine Kondition, sondern auch den Moment, in dem er sie akzeptiert hat.

Zusammen mit den beiden anderen Nachteilen ergibt das ein klares Bild: Die Prolongation ist der beqümste Weg, aber ihr Preis liegt in dem, was sie nicht tut — sie erzeugt keinen Wettbewerb, sie bewertet Ihre Immobilie nicht neu, und sie verlängert Ihre Bindung um genau zehn Jahre.

Wird meine Bonität bei der Anschlussfinanzierung erneut geprüft und prüft die bisherige Bank wirklich nicht noch einmal?

Es kommt darauf an, welchen Weg Sie wählen. Bei der Prolongation verzichtet der bisherige Darlehensgeber in aller Regel auf eine vollständige Neuprüfung von Einkommen, Unterlagen und Objektwert, weil er den Kredit seit Jahren in den Büchern hat und das Zahlungsverhalten kennt — ein Rechtsanspruch darauf besteht allerdings nicht. Bei einem Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber wird dagegen vollständig neu geprüft: Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft und Objektbewertung gehören zum Standardablauf, weil der neue Darlehensgeber nach § 505a BGB zur Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet ist. Diese Asymmetrie ist der wichtigste nicht-finanzielle Faktor Ihrer Entscheidung.

Was prüft ein neuer Darlehensgeber im Einzelnen?

Er prüft dasselbe wie beim Erstabschluss, nur mit aktuellen Zahlen. Der Grund ist gesetzlich: Nach § 505a Absatz 1 BGB hat der Darlehensgeber vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen und darf bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen. Das ist keine Ermessensfrage des Beraters, sondern eine Pflicht des Instituts.

Geprüft wird in drei Blöcken:

Für Sie bedeutet das vor allem Aufwand und Zeit — und in ungünstigen Konstellationen ein Ergebnis, das vom Erstabschluss abweicht. Wichtig ist die Reihenfolge: Diese Prüfung findet statt, bevor Sie irgendetwas kündigen. Sie erfahren also, woran Sie sind, solange Ihre bisherige Finanzierung noch unangetastet läuft.

Warum ist die Prolongation bei verschlechterter Einkommenslage die sicherere Wahl?

Weil sie diese Prüfung in aller Regel gar nicht auslöst. Das Gesetz sieht dafür sogar ausdrücklich eine Erleichterung vor: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, die im Anschluss an einen zwischen denselben Vertragsparteien geschlossenen Darlehensvertrag ein neues Kapitalnutzungsrecht zum selben Zweck einräumen, bedarf es nach § 505a Absatz 3 BGB einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung nur unter den Voraussetzungen des Absatzes 2 — also dann, wenn der Nettodarlehensbetrag deutlich erhöht wird.

Zwei Klarstellungen gehören dazu, damit daraus keine falsche Erwartung entsteht:

• Die Erleichterung befreit das Institut von einer Pflicht, sie gibt Ihnen kein Recht. Ein Anspruch auf eine Prolongation besteht nicht, und ein Institut darf im Rahmen seiner eigenen Risikopolitik trotzdem Unterlagen anfordern.
• Wer aufstockt, verlässt die Erleichterung. Sobald zusätzliches Kapital hinzukommt, greift die Neuprüfung auf aktualisierter Grundlage.

Bleibt es bei der reinen Verlängerung, ist der Unterschied für Sie also handfest: Bei der Prolongation zählt Ihr Zahlungsverhalten der vergangenen Jahre, beim Wechsel Ihre heutige Unterlagenlage. Wer im Vergleich der beiden Wege nur auf die Kondition schaut, übersieht die Größe, die im Zweifel den Ausschlag gibt — nämlich ob der zweite Weg überhaupt offensteht.

Die praktische Konsequenz ist deshalb keine Empfehlung für die Prolongation, sondern eine für die Reihenfolge: Prüfen Sie den Wechsel, solange die Prolongation noch als Rückfallebene bereitsteht.

Was gilt bei Elternzeit, Trennung oder Schuldhaftentlassung?

In allen drei Fällen verändert sich nicht die Immobilie, sondern die Person, die für das Darlehen einsteht — und genau darauf reagiert die Kreditwürdigkeitsprüfung.

• Elternzeit oder reduzierte Arbeitszeit. Das aktüll ausgezahlte Einkommen bildet Ihre dauerhafte Leistungsfähigkeit nicht ab. Ein neues Institut rechnet mit dem belastbaren, nicht mit dem bestmöglichen Wert; ein Nachweis über die Rückkehr in den bisherigen Umfang hilft, ersetzt die Prüfung aber nicht.
• Trennung oder Scheidung. Solange beide Partner im Vertrag stehen, haften beide. Eine Prolongation ändert daran nichts und lässt die Lage unangetastet — was je nach Zielsetzung ein Vorteil oder ein Nachteil sein kann.
• Schuldhaftentlassung. Soll ein Darlehensnehmer aus der Haftung entlassen werden, ist das kein Nebenpunkt der Verlängerung, sondern eine eigene Entscheidung des Instituts. Es prüft dann, ob der verbleibende Darlehensnehmer die Finanzierung allein trägt — mit vollem Prüfumfang, auch bei der bisherigen Bank.

Diese Konstellationen sind der Grund, warum die Entscheidung zwischen Prolongation und Wechsel nicht allein an der Kondition hängt. Wo sich die persönliche Lage verändert hat, gehört sie früh auf den Tisch — am besten zwölf Monate vor dem Stichtag, damit beide Wege noch gangbar sind. Die Einordnung Ihres Einzelfalls ersetzt dieser Artikel dabei nicht.

Kann ich bei einer Prolongation die Tilgungsrate anpassen oder Sondertilgungen vereinbaren?

Ja, das Zinsbindungsende ist der einzige Zeitpunkt, an dem Sie Tilgungssatz, Rate, Zinsbindungsdauer und Sondertilgungsrecht ohne Zusatzkosten neu setzen können — allerdings nur, wenn Sie es ausdrücklich verlangen. Viele Prolongationsangebote schreiben den bisherigen Tilgungssatz einfach fort, obwohl die Restschuld inzwischen deutlich kleiner ist und ein höherer Tilgungssatz bei ähnlicher Rate möglich wäre. Nutzen Sie den Anlass für eine Zielrechnung: Legen Sie fest, welche Restschuld zum Renteneintritt tragfähig ist, und leiten Sie den Tilgungssatz daraus ab, statt ihn fortzuschreiben. Ein vereinbartes Sondertilgungsrecht sollte im neuen Abschnitt ausdrücklich schriftlich ausgewiesen sein.

Wie leite ich den Tilgungssatz aus einem Restschuldziel ab?

Sie rechnen rückwärts, nicht vorwärts. Die übliche Frage lautet „Welche Rate kann ich tragen?“ — und sie führt zu einem Tilgungssatz, der zufällig herauskommt. Die bessere Frage lautet: „Welche Restschuld darf am Ende des neuen Abschnitts noch offen sein?“ Aus dieser Zielgröße ergibt sich der Tilgungssatz von selbst.

Der Rechenweg braucht keine Annahme über Konditionen und funktioniert mit vier Zahlen aus Ihren eigenen Unterlagen:

1. Restschuld heute. Der Betrag, der zum Stichtag offen ist. Er steht im Tilgungsplan oder in der Restschuldbestätigung Ihres Instituts.
2. Zielrestschuld. Der Betrag, den Sie am Ende des neuen Abschnitts höchstens noch offen haben wollen — oft null zum Renteneintritt.
3. Zahl der Jahre. Die Zeit zwischen beiden Punkten.
4. Ursprüngliche Darlehenssumme. Die Bezugsgröße, auf die sich der anfängliche Tilgungssatz bezieht.

Ziehen Sie die Zielrestschuld von der heutigen Restschuld ab und teilen Sie die Differenz durch die Zahl der Jahre. Das Ergebnis ist die Tilgungsleistung, die Sie pro Jahr in Euro erbringen müssen. Ins Verhältnis zur ursprünglichen Darlehenssumme gesetzt, ergibt sie den Tilgungssatz, den Ihr neuer Abschnitt mindestens tragen muss. Der so ermittelte Wert ist bewusst vorsichtig gerechnet: Weil mit sinkender Restschuld auch der Zinsanteil der Rate sinkt und der frei werdende Teil in die Tilgung fließt, kommen Sie in der Praxis etwas früher ans Ziel als die einfache Division vermuten lässt.

Lassen Sie sich die so gewählte Variante von Ihrem Institut als Tilgungsplan rechnen und legen Sie die Zielrestschuld daneben. Weicht das Ergebnis ab, korrigieren Sie den Tilgungssatz — nicht das Ziel.

Warum ist der Renteneintritt die entscheidende Zeitmarke?

Weil sich an diesem Tag das Einkommen ändert, aus dem die Rate bezahlt wird, die Rate selbst aber nicht. Eine Finanzierung, die im Erwerbsleben komfortabel getragen wird, kann im Ruhestand zur Belastung werden — und zwar planbar, mit einem Datum, das heute schon feststeht.

Deshalb gehört diese Marke in jede Prolongationsentscheidung:

• Sie ist der natürliche Endpunkt der Zielrechnung. Eine Restschuld, die zum Renteneintritt noch offen ist, muss aus geringerem Einkommen weiterbedient oder anders abgelöst werden.
• Sie begrenzt die sinnvolle Zahl weiterer Abschnitte. Wer bis dahin noch zwei Prolongationen vor sich hat, verschiebt die Frage zweimal, statt sie einmal zu beantworten.
• Sie beeinflusst die Beurteilung beim Wechsel. Ein neuer Darlehensgeber betrachtet die verbleibende Erwerbsphase, wenn er die dauerhafte Tragfähigkeit prüft. Je näher der Ruhestand, desto enger wird dieser Rahmen.

Praktisch heißt das: Rechnen Sie am Zinsbindungsende nicht nur den nächsten Abschnitt, sondern die verbleibende Gesamtstrecke. Wenn der Tilgungssatz, der zum Ziel führt, die Rate über Ihre Belastungsgrenze hebt, ist das kein Grund, das Ziel aufzugeben — sondern der Anlass, über Sondertilgungen, die Bindungsdauer oder die Höhe der künftigen Belastung im Ruhestand ehrlich zu sprechen.

Welcher der drei Wege lässt diese Anpassung überhaupt zu?

Alle drei, aber nicht gleich weit. Das Zinsbindungsende ist der Moment, in dem die Stellschrauben ohne Zusatzkosten offenstehen — was Sie hier nicht regeln, gilt für den gesamten nächsten Abschnitt.

Der entscheidende Unterschied liegt nicht in der Spalte, sondern im Verhalten der Institute: Ein Prolongationsangebot schreibt den bisherigen Tilgungssatz häufig einfach fort, obwohl die Restschuld inzwischen kleiner ist und derselbe Betrag heute einen höheren Tilgungssatz darstellt. Wer nichts sagt, bekommt die Fortschreibung.

Verlangen Sie deshalb ausdrücklich drei Dinge schriftlich: den gewünschten Tilgungssatz, ein beziffertes jährliches Sondertilgungsrecht und die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. Alle drei kosten nichts, wenn sie am Zinsbindungsende vereinbart werden — und sind später nur noch schwer nachzuholen.

Kann ich die Konditionen einer Prolongation mit meiner Bank verhandeln?

