Forward-Darlehen: Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus sichern

Was ist ein Forward-Darlehen und wie viele Monate im Voraus kann ich die Zinsen sichern?

Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, das Sie heute zu einem heute festgelegten Sollzinssatz abschließen, das die Bank aber erst zum Ende Ihrer laufenden Zinsbindung auszahlt. Die Zeit zwischen Vertragsschluss und Auszahlung heißt Vorlaufzeit oder Forward-Periode; in ihr zahlen Sie für das neue Darlehen weder Zinsen noch Tilgung. Die BaFin beschreibt diese vorgezogene Zinsfestschreibung als Angebot vieler Kreditgeber mit einer Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren, also bis zu 60 Monaten. Für die Zinssicherung verlangen die Banken nach derselben Quelle in der Regel einen Zinsaufschlag je Monat Vorlaufzeit.

Warum die Bank in der Vorlaufzeit nichts auszahlt und Sie nichts zahlen

In der Vorlaufzeit existiert der Vertrag, das Geld aber noch nicht. Die Bank stellt den Darlehensbetrag erst zu dem Termin bereit, an dem Ihre laufende Zinsbindung endet und das alte Darlehen abgelöst werden muss. Bis dahin läuft Ihre bisherige Finanzierung unverändert weiter: Sie zahlen Zins und Tilgung an Ihren alten Darlehensgeber, und für das neue Darlehen fällt nichts an. Eine Doppelbelastung entsteht deshalb zu keinem Zeitpunkt.

Genau diese Konstruktion ist der Grund, warum die Zinssicherung überhaupt etwas kostet. Die Bank bindet sich heute an einen Sollzinssatz, den sie erst in Monaten oder Jahren tatsächlich ausreicht, und sichert diese Zusage ihrerseits am Kapitalmarkt ab. Die BaFin beschreibt das Forward-Darlehen als Angebot vieler Kreditgeber und hält fest, dass sich solche Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen lassen und für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits meist ein Zinsaufschlag anfällt, dessen Höhe variiert.

Drei Dinge geschehen in der Vorlaufzeit dennoch:

• Die Sicherheiten werden vorbereitet. Wechseln Sie das Institut, wird die Abtretung der Grundschuld angestoßen, damit sie zum Stichtag wirksam ist.
• Die Ablösung wird terminiert. Ihr neuer Darlehensgeber fordert beim alten die Restschuld zum Ablösetag an und stimmt den Zahlungsweg ab.
• Sonst nichts. Keine Rate, kein Bereitstellungszins, keine Zwischenfinanzierung.

Wie sich das Forward-Darlehen von einer normalen Anschlussfinanzierung unterscheidet

Der Unterschied liegt allein in der Zeit, nicht in der Sache. Eine normale Anschlussfinanzierung schließen Sie in den Monaten vor dem Zinsbindungsende ab, zu den Konditionen, die dann gelten. Beim Forward-Darlehen ziehen Sie genau diese Entscheidung vor und nehmen den heutigen Sollzinssatz mit, gegen einen Aufschlag für die Wartezeit.

Damit verschiebt sich auch, worüber Sie eigentlich entscheiden. Bei der späten Anschlussfinanzierung entscheiden Sie über Bank und Kondition. Beim Forward-Darlehen entscheiden Sie zusätzlich darüber, ob Ihnen Planungssicherheit den Aufschlag wert ist. Das ist eine Frage an Ihre Haushaltslage und an Ihre Lebensplanung, nicht an eine Zinsprognose.

Wichtig ist die Abgrenzung nach unten: Ein Forward-Darlehen ist keine dritte Bankwahl neben Prolongation und Umschuldung. Sie können den Weg sowohl bei Ihrem bisherigen Haus als auch bei einem anderen Institut gehen; das Forward ist die zeitliche Dimension, die über beide Wege gelegt wird. Wie sich die drei Wege inhaltlich unterscheiden, steht weiter unten in der Abgrenzungssektion.

Welche drei Größen den Vertrag bestimmen: Restschuld zum Stichtag, Vorlaufzeit, neue Zinsbindung

Ein Forward-Angebot lässt sich auf drei Zahlen zurückführen. Wer sie kennt, kann Angebote überhaupt erst vergleichbar machen:

1. Die Restschuld zum Stichtag. Nicht Ihre heutige Restschuld, sondern der Betrag, der am Tag der Ablösung noch offen ist. Er ergibt sich aus dem Tilgungsplan des Altvertrags und aus geleisteten Sondertilgungen. Weicht diese Zahl ab, weicht das gesamte Angebot ab.
2. Die Vorlaufzeit in Monaten. Der Abstand zwischen Vertragsunterschrift und Auszahlungstermin. Sie ist die Größe, an der der Aufschlag hängt, und sie ist die einzige der drei, die Sie durch den Zeitpunkt Ihrer Entscheidung selbst steuern.
3. Die neue Zinsbindung. Fünf, zehn, fünfzehn oder mehr Jahre ab Auszahlung. Sie bestimmt, wie lange die Sicherung trägt und wie hoch die Restschuld am Ende der neuen Bindung ausfällt.

Dazu kommt der Tilgungssatz, der zusammen mit der Sondertilgungsregelung ebenfalls schon im Forward-Vertrag festgelegt wird. Er gehört nicht zu den drei Kerngrößen des Angebots, entscheidet aber darüber, wie sich Ihre Rate zum Auszahlungstermin anfühlt, und er lässt sich später nur noch im Rahmen dessen ändern, was der Vertrag vorsieht.

Wie lange im Voraus kann man ein Forward-Darlehen nehmen?

Nach Darstellung der BaFin lassen sich Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre, also bis zu 60 Monate, vor Ablauf der laufenden Zinsbindung abschließen. Wie weit ein einzelnes Haus tatsächlich geht, ist Vertragspolitik und keine gesetzliche Grenze; die maximale Vorlaufzeit streut zwischen den Anbietern erheblich. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher fällt der Aufschlag aus, den die Bank für die Zinssicherung verlangt. Der Startpunkt der Planung ist damit nicht der Zinsbindungsablauf selbst, sondern das Fenster davor.

Was die 60 Monate praktisch bedeuten: Rückwärtsplanung vom Stichtag

Die Fünfjahresgrenze ist keine Empfehlung, sondern der äußere Rand des Möglichen. Praktisch relevant wird sie erst, wenn Sie vom Ende her rechnen. Der Fixpunkt ist der letzte Tag Ihrer Sollzinsbindung; er steht in Ihrem Darlehensvertrag und lässt sich bei der Bank bestätigen. Von diesem Datum aus zählen Sie zurück, und erst dann wissen Sie, in welchem Fenster Sie sich gerade befinden.

Die Tabelle beschreibt Fenster, keine Fristen. Gesetzlich vorgeschrieben ist an dieser Stelle nichts, mit einer Ausnahme, die im Ablauf weiter unten steht: der Unterrichtungspflicht Ihrer Bank drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung. Die vollständige Fristenachse der Anschlussfinanzierung mit allen Merkposten finden Sie im Ratgeber zum richtigen Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung; hier steht nur die äußerste Station davon.

Warum die maximale Vorlaufzeit je Anbieter unterschiedlich ist

Die Vorlaufzeit ist eine Refinanzierungsfrage. Ein Haus, das Ihnen heute einen Zinssatz für einen Auszahlungstermin in vier Jahren zusagt, muss diese Zusage über vier Jahre hinweg absichern. Wie weit ein Institut dabei geht, hängt an seiner Refinanzierungsstruktur, an seiner Risikopolitik und daran, wie stark es das Geschäft überhaupt sucht.

Daraus folgt eine Streuung, die in der Werbung selten auftaucht:

• Die Obergrenze schwankt. Manche Häuser gehen bis an die von der BaFin beschriebene Fünfjahresgrenze, andere hören deutlich früher auf.
• Der Zugangsweg schwankt. Ein Teil der Anbieter stellt Forward-Angebote überwiegend über Vermittler und nicht über die eigene Filiale.
• Die Bepreisung schwankt. Häuser mit langer Obergrenze verlangen nicht automatisch mehr, und Häuser mit kurzer Obergrenze nicht automatisch weniger.

Für Sie heißt das: Die Frage „Wie weit im Voraus geht es?“ hat keine Marktantwort, sondern nur Angebotsantworten. Sie beantworten sie, indem Sie mehrere Häuser gleichzeitig fragen.

Ab wann sich die Beobachtung des Marktes lohnt und ab wann die Angebotsphase beginnt

Beobachten und anfragen sind zwei verschiedene Dinge, und sie beginnen zu verschiedenen Zeitpunkten. Beobachten können Sie, sobald Sie Ihren Stichtag kennen. Das kostet nichts und bindet nichts. Sinnvoll wird es etwa ab dem fünften Jahr vor dem Zinsbindungsende, weil Sie ab dann einordnen können, ob sich das Zinsniveau in eine Richtung bewegt, die für Ihre Restschuld spürbar ist.

Die Angebotsphase beginnt später und braucht Vorbereitung. Sinnvoll ist sie erst, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: Sie kennen Ihre Restschuld zum Stichtag, Ihre Einkommensunterlagen sind auf einem aktuellen Stand, und Sie wissen, welche Rate Sie zum Auszahlungstermin tragen wollen. Ohne diese drei Angaben liefern Häuser nur unverbindliche Auskünfte, die sich beim ernsthaften Antrag verschieben.

Eine Warnung gehört dazu: Eine lange Vorlaufzeit ist kein Wert an sich. Sie verlängert die Zeit, in der sich Ihre Lebensplanung noch ändern kann, und sie erhöht den Aufschlag. Wer fünf Jahre vorher abschließt, kauft fünf Jahre Sicherheit, und bindet sich fünf Jahre früher an eine Bank, eine Zinsbindung und eine Tilgungsstruktur.

Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen?

Wer Forward-Angebote vergleicht, trifft auf zwei Bauformen, die sich rechtlich deutlich unterscheiden. Der Hauptunterschied liegt in der Abnahmepflicht und darin, ob der Vertrag ein eigenständiges neues Darlehen ist. Das echte Forward-Darlehen ist ein neuer Darlehensvertrag mit fester Abnahmepflicht zum vereinbarten Auszahlungstermin; wer nicht abnimmt, schuldet eine Nichtabnahmeentschädigung. Das unechte Forward-Darlehen ist dagegen eine vorgezogene Zinsvereinbarung zum bestehenden Vertrag, die die Zinsbindung fortschreibt und die Zehnjahresfrist des Sonderkündigungsrechts neu beginnen lässt. Beide Formen kosten einen Aufschlag für die Zinssicherung, verteilen aber Bindung und Ausstiegsrisiko unterschiedlich, weshalb ein Vergleich allein über den Zinssatz zu kurz greift.

Das echte Forward-Darlehen: neuer Vertrag, neue Bank möglich, Abnahmepflicht

Beim echten Forward-Darlehen schließen Sie einen vollständig neuen Darlehensvertrag. Er hat einen eigenen Sollzinssatz, eine eigene Zinsbindung, eine eigene Tilgungsstruktur und einen eigenen Auszahlungstermin. Der Vertrag steht rechtlich für sich; mit Ihrem Altdarlehen verbindet ihn nur der Umstand, dass er es zum Stichtag ablöst.