Ja, und der einzige belastbare Hebel dafür ist ein konkretes Vergleichsangebot eines anderen Darlehensgebers, das Sie vor dem Gespräch einholen. Verhandeln Sie in dieser Reihenfolge: zuerst den Sollzinssatz gegen das Fremdangebot, dann die Zinsbindungsdauer mit mehreren Varianten zur Auswahl, dann das jährliche Sondertilgungsrecht und zuletzt das Recht auf einen Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit. Lassen Sie sich jedes Zugeständnis schriftlich bestätigen, mündliche Zusagen des Beraters sind wertlos. Ausgereizt ist das Angebot, wenn die Bank auf ein belastbares Fremdangebot nicht mehr nachbessert — dann ist der Wechsel die sachlich richtige Entscheidung, nicht die unhöfliche.

1. Womit Sie verhandeln — die Rolle des Vergleichsangebots

Verhandeln heißt in diesem Zusammenhang nicht, freundlich um eine bessere Kondition zu bitten. Es heißt, dem Institut eine Alternative zu zeigen, die es kennt und die es ernst nehmen muss. Ohne diese Alternative gibt es nichts zu verhandeln — Ihr Berater hat dann keinen Anlass und häufig auch keinen internen Spielraum, von der gestellten Kondition abzuweichen.

Ein belastbares Vergleichsangebot erkennen Sie an vier Merkmalen:

• Es nennt dieselbe Restschuld wie Ihr Prolongationsangebot, bezogen auf denselben Stichtag.
• Es nennt dieselbe Zinsbindungsdauer. Zwei verschiedene Bindungsdauern zu vergleichen, ist kein Vergleich.
• Es weist den effektiven Jahreszins aus, nicht nur eine Monatsrate.
• Es ist schriftlich und von einem konkreten Institut, nicht das Ergebnis eines anonymen Rechners.

Was Sie damit nicht tun sollten: das fremde Angebot als Drohung inszenieren. Legen Sie es sachlich vor und stellen Sie eine einzige Frage — ob Ihr Institut diese Kondition abbilden kann. Das genügt. Wer den Ton der Auseinandersetzung wählt, verhandelt gegen einen Menschen; wer die Zahl vorlegt, verhandelt gegen eine Zahl.

Und noch ein Punkt zum Zeitpunkt: Holen Sie das Vergleichsangebot ein, bevor Sie das Gespräch führen, nicht danach. Wer erst nach dem Gespräch vergleicht, hat die Verhandlung bereits ohne Argument geführt.

2. In welcher Reihenfolge Sie die vier Punkte verhandeln

Die Reihenfolge ist kein Detail. Wer mit dem Sondertilgungsrecht beginnt, hat sein wichtigstes Argument verbraucht, bevor es um die Kondition geht. Verhandeln Sie deshalb von der größten zur kleinsten Position.

Zwei Regeln halten die Verhandlung sauber. Erstens: Lassen Sie sich jedes Zugestandene schriftlich bestätigen. Eine mündliche Zusage des Beraters ist kein Vertragsbestandteil und im Zweifel nicht mehr auffindbar. Zweitens: Verhandeln Sie die Punkte nacheinander, nicht als Paket. Ein Paketangebot verrechnet einen Nachlass beim Sollzinssatz gegen ein gestrichenes Sondertilgungsrecht, ohne dass Sie es bemerken.

Wenn ein Punkt nicht beweglich ist, fragen Sie nach dem Grund. Die Antwort ist informativ: Interne Vorgaben zur Kondition sind etwas anderes als eine Bewertung Ihres Falls, und im zweiten Fall lässt sich manchmal mit Unterlagen nachbessern, was mit Argumenten nicht gelingt.

3. Woran Sie erkennen, dass das Angebot ausgereizt ist

Ausgereizt ist das Angebot, wenn ein belastbares Fremdangebot auf dem Tisch liegt und Ihr Institut daraufhin nicht mehr nachbessert. Nicht früher — und auch nicht erst nach der dritten Gesprächsrunde, in der nur noch Formulierungen wiederholt werden.

Drei Signale zeigen den Punkt zuverlässig an:

• Die Antwort wechselt von der Kondition zur Beziehung. Wird über langjährige Kundentreue statt über Zahlen gesprochen, ist der Spielraum ausgeschöpft.
• Nachgebessert wird nur bei Nebenpunkten. Ein zugestandenes Sondertilgungsrecht ersetzt keinen Konditionsunterschied über die gesamte Bindungsdauer.
• Eine schriftliche Bestätigung bleibt aus. Was nicht schriftlich kommt, ist nicht zugesagt worden.

Ist dieser Punkt erreicht, folgt die Entscheidung der Rechnung und nicht der Höflichkeit: Übersteigt die Ersparnis über die gesamte neue Bindungsdauer die einmaligen Wechselkosten für Notar und Grundbuch deutlich, ist der Wechsel die sachlich richtige Wahl. Bleibt der Unterschied klein, spricht der entfallende Aufwand für die Prolongation — dann haben Sie sie geprüft und nicht bloß angenommen.

Ein Hinweis zum Ablauf: Kündigen Sie nichts und sagen Sie nichts ab, solange der Wechsel nicht zugesagt und terminiert ist. Die Prolongation bleibt Ihre Rückfallebene, bis das neue Darlehen steht. Sie geben sie erst auf, wenn Sie sie nicht mehr brauchen.

Prolongation oder Umschuldung — was ist besser?

Nach dem Ende der Sollzinsbindung stehen Prolongation und Umschuldung als gleichwertige Wege offen, und die Entscheidung fällt nicht nach Bequemlichkeit, sondern nach Rechnung. Der Hauptunterschied ist der Vertragspartner: Bei der Prolongation bleibt alles beim bisherigen Darlehensgeber, bei der Umschuldung löst ein neues Institut die Restschuld ab und übernimmt die Grundschuld. Die Prolongation kostet keinen Cent an Nebenkosten, verzichtet auf die Neuprüfung und ist in wenigen Wochen erledigt — sie verhandelt aber ohne Wettbewerb und ignoriert die zwischenzeitliche Wertentwicklung Ihrer Immobilie. Die Umschuldung eröffnet den Zugang zum gesamten Markt und bewertet Objekt und Beleihungsauslauf neu, verlangt dafür aber vollständige Unterlagen, eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung und die gesetzlich festgelegten Kosten für Notar und Grundbuch. Beide Wege sind zum Ende der Zinsbindung entschädigungsfrei; nur wer vorher aussteigt, gerät in den Bereich der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 490 Abs. 2 BGB.

Wie vergleichen sich Prolongation und Umschuldung insgesamt?

Beide Wege führen zum selben Ergebnis: Die offene Restschuld wird zu neuen Konditionen weiterfinanziert. Unterschiedlich sind der Aufwand, der Wettbewerb und die Prüfung, die Sie dafür durchlaufen. Die folgende Gegenüberstellung ordnet die Kriterien, an denen sich die Entscheidung tatsächlich entscheidet — bewusst ohne Konditionsangaben, denn welcher Weg im Einzelfall der bessere ist, hängt an Ihrer Restschuld und an den Angeboten, die Sie zum Stichtag erhalten.

Die Prolongation beim bisherigen Darlehensgeber

Die Prolongation ist die Fortsetzung des bestehenden Vertrags mit einem neu vereinbarten Sollzinssatz für die verbleibende Restschuld. Rechtlich ändert sich wenig, organisatorisch fast nichts: Das Darlehenskonto bleibt, die Grundschuld bleibt, die Kontoverbindung bleibt.

• Kein Cent Nebenkosten. Es entsteht kein Notartermin, keine Grundbucheintragung und keine Bearbeitungsgebühr, weil die Sicherheit unverändert beim bisherigen Darlehensgeber liegt.
• Keine erneute Vollprüfung. Wer seit dem Erstabschluss die Anstellung gewechselt hat, in Elternzeit ist oder sich selbstständig gemacht hat, muss diese Veränderung nicht zur Diskussion stellen.
• Schnell und terminsicher. Zwischen Angebot und Unterschrift liegen Tage, nicht Monate. Das ist der entscheidende Vorteil, wenn die Zinsbindung in wenigen Wochen endet.
• Verhandlung ohne Wettbewerb. Der Darlehensgeber weiß, dass ein Wechsel Aufwand kostet, und kalkuliert das ein. Ohne ein Vergleichsangebot in der Hand verhandeln Sie mit leeren Händen.
• Die Wertentwicklung bleibt liegen. Ist die Immobilie seit dem Kauf im Wert gestiegen und die Restschuld gesunken, hat sich der Beleihungsauslauf verbessert. In der Prolongation wird dieser Umstand regelmäßig nicht neu bewertet.

Die Umschuldung zu einem neuen Darlehensgeber

Bei der Umschuldung schließen Sie einen neuen Darlehensvertrag bei einem anderen Institut ab. Dieses löst die Restschuld zum Stichtag ab und übernimmt die Grundschuld.

• Zugang zum gesamten Markt. Sie vergleichen mehrere verbindliche Angebote statt eines einzigen, und der bisherige Darlehensgeber weiß das.
• Neue Bewertung von Objekt und Beleihungsauslauf. Der gesunkene Beleihungsauslauf wird hier tatsächlich berücksichtigt — das ist der eigentliche Hebel des Wechsels.
• Vollständige Kreditwürdigkeitsprüfung. Der neue Darlehensgeber ist nach § 505a BGB zur Prüfung der Kreditwürdigkeit verpflichtet und darf den Vertrag nur schließen, wenn die vertragsgemäße Erfüllung wahrscheinlich ist. Ihre heutige Einkommenslage entscheidet, nicht die von damals.
• Gesetzlich festgelegte Nebenkosten. Für die Grundschuldabtretung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Sie sind kalkulierbar, aber sie sind da.
• Deutlich mehr Zeitbedarf. Unterlagen, Prüfung, Notartermin und Auszahlung brauchen zusammen mehrere Monate.

Was ist eine Umschuldung und wann ist ein Bankwechsel sinnvoll?

Umschuldung bedeutet die Ablösung eines bestehenden Darlehens durch ein neues bei einem anderen Darlehensgeber. Der Begriff wird umgangssprachlich auch für die Prolongation verwendet — das ist unpräzise, denn bei der Prolongation wird nichts abgelöst, sondern fortgeschrieben.

Sinnvoll ist der Wechsel dann, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Es ist noch genug Zeit für den Prozess, Ihre Einkommenslage trägt eine Neuprüfung, und der Zinsvorteil des Fremdangebots übersteigt die einmaligen Wechselkosten über die gesamte neue Zinsbindung. Fehlt eine dieser drei Bedingungen, ist die Prolongation nicht der beqümere, sondern der sachlich richtige Weg.

Wichtig ist der Stichtag: Der Wechsel zum Ende der Sollzinsbindung ist entschädigungsfrei. Wer während laufender Zinsbindung aussteigen will, braucht nach § 490 Absatz 2 BGB ein berechtigtes Interesse und schuldet dem bisherigen Darlehensgeber den Schaden aus der vorzeitigen Kündigung. Was das im Einzelnen bedeutet, steht im Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Was ist das Beste für Ihre Situation?

In der Beratung stelle ich an dieser Stelle vier Fragen, und sie führen fast immer schneller zu einer Antwort als jede Tabelle:

• Wie viel Zeit ist noch? Unter drei Monaten bis zum Ablauf ist ein sauberer Wechsel kaum noch zu schaffen.
• Hat sich Ihre Einkommenssituation seit dem Erstabschluss verändert? Wenn ja, ist die Neuprüfung ein echtes Risiko und die Prolongation die stabilere Option.
• Wie hoch ist Ihre Restschuld? Je größer sie ist, desto stärker wirkt jede Zinsdifferenz gegenüber den einmaligen Wechselkosten.
• Liegt Ihnen ein Vergleichsangebot vor? Ohne Fremdangebot lässt sich weder verhandeln noch beurteilen, ob das Verlängerungsangebot marktgerecht ist.

Der praktische Rat daraus ist unabhängig davon, wie Sie sich am Ende entscheiden: Holen Sie das Fremdangebot ein, bevor Sie das Verlängerungsangebot unterschreiben. Es kostet Sie nichts und verändert Ihre Verhandlungsposition grundlegend.

Ist das Verlängerungsangebot meiner Hausbank gut und ab welcher Zinsdifferenz lohnt sich ein Wechsel?

Ob das Angebot gut ist, entscheidet nicht sein Zinssatz, sondern der Abstand zum besten Angebot, das Sie für dieselbe Restschuld und dieselbe Zinsbindung sonst bekommen. Rechnen Sie deshalb nicht mit einer Faustzahl, sondern mit Ihrer eigenen Größenordnung: Die Zinsersparnis ergibt sich näherungsweise aus der Zinsdifferenz in Prozentpunkten, der Restschuld und der Zinsbindungsdauer, und dieser Betrag muss die einmaligen Wechselkosten für Notar und Grundbuch übersteigen. Die verbreitete Faustregel, ab etwa einem Fünftel Prozentpunkt Unterschied lohne sich der Wechsel, taugt bestenfalls als Einstieg — bei einer Münchner Restschuld zwischen 300.000 und 700.000 Euro schlägt dieselbe Differenz um ein Vielfaches stärker durch als bei den 100.000-Euro-Musterfällen der Vergleichsportale. Und bevor Sie unterschreiben, rechnen Sie die zweite Größe mit: Jede Prolongation setzt die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB neu.

Wie rechnen Sie die Ersparnis für Ihre eigene Restschuld?

Sie brauchen dafür kein Rechenprogramm, sondern vier Zahlen aus Ihren eigenen Unterlagen: die Restschuld zum Ende der Zinsbindung, die Zinsdifferenz zwischen dem Verlängerungsangebot und dem besten Fremdangebot in Prozentpunkten, die Dauer der neuen Zinsbindung in Jahren und die einmaligen Wechselkosten für Notar und Grundbuch.

1. Restschuld zum Stichtag feststellen. Die steht in Ihrem Tilgungsplan oder in der Restschuldbestätigung Ihres Instituts.
2. Zinsdifferenz ermitteln. Ziehen Sie den effektiven Jahreszins des besten Fremdangebots vom effektiven Jahreszins des Verlängerungsangebots ab. Das Ergebnis ist eine Differenz in Prozentpunkten — beide Angebote müssen dieselbe Zinsbindung und dieselbe Tilgung haben, sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Produkte.
3. Grobe Zinsersparnis überschlagen. Multiplizieren Sie Restschuld mal Zinsdifferenz mal Jahre der Zinsbindung. Dieser Wert überschätzt die tatsächliche Ersparnis, weil die Restschuld während der Bindung durch die Tilgung sinkt — als Obergrenze taugt er trotzdem.
4. Wechselkosten gegenrechnen. Ziehen Sie die Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldabtretung ab. Bleibt ein deutlicher Überschuss, trägt der Wechsel sich; liegt das Ergebnis nahe null, ist die Prolongation die ruhigere Wahl.

Ein Hinweis zur Ehrlichkeit dieser Rechnung: Sie ist eine Überschlagsrechnung, keine Barwertbetrachtung. Die exakte Zahl liefert erst der Vergleich zweier Tilgungspläne mit identischer Laufzeit — und den bekommen Sie zu jedem verbindlichen Angebot dazu.

Warum die 0,2-Prozentpunkte-Faustregel bei Münchner Restschulden zu kurz greift

Die Faustregel, ab etwa einem Fünftel Prozentpunkt Unterschied lohne sich der Wechsel, kursiert seit Jahren. Sie ist nicht falsch gemeint, aber sie unterschlägt die entscheidende Größe: Eine Zinsdifferenz wirkt immer auf die Restschuld, und die ist in München regelmäßig ein Vielfaches der Musterfälle, mit denen bundesweite Vergleichsportale rechnen.

Rechnen Sie es einmal in Ihrer eigenen Größenordnung durch. In der Münchner Beratungspraxis liegen die Restschulden zum Ende der ersten Zinsbindung typischerweise zwischen 300.000 und 700.000 Euro — das ist eine Erfahrungs-Größenordnung aus Gesprächen, keine gemessene Kennzahl, und als solche zu lesen. Auf eine solche Restschuld angewandt, ergibt dieselbe Zinsdifferenz über eine zehnjährige Bindung ein Vielfaches dessen, was derselbe Prozentpunktabstand bei einem Musterfall über 100.000 Euro bringt. Die Wechselkosten dagegen steigen nicht im selben Verhältnis mit, weil sie sich am Geschäftswert der Grundschuld orientieren und nicht an der Zinsdifferenz.

Daraus folgt kein neuer Schwellenwert. Es folgt genau das Gegenteil: Es gibt keine allgemeingültige Prozentpunktgrenze, ab der sich ein Wechsel lohnt, weil die Grenze bei jeder Restschuld an einer anderen Stelle liegt. Wer Ihnen eine feste Zahl nennt, rechnet mit einem Musterfall, nicht mit Ihrem Vertrag.

Wie viel Geld kann ich durch einen Vergleich der Anschlussfinanzierung konkret sparen?

Diese Frage lässt sich seriös nicht mit einem Betrag beantworten, und ich nenne bewusst keinen. Die Ersparnis ist das Produkt aus drei Größen, die alle individuell sind: Ihre Restschuld, der Abstand zwischen dem Verlängerungsangebot und dem besten erreichbaren Angebot und die Dauer der neuen Zinsbindung.

Was sich dagegen belastbar sagen lässt: Der Vergleich selbst kostet Sie nichts außer Zeit, und er wirkt in beide Richtungen. Entweder das Fremdangebot ist besser — dann haben Sie eine Alternative. Oder es ist nicht besser — dann wissen Sie, dass das Verlängerungsangebot marktgerecht ist, und unterschreiben ohne Zweifel. In beiden Fällen ist der Vergleich die einzige Handlung, die Ihre Position verbessert. Genau dafür ist der Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern da: Ein Vergleichsangebot ist der Verhandlungshebel gegenüber dem bisherigen Darlehensgeber. Wie ich dabei vorgehe, steht auf der Seite zur Anschlussfinanzierung.

Welche Rolle spielt der Neustart der Zehnjahresfrist in dieser Rechnung?

Diese zweite Größe wird fast immer übersehen, obwohl sie langfristig schwerer wiegen kann als ein Zehntel Prozentpunkt. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Entscheidend ist der zweite Halbsatz der Vorschrift: Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangszeitpunkts.

Eine Prolongation ist genau eine solche neue Vereinbarung. Mit Ihrer Unterschrift startet die Zehnjahresfrist also neu — und zwar unabhängig davon, wie lange das ursprüngliche Darlehen schon läuft. Wer eine fünfzehnjährige Prolongation unterschreibt, kommt frühestens nach zehn Jahren wieder heraus, nicht früher.

Das ist kein Argument gegen die Prolongation, sondern eines für die bewusste Wahl der Bindungsdauer. Das Kündigungsrecht selbst kann Ihnen niemand nehmen: Nach § 489 Absatz 4 BGB kann es durch Vertrag weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Die Einzelheiten zu Fristberechnung und Kündigungsschreiben stehen im Ratgeber zum Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.

Wie vergleiche ich Angebote richtig (Effektivzins, Monatsrate, Sondertilgung, Zinsbindung, Gesamtkosten)?

Vergleichen Sie Angebote nie über die Monatsrate, sondern über vier Größen gleichzeitig: den effektiven Jahreszins nach § 16 PAngV, die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung, das jährliche Sondertilgungsrecht und die Frage, ob ein Tilgungssatzwechsel möglich ist. Die Monatsrate allein täuscht, weil sie sich über einen niedrigeren Tilgungssatz beliebig kleinrechnen lässt — auf Kosten einer höheren Restschuld. Achten Sie darauf, dass alle Angebote auf derselben Zinsbindungsdauer und derselben Restschuld beruhen, sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Produkte. Ein in der Werbung genannter Zinssatz ist außerdem kein Angebot an Sie: Nach § 17 Abs. 4 PAngV muss er lediglich für zwei Drittel der aufgrund dieser Werbung zustande kommenden Verträge erreichbar sein.

Warum ist der effektive Jahreszins der einzige belastbare Maßstab?

Der Sollzins beziffert nur die Verzinsung des Darlehens. Der effektive Jahreszins fasst dagegen die Gesamtkosten zusammen und macht zwei Angebote überhaupt erst vergleichbar. Die Berechnung ist nicht dem Anbieter überlassen: § 16 der Preisangabenverordnung schreibt vor, dass die Gesamtkosten des Verbraucherdarlehens als jährlicher Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags anzugeben sind, und gibt die Berechnungsmethode in einer Anlage zur Verordnung verbindlich vor.

Zwei Einschränkungen gehören dazu, damit Sie den Wert richtig lesen:

• Nicht alle Kosten stecken drin. Notarielle Gebühren und optionale Versicherungen bleiben nach § 16 PAngV außen vor. Die Kosten der Grundschuldabtretung müssen Sie also zusätzlich gegenrechnen — sie sind kein Bestandteil des Effektivzinses.
• Er gilt nur für die angegebene Konstellation. Ändert sich die Zinsbindung, der Tilgungssatz oder der Darlehensbetrag, ändert sich der Effektivzins mit. Ein Vergleich über verschiedene Zinsbindungen hinweg ist deshalb kein Vergleich.

Wie der Wert im Einzelnen zustande kommt und welche Bestandteile hineinfließen, ist im Ratgeber zum effektiven Jahreszins ausführlich erklärt.

Warum die Monatsrate als Vergleichsgröße in die Irre führt

Die Monatsrate ist die Summe aus Zins und Tilgung. Wer den Tilgungssatz senkt, senkt die Rate — ohne dass das Angebot dadurch besser würde. Im Gegenteil: Was Sie heute nicht tilgen, steht am Ende der Zinsbindung als Restschuld noch offen und muss dann zu unbekannten Konditionen weiterfinanziert werden.

Zwei Angebote mit identischer Rate können deshalb völlig verschieden sein. Der Vergleich funktioniert nur, wenn Sie beide auf denselben Nenner bringen:

Der praktische Griff dazu: Lassen Sie sich zu jedem Angebot den Tilgungsplan geben und vergleichen Sie die Restschuld zum selben Stichtag. Diese eine Zahl beantwortet mehr als jede Ratenrechnung.

Welche Vertragsbedingungen gehören in jeden Vergleich?

Neben den Zahlen entscheiden die Bedingungen darüber, wie beweglich Sie in den kommenden Jahren sind. Vier Punkte gehören in jede Gegenüberstellung:

• Sondertilgungsrecht. Prüfen Sie Höhe und Häufigkeit — und ob nicht genutzte Sondertilgungen verfallen oder übertragbar sind.
• Tilgungssatzwechsel. Wie oft während der Zinsbindung darf der Tilgungssatz geändert werden, und in welchem Rahmen?
• Bereitstellungszinsfreie Zeit. Bei einer Anschlussfinanzierung mit Vorlauf entscheidet sie darüber, ob zwischen Zusage und Auszahlung Kosten entstehen.
• Auszahlungsvoraussetzungen. Welche Unterlagen und welche Grundbuchposition verlangt der neue Darlehensgeber vor der Auszahlung?