Daraus folgen die drei Eigenschaften, die diese Bauform ausmachen:

• Freie Wahl des Instituts. Sie können bei Ihrem bisherigen Haus bleiben oder wechseln. Der Wechsel kostet die Übertragung der Grundschuld.
• Vollständige Prüfung. Person, Einkommen und Objekt werden geprüft wie bei einer Erstfinanzierung, weil sich die neue Bank auf eine Zusage einlässt, die Jahre in die Zukunft reicht.
• Feste Abnahmepflicht. Sie sind verpflichtet, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzurufen. Nehmen Sie nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung, kein Nebenrisiko, sondern der Preis dafür, dass sich die Bank ihrerseits bindet.

Weil der Vertrag neu ist, beginnt mit der Auszahlung auch die Zehnjahresfrist des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts neu zu laufen. Maßgeblich ist dabei nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der vollständige Empfang des Darlehens, nicht der Tag der Unterschrift.

Das unechte Forward-Darlehen: Zinsvereinbarung zum Altvertrag und der Neustart der Zehnjahresfrist

Das unechte Forward-Darlehen ist kein neues Darlehen, sondern eine vorgezogene Vereinbarung über den Sollzinssatz zu dem Vertrag, den Sie schon haben. Der Darlehensvertrag bleibt bestehen, die Grundschuld bleibt liegen, das Institut bleibt dasselbe. Vereinbart wird nur, zu welchem Zinssatz und für welche Bindungsdauer es nach dem Ende der laufenden Zinsbindung weitergeht.

Das hat zwei Folgen, die in Angeboten selten deutlich werden. Die erste ist angenehm: Es entstehen keine Kosten für die Übertragung der Grundschuld, weil sich am Sicherungsgeber nichts ändert. Die zweite ist die wichtigere: Die neue Zinsvereinbarung setzt die Zehnjahresfrist des Sonderkündigungsrechts neu in Gang. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass bei einer neuen Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangszeitpunkts tritt. Wer nach acht Jahren Laufzeit eine Zinsvereinbarung für die Zeit ab Jahr zwölf trifft, verschiebt damit auch sein Ausstiegsfenster.

Der Preis der Bequemlichkeit ist der fehlende Wettbewerb. Ein unechtes Forward kommt aus genau einem Haus, und Sie erfahren nicht, was ein anderes geboten hätte. Genau deshalb gehört auch zu einem Hausbankangebot mindestens ein Fremdangebot zum selben Stichtag.

Wie vergleichen sich echtes und unechtes Forward-Darlehen insgesamt?

Woran Sie im Angebot erkennen, welche Form Ihnen vorliegt

Die Begriffe stehen selten im Papier. Verlässlicher sind vier Prüffragen an das Angebot:

1. Gibt es eine neue Darlehensnummer und einen neuen Vertragstext? Dann ist es ein echtes Forward. Eine Nachtragsvereinbarung zu Ihrer bestehenden Nummer deutet auf ein unechtes.
2. Steht etwas zur Abnahmepflicht oder zur Nichtabnahmeentschädigung darin? Diese Klausel gehört zum echten Forward und fehlt beim unechten.
3. Ist von einer Grundschuldabtretung oder Neubestellung die Rede? Das setzt einen Institutswechsel voraus und damit ein echtes Forward.
4. Wird eine neue Widerrufsbelehrung mitgeliefert? Ein neuer Verbraucherdarlehensvertrag bringt sie mit; eine bloße Zinsvereinbarung nicht zwingend.

Lassen Sie sich die Einordnung im Zweifel schriftlich bestätigen. Der Unterschied entscheidet darüber, ob Sie zur Abnahme verpflichtet sind, und diese Frage sollte niemand aus der Formulierung eines Werbeschreibens ableiten müssen.

Wie läuft der Abschluss eines Forward-Darlehens Schritt für Schritt ab?

Der Abschluss läuft in fünf Schritten ab: Restschuld und Zinsbindungsende aus dem Altvertrag ermitteln, Konditionen mehrerer Häuser parallel abrufen, Unterlagen und Objektnachweise zusammenstellen, den Forward-Vertrag zeichnen und schließlich die Ablösung des Altdarlehens zum Stichtag organisieren. Zwischen Zeichnung und Auszahlung liegt die Vorlaufzeit, in der außer der Sicherungsübertragung nichts geschieht. Planen Sie rückwärts vom Zinsbindungsende, nicht vorwärts vom heutigen Tag. Der letzte gesetzlich verankerte Merkposten ist die Unterrichtung Ihrer Bank spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung nach § 493 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

1. Restschuld, Zinsbindungsende und Sondertilgungsstand aus dem Altvertrag ziehen

Beginnen Sie mit Ihrem bestehenden Darlehensvertrag und dem letzten Tilgungsplan. Drei Angaben brauchen Sie zwingend: das Datum, an dem die Sollzinsbindung endet, die Restschuld genau zu diesem Datum und den Stand Ihrer Sondertilgungsrechte im laufenden Jahr.

Fordern Sie bei Ihrem Darlehensgeber eine schriftliche Restschuldbestätigung zum Stichtag an, statt selbst zu rechnen. Kleine Abweichungen aus Wertstellungen und Sondertilgungen verschieben den Betrag, und alle folgenden Angebote hängen an dieser Zahl. Prüfen Sie zugleich, ob neben dem Hauptdarlehen weitere Tranchen laufen. Eine Förderdarlehenstranche endet fast nie am selben Tag.

2. Konditionen parallel abrufen statt nacheinander

Holen Sie die Angebote mehrerer Häuser gleichzeitig ein, mit identischen Vorgaben: dieselbe Restschuld, derselbe Auszahlungstermin, dieselbe Zinsbindung, derselbe Tilgungssatz. Nur dann vergleichen Sie Konditionen und nicht Zeitpunkte, denn Angebote aus verschiedenen Wochen sind nicht mehr gegeneinander zu halten.

Achten Sie auf drei Merkmale, die in Konditionsübersichten meist fehlen: die maximale Vorlaufzeit des Hauses, die Zahl der Monate vor dem Stichtag, die nicht bepreist werden, und die Höhe des Aufschlags für die übrigen Monate. Lassen Sie sich außerdem den Sollzinssatz und den effektiven Jahreszins getrennt ausweisen, sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Größen miteinander.

3. Unterlagen und Objektnachweise zusammenstellen

Sammeln Sie die Unterlagen, bevor das erste Haus verbindlich rechnet. Das spart nicht nur Zeit, es verhindert auch, dass ein Angebot später mit dem Hinweis auf fehlende Nachweise korrigiert wird.

Zwei Gruppen von Unterlagen laufen unterschiedlich schnell auf: Was Sie selbst besitzen, Ausweis, Gehaltsabrechnungen oder Jahresabschlüsse, Grundriss, Wohnflächenberechnung, liegt sofort vor. Was Dritte liefern müssen, Grundbuchauszug, Restschuldbestätigung, Teilungserklärung, dauert. Planen Sie dafür mehrere Wochen ein und starten Sie mit diesen Anforderungen zuerst.

4. Vertrag zeichnen und Widerrufsfrist beachten

Lesen Sie vor der Unterschrift vier Punkte gegen: den Auszahlungstermin, die Abnahmepflicht, die Zinsbindungsdauer ab Auszahlung und die vereinbarten Tilgungsoptionen. Alles, was in Ihrem Anschlussdarlehen gelten soll, wird hier festgelegt, nicht später.

Ein echtes Forward-Darlehen ist ein neuer Verbraucherdarlehensvertrag und bringt eine Widerrufsbelehrung mit. Die Frist beginnt nicht vor Vertragsschluss und nicht, bevor Ihnen die Pflichtangaben vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit für eine letzte Prüfung, statt sie verstreichen zu lassen; nach ihrem Ablauf ist der Vertrag verbindlich, und die Abnahmepflicht steht.

Der wichtigste gesetzlich verankerte Merkposten liegt zeitlich später und betrifft Ihre bisherige Bank: Sie muss Sie nach § 493 des Bürgerlichen Gesetzbuchs spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist, und dabei den angebotenen Sollzinssatz nennen. Haben Sie zu diesem Zeitpunkt bereits ein Forward-Darlehen gezeichnet, ist diese Mitteilung nur noch eine Kontrollgröße, aber sie zeigt Ihnen, was ohne Vorverlegung möglich gewesen wäre.

5. Ablösevollmacht, Grundschuldabtretung und Auszahlung zum Stichtag

Der letzte Schritt läuft weitgehend zwischen den Instituten ab, braucht aber Ihre Unterschriften. Wechseln Sie das Haus, erteilen Sie eine Ablösevollmacht; der neue Darlehensgeber fordert damit die Restschuld zum Ablösetag an. Parallel wird die Grundschuld auf den neuen Gläubiger abgetreten oder neu bestellt, was einen Notartermin und einen Grundbuchvollzug erfordert.

Am Stichtag zahlt der neue Darlehensgeber direkt an den alten. Der Betrag geht nicht über Ihr Konto, und Sie erhalten anschließend eine Ablösebestätigung sowie den neuen Tilgungsplan. Zwei Punkte gehören auf Ihre Merkliste:

• Die Abtretung muss rechtzeitig vollzogen sein. Verzögert sich der Grundbuchvollzug, verschiebt sich die Auszahlung, und ein Übergang, der über den vereinbarten Termin hinausläuft, kann Kosten auslösen.
• Der erste Ratentermin ändert sich. Prüfen Sie, wann die erste Rate des neuen Darlehens fällig wird und ob ein Dauerauftrag anzupassen ist.

Bleiben Sie bei Ihrem bisherigen Haus, entfallen Vollmacht, Notartermin und Grundbuchvollzug; der Übergang ist dann eine reine Vertragsumstellung zum Stichtag.

Welche Unterlagen und Voraussetzungen verlangt die Bank für ein Forward-Darlehen?

Die Bank prüft beim Forward-Darlehen dieselben drei Blöcke wie bei einer Erstfinanzierung: Ihre Person und Bonität, Ihr Einkommen und das Objekt. Typisch verlangt werden Einkommensnachweise, eine aktuelle Restschuldbestätigung des Altdarlehensgebers, der Grundbuchauszug und die Objektunterlagen einschließlich Wohnflächenberechnung. Selbstständige und Freiberufler reichen statt Gehaltsabrechnungen Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen ein. Rechnen Sie für die Beschaffung der Fremdunterlagen mehrere Wochen ein, weil Grundbuchamt und Altbank eigene Bearbeitungszeiten haben.

Unterlagen zur Person und zum Einkommen

Die erste Gruppe betrifft Sie selbst. Die Bank muss feststellen, wer den Vertrag schließt und ob die Rate ab dem Auszahlungstermin tragbar ist. Weil sie sich schon heute bindet, prüft sie diese Frage auf Basis der Zahlen, die heute vorliegen.

Zwei Hinweise sparen Nacharbeit. Erstens: Reichen Sie vollständige Dokumente ein, keine Ausschnitte. Fehlende Seiten sind der häufigste Grund für Rückfragen. Zweitens: Halten Sie Ihre bestehenden Verpflichtungen offen, auch kleine. Sie tauchen in der Bonitätsprüfung ohnehin auf, und eine nachgereichte Verpflichtung wirft mehr Fragen auf als eine von Anfang an genannte.

Unterlagen zum Objekt und zur Restschuld

Die zweite Gruppe betrifft die Immobilie und das abzulösende Darlehen. Beim Forward-Darlehen liegt der Unterschied zur Erstfinanzierung vor allem hier: Der Kaufvertrag ist Jahre alt, und der Zustand der Immobilie hat sich seither verändert.

• Grundbuchauszug, aktuell, mit den eingetragenen Grundpfandrechten in ihrer Rangfolge.
• Wohnflächenberechnung und Grundrisse, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung.
• Aktuelle Fotos von außen und innen, bei Wohnungen auch vom Gemeinschaftseigentum.
• Nachweise über Modernisierungen seit dem Kauf: Handwerkerrechnungen, Belege zu Heizung, Fenstern, Bädern oder Dach. Sie stützen die Bewertung und wirken über den Beleihungsauslauf auf Ihre Kondition.
• Restschuldbestätigung des Altdarlehensgebers zum geplanten Ablösetag, nicht zum heutigen Tag.
• Vermietungsnachweise, sofern die Immobilie ganz oder teilweise vermietet ist: Mietvertrag und Nachweis der laufenden Mieteingänge.

Ein Punkt wird regelmäßig unterschätzt: Die Rangfolge im Grundbuch bestimmt, in welcher Reihenfolge abgelöst wird. Steht neben dem Hauptdarlehen eine Förderdarlehenstranche im Grundbuch, gehört sie in die Planung, auch wenn ihre Zinsbindung erst später endet.

Was Sie beim Altdarlehensgeber anfordern müssen und wie lange das dauert

Drei Dokumente kommen ausschließlich von Ihrem bisherigen Darlehensgeber, und sie bestimmen den Takt des gesamten Vorhabens: die Restschuldbestätigung zum Stichtag, die Bestätigung der valutierenden Grundschuld und, bei einem Wechsel, die Treuhanderklärung für die Abtretung.

Fordern Sie diese Unterlagen schriftlich an und nennen Sie den Ablösetag ausdrücklich. Rechnen Sie mit mehreren Wochen: Der Grundbuchauszug hängt am Amtsgericht, die Treuhanderklärung an der Abwicklungsabteilung Ihrer Bank, und beide arbeiten mit eigenen Bearbeitungszeiten. Wer die Anforderungen erst stellt, wenn das Forward-Angebot bereits auf dem Tisch liegt, verliert genau die Zeit, die das Angebot noch gültig wäre.

Selbstständige und Freiberufler reichen statt der Gehaltsabrechnungen die Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der zurückliegenden Geschäftsjahre ein, ergänzt um aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen und die Einkommensteuerbescheide. Was die Bank daraus liest und warum der frühe Abschluss für diese Gruppe besonders interessant ist, steht in der folgenden Sektion.

Wie wird die Bonität von Selbstständigen bei einem Forward-Darlehen geprüft?

Die Bank prüft Ihre Bonität zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht zum späteren Auszahlungstermin, weil sie sich schon heute bindet. Maßgeblich sind bei Selbstständigen und Freiberuflern die vorliegenden Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, in der Regel der letzten zwei bis drei Jahre, ergänzt um aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen. Schwankende Ergebnisse werden dabei üblicherweise geglättet betrachtet, nicht auf das beste Jahr abgestellt. Genau daraus entsteht der eigentliche Vorteil eines frühen Abschlusses: Wer heute eine stabile Ertragslage nachweisen kann, sichert sie für einen Auszahlungstermin, an dem die Zahlen anders aussehen könnten.

Welche Zahlen bei Selbstständigen zählen und welche Jahre

Die Bank rechnet nicht mit Ihrem Umsatz, sondern mit dem, was nach Kosten und Steuern als tragfähiges Einkommen übrig bleibt. Bei bilanzierenden Unternehmen ist das der Jahresabschluss mit Gewinn- und Verlustrechnung, bei Freiberuflern und kleineren Betrieben die Einnahmen-Überschuss-Rechnung, jeweils zusammen mit dem Einkommensteuerbescheid.

Vier Unterlagen bilden den Kern:

• Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der zurückliegenden Geschäftsjahre, üblicherweise der letzten zwei bis drei.
• Einkommensteuerbescheide derselben Jahre, weil sie die erklärten Zahlen bestätigen.
• Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste, damit das laufende Jahr sichtbar wird.
• Nachweise über Entnahmen und private Verpflichtungen, denn maßgeblich ist, was tatsächlich für die Rate zur Verfügung steht.

Einmalige Effekte gehören erklärt, nicht versteckt. Eine hohe Abschreibung, eine Sonderzahlung, ein Rechtsstreit, ein Investitionsjahr: Wer solche Posten von sich aus einordnet, verhindert, dass die Bank sie als dauerhaften Trend liest. Ein kurzes Schreiben der Steuerberatung wirkt an dieser Stelle mehr als jede mündliche Erklärung.

Warum eine erneute Prüfung vor der Auszahlung die Ausnahme ist und wann sie doch kommt

Die Bindungswirkung geht in beide Richtungen. Die Bank sagt Ihnen heute einen Sollzinssatz für einen Termin in der Zukunft zu und stützt diese Zusage auf die heutige Prüfung. Eine turnusmäßige Neuprüfung kurz vor der Auszahlung ist deshalb nicht der Regelfall, sie würde die Zusage entwerten, für die Sie einen Aufschlag zahlen.

Anlassbezogen kann es dennoch dazu kommen. Typische Auslöser sind:

• Eine wesentliche Änderung Ihrer Verhältnisse, die der Bank bekannt wird, etwa die Aufgabe der Tätigkeit oder eine Zahlungsstörung bei einer anderen Verbindlichkeit.
• Eine vertraglich vereinbarte Bedingung, die das Fortbestehen bestimmter Voraussetzungen bis zur Auszahlung verlangt. Solche Klauseln gibt es; sie gehören vor der Unterschrift gelesen.
• Eine Änderung am Objekt, etwa ein Umbau, eine Nutzungsänderung oder ein Schaden, der den Beleihungswert berührt.
• Eine Änderung in der Person des Darlehensnehmers, etwa der Wechsel von zwei auf einen Kreditnehmer.

Prüfen Sie deshalb vor dem Abschluss ausdrücklich, ob und unter welchen Bedingungen der Vertrag eine erneute Bonitätsprüfung vor der Auszahlung vorsieht. Diese Klausel ist bei langen Vorlaufzeiten der wichtigste Unterschied zwischen zwei Angeboten, die sich beim Zinssatz kaum unterscheiden.

Was sich ändert, wenn Sie zwischen Zeichnung und Auszahlung in die Selbstständigkeit wechseln

Der umgekehrte Fall ist der interessantere: Sie schließen als Angestellter ab und sind zum Auszahlungstermin selbstständig. Rechtlich ändert das an der Zusage nichts, solange der Vertrag keine Bedingung an das Fortbestehen des Beschäftigungsverhältnisses knüpft. Sie haben dann eine Kondition gesichert, die Sie in der Anfangsphase einer Selbstständigkeit so nicht mehr bekommen würden.

Genau deshalb lohnt sich der Blick in die Vertragsbedingungen, bevor der Schritt ansteht. Drei Fragen führen weiter:

1. Knüpft der Vertrag die Auszahlung an unveränderte persönliche Verhältnisse? Steht eine solche Bedingung darin, ist der Zeitpunkt des Wechsels planungsrelevant.
2. Besteht eine Anzeigepflicht gegenüber der Bank? Halten Sie sich daran. Eine verschwiegene Änderung wiegt schwerer als die Änderung selbst.
3. Ist die Rate auch mit dem Einkommen der Anfangsphase tragbar? Die gesicherte Kondition hilft Ihnen nicht, wenn die Rate zum Auszahlungstermin nicht mehr in den Haushalt passt.

Die Kehrseite gehört genannt: Wer in dieser Übergangsphase feststellt, dass er das Darlehen nicht abnehmen will, steht vor der Abnahmepflicht des echten Forward-Darlehens. Ein früher Abschluss sichert die Kondition. Er nimmt Ihnen die Entscheidung aber nicht ab, ob Sie sich diese Bindung zutrauen. Diese Einordnung ersetzt keine Beratung im Einzelfall; sie beschreibt, wonach die Bank fragt.

Wie hoch ist der Forward-Aufschlag je Monat Vorlaufzeit und wovon hängt er ab?

Wie hoch der Forward-Aufschlag je Monat Vorlaufzeit ausfällt, lässt sich aus keiner neutralen Quelle beziffern. Die BaFin bestätigt lediglich, dass für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits meist ein Zinsaufschlag anfällt, nennt aber keine Höhe. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht in ihrer Zinsstatistik die Kreditzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, jedoch keine Aufschläge für vorzeitig vereinbarte Anschlussfinanzierungen. Die Staffeln, die im Netz kursieren, stammen von Vermittlern und Vergleichsportalen und beschreiben deren eigenes Angebot, nicht den Markt.

Wovon die Höhe des Aufschlags abhängt: Vorlaufzeit, Zinsstruktur am Kapitalmarkt, Beleihungsauslauf, Bonität, Anbieterpolitik

Auch ohne Zahl lässt sich die Mechanik sauber beschreiben. Der Aufschlag ist der Preis dafür, dass sich die Bank heute an eine Auszahlung bindet, die erst später erfolgt. Fünf Größen bestimmen ihn:

• Die Vorlaufzeit. Je länger die Bank die Zusage tragen muss, desto teurer wird sie. Der Aufschlag wächst mit jedem bepreisten Monat.
• Die Zinsstruktur am Kapitalmarkt. Die Bank sichert die Zusage über Termingeschäfte ab. Wie viel das kostet, hängt am Verhältnis der kurzen zu den langen Sätzen. Ist dieses Verhältnis flach oder invers, kann die Absicherung deutlich weniger kosten als in einer steilen Zinsstruktur.
• Der Beleihungsauslauf. Er wirkt wie bei jeder Baufinanzierung: Je kleiner die Restschuld im Verhältnis zum Beleihungswert, desto besser die Kondition, und die Klassengrenzen bei 60, 80 und 90 Prozent sind der eigentliche Hebel.
• Die Bonität. Sie wird zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beurteilt und geht in den Gesamtzinssatz ein, aus dem der Aufschlag nicht sinnvoll herauszurechnen ist.
• Die Anbieterpolitik. Manche Häuser suchen dieses Geschäft, andere nicht. Das ist eine Vertriebsentscheidung und folgt keiner allgemeinen Regel.

Die letzte dieser fünf Größen ist zugleich der Grund, warum eine allgemeine Staffel in die Irre führt: Sie beschreibt die Preispolitik eines Anbieters zu einem Zeitpunkt, nicht die Mechanik des Produkts.

Aufschlagsfreie Monate: warum viele Häuser die ersten Monate vor dem Stichtag nicht bepreisen

Verbreitet ist die Praxis, eine Anzahl von Monaten unmittelbar vor dem Zinsbindungsende nicht zu bepreisen. Der Grund ist geschäftlich, nicht rechtlich: In diesem Zeitraum steht die Anschlussfinanzierung ohnehin an, die Absicherungskosten für die Bank sind gering, und ein Angebot ohne Aufschlag gewinnt den Kunden früher, als der Wettbewerb ihn anspricht.

Wie viele Monate ein Haus aufschlagsfrei stellt, wird nicht zentral erhoben und ist Teil der Angebotsgestaltung. Es ist damit dieselbe Größe wie der Aufschlag selbst. Sie erfahren sie aus Ihrem Angebot, nicht aus einer Übersicht.