Und eine Einordnung, die viele Vergleiche erspart: Ein in der Werbung genannter Zinssatz ist keine Zusage an Sie. Nach § 17 Absatz 4 der Preisangabenverordnung muss der beworbene effektive Jahreszins lediglich ein Satz sein, von dem der Werbende erwarten darf, dass mindestens zwei Drittel der aufgrund dieser Werbung zustande kommenden Verträge zu diesem oder einem niedrigeren Satz abgeschlossen werden. Umgekehrt gelesen: Ein Drittel der Abschlüsse darf regelkonform darüber liegen. Verglichen wird deshalb nur, was verbindlich für Ihre Restschuld, Ihre Zinsbindung und Ihre Bonität angeboten wurde.

Welche Kosten entstehen beim Bankwechsel durch Notar, Grundbuch und Grundschuldabtretung und wie senke ich sie?

Beim Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber muss die Grundschuld auf das neue Institut übergehen, und dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Diese Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz nach dem Geschäftswert der Grundschuld festgelegt und damit weder verhandelbar noch zwischen Notaren unterschiedlich. Der günstigere der beiden möglichen Wege ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld an den neuen Darlehensgeber; die Löschung der alten und die Neubestellung einer neuen Grundschuld ist deutlich teurer und in der Regel unnötig. Bestehen Sie deshalb schon im Angebotsgespräch darauf, dass der neue Darlehensgeber die Abtretung akzeptiert, und lassen Sie sich die voraussichtlichen Kosten vorab beziffern.

Warum sind Notar- und Grundbuchkosten gesetzlich festgelegt?

Notare rechnen nicht nach Aufwand oder Marktlage ab, sondern nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Der Gebührenrahmen knüpft an den Geschäftswert an, und für Grundpfandrechte bestimmt ihn § 53 GNotKG eindeutig: Der Wert einer Grundschuld ist der Nennbetrag der Schuld. Maßgeblich ist damit der im Grundbuch eingetragene Grundschuldbetrag — nicht Ihre aktuelle Restschuld und nicht der Wert der Immobilie.

Verhandeln lässt sich daran nichts. Nach § 125 GNotKG sind Vereinbarungen über die Höhe der Kosten unwirksam, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Der Notar darf also weder einen Rabatt gewähren noch einen Aufschlag verlangen. Zwei Konsequenzen folgen daraus:

• Notarvergleiche sind sinnlos. Für dieselbe Urkunde entstehen bei jedem Notar dieselben Gebühren. Wählen Sie nach Erreichbarkeit und Termintreue, nicht nach Preis.
• Der Betrag ist vorab bezifferbar. Da Geschäftswert und Gebührensätze feststehen, kann Ihnen das Notariat die voraussichtlichen Kosten vor dem Termin nennen. Fragen Sie danach, bevor Sie sich für einen Wechsel entscheiden.

Eine Angabe, die Sie häufig lesen werden, ist dagegen kein Rechtsstand: Prozentsätze der Restschuld als Faustformel für die Wechselkosten. Sie stammen aus Musterrechnungen, nicht aus dem Gesetz — der Gebührenanknüpfungspunkt ist der Geschäftswert der Grundschuld.

Abtretung oder Löschung und Neubestellung — welcher Weg ist günstiger?

Für den Übergang der Sicherheit auf den neuen Darlehensgeber gibt es zwei Wege, und sie unterscheiden sich im Aufwand erheblich.

Die Abtretung ist in der Praxis der Regelfall und in aller Regel ausreichend. Die Neubestellung wird nur dann nötig, wenn der neue Darlehensgeber die bestehende Grundschuld aus formalen Gründen nicht übernehmen kann oder will — etwa weil sie als Briefgrundschuld eingetragen ist und eine Buchgrundschuld verlangt wird.

Damit haben Sie einen konkreten Punkt für das Angebotsgespräch: Klären Sie früh, ob der neue Darlehensgeber die Abtretung akzeptiert, und lassen Sie sich die Bearbeitung durch den bisherigen Darlehensgeber bestätigen. Wer das erst nach der Zusage klärt, verliert Wochen.

Welche weiteren Kosten fallen bei einer Anschlussfinanzierung an?

Neben den Grundbuch- und Notargebühren sind es wenige, klar benennbare Positionen — und einige Posten, die ausdrücklich nicht anfallen:

• Bei der Prolongation entstehen keine Nebenkosten. Die Grundschuld bleibt unverändert, es gibt keinen Notartermin und keine Grundbuchänderung.
• Keine Vorfälligkeitsentschädigung zum Stichtag. Wer zum Ende der Sollzinsbindung wechselt, zahlt dafür keine Entschädigung.
• Kein Vermittlungshonorar durch mich. Meine Beratung und die Angebotseinholung sind für Sie kostenfrei.
• Möglich: Bereitstellungszinsen. Sie entstehen nur, wenn zwischen Zusage und Auszahlung eine bereitstellungszinsfreie Zeit überschritten wird. Bei sauberer Terminplanung zum Stichtag der Zinsbindung tritt der Fall nicht ein.
• Möglich: Kosten für Objektunterlagen. Ein aktueller Grundbuchauszug oder Auszüge aus dem Liegenschaftskataster verursachen Gebühren in überschaubarer Höhe.

Unterm Strich ist die Kostenseite eines Bankwechsels berechenbar, bevor Sie sich entscheiden. Genau das macht sie zur ehrlichen Gegengröße der Zinsersparnis: Beide Seiten der Rechnung stehen vor der Unterschrift fest.

Fällt bei einem Bankwechsel nach Ablauf der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nein, wer zum Ende der Sollzinsbindung wechselt, zahlt keine Vorfälligkeitsentschädigung — der Wechsel zum Stichtag ist der reguläre, entschädigungsfreie Weg. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kommt nur in Betracht, wenn Sie während laufender Zinsbindung vorzeitig aussteigen, und das setzt nach § 490 Abs. 2 BGB ein berechtigtes Interesse und einen Ablauf von sechs Monaten seit vollständigem Empfang des Darlehens voraus. Weit verbreitet und falsch ist die Annahme, die Entschädigung sei bei Immobilienkrediten auf ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags gedeckelt: Diese Obergrenze des § 502 Abs. 3 BGB gilt ihrem Wortlaut nach ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge und gerade nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Bei grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen bemisst sich die Entschädigung deshalb nach dem tatsächlichen Schaden des Darlehensgebers, nicht nach einer festen Prozentgrenze.

Warum ist der Wechsel zum Zinsbindungsende entschädigungsfrei?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt dem Darlehensgeber den Schaden aus einer vorzeitigen Rückzahlung. Zum Ende der Sollzinsbindung gibt es diesen Schaden nicht: Der vereinbarte Zinsanspruch endet an diesem Tag ohnehin, ein Zinsverlust entsteht also nicht. Der Wechsel zum Stichtag ist kein Ausstieg aus dem Vertrag, sondern der vertraglich vorgesehene Zeitpunkt, an dem neu entschieden wird.

Praktisch heißt das: Sie kündigen nichts, Sie lassen die Zinsbindung auslaufen und lösen die Restschuld mit dem neuen Darlehen zum Stichtag ab. Wichtig ist dabei nur die Terminlage — die Auszahlung des neuen Darlehens muss zum Ablauftag stehen, sonst entsteht eine Lücke. Der bisherige Darlehensgeber ist verpflichtet, Sie rechtzeitig zu informieren: Nach § 493 Absatz 1 BGB unterrichtet er Sie spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber, ob er zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist.

Dasselbe gilt übrigens für die Kündigung nach zehn Jahren: Wer sein Darlehen nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kündigt, zahlt ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung. Das Kündigungsrecht darf nach § 489 Absatz 4 BGB weder ausgeschlossen noch erschwert werden — eine Entschädigungsforderung wäre genau eine solche Erschwerung.

Warum die Deckelung auf 1 Prozent bei Immobiliardarlehen nicht gilt

Hier steht eine der hartnäckigsten Fehlinformationen zum Thema, und sie findet sich bis in automatisch erzeugte Suchantworten hinein: Die Vorfälligkeitsentschädigung sei bei Immobilienkrediten auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags begrenzt, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr auf 0,5 Prozent. Diese Werte existieren tatsächlich — sie stehen nur in einer Vorschrift, die für Immobiliardarlehen nicht einschlägig ist.

§ 502 Absatz 3 BGB begrenzt die Entschädigung ausdrücklich nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen. Der Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag ist eine eigene Vertragsart des BGB und wird von dieser Obergrenze nicht erfasst.

Für Ihr grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen bedeutet das: Die Höhe ergibt sich aus dem konkreten Schaden, den der Darlehensgeber durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet, und hängt an Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem Zinsniveau am Kapitalmarkt. Sie kann deutlich über einem Prozent der Restschuld liegen — oder darunter. Wer mit der Ein-Prozent-Annahme kalkuliert, kalkuliert falsch.

Die Berechnung im Einzelnen ist ein Thema für sich und gehört nicht in diesen Artikel. Für die Prolongationsentscheidung reicht die Abgrenzung: Zum Stichtag fällt nichts an, davor ist es eine Einzelfallrechnung, die Sie sich vor jeder Entscheidung beziffern lassen sollten.

Wann greift § 490 Absatz 2 BGB und was ist ein berechtigtes Interesse?

Während laufender Zinsbindung gibt es kein freies Ausstiegsrecht. § 490 Absatz 2 BGB erlaubt die vorzeitige Kündigung eines grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens mit gebundenem Sollzinssatz nur unter drei Voraussetzungen:

• Berechtigte Interessen müssen die Kündigung gebieten. Das Gesetz nennt als Beispiel ausdrücklich das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache — praktisch also den Verkauf der Immobilie. Ein besseres Zinsangebot einer anderen Bank gehört ausdrücklich nicht dazu.
• Seit dem vollständigen Empfang des Darlehens müssen sechs Monate abgelaufen sein.
• Die Kündigungsfrist des § 488 Absatz 3 Satz 2 BGB ist einzuhalten.

Liegen diese Voraussetzungen vor, wird die Kündigung wirksam — und genau dann schulden Sie dem Darlehensgeber nach dem Wortlaut der Vorschrift denjenigen Schaden, der ihm aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Dieser Abschnitt erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob in Ihrer Konstellation ein berechtigtes Interesse vorliegt und wie hoch eine Entschädigung ausfiele, ist eine Frage Ihres Vertrags und Ihrer Situation — für die Entscheidung zwischen Prolongation und Wechsel zum Stichtag spielt sie in aller Regel keine Rolle, weil der reguläre Weg entschädigungsfrei offensteht.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Anschlussfinanzierung bei einem neuen Darlehensgeber?