Praktisch folgen daraus drei Fragen an jedes Angebot:

1. Ab welchem Monat vor dem Stichtag wird bepreist? Diese Angabe entscheidet, wie viele Monate überhaupt aufschlagspflichtig sind.
2. Wie viele aufschlagspflichtige Monate ergeben sich für meinen Termin? Das ist die Zahl, die Sie in Ihre eigene Rechnung einsetzen.
3. Ist der genannte Sollzinssatz bereits inklusive Aufschlag? Sonst vergleichen Sie zwei Angebote auf unterschiedlicher Grundlage.

Warum ein beworbener Zins nicht Ihr Zins ist: die Zwei-Drittel-Regel des § 17 Absatz 4 PAngV

Wer nach der Höhe des Aufschlags sucht, landet zuerst bei beworbenen Konditionen. Diese Zahlen sind nicht falsch, sie sind nur etwas anderes, als die meisten Leser annehmen. Wirbt ein Anbieter mit einem effektiven Jahreszins, muss er nach § 17 Absatz 4 der Preisangabenverordnung von einem Satz ausgehen, zu dem mindestens zwei Drittel der aufgrund der Werbung zustande kommenden Verträge abgeschlossen werden, zu diesem oder einem niedrigeren Satz. Umgekehrt gelesen: Ein Drittel der Abschlüsse darf regelkonform darüber liegen.

Für den Forward-Aufschlag gilt das doppelt. Er ist in aller Regel gar nicht getrennt ausgewiesen, sondern steckt im genannten Sollzinssatz. Eine beworbene Kondition sagt Ihnen deshalb weder, wie hoch der Aufschlag ist, noch ob er in Ihrer Konstellation überhaupt so anfällt.

Als neutrale Referenz für das Zinsniveau selbst bleibt die amtliche Statistik: Die Deutsche Bundesbank weist in ihrer Statistik der Einlagen- und Kreditzinssätze die Sätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte aus, gegliedert nach Zinsbindungsfristen. Aufschläge für vorzeitig vereinbarte Anschlussfinanzierungen kommen dort nicht vor. Die Statistik erfasst das Neugeschäft und die Bestände, nicht die Preisbestandteile einzelner Produktvarianten. Dass für die Vorlaufzeit überhaupt ein Aufschlag anfällt, bestätigt die BaFin: Für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits fällt meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert.

Bleibt die praktische Konsequenz, und sie ist unbequem, aber tragfähig: Die entscheidende Zahl Ihres Forward-Darlehens steht in Ihrem Angebot und nirgendwo sonst. Lassen Sie sich den Sollzinssatz mit und ohne Aufschlag ausweisen, holen Sie ein zweites Angebot zum selben Stichtag ein, und rechnen Sie mit diesen beiden Zahlen, nicht mit einer Staffel aus dem Netz.

Welche Gebühren fallen bei einem Forward-Darlehen an?

Für den Abschluss selbst verlangt die Bank in aller Regel keine gesonderte Gebühr; bezahlt wird die Zinssicherung über den Aufschlag auf den Sollzinssatz. Kosten entstehen erst, wenn Sie zu einem anderen Institut wechseln, denn dann muss die Grundschuld übertragen oder neu bestellt werden. Diese Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und bemessen sich am Geschäftswert, nicht nach einem frei kalkulierten Prozentsatz. Hinzu kommt bei manchen Altbanken ein Entgelt für die treuhänderische Abwicklung der Abtretung.

Was die Abtretung der Grundschuld nach dem GNotKG kostet und wovon der Geschäftswert abhängt

Wechseln Sie mit dem Forward-Darlehen zu einem anderen Institut, muss die Sicherheit mitwandern. Die bestehende Grundschuld wird an den neuen Darlehensgeber abgetreten, seltener gelöscht und neu bestellt. Beides kostet Geld, und zwar nach einem festen gesetzlichen Raster statt nach einem Preis, den die Bank kalkuliert.

Der Mechanismus läuft in zwei Stufen. Zuerst wird der Geschäftswert bestimmt: Der Wert einer Grundschuld ist nach § 53 Absatz 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes der Nennbetrag der Schuld, also der im Grundbuch eingetragene Betrag, nicht Ihre heutige Restschuld. Das ist die wichtigste Stellschraube und zugleich der häufigste Irrtum. Wer vor Jahren eine Grundschuld über die volle Darlehenssumme bestellt hat und inzwischen kräftig getilgt hat, zahlt trotzdem auf den alten Nennbetrag.

Auf der zweiten Stufe wird aus dem Geschäftswert die Gebühr. § 34 des Gerichts- und Notarkostengesetzes verweist dafür auf die Tabellen A und B, die in Stufen mit dem Geschäftswert steigen. Notar und Grundbuchamt rechnen jeweils mit einem Gebührensatz aus diesen Tabellen; die Mindestgebühr beträgt 15 Euro. Die Werte stehen im Gesetz und sind nicht verhandelbar.

Daraus folgt eine praktische Konsequenz für Ihre Vorbereitung: Schlagen Sie den Nennbetrag Ihrer Grundschuld im Grundbuchauszug nach, bevor Sie Angebote vergleichen. Erst mit dieser Zahl lässt sich beziffern, was ein Wechsel kostet. Eine Faustformel in Prozent der Restschuld, wie sie im Netz häufig auftaucht, führt an der gesetzlichen Systematik vorbei, sie rechnet mit der falschen Bezugsgröße.

Treuhandgebühr der Altbank und wer sie trägt

Neben Notar und Grundbuchamt meldet sich häufig eine dritte Stelle: Ihre bisherige Bank. Die Abtretung einer Grundschuld läuft in aller Regel treuhänderisch ab. Die Altbank hält die Sicherheit, bis das neue Institut den Ablösebetrag überwiesen hat, und gibt sie erst dann frei. Für diesen Vorgang berechnen manche Häuser ein Entgelt.

Drei Punkte lohnen den Blick vor der Unterschrift:

• Ob überhaupt ein Entgelt anfällt. Das ist Vertragspolitik des Altdarlehensgebers und steht nicht im Gesetz. Fragen Sie es schriftlich ab, zusammen mit der Restschuldbestätigung.
• Wer es trägt. Manche Institute übernehmen die Wechselkosten ganz oder teilweise, um ein Darlehen zu gewinnen. Das gehört in den Angebotsvergleich, nicht in ein Nebengespräch.
• Wann es fällig wird. Die Kosten entstehen zum Ablösetermin, also am Ende der Vorlaufzeit, nicht beim Abschluss des Forward-Vertrags. In der Vorlaufzeit selbst zahlen Sie für das neue Darlehen nichts.

Wichtig ist die saubere Trennung: Der Aufschlag für die Zinssicherung ist ein Zinsbestandteil und läuft über die gesamte neue Zinsbindung. Die Wechselkosten sind einmalig und fallen zum Stichtag an. Wer beides in einen Topf wirft, vergleicht Angebote schief.

Warum bei der Prolongation beim eigenen Haus diese Kosten entfallen

Bleiben Sie bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber, ändert sich an der Sicherheit nichts. Die Grundschuld ist bereits zugunsten dieses Instituts eingetragen und bleibt es. Es gibt keine Abtretung, keine Löschung, keine Neubestellung, und damit weder Notar- noch Grundbuchkosten. Genau darin liegt der stille Kostenvorteil der Fortführung beim eigenen Haus.

Dieser Vorteil ist real, aber er ist begrenzt. Er ist einmalig, während ein Zinsunterschied über die gesamte neue Zinsbindung wirkt. Die ehrliche Rechnung stellt deshalb die einmaligen Übertragungskosten den Zinskosten beider Angebote über die volle Bindungsdauer gegenüber, jeweils in Euro. Erst dann zeigt sich, ob der Wechsel trägt.

Und er hat eine Kehrseite: Wer nur beim eigenen Haus fragt, hat kein Vergleichsangebot und weiß nicht, wo sein Angebot steht. Welche Wege am Ende der Zinsbindung offenstehen und wie sie zusammenhängen, ordnet meine Übersicht zur Anschlussfinanzierung in München ein.

Ist ein Forward-Darlehen zur Zeit sinnvoll?

Es kommt darauf an, und zwar weniger auf die Zinsprognose als auf Ihre eigene Planung. Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen, wenn Sie Planungssicherheit für eine Restschuld brauchen, deren Zinsbindung absehbar endet, und wenn Sie das Darlehen zum vereinbarten Termin sicher abnehmen können. Die verbreitete Faustformel, ab welchem Zinsanstieg sich der Aufschlag rechnet, setzt eine Aufschlagszahl voraus, die keine neutrale Stelle veröffentlicht. Deshalb ist die belastbare Antwort eine Abwägung zwischen Sicherheitsbedürfnis und Bindung und keine Rechnung mit zwei Nachkommastellen.

Warum die Break-even-Rechnung so häufig auftaucht und warum sie auf ungesicherten Zahlen steht

Die Frage nach dem Sinn eines Forward-Darlehens wird im Netz fast immer als Rechenaufgabe beantwortet: Man nehme den Aufschlag, stelle ihm den erwarteten Zinsanstieg gegenüber und lese ab, ab welchem Punkt sich die Zinssicherung trägt. Das klingt sauber und ist attraktiv, weil es eine Zahl liefert, wo sonst eine Abwägung stünde.

Die Rechnung hat zwei Eingangsgrößen, und beide sind nicht belastbar.

Die erste ist der Aufschlag. Wie hoch er je Monat Vorlaufzeit ausfällt, wird von den Instituten nicht veröffentlicht. Die Deutsche Bundesbank weist in ihrer Statistik der Einlagen- und Kreditzinssätze die Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte aus, gegliedert nach Zinsbindungsfristen. Aufschläge für vorzeitig vereinbarte Anschlussfinanzierungen kommen darin nicht vor. Die Staffeln, die trotzdem kursieren, beschreiben das Angebot einzelner Vermittler und Vergleichsportale, nicht den Markt.

Die zweite ist der künftige Zins. Er ist zum Zeitpunkt Ihrer Entscheidung unbekannt, und niemand kann ihn seriös auf zwei Nachkommastellen ansetzen.

Eine Rechnung mit zwei geschätzten Eingangsgrößen liefert kein Ergebnis, sondern eine Schätzung im Gewand einer Zahl. Deshalb steht in diesem Ratgeber keine Schwelle in Prozentpunkten. Was stattdessen trägt, ist die Rechnung mit Ihrem eigenen Angebot: Dort steht der Aufschlag verbindlich, und erst dann lassen sich beide Wege in Euro gegeneinanderstellen.

Welche drei Fragen die Entscheidung tatsächlich tragen

Nehmen Sie der Entscheidung die Zinsprognose weg, bleiben drei Fragen übrig. Sie beantworten sich aus Ihrer eigenen Lage und brauchen keine Marktmeinung.

Erstens: Können Sie das Darlehen zum vereinbarten Termin sicher abnehmen? Das ist die harte Vorfrage, nicht die Zinsfrage. Beim echten Forward-Darlehen bindet Sie die Abnahmepflicht unabhängig davon, wie sich Ihre Lebenslage entwickelt. Steht ein Verkauf, ein Umzug oder eine Nutzungsänderung ernsthaft im Raum, ist die Antwort Nein, und damit ist die Entscheidung gefallen, ganz gleich, wie das Angebot aussieht.