Ein neuer Darlehensgeber verlangt drei Gruppen von Unterlagen: Nachweise zu Ihrer Person und Ihrem Einkommen, Unterlagen zur Immobilie und Unterlagen zum bestehenden Darlehen. Dazu gehören die letzten Gehaltsabrechnungen oder Einkommensteuerbescheide, ein aktueller Grundbuchauszug, Objektunterlagen wie Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis sowie die Restschuldbestätigung Ihres bisherigen Instituts zum Stichtag. Planen Sie für die Beschaffung, die Prüfung, den Notartermin zur Grundschuldabtretung und die Auszahlung insgesamt mehrere Monate ein. Wer erst mit dem Bankbrief drei Monate vor Ablauf beginnt, hat für einen sauberen Wechsel kaum noch Spielraum — dann ist eine kurze Prolongation als Zwischenlösung oft die bessere Wahl.

Welche Unterlagen brauchen Sie im Einzelnen?

Die Liste ist überschaubar und in drei Gruppen sortierbar. Was fehlt, verzögert den Prozess an genau der Stelle, an der Sie am wenigsten Zeit haben — deshalb lohnt es sich, sie vollständig zusammenzustellen, bevor das erste Gespräch stattfindet.

Die Restschuldbestätigung ist der Dreh- und Angelpunkt. Ohne sie kann kein neuer Darlehensgeber ein verbindliches Angebot rechnen, denn erst sie beziffert den Betrag, der zum Stichtag abzulösen ist. Fordern Sie sie früh an — bei einigen Instituten dauert die Ausstellung mehrere Wochen.

Der Grund für diesen Umfang liegt im Gesetz: Der neue Darlehensgeber ist nach § 505a BGB zur Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit verpflichtet und darf den Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen. Er kann sich diese Prüfung also nicht sparen, auch nicht bei einer Anschlussfinanzierung.

Wie viele Wochen braucht welcher Schritt wirklich?

Die realistische Zeitachse eines Bankwechsels sieht so aus — die Spannen sind Erfahrungswerte aus der Beratung, keine gemessenen Durchschnittswerte:

1. Unterlagen beschaffen — zwei bis sechs Wochen. Der Engpass ist selten der Grundbuchauszug, sondern die Restschuldbestätigung und, bei Eigentumswohnungen, die Unterlagen der Hausverwaltung.
2. Angebote einholen und vergleichen — ein bis zwei Wochen. Erst mit vollständigen Unterlagen entstehen belastbare Angebote statt unverbindlicher Indikationen.
3. Prüfung und Zusage beim neuen Darlehensgeber — zwei bis vier Wochen. Hier läuft die Kreditwürdigkeitsprüfung und die Bewertung der Immobilie.
4. Vertragsunterlagen und Widerrufsfrist — ein bis zwei Wochen.
5. Notartermin zur Grundschuldabtretung und Grundbuchvollzug — zwei bis sechs Wochen. Der Vollzug beim Grundbuchamt ist der Schritt, der sich am wenigsten beschleunigen lässt.
6. Auszahlung zum Stichtag — punktgenau. Der neue Darlehensgeber überweist direkt an den bisherigen.

Zusammengerechnet sind das mehrere Monate, nicht Wochen. Wer beqüm plant, beginnt etwa ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung mit Schritt eins.

Ab welchem Restzeitfenster ist ein Wechsel nicht mehr machbar?

Kritisch wird es unterhalb von drei Monaten. Genau dann trifft die Information Ihres bisherigen Darlehensgebers ein — nach § 493 Absatz 1 BGB muss er Sie spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung unterrichten. Wer erst mit diesem Schreiben beginnt, hat für Unterlagenbeschaffung, Prüfung, Notartermin und Grundbuchvollzug rechnerisch keinen Puffer mehr.

Das ist kein Grund zur Eile in die falsche Richtung. Drei Auswege stehen offen:

• Prolongation mit kurzer Zinsbindung als Zwischenlösung. Sie überbrücken das Zinsbindungsende sauber und bereiten den Wechsel in Ruhe für den nächsten Stichtag vor. Bedenken Sie dabei, dass jede neue Vereinbarung die Zehnjahresfrist des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB neu startet.
• Parallel verhandeln. Ein Fremdangebot, das nicht mehr umsetzbar ist, taugt immer noch als Maßstab für das Verlängerungsangebot.
• Frühzeitig für den nächsten Ablauftag planen. Setzen Sie sich den Stichtag zwölf Monate im Voraus in den Kalender, nicht drei.

Wenn Sie mich früh einbinden, prüfe ich zuerst, ob der Wechsel zeitlich überhaupt noch trägt — bevor wir über Konditionen sprechen. Ein Angebot, das den Stichtag nicht erreicht, hilft niemandem.

Was gilt bei der Anschlussfinanzierung für Selbstständige und Freiberufler und welche Nachweise verlangt ein neuer Darlehensgeber?

Selbstständige und Freiberufler weisen ihr Einkommen nicht über Gehaltsabrechnungen nach, sondern über Einkommensteuerbescheide, Gewinn- und Verlustrechnungen und betriebswirtschaftliche Auswertungen der zurückliegenden Jahre. Ein neuer Darlehensgeber prüft dabei die Stabilität des Einkommens über mehrere Jahre und rechnet nicht mit dem besten, sondern mit dem belastbaren Wert. Genau daraus ergibt sich die wichtigste Konsequenz für das Zinsbindungsende: Wer seit dem Erstabschluss aus dem Angestelltenverhältnis in die Selbständigkeit gewechselt ist, tritt beim Bankwechsel als vollständig neuer Antragsteller auf, während die Prolongation ohne diese Prüfung auskommt. Holen Sie in dieser Konstellation ein Fremdangebot ein, bevor Sie die Prolongation ablehnen — nicht danach.

Welche Nachweise verlangt ein neuer Darlehensgeber konkret?

Bei Selbstständigen, Freiberuflern und Gesellschaftern tritt an die Stelle der Gehaltsabrechnung eine mehrjährige Betrachtung des Betriebsergebnisses. Üblich sind:

• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre. Sie sind der zentrale Nachweis, weil sie behördlich bestätigt sind.
• Gewinnermittlung oder Jahresabschluss derselben Jahre. Bei Bilanzierenden der Jahresabschluss mit Anhang, bei Einnahmenüberschussrechnung die EÜR.
• Aktülle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste. Sie schließt die Lücke zwischen dem letzten Abschluss und heute.
• Bei Gesellschaftern: Gesellschaftsvertrag und Nachweis der Beteiligungshöhe. Entscheidend ist, welcher Ergebnisanteil Ihnen zuzurechnen ist.
• Kontoauszüge der Geschäfts- und Privatkonten der letzten Monate.
• Nachweise über bestehende betriebliche Verbindlichkeiten.

Der neue Darlehensgeber bildet daraus kein Wunschergebnis, sondern einen belastbaren Wert. In der Praxis wird über mehrere Jahre gemittelt, ein einzelnes Ausnahmejahr wird nicht voll angesetzt, und Sonderabschreibungen sowie einmalige Effekte werden bereinigt. Diese Vorsicht ist keine Willkür, sondern die Folge der gesetzlichen Pflicht: Nach § 505a BGB darf der Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur geschlossen werden, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen werden.

Wie ein Darlehensgeber Ihr Einkommen konkret ansetzt, unterscheidet sich dabei erheblich zwischen den Instituten. Genau darin liegt der Wert eines breiten Zugangs zu Finanzierungspartnern: Dieselbe Gewinnermittlung führt bei verschiedenen Häusern zu spürbar verschiedenen Ergebnissen.

Warum das Zinsbindungsende bei veränderter Einkommenslage der kritische Moment ist

Der Punkt, den ich in Beratungsgesprächen am häufigsten klarstelle: Ihr bisheriger Darlehensgeber hat Ihre Bonität beim Erstabschluss geprüft und prüft sie bei einer Prolongation in aller Regel nicht erneut vollständig. Ein neuer Darlehensgeber dagegen sieht Sie zum ersten Mal — und beurteilt Ihre heutige Lage, nicht die von damals.

Für alle, die seit dem Erstabschluss aus dem Angestelltenverhältnis in die Selbstständigkeit gewechselt sind, kehrt sich die übliche Empfehlung damit um. Der Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber ist in dieser Konstellation kein reiner Konditionsvorgang, sondern ein Antrag mit offenem Ausgang. Liegen erst wenige abgeschlossene Geschäftsjahre vor, kann der Zugang zu bestimmten Häusern noch verschlossen sein.

Daraus folgt eine klare Reihenfolge, und sie ist wichtiger als jede Konditionsfrage:

1. Zuerst das Fremdangebot einholen — mit vollständigen Unterlagen, damit es belastbar ist.
2. Dann entscheiden. Trägt das Fremdangebot, haben Sie die Wahl und einen Verhandlungshebel gegenüber dem bisherigen Darlehensgeber.
3. Erst danach die Prolongation ablehnen oder annehmen. Wer die Prolongation zuerst absagt und die Neuprüfung anschließend nicht besteht, steht ohne Alternative da.

Was gilt bei Elternzeit, Trennung oder Schuldhaftentlassung?

Dieselbe Logik greift bei allen Veränderungen, die eine Neuprüfung erschweren:

• Elternzeit und Teilzeit. Maßgeblich ist das Einkommen zum Zeitpunkt der Prüfung. Ein befristet reduziertes Einkommen lässt sich mit einer verbindlichen Rückkehrzusage des Arbeitgebers erklären — mitgeschickt werden muss sie aber, sonst rechnet der neue Darlehensgeber mit dem reduzierten Wert.
• Trennung oder Scheidung. Solange die Vermögensauseinandersetzung nicht geklärt ist, sind viele Häuser zurückhaltend. Hier ist die Prolongation mit kurzer Bindung häufig der ruhigere Weg, bis die Verhältnisse geordnet sind.
• Schuldhaftentlassung eines Darlehensnehmers. Soll ein Mitdarlehensnehmer aus der Haftung entlassen werden, ist das eine vollständige Neubeurteilung der verbleibenden Person — unabhängig davon, ob prolongiert oder gewechselt wird.
• Befristeter Arbeitsvertrag oder Probezeit. Auch das ist ein Fall, in dem die Prolongation ohne erneute Prüfung ihren eigentlichen Wert entfaltet.

Für komplexe Einkommensstrukturen gilt am Zinsbindungsende dasselbe wie beim Erstabschluss: Entscheidend ist nicht, ob die Unterlagen ungewöhnlich sind, sondern wie sauber sie aufbereitet beim richtigen Haus landen. Genau diese Vorarbeit übernehme ich — und begleite Sie bis zur Auszahlung und darüber hinaus.

Welche Alternativen zur Prolongation gibt es?

Neben der Prolongation stehen Ihnen die Umschuldung zu einem neuen Darlehensgeber, das Forward-Darlehen und die Ablösung über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag offen. Das Forward-Darlehen sichert den Zinssatz einer künftigen Anschlussfinanzierung schon heute, mit einem Vorlauf von bis zu 66 Monaten vor dem Ende der Zinsbindung, und ist ausdrücklich auch bei einem anderen Institut als dem bisherigen möglich. Den Preis dieser Sicherheit zahlen Sie über einen Zinsaufschlag, der mit der Länge des Vorlaufs steigt; die Höhe wird von den Instituten nicht veröffentlicht und lässt sich nicht allgemeingültig beziffern. Wichtig ist die Bindungswirkung: Steigen Sie aus einem noch nicht ausgezahlten Forward-Darlehen aus, schulden Sie eine Nichtabnahmeentschädigung — nicht, wie oft behauptet, eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Was ist ein Forward-Darlehen und wie viel Vorlauf ist möglich?

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag, den Sie heute abschließen, der aber erst zu einem festen Termin in der Zukunft ausgezahlt wird — nämlich zum Ende Ihrer laufenden Zinsbindung. Der Sollzinssatz wird bereits bei Vertragsschluss festgeschrieben. Sie kaufen damit Planungssicherheit gegen Zinsänderungen bis zum Ablauftag.

• Vorlauf. Marktüblich sind Vorlaufzeiten bis zu 66 Monaten vor dem Ende der Zinsbindung, also gut fünfeinhalb Jahre. Welche Vorlaufzeit ein Haus anbietet, ist von Institut zu Institut verschieden.
• Freie Wahl des Darlehensgebers. Ein Forward-Darlehen ist ausdrücklich auch bei einem anderen Institut als dem bisherigen möglich. Der Wechsel wird dabei zum Ablauftag vollzogen, mit Grundschuldabtretung wie bei jeder Umschuldung.
• Der Preis der Sicherheit. Für die Zeit zwischen Abschluss und Auszahlung verlangen die Institute einen Zinsaufschlag, der mit der Länge des Vorlaufs steigt. Die Höhe dieses Aufschlags wird von den Instituten nicht veröffentlicht und lässt sich nicht allgemeingültig beziffern — sie ist Teil des individuellen Angebots und gehört genau dort erfragt.
• Die Wette bleibt eine Wette. Sinkt das Zinsniveau bis zum Ablauftag, haben Sie zu teuer eingekauft. Steigt es, hat sich die Absicherung gelohnt. Wer diese Unsicherheit nicht tragen will, kauft mit dem Forward-Darlehen genau das ab.

Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig verlängern und die Zinsen bei einer anderen Bank sichern?

Ja — das ist der Regelfall des Forward-Darlehens, und Sie sind dabei nicht an Ihren bisherigen Darlehensgeber gebunden. Wichtig ist nur, was Sie mit der Unterschrift eingehen: eine feste Abnahmeverpflichtung.

Und hier steht eine Verwechslung, die sich hartnäckig hält. Steigen Sie aus einem abgeschlossenen, aber noch nicht ausgezahlten Forward-Darlehen aus, schulden Sie eine Nichtabnahmeentschädigung — nicht, wie vielfach behauptet, eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Unterschied ist kein sprachlicher: Eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB setzt eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens voraus. Wer nicht abnimmt, hat das Darlehen nie erhalten und kann es folglich auch nicht vorzeitig zurückzahlen. Der Anspruch des Darlehensgebers richtet sich in diesem Fall auf den Schaden aus der Nichtabnahme des zugesagten Darlehens.

Praktisch heißt das: Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob der Vertrag eine Anpassung der Darlehenshöhe oder ein Rücktrittsrecht vorsieht, und wie eine geplante Sondertilgung bis zum Auszahlungstermin behandelt wird. Wer bis zum Ablauftag noch tilgen möchte, sollte die Darlehenssumme nicht zu hoch ansetzen.

Das Forward-Darlehen im Einzelnen — Auswahl der Vorlaufzeit, Vertragsgestaltung und der Vergleich mit der Prolongation — ist ein eigenes Thema und hier bewusst nur in seinen Grundzügen dargestellt.

Wann trägt ein zuteilungsreifer Bausparvertrag die Anschlussfinanzierung?

Die dritte Alternative ist die Ablösung über einen Bausparvertrag, der zum Ende Ihrer Zinsbindung zuteilungsreif ist. Zuteilungsreif heißt: Das vereinbarte Mindestsparguthaben ist erreicht und die Bewertungszahl erfüllt, sodass Bausparsumme und Bauspardarlehen abgerufen werden können.

Drei Bedingungen müssen dafür zusammenkommen:

• Der Zeitpunkt muss passen. Die Zuteilung muss zum Ablauftag der Zinsbindung feststehen. Ein Vertrag, der ein Jahr später zuteilungsreif wird, hilft nicht — dann brauchen Sie eine Zwischenlösung.
• Die Höhe muss reichen. Bausparguthaben und Bauspardarlehen zusammen müssen die Restschuld decken. Reichen sie nur teilweise, entsteht eine Mischfinanzierung aus Bauspardarlehen und einem zweiten Darlehen — das ist möglich, macht die Konstruktion aber komplexer und den Vergleich aufwendiger.
• Die Rangfolge im Grundbuch muss geklärt sein. Bei zwei Darlehensgebern ist zu regeln, wer welchen Rang der Grundschuld erhält. Das ist Verhandlungssache und sollte vor der Zusage geklärt sein.

Der Reiz eines Bauspardarlehens liegt in der von Anfang an feststehenden Tilgungsrate und in der jederzeitigen Sondertilgungsmöglichkeit ohne Entschädigung. Ob die Konstruktion insgesamt trägt, entscheidet sich am Vergleich der Gesamtkosten über die verbleibende Laufzeit — und den führt man mit den Angebotsunterlagen in der Hand, nicht mit Faustregeln.

Für die Entscheidung am Zinsbindungsende gilt damit dieselbe Reihenfolge wie überall in diesem Artikel: erst alle vier Wege durchrechnen lassen, dann unterschreiben. Die Prolongation ist eine gute Option — aber nur, wenn sie sich gegen die anderen drei behauptet hat.

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Beginnen Sie spätestens zwölf Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung mit dem Marktvergleich, holen Sie sechs Monate vorher konkrete Angebote ein und rechnen Sie damit, dass die gesetzliche Unterrichtung Ihres Darlehensgebers nach § 493 Abs. 1 BGB erst drei Monate vorher eintrifft. Wer den Zins schon früher sichern will, hat mit dem Forward-Darlehen ein Fenster von bis zu 66 Monaten vor dem Stichtag. Der häufigste Fehler ist, auf das Schreiben der Bank zu warten: Wer erst dann beginnt, hat für einen Bankwechsel kaum noch ausreichend Vorlauf. Die drei Monate des § 493 BGB sind eine Untergrenze für die Bank, kein Fahrplan für Sie.

Die vier Stationen: 66, 12, 6 und 3 Monate vor dem Stichtag

Der Zeitplan einer Anschlussfinanzierung hat vier Marken, und nur eine davon ist gesetzlich gesetzt. Die übrigen drei ergeben sich daraus, wie lange die einzelnen Schritte in der Praxis dauern.

Die Tabelle liest sich von unten nach oben, wenn Sie den Zeitpunkt bestimmen wollen, ab dem Sie handlungsfähig sein müssen. Die drei Monate sind der Zeitpunkt, zu dem die Bank spätestens auf Sie zukommt — nicht der Zeitpunkt, zu dem Ihre Vorbereitung beginnen sollte. Zwischen beiden liegen neun Monate, in denen Sie die Entscheidung ohne Termindruck vorbereiten können.

Warum das Schreiben der Bank ein schlechter Startschuss ist

Wer erst reagiert, wenn das Prolongationsangebot im Briefkasten liegt, hat die Reihenfolge umgedreht. Das Schreiben ist die Erfüllung einer gesetzlichen Unterrichtungspflicht, kein Startsignal für Ihre Planung — und es kommt in der Praxis mit genau dem Vorlauf, den das Gesetz verlangt, gelegentlich auch früher, verlassen können Sie sich darauf nicht.

Der Nachteil des späten Starts ist kein formaler, sondern ein verhandlungstechnischer. Ohne Vergleichsangebot verhandeln Sie ohne Hebel, und ein belastbares Vergleichsangebot braucht Unterlagen, eine Bewertung der Immobilie und die Prüfung durch das neue Institut. Wer diese Kette erst drei Monate vor dem Stichtag anstößt, kommt in ein Zeitfenster, in dem der Wechsel praktisch nicht mehr zu schaffen ist — und unterschreibt dann die Verlängerung, weil nichts anderes übrig bleibt. Genau das ist die Situation, in der die Prolongation nicht gewählt, sondern zugelassen wird.

Die zwölf Monate haben deshalb einen inhaltlichen Grund und sind keine Vorsichtsmarge. In diesem Fenster klären Sie Restschuld, Tilgungsziel und Zinsbindungswunsch, bevor Sie mit irgendeinem Institut sprechen. Wer mit einer festgelegten Struktur in die Angebotsphase geht, vergleicht später vergleichbare Angebote statt drei unterschiedlicher Produkte.

Was tun, wenn nur noch wenige Wochen bleiben?

Auch dann ist die Lage nicht verloren, sie verengt sich nur. Sinnvoll ist in dieser Situation ein zweistufiges Vorgehen: Sie sichern zunächst die Anschlussfinanzierung, damit zum Stichtag keine Lücke entsteht, und verschieben die eigentliche Optimierung nach hinten.

• Angebot der Bank annehmen, aber mit kurzer Zinsbindung. Eine bewusst kurze Bindung schafft einen geordneten Wechseltermin, statt Sie für zehn Jahre festzulegen. Verlangen Sie ausdrücklich mehrere Bindungsdauern zur Auswahl.
• Um eine Verlängerung der Rückmeldefrist bitten. Die kurze Frist auf dem Angebot ist die Bindefrist des Instituts an sein eigenes Angebot, keine gesetzliche Ausschlussfrist. Eine Verlängerung um zwei bis vier Wochen wird in aller Regel gewährt.
• Parallel wenigstens ein Vergleichsangebot einholen. Selbst wenn der Wechsel zeitlich nicht mehr gelingt, kennen Sie damit den Abstand zum Markt und können nachverhandeln.
• Den nächsten Termin sofort notieren. Tragen Sie den Stichtag der neuen Zinsbindung ein und rechnen Sie zwölf Monate zurück. Diese eine Notiz verhindert, dass sich dieselbe Situation am Ende des nächsten Abschnitts wiederholt.

Die Zeitfrage entscheidet damit nicht darüber, ob Sie eine Anschlussfinanzierung bekommen — die bekommen Sie in jedem Fall. Sie entscheidet darüber, ob Sie zwischen mehreren Wegen wählen oder nur noch einen offenstehen haben.

Was gilt bei der Prolongation, wenn neben dem Bankdarlehen noch eine KfW-Tranche läuft?

Wer neben dem Bankdarlehen eine KfW-Tranche hält, entscheidet zum Zinsbindungsende nicht über einen, sondern über zwei Verträge — und deren Zinsbindungen enden selten am selben Tag. Die KfW-Tranche wird nicht direkt bei der KfW verlängert, sondern über das durchleitende Institut, das Ihnen ein eigenes Anschlussangebot macht; die ursprünglichen Förderkonditionen leben dabei nicht fort. Für einen Bankwechsel ist zusätzlich der Grundbuchrang entscheidend, denn ein neuer Hauptdarlehensgeber will in aller Regel erstrangig besichert sein. Klären Sie deshalb früh, ob sich beide Teile auf einen gemeinsamen Stichtag zusammenführen lassen — sonst verhandeln Sie zweimal nacheinander und jedes Mal ohne den vollen Hebel.

Warum enden die Zinsbindungen beider Darlehen selten gleichzeitig?

Eine Finanzierung mit Förderanteil besteht aus zwei rechtlich getrennten Darlehen: dem Bankdarlehen und der Förder-Tranche, die über Ihr Institut ausgereicht wurde. Beide haben einen eigenen Vertrag, eine eigene Laufzeit und eine eigene Zinsbindung — und beide sind zu unterschiedlichen Zeitpunkten ausgezahlt worden, wenn der Förderteil an einen Nachweis oder eine Bestätigung nach Fertigstellung gekoppelt war.