Zweitens: Wie groß ist die Restschuld zum Stichtag? Der Aufschlag wirkt auf die gesamte Summe, ein späterer Zinsunterschied ebenfalls. Bei einer großen Restschuld haben beide Größen spürbares Gewicht, bei einer kleinen verliert die ganze Überlegung an Bedeutung. Ziehen Sie die Zahl aus Ihrem Tilgungsplan, bevor Sie über Angebote nachdenken.

Drittens: Was ist Ihnen Planungssicherheit wert? Diese Frage ist nicht rechnerisch, und sie soll es auch nicht sein. Ein Haushalt mit enger Rate und wenig Puffer bewertet eine feste Kalkulationsgrundlage anders als ein Haushalt, der einen deutlichen Zinsanstieg aus dem laufenden Einkommen tragen könnte. Beide Antworten sind richtig.

Ein Hinweis in eigener Sache: Diese Sektion erklärt die Rechtslage und die Mechanik, sie ersetzt keine Beratung für Ihren Einzelfall.

Wo das Forward-Darlehen in die Gesamtstrategie der Anschlussfinanzierung gehört

Das Forward-Darlehen ist keine eigene Kategorie neben Prolongation und Umschuldung, sondern eine zeitliche Entscheidung: Sie legen die Konditionen früher fest, als Sie müssten. Ob Sie danach bei Ihrem Haus bleiben oder wechseln, ist eine zweite, davon unabhängige Frage. Wie sich die Wege am Ende der Zinsbindung zueinander verhalten, ordnet der Ratgeber zur Anschlussfinanzierung als Überblick über alle Wege ein.

Eine Zwischenlösung gehört der Vollständigkeit halber dazu: Ein variabel verzinstes Darlehen kann eine Übergangszeit überbrücken, wenn der Anschluss noch offen ist. Was das bedeutet und für wen es taugt, steht im Ratgeber zum variablen Zinssatz.

Und es gibt eine dritte Haltung, die selten benannt wird: bewusst nichts zu tun. Wer das Fenster beobachtet und erst im letzten Jahr vor Ablauf vergleicht, verzichtet auf Zinssicherung, spart aber den Aufschlag und bleibt beweglich. Das ist keine Nachlässigkeit, sondern eine Entscheidung, solange sie mit einem Termin im Kalender verbunden ist und nicht mit dem Vergessen.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen und wann sollten Sie darauf verzichten?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn Ihre Lebensplanung bis zum Auszahlungstermin stabil ist, die Restschuld groß genug ist, um Zinsänderungen spürbar wirken zu lassen, und Sie eine feste Rate für die Haushaltsplanung brauchen. Verzichten sollten Sie, wenn ein Verkauf, ein Umzug oder eine Nutzungsänderung der Immobilie im Raum steht, denn die Abnahmepflicht bleibt davon unberührt. Auch bei kleiner Restschuld und kurzer Restlaufzeit steht der Aufwand oft in keinem Verhältnis zum Effekt. Nichts zu tun und erst zwölf Monate vor Ablauf zu vergleichen, ist eine legitime dritte Option und keine Versäumnis.

Die Ja-Konstellationen im Überblick

Es gibt Situationen, in denen ein Forward-Darlehen ohne große Abwägung passt. Sie haben eines gemeinsam: Die Zukunft ist absehbar, und die Restschuld hat Gewicht.

• Stabile Lebensplanung bis zum Auszahlungstermin. Sie wohnen selbst in der Immobilie, ein Verkauf steht nicht im Raum, die berufliche Lage ist gefestigt. Je weiter der Auszahlungstermin entfernt ist, desto höher ist die Anforderung an diese Stabilität.
• Große Restschuld zum Stichtag. Der Aufschlag und ein späterer Zinsunterschied wirken beide auf dieselbe Summe. Je größer sie ist, desto mehr Gewicht hat die Entscheidung überhaupt.
• Enge Rate im Haushalt. Wer einen deutlichen Zinsanstieg nicht aus dem laufenden Einkommen auffangen könnte, kauft mit der Zinssicherung nicht Rendite, sondern Tragfähigkeit.
• Nachweisbar gute Ausgangslage heute. Eine belegbare Ertragslage, eine solide Bonität, ein niedriger Beleihungsauslauf. All das wirkt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und wird damit für den späteren Auszahlungstermin festgeschrieben. Das ist gerade für Selbstständige mit schwankenden Ergebnissen ein eigenständiges Argument.

In diesen Fällen ist das Forward-Darlehen keine Wette auf den Zins, sondern eine Absicherung. Das ist der Unterschied, der die Entscheidung trägt.

Die Nein-Konstellationen: geplanter Verkauf, unsichere Einkommenslage, kleine Restschuld

Genauso klar sind die Fälle, in denen ich davon abrate. Sie werden in Ratgebern seltener ausgeschrieben, obwohl sie in der Beratung häufiger vorkommen.

Ein Verkauf, ein Umzug oder eine Nutzungsänderung steht im Raum. Die Abnahmepflicht beim echten Forward-Darlehen hängt am Vertrag, nicht an Ihrer Lebenslage. Sie bleibt bestehen, auch wenn die Immobilie inzwischen verkauft ist. Wer mit einer solchen Änderung ernsthaft rechnet, sollte entweder nicht abschließen oder die Übertragbarkeit auf ein Ersatzobjekt vor der Unterschrift schriftlich klären.

Die Einkommenslage ist offen. Ein anstehender Wechsel in die Selbstständigkeit, eine Elternzeit, ein Firmenumbau. Solche Vorhaben ändern nichts an der Abnahmepflicht, aber viel an Ihrer Handlungsfreiheit zum Auszahlungstermin.

Die Restschuld ist klein und die Restlaufzeit kurz. Dann steht der Aufwand oft in keinem Verhältnis zum Effekt. Sie binden sich Jahre im Voraus an Bank, Zinsbindung und Tilgungsstruktur, um eine Summe abzusichern, bei der ein Zinsunterschied kaum ins Gewicht fällt.

Sie erwarten sich vom Forward-Darlehen einen Zinsvorteil. Das ist keine Konstellation, sondern ein Missverständnis, und es führt regelmäßig zu Enttäuschung, weil die Zinssicherung einen Preis hat und ihn auch dann kostet, wenn die Zinsen nicht steigen.

Die dritte Option: bewusst abwarten und das Fenster beobachten

Zwischen abschließen und vergessen liegt eine dritte Möglichkeit, die selten als eigene Option benannt wird: abwarten mit Plan. Sie verzichten bewusst auf die Zinssicherung, sparen den Aufschlag und behalten Ihre Beweglichkeit, verbinden das aber mit festen Terminen.

So sieht das praktisch aus:

1. Stichtag notieren. Das Ende Ihrer Sollzinsbindung gehört in den Kalender, nicht ins Gedächtnis.
2. Restschuld zum Stichtag ermitteln. Sie steht in Ihrem Tilgungsplan und ist die Bezugsgröße für jede spätere Rechnung.
3. Beobachtungsfenster setzen. Ab einem selbst gewählten Vorlauf schauen Sie regelmäßig auf das allgemeine Zinsniveau, ohne bereits Angebote einzuholen.
4. Angebotsphase starten. Im letzten Jahr vor dem Stichtag holen Sie mehrere verbindliche Angebote parallel ein und entscheiden auf dieser Grundlage.

Diese Option ist immer dann die richtige, wenn Ihre Planung offen ist. Sie ist kein Versäumnis. Versäumt ist erst, wer den Stichtag verstreichen lässt und dann ohne Vergleich unterschreibt, was die Bank vorlegt.

Welche Vorteile bietet ein Forward-Darlehen?

Der tragende Vorteil ist die Zinssicherung: Sie legen den Sollzinssatz für die Zeit nach Ihrer laufenden Zinsbindung heute fest und nehmen ein Zinsänderungsrisiko aus Ihrer Planung heraus. Daraus folgt der zweite Vorteil, die Planbarkeit der Rate über einen Zeitraum, der weit über die aktuelle Zinsbindung hinausreicht. Drittens entsteht in der Vorlaufzeit keine Doppelbelastung, weil das neue Darlehen erst zum Ablösetermin ausgezahlt wird. Und viertens verschafft der frühe Abschluss Zeit, mehrere Häuser in Ruhe zu vergleichen, statt unter Termindruck das Prolongationsangebot der eigenen Bank anzunehmen.

Zinssicherung ist kein Zinsvorteil: der Unterschied ist entscheidend

Der häufigste Denkfehler beim Forward-Darlehen steckt schon in der Erwartung: Viele lesen die Zinssicherung als eine Art vorgezogenes Schnäppchen. Das ist sie nicht. Sie ist eine Absicherung, und Absicherungen haben einen Preis.

Der Unterschied lässt sich in einem Satz fassen. Ein Zinsvorteil hieße: Sie zahlen weniger als jemand, der zum selben Termin abschließt. Eine Zinssicherung heißt: Sie wissen heute, was Sie später zahlen, unabhängig davon, ob das dann mehr oder weniger ist als der Marktzins.

Daraus folgt, wie sich der Erfolg eines Forward-Darlehens überhaupt bewerten lässt. Nicht daran, ob die Zinsen anschließend gestiegen sind. Sondern daran, ob die Planungssicherheit den Preis wert war, den Sie dafür gezahlt haben. Diese Bewertung steht schon zum Zeitpunkt des Abschlusses fest und braucht keinen Rückblick.

Wer das trennt, geht mit einer realistischen Erwartung in die Entscheidung, und ärgert sich nicht nachträglich über einen Marktverlauf, den ohnehin niemand vorhersagen konnte.

Planbarkeit als Argument für Haushalte mit enger Rate

Der zweite Vorteil folgt unmittelbar aus dem ersten: Sie kennen Ihre Rate für einen Zeitraum, der weit über die laufende Zinsbindung hinausreicht. Für einen Haushalt, dessen Budget wenig Spielraum lässt, ist das kein Komfort, sondern die Grundlage der Finanzierung.

Konkret betrifft das drei Planungen:

• Die Haushaltsrechnung. Die größte monatliche Position steht fest. Alles andere lässt sich daran ausrichten, statt es unter Vorbehalt zu stellen.
• Größere Vorhaben. Eine Sanierung, ein Fahrzeugwechsel, die Ausbildung der Kinder. All das braucht eine verlässliche Ausgangsgröße. Eine offene Anschlussrate macht jede mehrjährige Planung unscharf.
• Die Tilgungsstruktur. Steht der Zins fest, lässt sich die Rate bewusst nach oben oder unten gestalten, ohne dass ein unbekannter Anschlusszins die Rechnung überholt.

Ein Nebeneffekt kommt hinzu, der oft übersehen wird: Die Diskussion im Haushalt endet. Solange der Anschlusszins offen ist, läuft im Hintergrund eine Dauerdebatte darüber, was passiert, wenn es teurer wird. Ein Forward-Darlehen beendet sie. Das ist kein rechnerischer, aber ein sehr realer Nutzen.

Zeitgewinn im Vergleichsprozess

Der vierte Vorteil ist der stillste und in der Praxis oft der wertvollste: Sie gewinnen Zeit.

Wer erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung aktiv wird, verhandelt unter Druck. Die eigene Bank legt ein Prolongationsangebot vor, der Stichtag rückt näher, ein Wechsel braucht Unterlagen, Bewertung und Grundbuchvorgang. In dieser Lage nimmt man an, was da ist. Ein früher Abschluss dreht das Verhältnis um.

Der Zeitgewinn wirkt an drei Stellen:

1. Mehrere Häuser parallel. Angebote zum selben Stichtag und mit derselben Restschuld nebeneinander zu legen, braucht Vorlauf. Wer ihn hat, vergleicht wirklich, statt Angebote nacheinander gegen ein bereits abgelaufenes zu halten.
2. Unterlagen in Ruhe. Restschuldbestätigung der Altbank, Grundbuchauszug, Objektunterlagen, bei Selbstständigen die Jahresabschlüsse. Diese Beschaffung hat eigene Bearbeitungszeiten, auf die Sie keinen Einfluss haben.
3. Konditionen jenseits des Zinssatzes. Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel, Ratenhöhe. Diese Punkte werden beim Abschluss verhandelt. Unter Termindruck fallen sie regelmäßig unter den Tisch.

Damit ist der Zeitgewinn kein weicher Vorteil, sondern eine Voraussetzung dafür, dass die übrigen überhaupt zur Geltung kommen.

Welche Nachteile und Risiken hat ein Forward-Darlehen?

Sie zahlen den Aufschlag für die Zinssicherung in jedem Fall, auch wenn die Zinsen bis zum Auszahlungstermin gleich bleiben oder sinken. Beim echten Forward-Darlehen sind Sie außerdem zur Abnahme verpflichtet, und zwar unabhängig davon, wie sich Ihre Lebenssituation entwickelt; ein Ausstieg löst eine Nichtabnahmeentschädigung aus. Sie legen sich zudem früh auf eine Bank, eine Zinsbindung und eine Tilgungsstruktur fest, obwohl der Auszahlungstermin Jahre entfernt liegt. Und Sie verzichten auf die Chance, von einem zwischenzeitlich günstigeren Marktumfeld zu profitieren.

Der Aufschlag ist der Preis der Sicherheit, nicht eine Wette

Der erste Nachteil ist zugleich der sicherste: Der Aufschlag fällt an. Er ist kein Einsatz, den Sie zurückbekommen, wenn die Entwicklung günstig verläuft, sondern der Preis dafür, dass die Bank sich heute bindet.

Das lässt sich nicht wegverhandeln, aber es lässt sich einordnen. Die Bank übernimmt mit dem Forward-Vertrag ein Risiko, das sie am Kapitalmarkt absichern muss, und zwar über die gesamte Vorlaufzeit. Der Aufschlag ist die Gegenleistung dafür. Er fällt in jeder der drei denkbaren Entwicklungen an:

Zwei von drei Zeilen fallen zu Ihren Lasten aus. Das ist kein Konstruktionsfehler, sondern die Natur einer Absicherung, dieselbe Logik wie bei jeder Versicherung, deren Beitrag auch dann fällig wird, wenn nichts passiert. Wer den Vertrag als Wette auf steigende Zinsen abschließt, hat sich das falsche Instrument ausgesucht.

Bindung an Bank, Zinsbindung und Tilgungssatz Jahre im Voraus

Der zweite Nachteil wird regelmäßig unterschätzt, weil er sich erst später zeigt: Sie legen sich früh auf mehr fest als nur den Zinssatz.

Mit der Unterschrift stehen für den Auszahlungstermin bereits vier Dinge fest:

• Das Institut. Ein besseres Angebot eines anderen Hauses zum Stichtag nützt Ihnen nichts mehr.
• Die Zinsbindung. Ob zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre die richtige Wahl sind, entscheiden Sie Jahre vor dem Termin, zu dem die Bindung überhaupt beginnt.
• Der Tilgungssatz und die Rate. Was Sie sich heute zutrauen, muss zum Auszahlungstermin noch tragfähig sein.
• Die Sondertilgungsrechte. Was jetzt nicht vereinbart wird, steht Ihnen später nicht zu.

Besonders die Rate verdient Aufmerksamkeit. Zwischen Zeichnung und Auszahlung können Jahre liegen, in denen sich Einkommen, Familiengröße und Ausgaben verändern. Wer heute eine ambitionierte Tilgung vereinbart, weil sie heute passt, kann sie zum Auszahlungstermin als Last empfinden. Ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel entschärft das, aber nur, wenn er im Vertrag steht.

Was passiert, wenn sich Ihre Pläne ändern

Der dritte und teuerste Nachteil ist die Abnahmepflicht. Beim echten Forward-Darlehen haben Sie einen verbindlichen Darlehensvertrag geschlossen, und die Bank hat sich darauf eingerichtet. Nehmen Sie das Darlehen zum vereinbarten Termin nicht ab, verlangt sie eine Nichtabnahmeentschädigung.

Entscheidend ist dabei, was die Abnahmepflicht nicht berührt. Sie hängt am Vertrag, nicht an Ihrer Lebenslage. Ein Verkauf der Immobilie, ein beruflicher Umzug, eine Trennung oder eine geänderte Nutzung sind Gründe, die Sie betreffen. Die Verpflichtung gegenüber der Bank ändern sie nicht.

Praktisch bleiben drei Wege, und keiner davon ist kostenfrei zu haben: die Übertragung der Finanzierung auf ein Ersatzobjekt, die Übernahme des Darlehens durch die Käuferseite oder die bewusste Nichtabnahme gegen Entschädigung. Welcher Weg offensteht, entscheidet die Bank im Einzelfall, und sie entscheidet umso eher mit, je früher Sie das Gespräch suchen.

Daraus folgt die wichtigste Vorsichtsmaßnahme dieses Artikels: Klären Sie die Übertragbarkeit auf ein Ersatzobjekt vor der Unterschrift und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben. Nach dem Abschluss ist es eine Bitte; davor ist es ein Verhandlungspunkt.

Ein Hinweis gehört dazu: Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage und die vertragliche Systematik, er ersetzt keine Prüfung Ihres konkreten Vertrags.

Was passiert, wenn die Bauzinsen bis zum Auszahlungstermin fallen?

Dann bleibt es bei dem Sollzinssatz, den Sie im Forward-Vertrag vereinbart haben; ein Anspruch auf Anpassung nach unten besteht nicht. Sie zahlen in diesem Fall mehr als jemand, der zum selben Termin frisch abschließt, und zusätzlich den Aufschlag für die Zinssicherung. Das ist kein Vertragsmangel, sondern der Kern des Geschäfts: Die Bank hat sich ihrerseits ebenfalls gebunden und refinanziert die Zusage am Kapitalmarkt. Ein Ausstieg wegen gesunkener Zinsen ist deshalb nicht kostenfrei möglich.

Warum die Bank keine Anpassung nach unten anbietet

Die Frage kommt in der Beratung fast immer, und sie ist berechtigt: Wenn die Zinsen fallen, warum bekomme ich dann nicht den niedrigeren Satz? Die Antwort liegt in der Konstruktion des Vertrags.

Mit dem Forward-Vertrag hat sich nicht nur Ihre Seite gebunden, sondern auch die Bank. Sie sagt Ihnen einen Sollzinssatz für einen Termin zu, der Jahre entfernt liegt, und muss diese Zusage von Anfang an durchhalten. Dafür sichert sie sich am Kapitalmarkt ab, zu den Bedingungen, die zum Zeitpunkt Ihres Vertragsschlusses gelten. Diese Absicherung läuft weiter, ganz gleich, wie sich das Marktniveau danach entwickelt.

Eine Anpassung nach unten würde also nicht bedeuten, dass die Bank auf einen Gewinn verzichtet. Sie würde bedeuten, dass sie eine Position trägt, die sie bereits bezahlt hat, und Ihnen zusätzlich den neuen, niedrigeren Satz gewährt. Kein Institut baut ein Produkt so.

Praktisch heißt das: Der vereinbarte Sollzinssatz ist die vertragliche Grundlage, und es gibt keinen Anspruch, ihn wegen einer Marktbewegung zu ändern. Wer sich das vor der Unterschrift klarmacht, trifft die Entscheidung auf der richtigen Grundlage, nämlich der Frage, ob ihm Planungssicherheit den Preis wert ist, und nicht der Frage, wohin die Zinsen laufen.

Was ein unechtes Forward-Darlehen daran ändert und was nicht

Beim unechten Forward-Darlehen wird kein neuer Vertrag geschlossen, sondern eine vorgezogene Zinsvereinbarung zum bestehenden Darlehen getroffen. Das ändert an der hier behandelten Frage weniger, als viele erwarten.

Die Zinsbindung nach unten offen zu halten, leistet also keine der beiden Bauformen. Der Unterschied liegt woanders: darin, ob ein eigenständiger neuer Darlehensvertrag entsteht, ob Sie das Haus wechseln können und wie ein Ausstieg rechtlich einzuordnen ist.

Was das unechte Forward-Darlehen zusätzlich mitbringt, gehört zur Vollständigkeit dazu: Weil es die Zinsbindung des bestehenden Vertrags fortschreibt, wirkt es auch auf die Frist des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts. Das ist kein Nachteil, aber ein Punkt, den Sie kennen sollten, bevor Sie unterschreiben.

Warum Zinssenkungsklauseln in Forward-Verträgen die Ausnahme sind

Gelegentlich taucht die Idee auf, sich eine Anpassung nach unten vertraglich zusichern zu lassen. Theoretisch ist das möglich. Praktisch ist es selten, und der Grund ist derselbe wie oben.

Eine solche Klausel verschiebt das gesamte Risiko auf die Bank: Sie wäre nach oben gebunden und nach unten offen. Wer diese Asymmetrie einräumt, lässt sie sich bezahlen. Der Preis erscheint dann entweder als höherer Aufschlag, als engere Nebenbedingungen oder als kürzere zulässige Vorlaufzeit. Verschwunden ist er nicht.

Drei Punkte helfen im Angebotsgespräch weiter:

• Fragen Sie ausdrücklich nach. Bietet ein Haus eine Anpassungsmöglichkeit an, gehört sie in den Vergleich, samt der Frage, was sie kostet.
• Lesen Sie die Bedingungen genau. Formulierungen wie eine einmalige Anpassungsoption zu einem bestimmten Stichtag sind etwas anderes als eine laufende Kopplung an das Marktniveau.
• Stellen Sie sie den Alternativen gegenüber. Eine kürzere Vorlaufzeit oder der bewusste Verzicht auf die Zinssicherung erreichen ein ähnliches Ziel, Beweglichkeit, auf einem einfacheren Weg.

Der Grundsatz bleibt: Ein Forward-Darlehen sichert nach oben ab und schließt nach unten mit. Genau das ist das Geschäft, und ein Ausstieg wegen gesunkener Zinsen ist deshalb nicht kostenfrei möglich.

Bin ich zur Abnahme verpflichtet und was kostet eine Nichtabnahmeentschädigung?

Beim echten Forward-Darlehen sind Sie zur Abnahme verpflichtet; nehmen Sie das Darlehen nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Das ist ausdrücklich keine Vorfälligkeitsentschädigung, denn diese setzt nach § 502 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine vorzeitige Rückzahlung voraus, die es bei einem nie ausgezahlten Darlehen gar nicht gibt. Die Nichtabnahmeentschädigung ist Schadensersatz statt der Leistung nach den §§ 280 und 281 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und ersetzt der Bank den Schaden aus dem nicht abgenommenen Darlehen. Beide Ansprüche haben damit unterschiedliche Rechtsgrundlagen und unterschiedliche Berechnungsgrundlagen, was in vielen Ratgebern durcheinandergeht.