Dazu kommt, dass Förderprogramme eigene, standardisierte Zinsbindungsdauern und tilgungsfreie Anlaufjahre vorsehen, die sich nicht frei an das Bankdarlehen anpassen lassen. Das Ergebnis ist ein Versatz von Monaten bis zu mehreren Jahren zwischen beiden Stichtagen. Für die Prolongationsentscheidung ist das der eigentliche Punkt: Sie treffen sie nicht einmal, sondern zweimal, und beim ersten Mal ohne zu wissen, was beim zweiten Mal gilt.

Der erste Schritt ist deshalb unspektakulär und wird trotzdem oft übersprungen: Legen Sie beide Verträge nebeneinander und notieren Sie für jeden das Datum des Zinsbindungsendes, die Restschuld zu diesem Datum und die vereinbarte Gesamtlaufzeit. Erst danach lässt sich überhaupt beurteilen, ob eine gemeinsame Lösung in Frage kommt.

Wie wird eine KfW-Tranche verlängert?

Die Tranche wird nicht bei der Förderbank selbst verlängert. Ansprechpartner ist das durchleitende Institut, über das die Mittel ausgereicht wurden, und es macht Ihnen für die Restschuld ein eigenes Anschlussangebot — nach denselben Regeln wie für jedes andere Darlehen.

Daraus folgt die Aussage, die am häufigsten missverstanden wird: Die ursprünglichen Förderkonditionen leben nach dem Ende der Zinsbindung nicht fort. Der Vorteil des Förderdarlehens ist auf den geförderten Zinsbindungsabschnitt begrenzt; danach steht die verbleibende Restschuld wie jede andere zur Neuvereinbarung an. Wer die Tranche gedanklich als dauerhaft vergünstigt führt, rechnet den Anschluss falsch.

Praktisch heißt das dreierlei. Erstens gehört auch das Anschlussangebot für die Tranche in den Vergleich, nicht nur das für das Hauptdarlehen. Zweitens ist der Förderteil in aller Regel der kleinere Betrag, sodass die Verhandlungsenergie in erster Linie dem größeren Darlehen gilt. Und drittens lohnt die Frage, ob sich die verbleibende Restschuld der Tranche nicht schlicht mit dem Hauptdarlehen zusammenführen lässt — ein Vertrag statt zwei, ein Stichtag statt zwei, eine Verhandlung statt zwei.

Welche Rolle spielt der Grundschuldrang beim Bankwechsel?

Beide Darlehen sind über dieselbe Immobilie besichert, und im Grundbuch steht, in welcher Reihenfolge die Gläubiger bedient werden. Ein neuer Hauptdarlehensgeber will in aller Regel erstrangig besichert sein — steht vor ihm noch die Sicherheit für die Förder-Tranche, ist das ein Punkt, der vor dem Angebot geklärt sein muss und nicht danach.

Drei Wege sind üblich, und welcher offensteht, entscheidet der neue Darlehensgeber:

• Gemeinsame Ablösung. Der neue Darlehensgeber übernimmt beide Teile, löst auch die Tranche ab und lässt sich die gesamte Grundschuld abtreten. Das ist der saubere Weg, setzt aber voraus, dass die Zinsbindung der Tranche ebenfalls endet oder eine Ablösung vertraglich möglich ist.
• Rangrücktritt oder Rangänderung. Die bestehende Sicherheit der Tranche tritt im Rang zurück. Das erfordert die Mitwirkung des bisherigen Instituts, eine notarielle Erklärung und eine Grundbuchänderung — mit den entsprechenden Gebühren.
• Nachrangige Übernahme. Der neue Darlehensgeber akzeptiert den zweiten Rang. Das kommt vor, ist aber die Ausnahme und wird bei der Konditionsgestaltung berücksichtigt.

Deshalb der praktische Rat: Klären Sie früh — spätestens ein Jahr vor dem ersten der beiden Stichtage — ob sich beide Teile auf einen gemeinsamen Termin zusammenführen lassen. Gelingt das, verhandeln Sie einmal über den vollen Betrag. Gelingt es nicht, verhandeln Sie zweimal nacheinander und jedes Mal über eine kleinere Summe, was Ihre Position in beiden Gesprächen schwächt.

Warum kann die Wertentwicklung meiner Immobilie die Konditionen der Anschlussfinanzierung verbessern?

Der Beleihungsauslauf setzt Ihre Restschuld ins Verhältnis zum Wert der Immobilie, und er ist neben der Bonität der stärkste Hebel auf die Kondition. Über eine zehnjährige Zinsbindung sinkt er aus zwei Richtungen: Die Tilgung verkleinert die Restschuld, und eine Wertsteigerung der Immobilie vergrößert den Nenner. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf ordnet Ihre Finanzierung einer günstigeren Klasse zu — die gesetzliche Grenze des Realkredits liegt nach § 14 PfandBG bei 60 Prozent des Beleihungswertes, darüber staffeln die Institute in eigenen Stufen. Genau dieser Hebel bleibt bei der Prolongation ungenutzt, weil der bisherige Darlehensgeber die Immobilie nicht neu bewertet.

Wie senken Tilgung und Wertentwicklung den Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf ist ein Verhältnis, kein Betrag: die noch offene Darlehenssumme geteilt durch den Wert der Immobilie. Über eine Zinsbindung von zehn Jahren bewegen sich beide Größen — und beide in die für Sie günstige Richtung, sofern der Markt sich nicht gegenläufig entwickelt.

Im Zähler arbeitet die Tilgung. Jede gezahlte Rate verkleinert die Restschuld, und weil der Zinsanteil dabei sinkt, beschleunigt sich der Effekt über die Jahre. Wer zusätzlich Sondertilgungen geleistet hat, steht am Ende der Bindung deutlich niedriger, als der ursprüngliche Tilgungsplan vermuten lässt. Im Nenner arbeitet die Wertentwicklung: Steigt der Wert der Immobilie, sinkt derselbe Restschuldbetrag im Verhältnis auf eine niedrigere Quote — ohne dass Sie einen Euro zusätzlich gezahlt hätten. Beide Bewegungen zusammen können den Beleihungsauslauf über eine Zinsbindung um eine oder mehrere Stufen verschieben.

Warum das die Kondition betrifft, hat einen refinanzierungstechnischen Grund. Ein Darlehen im sicheren Bereich lässt sich für den Darlehensgeber günstiger refinanzieren als eines im höheren Auslauf. Die maßgebliche Marke ist gesetzlich gesetzt: Nach § 14 des Pfandbriefgesetzes dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Beleihungswertes zur Deckung benutzt werden. Oberhalb dieser Grenze staffeln die Institute in eigenen Stufen, üblicherweise entlang der Marken 80, 90 und 100 Prozent. In welche Stufe Ihre Finanzierung fällt, ist damit keine Verhandlungssache, sondern das Ergebnis einer Rechnung — und diese Rechnung ändert sich über zehn Jahre.

Eine Einschränkung gehört dazu: Eine Wertsteigerung ist kein Automatismus. Sie hängt an Lage, Objektart, baulichem und energetischem Zustand und an der Marktentwicklung des jeweiligen Zeitraums, und sie kann ausbleiben oder sich umkehren. Belastbar ist deshalb nur die eine Hälfte der Rechnung von vornherein: Die Tilgung wirkt in jedem Fall. Was die Immobilie tatsächlich wert ist, sagt Ihnen keine Faustzahl, sondern nur eine aktuelle Bewertung.

Wie läuft die Objekt-Neubewertung beim Wechsel ab?

Ein neuer Darlehensgeber übernimmt keine fremde Bewertung, sondern ermittelt den Beleihungswert selbst. Das ist der Aufwand, den die Prolongation erspart — und zugleich der Vorgang, der überhaupt erst sichtbar macht, wo Ihre Finanzierung heute steht.

Der Ablauf ist in der Praxis überschaubar:

• Unterlagen zur Immobilie. Aktüller Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und Angaben zur Instandhaltungsrücklage.
• Bewertung durch das Institut. Je nach Objekt und Betrag genügt ein vereinfachtes Verfahren anhand der Unterlagen, in anderen Fällen wird ein Gutachten oder eine Besichtigung verlangt.
• Nachweis werterhöhender Maßnahmen. Wer in den vergangenen Jahren die Heizung, die Fenster oder das Bad erneuert hat, sollte Rechnungen und Fotos beilegen. Was nicht dokumentiert ist, fließt in aller Regel auch nicht in die Bewertung ein.
• Zuordnung zur Auslaufstufe. Aus dem ermittelten Wert und Ihrer Restschuld ergibt sich die Stufe, in der das Angebot kalkuliert wird.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Maßgeblich ist der Beleihungswert, nicht der Preis, den die Immobilie am Markt heute erzielen würde — der Beleihungswert wird bewusst vorsichtig angesetzt, weil er auch in schwächeren Marktphasen tragen soll. Und die Bewertung kann in beide Richtungen ausfallen: Sie ist eine Prüfung, kein garantierter Vorteil.

Warum die Prolongation diesen Hebel verschenkt

Alle Darstellungen, die den Verzicht auf die Objektprüfung als reinen Vorteil der Prolongation verkaufen, erzählen die halbe Geschichte. Richtig ist: Wer eine verschlechterte Einkommenslage oder ein schwierig zu bewertendes Objekt hat, ist froh, dass niemand hinschaut. Für alle anderen bedeutet dieselbe Nichtprüfung, dass zehn Jahre Tilgung und eine mögliche Wertentwicklung in der neuen Kondition schlicht nicht ankommen.

Der bisherige Darlehensgeber führt die Immobilie mit dem Wert, den er beim Erstabschluss ermittelt hat, und er hat keinen Anlass, das zu ändern — er verliert dabei nur. Sie sitzen einer Bank gegenüber, die Ihre Restschuld genau kennt, den heutigen Wert der Immobilie aber nicht wissen will. Das ist keine Unfreundlichkeit, sondern eine nachvollziehbare Interessenlage.

Handlungsfähig werden Sie an zwei Stellen. Erstens können Sie die aktuelle Restschuld und eine begründete Werteinschätzung von sich aus in das Gespräch einbringen und um eine Neueinstufung bitten; ein Anspruch darauf besteht nicht, ein Versuch kostet nichts. Zweitens nimmt ein Vergleichsangebot eines anderen Instituts diese Neubewertung ohnehin vor — und liefert Ihnen damit genau die Zahl, die dem bisherigen Darlehensgeber fehlt. Auch wenn Sie am Ende bei ihm bleiben, verhandeln Sie dann über einen belegten Beleihungsauslauf statt über einen zehn Jahre alten.

Kann ich zum Zinsbindungsende zusätzliches Kapital für eine Sanierung mitfinanzieren?

Ja, das Zinsbindungsende ist der günstigste Zeitpunkt für eine Aufstockung, weil ohnehin über die gesamte Finanzierung neu entschieden wird. Bei der Hausbank wird die Aufstockung als Erhöhung des bestehenden Engagements geprüfen und lässt sich häufig ohne neue Grundschuldbestellung darstellen, solange die eingetragene Grundschuld den erhöhten Betrag noch deckt. Bei einem Bankwechsel wandert der gesamte Betrag inklusive Aufstockung zum neuen Darlehensgeber, der dafür neu bewertet und erstrangig besichert werden will. Prüfen Sie in beiden Fällen, ob sich der Sanierungsteil über ein zinsverbilligtes Förderdarlehen günstiger darstellen lässt als über die Aufstockung des Hauptdarlehens.