Nichtabnahmeentschädigung gegen Vorfälligkeitsentschädigung: der Unterschied in einem Satz und in der Rechtsgrundlage

Beide Begriffe klingen ähnlich und werden in Ratgebern regelmäßig vertauscht. Sie beschreiben aber zwei verschiedene Lebenssachverhalte, und der Unterschied lässt sich in einem Satz sagen: Die Vorfälligkeitsentschädigung betrifft ein Darlehen, das Sie erhalten haben und zu früh zurückzahlen, die Nichtabnahmeentschädigung betrifft ein Darlehen, das Sie nie erhalten haben.

Aus dieser Unterscheidung folgt alles Weitere. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in § 502 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt und knüpft ausdrücklich an eine vorzeitige Rückzahlung an: Der Darlehensgeber kann eine Entschädigung verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet. Eine Rückzahlung setzt eine Auszahlung voraus. Wo nie ausgezahlt wurde, gibt es nichts zurückzuzahlen, und damit auch keinen Anspruch aus dieser Vorschrift.

Was stattdessen greift, ist das allgemeine Leistungsstörungsrecht. Der Darlehensvertrag verpflichtet nach § 488 des Bürgerlichen Gesetzbuchs beide Seiten: die Bank, den Betrag zur Verfügung zu stellen, und Sie, den vereinbarten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit zurückzuzahlen. Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, verletzen Sie eine Pflicht aus diesem Schuldverhältnis. § 280 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt der Bank dafür dem Grunde nach einen Schadensersatzanspruch, und § 281 des Bürgerlichen Gesetzbuchs regelt den Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht erbrachter Leistung. Genau das ist die Nichtabnahmeentschädigung.

Diese Tabelle ist der Kern der Sektion. Wer im Angebot oder in einer Forderung der Bank den falschen Begriff liest, prüft die falsche Norm, und rechnet mit der falschen Bezugsgröße.

Woraus sich der Schaden der Bank zusammensetzt

Der Anspruch aus den §§ 280 und 281 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist ein Schadensersatzanspruch. Er ersetzt der Bank den Schaden, den sie dadurch erleidet, dass das Darlehen nicht abgenommen wird, nicht mehr und nicht weniger. Das ist der entscheidende Unterschied zu einer pauschalen Gebühr.

Der Schaden entsteht auf zwei Ebenen, die in der Praxis auseinandergehalten werden:

• Der Zinsschaden. Die Bank hat sich für Ihre Zusage refinanziert und diese Refinanzierung Jahre im Voraus festgeschrieben. Fällt die Auszahlung aus, muss sie das Geld anderweitig verwenden. Die Differenz zwischen dem, was sie mit Ihnen vereinbart hatte, und dem, was sie stattdessen erzielt, ist der Kern des Schadens.
• Der Verwaltungsaufwand. Prüfung, Vertragsvorbereitung und Abwicklung sind angefallen, ohne dass ein Darlehen zustande kam.

Zwei Punkte gehören zur Ehrlichkeit dazu.

Erstens: Die Höhe wird hier nicht beziffert. Sie hängt an der Restlaufzeit, an der vereinbarten Zinsbindung, an der Darlehenshöhe und an der Refinanzierungssituation zum Zeitpunkt der Nichtabnahme. Eine allgemeine Zahl oder eine Prozentangabe wäre geraten, und geratene Zahlen gehören nicht in einen Ratgeber. Verbindlich ist allein die Abrechnung Ihrer Bank für Ihren Vertrag.

Zweitens: Ein Schadensersatzanspruch ist überprüfbar. Die Bank muss ihren Schaden darlegen und nachvollziehbar berechnen. Wer eine Forderung erhält, sollte die Abrechnung anfordern und prüfen lassen, statt sie ungeprüft zu begleichen. Dieser Ratgeber erklärt die Systematik; er ersetzt die rechtliche Prüfung Ihres Einzelfalls nicht.

Warum die Deckelung des § 502 Absatz 3 BGB hier von vornherein nicht greift

Ein verbreiteter Irrtum verdient eine eigene Klarstellung, weil er in Suchergebnissen und automatisch erzeugten Antworten regelmäßig auftaucht: die Vorstellung, eine Entschädigung sei bei Immobiliendarlehen auf 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent gedeckelt.

Diese Deckelung steht tatsächlich im Gesetz. § 502 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs begrenzt die Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, und auf 0,5 Prozent, wenn zwischen vorzeitiger und vereinbarter Rückzahlung nicht mehr als ein Jahr liegt. Die Vorschrift bezieht sich aber ausdrücklich auf Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge. Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind davon nicht erfasst.

Für die Nichtabnahme eines Forward-Darlehens gilt sie damit gleich doppelt nicht:

1. Falscher Vertragstyp. Ein Forward-Darlehen zur Ablösung einer Immobilienfinanzierung ist kein Allgemein-Verbraucherdarlehen.
2. Falscher Anspruch. Die Deckelung betrifft die Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Anspruch bei Nichtabnahme folgt aus den §§ 280 und 281 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und wird von dieser Vorschrift gar nicht berührt.

Wer sich auf die Deckelung verlässt, kalkuliert also mit einer Obergrenze, die es für diesen Fall nicht gibt. Die praktische Konsequenz ist nüchtern: Die Abnahmepflicht ist der ernsteste Punkt eines echten Forward-Darlehens. Sie gehört vor die Unterschrift, nicht danach, und die Frage, ob Sie zum vereinbarten Termin sicher abnehmen können, ist die eigentliche Eingangsfrage dieses Produkts.

Kann ich ein Forward-Darlehen vorzeitig kündigen und wie wirkt das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB?

Vor der Auszahlung nicht: Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs setzt ein Darlehen voraus, das Sie bereits vollständig empfangen haben. Nach der Auszahlung können Sie das Darlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, und zwar ohne Entschädigung. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des vollständigen Empfangs und nicht der Vertragsschluss; bei einer neuen Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs. Für ein Forward-Darlehen bedeutet das: Die Zehnjahresfrist beginnt mit der Auszahlung neu, nicht mit dem Tag der Unterschrift.

Der Fristbeginn: vollständiger Empfang statt Vertragsschluss

Der maßgebliche Satz steht in § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB: kündbar „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Das Gesetz knüpft also an den Empfang des Geldes an, nicht an die Unterschrift unter den Vertrag.

Beim Forward-Darlehen liegen diese beiden Termine bewusst weit auseinander. Genau darin besteht der Sinn der Konstruktion: Sie unterschreiben heute, das Geld fließt erst zum Ablösetermin. Die Vorlaufzeit zählt für die Zehnjahresfrist nicht mit.

Für Sie folgen daraus drei praktische Konsequenzen:

• Vor der Auszahlung besteht kein Kündigungsrecht aus § 489 BGB. Sie haben das Darlehen noch nicht empfangen. Wer vor dem Ablösetermin aussteigen will, landet nicht bei einer Kündigung, sondern bei der Nichtabnahme und der dafür fälligen Entschädigung.
• Der Startpunkt ist der Tag der vollständigen Auszahlung. Notieren Sie dieses Datum, sobald es feststeht. Es ist der einzige Termin, aus dem sich Ihr späteres Ausstiegsfenster berechnen lässt.
• Die Kündigung wirkt erst sechs Monate später. Sie können frühestens nach neuneinhalb Jahren erklären, damit sie zum Zehnjahrestag greift. Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt die Kündigung zudem als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückzahlen. Die Folgefinanzierung muss also stehen.

Wichtig ist der letzte Absatz der Vorschrift: Nach § 489 Absatz 4 BGB kann dieses Kündigungsrecht nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Was in Ihren Darlehensbedingungen steht, ändert daran nichts. Und weil eine Entschädigungsforderung genau diese Erschwerung wäre, kostet der Ausstieg über § 489 BGB keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Neustart der Zehnjahresfrist nach jeder neuen Zinsvereinbarung

Der zweite Halbsatz der Norm wird in der Praxis am häufigsten übersehen: Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangszeitpunkts. Die zehn Jahre beginnen dann von vorn.

Das trifft jede Prolongation und jede Anschlussvereinbarung, auch die aus einem Forward-Darlehen. Ein Beispiel ohne Zinsangaben: Sie zahlen Ihr Ersterwerbsdarlehen aus, nach fünfzehn Jahren endet die Zinsbindung, und Sie schließen die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen ab. Mit dessen Auszahlung startet die Zehnjahresfrist neu, unabhängig davon, wie lange Sie zuvor schon in der Immobilie finanziert waren.

Für die Wahl der Zinsbindung ist das die entscheidende Information. Eine Bindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren bindet die Bank über die volle Dauer, Sie selbst aber nur zehn Jahre ab Auszahlung. Was darüber hinausgeht, kaufen Sie als Absicherung nach oben, ohne Ihre eigene Beweglichkeit aufzugeben.

Eine Einschränkung gehört dazu: Der Fristneustart ist ein Nebeneffekt, kein Argument für oder gegen eine bestimmte Vertragsform. Er entscheidet nicht, ob sich ein Forward-Darlehen für Sie rechnet, sondern nur, ab wann Ihr nächstes Ausstiegsfenster offensteht.

Kündigung mit berechtigtem Interesse nach § 490 Absatz 2 BGB und warum sie eine Vorfälligkeitsentschädigung auslöst

Vor Ablauf der zehn Jahre bleibt ein zweiter Weg. Nach § 490 Absatz 2 BGB können Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz vorzeitig kündigen, „wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind“. Als berechtigtes Interesse nennt das Gesetz ausdrücklich den Bedarf nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache, im Regelfall also den Verkauf der Immobilie.

Der Unterschied zu § 489 BGB liegt im Preis. Bei der Kündigung aus berechtigtem Interesse haben Sie der Bank den Schaden zu ersetzen, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht; das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Beim Ausstieg nach zehn Jahren fällt sie nicht an.

Auch hier zählt der Startpunkt: Die Sechsmonatsfrist des § 490 Absatz 2 BGB läuft ebenfalls ab dem vollständigen Empfang. Solange Ihr Forward-Darlehen noch nicht ausgezahlt ist, greift auch diese Norm nicht.

Ein Hinweis in eigener Sache: Diese Sektion erklärt die Rechtslage, sie ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Wie sich die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung im konkreten Vertrag darstellt, klären Sie mit Ihrer Bank oder anwaltlich.

Was passiert, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder sich Ihre Lebenssituation bis zum Auszahlungstermin ändert?

Die Abnahmepflicht bleibt bestehen, denn sie hängt am Vertrag und nicht an Ihrer Lebenslage. In der Praxis gibt es dennoch drei Wege: die Übertragung der Finanzierung auf ein Ersatzobjekt, die Übernahme des Darlehens durch die Käuferseite oder die bewusste Nichtabnahme gegen Entschädigung. Welcher Weg offensteht, entscheidet die Bank im Einzelfall, und sie entscheidet umso eher mit, je früher Sie das Gespräch suchen. Wer bereits bei Vertragsschluss weiß, dass ein Verkauf möglich ist, sollte die Übertragbarkeit auf ein Ersatzobjekt vorher schriftlich klären.