Wie wird eine Aufstockung bei der Hausbank bewertet?

Bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber ist die Aufstockung kein neuer Kredit für ein neues Vorhaben, sondern eine Erhöhung eines bestehenden Engagements. Das vereinfacht den Vorgang, ändert aber nichts daran, dass geprüft wird: Der zusätzliche Betrag muss durch Ihr Einkommen tragbar und durch die Immobilie besichert sein.

Der erste Blick gilt der eingetragenen Grundschuld. Weil die Restschuld über die Jahre gesunken, der eingetragene Grundschuldbetrag aber unverändert geblieben ist, steht zwischen beiden häufig ein freier Rahmen. Bleibt die erhöhte Gesamtsumme innerhalb dieses Betrags, lässt sich die Aufstockung ohne neue Grundschuldbestellung darstellen — kein Notartermin, keine Grundbuchänderung, keine zusätzlichen Gebühren. Reicht der Rahmen nicht, ist eine Nachbeleihung nötig, und dann fallen die Kosten für die Erhöhung der Grundschuld nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an.

Der zweite Blick gilt der Struktur. Sinnvoll ist es, den Sanierungsbetrag nicht einfach in das Hauptdarlehen einzurechnen, sondern als eigenen Teil mit eigener Laufzeit zu führen. Eine Heizung oder neue Fenster haben eine überschaubare Nutzungsdauer; sie über die volle Restlaufzeit des Hauptdarlehens zu finanzieren, verschiebt die Kosten weit über den Nutzen hinaus. Ein kürzerer, höher getilgter Zusatzteil bildet das sauberer ab.

Der dritte Blick gilt der Reihenfolge im Gespräch. Bringen Sie den Sanierungsbedarf ein, bevor über die Verlängerung gesprochen wird, nicht danach. Wer die Prolongationsvereinbarung unterschreibt und zwei Monate später mit dem Sanierungswunsch zurückkommt, verhandelt über den Zusatzbetrag isoliert — und damit über den kleineren Hebel.

Was passiert mit dem Grundschuldrang?

Bleiben Sie beim bisherigen Darlehensgeber, ist der Rang unproblematisch: Es gibt nur einen Gläubiger, und eine etwaige Erhöhung der Grundschuld läuft im selben Rang weiter. Der Fall wird erst beim Wechsel interessant.

• Wechsel mit Aufstockung. Der neue Darlehensgeber übernimmt Restschuld und Zusatzbetrag in einem Vorgang. Er bewertet die Immobilie neu, lässt sich die bestehende Grundschuld abtreten und — sofern der eingetragene Betrag nicht reicht — eine Erhöhung eintragen. Erstrangige Besicherung ist dabei die Regel.
• Aufstockung bei einem dritten Institut. Ein Zusatzdarlehen bei einer anderen Bank als der des Hauptdarlehens bedeutet einen nachrangigen Grundbucheintrag. Das ist möglich, wird aber vom nachrangigen Gläubiger in der Kondition berücksichtigt und macht jeden späteren Wechsel des Hauptdarlehens aufwendiger.
• Bewertungsseite beachten. Der Zusatzbetrag erhöht die Darlehenssumme und damit den Beleihungsauslauf. Ob das eine Stufe kostet, hängt davon ab, wie viel Sie bereits getilgt haben, wie die Immobilie heute bewertet wird und ob die Maßnahme selbst als werterhöhend anerkannt wird.

Praktisch heißt das: Wenn ohnehin über die gesamte Finanzierung neu entschieden wird, gehört der Sanierungsbedarf in dieselbe Entscheidung. Zwei getrennte Vorgänge im Abstand weniger Monate erzeugen doppelten Aufwand und in aller Regel die schlechtere Struktur.

Wann trägt ein Förderdarlehen den Sanierungsteil günstiger?

Für energetische Maßnahmen an Bestandsgebäuden — Heizungstausch, Dämmung, Fenster, Lüftung — stehen zinsverbilligte Förderdarlehen und Zuschüsse zur Verfügung, die über das durchleitende Institut beantragt werden. Ob dieser Weg für Ihren Fall trägt, hängt an drei Fragen, die vor der Aufstockung geklärt gehören.

Erstens: Erfüllt die geplante Maßnahme die technischen Anforderungen des Programms? Förderfähig ist nicht jede Erneuerung, sondern nur eine, die bestimmte Standards erreicht — häufig samt Einbindung einer fachlichen Baubegleitung. Zweitens: Passt die Reihenfolge? Der Antrag muss in aller Regel vor Beginn der Maßnahme gestellt sein, und ein bereits beauftragtes Gewerk ist nicht mehr förderfähig. Wer den Handwerker beauftragt und danach an die Förderung denkt, hat die Option verloren. Drittens: Rechnet sich der Aufwand für den konkreten Betrag? Fördermittel bringen eigene Nachweispflichten, Fristen und Verwendungsnachweise mit; bei einer kleineren Maßnahme kann die einfache Aufstockung des Hauptdarlehens der praktikablere Weg sein.

Die aktuellen Programmbedingungen nenne ich hier bewusst nicht, weil sie sich ändern und nur beim Förderinstitut selbst verbindlich sind. Die Handlungsregel bleibt davon unberührt: Prüfen Sie die Förderoption, bevor Sie die Prolongationsvereinbarung mit erhöhtem Betrag unterschreiben — und beauftragen Sie die Maßnahme erst danach.

Warum ich Ihr Prolongationsangebot gegenrechne, bevor Sie unterschreiben

Ein Prolongationsangebot ist für sich genommen nicht beurteilbar. Es nennt eine Restschuld, einen Satz und eine Rate — aber keinen Maßstab, an dem sich ablesen ließe, ob das gut oder mittelmäßig ist. Genau diesen Maßstab hole ich, bevor Sie unterschreiben.

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen. Als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern bei freier Bankenwahl — Konzernstärke und zugleich die Möglichkeit, Ihre Konstellation dem Haus vorzulegen, das sie tatsächlich annimmt.

Was ich mit Ihrem Angebot mache

Der Ablauf ist immer derselbe, und er endet ausdrücklich nicht zwangsläufig mit einem Wechsel:

• Das Angebot lesen, bevor die Frist läuft. Ich gehe die Positionen durch und notiere, was fehlt: alternative Zinsbindungsdauern, ein ausgewiesenes Sondertilgungsrecht, die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels, der effektive Jahreszins. Was fehlt, wird schriftlich nachgefordert.
• Ihre Struktur festlegen, nicht fortschreiben. Restschuld zum Stichtag, Zieltilgung, gewünschte Bindungsdauer, Restschuldziel zum Renteneintritt. Erst wenn diese vier Größen stehen, ist überhaupt vergleichbar, was verglichen werden soll.
• Das Vergleichsangebot einholen. Dieselbe Restschuld, dieselbe Bindung, dieselbe Tilgung — bei den Häusern aus dem Kreis der über 400 Finanzierungspartner, die zu Ihrem Profil passen. Ihr Finanzierungszertifikat erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden.
• Beide Wege gegen Ihre Restschuld rechnen. Auf der einen Seite die Zinsdifferenz über die Bindungsdauer, auf der anderen die einmaligen Kosten für Notar und Grundbuch. Dazu die zweite Größe, die in keinem Angebot steht: der Neustart der Zehnjahresfrist des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB nach jeder Prolongation.
• Verhandeln — auch wenn Sie bleiben. Ein belastbares Fremdangebot ist der einzige Hebel, der beim bisherigen Darlehensgeber wirkt. In vielen Fällen ist das Ergebnis eine nachgebesserte Verlängerung, kein Wechsel. Auch das ist ein Ergebnis.

Warum ich keine Ersparniszahl in den Raum stelle

Es wäre einfach, an dieser Stelle eine Zahl zu nennen — so viel bringt der Vergleich gegenüber dem Angebot Ihrer Bank. Ich tü es nicht, weil eine solche Zahl nur dann etwas wert ist, wenn sie sauber erhoben ist, und weil sie ohnehin von Ihrer Restschuld, Ihrer Bindungsdauer und dem Marktniveau am Tag der Entscheidung abhängt. Was in einem Fall spürbar durchschlägt, ist im nächsten eine Randnotiz.

[FAKT FEHLT: Anzahl der von Markus Jakobides begleiteten Anschlussfinanzierungen bzw. geprüften Prolongationsangebote]

[FAKT FEHLT: bezifferte Konditionsspanne zwischen einem typischen Prolongationsangebot und dem besten Marktangebot über die 400+ Finanzierungspartner]

Was ich stattdessen zusagen kann, ist der Prozess: Sie bekommen den Vergleich, den Ihnen das Angebot auf dem Tisch nicht liefert, und Sie treffen die Entscheidung mit beiden Zahlen vor sich. Ich begleite Sie dabei bis zur Auszahlung und darüber hinaus, auch über das Ende des nächsten Zinsbindungsabschnitts hinweg — der Termin, an dem sich dieselbe Frage wiederholt, steht dann rechtzeitig im Kalender und nicht erst im Briefkasten.

Betreut werden Vorhaben in München und im Umland. Wenn Ihr Prolongationsangebot bereits vorliegt oder das Ende Ihrer Sollzinsbindung näher rückt, ist der beste Zeitpunkt für den Vergleich jetzt — solange die Rückmeldefrist noch nicht drückt.

Fazit

Die Prolongation ist der beqümste Weg nach dem Ende der Sollzinsbindung, aber nicht automatisch der beste. Sie kostet keine Nebenkosten, keinen Notartermin und keine erneute Prüfung — und genau deshalb wird sie so häufig unterschrieben, ohne dass jemand nachgerechnet hätte. Bequemlichkeit ist ein legitimes Argument. Sie ist nur kein Ersatz für den Vergleich.

Drei Größen entscheiden, und alle drei lassen sich vor der Unterschrift klären. Die erste ist der Abstand zum Markt: Ein Angebot ist nur im Verhältnis zu einem zweiten beurteilbar, und ohne dieses zweite Angebot verhandeln Sie ohne Hebel. Die zweite ist der Neustart der Zehnjahresfrist des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB — jede Prolongation setzt sie neu in Gang und bindet Sie damit erneut für zehn Jahre, ein Punkt, der in keinem Verlängerungsschreiben steht. Die dritte ist der Beleihungsauslauf: Zehn Jahre Tilgung und eine mögliche Wertentwicklung Ihrer Immobilie kommen in der Verlängerung nicht an, weil der bisherige Darlehensgeber nicht neu bewertet.

Daraus folgt kein Plädoyer für den Wechsel. In vielen Fällen ist die Verlängerung die richtige Entscheidung — bei veränderter Einkommenslage, bei knappem Zeitfenster oder schlicht, weil das Angebot dem Vergleich standhält. Der Unterschied liegt nicht im Ergebnis, sondern darin, ob Sie die Prolongation gewählt oder nur zugelassen haben. Wählen können Sie sie erst, wenn die Alternative auf dem Tisch liegt.

Praktisch heißt das: Beginnen Sie zwölf Monate vor dem Stichtag, legen Sie Ihre Struktur fest, bevor Sie mit Instituten sprechen, und lassen Sie sich von der Rückmeldefrist auf dem Verlängerungsschreiben nicht treiben. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Wenn Ihr Verlängerungsangebot vorliegt oder das Ende Ihrer Sollzinsbindung näher rückt, können Sie Ihr Prolongationsangebot gegenrechnen lassen — Sie sehen dann beide Wege nebeneinander, bevor Sie unterschreiben.