Weg 1: Übertragung auf ein Ersatzobjekt

Die Übertragung ist der Weg, der den Vertrag erhält. Sie nehmen das Darlehen ab wie vereinbart, nur dient ein anderes Objekt als Sicherheit. Banken nennen das je nach Haus Pfandtausch oder Sicherheitentausch.

Damit das funktioniert, müssen drei Dinge zusammenpassen:

• Der Zeitpunkt. Das Ersatzobjekt muss zum vereinbarten Auszahlungstermin verfügbar und finanzierungsreif sein. Ein Kaufvertrag, der erst Monate später notariell beurkundet wird, hilft nicht.
• Der Wert. Das neue Objekt muss die Darlehenssumme im zugesagten Beleihungsauslauf tragen. Fällt der Beleihungswert niedriger aus, verlangt die Bank zusätzliches Eigenkapital oder eine geringere Darlehenssumme.
• Die Zusage im Vertrag. Kein Institut ist gesetzlich verpflichtet, den Tausch zuzulassen. Steht die Übertragbarkeit nicht im Vertrag, entscheidet die Bank frei.

Deshalb der wichtigste Punkt vorweg: Wenn Sie beim Abschluss des Forward-Darlehens auch nur für möglich halten, dass Sie die Immobilie vor dem Auszahlungstermin verkaufen, lassen Sie sich die Übertragbarkeit auf ein Ersatzobjekt schriftlich zusagen. Nachträglich ist das eine Bitte, vorher ist es ein Vertragsbestandteil.

Weg 2: Übernahme durch die Käuferseite

Der zweite Weg verlagert das Darlehen mitsamt Objekt auf die Käuferseite. Rechtlich ist das eine Schuldübernahme, die nur mit Zustimmung der Bank wirksam wird. Die Käuferseite tritt in Ihren Vertrag ein, die Bank prüft sie wie einen Neukunden auf Bonität.

Das ist der Weg mit den meisten Beteiligten und deshalb der langsamste. Käufer, Verkäufer und Bank müssen sich einig sein, und die Käuferseite muss den vereinbarten Zins tatsächlich wollen. Liegt das Marktniveau zum Übergabezeitpunkt unter Ihrem gesicherten Satz, wird kaum ein Käufer zugreifen. Liegt es darüber, ist Ihr Vertrag ein Argument in der Kaufpreisverhandlung.

Praktisch scheitert die Übernahme selten am Recht und häufig am Zeitplan: Beurkundungstermin, Grundbuchvollzug und der vereinbarte Auszahlungstermin des Forward-Darlehens müssen zusammenfinden. Wer diesen Weg gehen will, spricht ihn an, bevor der Kaufvertrag steht, nicht danach.

Weg 3: bewusste Nichtabnahme, und warum frühe Kommunikation den Unterschied macht

Bleibt kein anderer Weg, nehmen Sie das Darlehen nicht ab und zahlen die Nichtabnahmeentschädigung. Das ist kein Vertragsbruch mit ungewissem Ausgang, sondern der vorgesehene Ausstieg gegen Ersatz des Schadens, der der Bank aus der Nichtabnahme entsteht. Wie sich diese Entschädigung von der Vorfälligkeitsentschädigung unterscheidet, steht weiter oben in diesem Ratgeber.

Der Unterschied zwischen einem teuren und einem beherrschbaren Ausstieg liegt fast immer im Zeitpunkt des Gesprächs. Wer früh meldet, dass ein Verkauf ansteht, verschafft der Bank Spielraum: Sie kann den Auszahlungstermin verschieben, die Darlehenssumme anpassen, ein Ersatzobjekt prüfen oder die Übernahme vorbereiten. Wer erst kurz vor dem Auszahlungstermin meldet, lässt nur noch eine Möglichkeit übrig, die teuerste.

Meine Empfehlung an dieser Stelle ist unspektakulär und wird trotzdem selten befolgt: Informieren Sie Ihre Bank, sobald der Verkauf eine ernsthafte Option ist, nicht erst wenn er beschlossen ist.

Jobwechsel, Trennung, Nutzungsänderung: was die Bank interessiert und was nicht

Nicht jede Veränderung in Ihrem Leben berührt den Vertrag. Für die Abnahmepflicht selbst ist Ihre Lebenslage ohne Bedeutung. Der Vertrag gilt. Relevant wird sie dort, wo die Bank vor der Auszahlung noch einmal auf die Unterlagen schaut.

Die mittlere Spalte ist der eigentliche Punkt dieser Sektion: Sie enthält nur ein Wort. Die Abnahmepflicht bleibt in allen Fällen bestehen. Was sich ändert, ist der Aufwand vor der Auszahlung, und bei einem Verkauf die Frage, welcher der drei Wege für Sie offensteht.

Was ist der Unterschied zwischen Forward-Darlehen, Prolongation und Umschuldung?

Am Ende der Zinsbindung stehen Ihnen drei Wege offen, und sie unterscheiden sich in Bank, Zeitpunkt und Aufwand. Der Hauptunterschied liegt darin, ob Sie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber bleiben und wann Sie sich festlegen. Die Prolongation ist die Fortführung bei derselben Bank zum Stichtag, ohne Grundbuchwechsel und mit dem geringsten Aufwand, aber ohne Wettbewerb um Ihre Konditionen. Die Umschuldung ist der Wechsel zu einem anderen Institut zum Stichtag, mit erneuter Bonitäts- und Objektprüfung und mit Kosten für die Übertragung der Grundschuld. Das Forward-Darlehen ist keine dritte Bankwahl, sondern eine Vorverlegung der Entscheidung und lässt sich mit beiden Wegen kombinieren.

Prolongation: Bequemlichkeit gegen fehlenden Wettbewerb

Die Prolongation ist die Fortsetzung des bestehenden Vertrags bei derselben Bank. Die BaFin beschreibt sie als den Fall, dass bei Verbleib beim bisherigen Kreditgeber „meist die Zinsanpassungsvereinbarung“ greift. Die Grundschuld bleibt liegen, das Objekt wird nicht neu bewertet, und in vielen Fällen genügt eine Unterschrift auf dem Angebot der Bank.

Der Preis dieser Bequemlichkeit ist der fehlende Wettbewerb. Ihre Bank kalkuliert das Angebot in dem Wissen, dass ein Wechsel Sie Aufwand kostet. Ein Vergleichsangebot einzuholen ist deshalb auch dann sinnvoll, wenn Sie bleiben wollen. Es ist die einzige Grundlage, auf der Sie das Angebot Ihrer Bank überhaupt einordnen können.

Umschuldung: Konditionsvorteil gegen Aufwand und Übertragungskosten

Die Umschuldung ist der Wechsel zu einem anderen Institut zum Ende der Zinsbindung. Das neue Haus prüft Bonität und Objekt erneut, verlangt aktuelle Unterlagen und übernimmt die Grundschuld. Für die Übertragung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, deren Höhe sich nach dem Geschäftswert richtet und die im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt sind.

Diese Kosten sind der Grund, warum die Umschuldung nicht automatisch der bessere Weg ist. Sie fallen einmalig an, ein Konditionsvorteil dagegen wirkt über die gesamte Zinsbindung. Ob sich das trägt, entscheidet die Restschuld: Je größer sie ist und je länger die neue Bindung läuft, desto stärker fällt ein Konditionsunterschied gegenüber den einmaligen Kosten ins Gewicht.

Ein verbreitetes Missverständnis räume ich hier gleich aus: Die Umschuldung zum Ende der Zinsbindung löst keine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Sie zahlen nicht vorzeitig zurück, sondern zum vereinbarten Ende. Darauf hat die Bank keinen Anspruch.

Forward: die zeitliche Dimension, nicht die dritte Bank

Der häufigste Denkfehler in diesem Vergleich ist, das Forward-Darlehen als dritte Option neben Prolongation und Umschuldung zu führen. Es ist keine. Es beschreibt nicht, bei welcher Bank Sie landen, sondern wann Sie sich festlegen.

Die letzte Zeile ist der Kern: Nach der BaFin lassen sich solche Darlehen „bis zu fünf Jahre im Voraus“ abschließen, und „für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits fällt meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert“. Sie kaufen also keine andere Bank, sondern Zeit, und zahlen dafür.

Praktisch bedeutet das: Ein Forward-Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank ist eine vorgezogene Prolongation, ein Forward-Darlehen bei einem anderen Haus eine vorgezogene Umschuldung. Die Entscheidung über die Bank und die Entscheidung über den Zeitpunkt treffen Sie getrennt voneinander.

Können Sie ein Forward-Darlehen bei der eigenen Bank abschließen und wann lohnt der Wechsel?

Ja, viele Häuser bieten ihren Bestandskunden eine vorgezogene Zinsvereinbarung an, allerdings meist als unechtes Forward-Darlehen mit Fortschreibung des bestehenden Vertrags. Ein echtes Forward-Darlehen bei einem anderen Institut steht Ihnen ebenso offen, kostet dann aber die Übertragung der Grundschuld. Ob sich der Wechsel lohnt, entscheidet der Zinsvorteil gegenüber diesen einmaligen Kosten und dem zusätzlichen Aufwand; eine allgemeingültige Schwelle in Prozentpunkten gibt es nicht, weil die Übertragungskosten am Geschäftswert hängen und die Restschuld individuell ist. Belastbar wird die Antwort erst, wenn Ihnen mindestens ein Fremdangebot neben dem Angebot der Hausbank vorliegt.

Warum das Angebot der Hausbank meist ein unechtes Forward ist

Wenn Ihre bisherige Bank Ihnen den Zins vorzeitig festschreibt, geschieht das in aller Regel nicht über einen neuen Darlehensvertrag, sondern über eine Ergänzung des bestehenden. Der Vertrag läuft weiter, nur der Sollzinssatz für die Zeit nach dem Ende der Zinsbindung wird heute schon vereinbart. Das ist das unechte Forward-Darlehen.

Für Sie hat das drei Folgen:

• Die Grundschuld bleibt liegen. Es entstehen keine Kosten für eine Abtretung oder Neubestellung, weil sich am Sicherungsgeber nichts ändert.
• Der Aufwand ist gering. Häufig genügen aktualisierte Einkommensunterlagen; eine vollständige Neubewertung des Objekts entfällt oft.
• Der Wettbewerb fehlt. Sie verhandeln mit einem Haus, das weiß, dass Sie den bequemen Weg gewählt haben.

Das echte Forward-Darlehen bei einem anderen Institut kehrt dieses Bild um: ein eigenständiger neuer Vertrag, vollständige Bonitäts- und Objektprüfung, Übertragung der Grundschuld gegen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, dafür ein Angebot, das im Wettbewerb entstanden ist.

Keiner der beiden Wege ist grundsätzlich der bessere. Sie unterscheiden sich in dem, was Sie an Kosten und Aufwand einsetzen, und in dem, was Sie dafür an Konditionsspielraum zurückbekommen.

Wie Sie Fremd- und Hausbankangebot rechnerisch vergleichbar machen

Beide Angebote lassen sich nur vergleichen, wenn sie dieselben Eckdaten beschreiben. Prüfen Sie deshalb Zeile für Zeile, ob folgende Größen übereinstimmen:

Erst danach vergleichen Sie die Zinsangaben, und zwar den effektiven Jahreszins, weil er die preisbestimmenden Bestandteile einbezieht. Die Methode, mit der Sie beide Seiten über die volle Zinsbindung in Euro gegenüberstellen, beschreibt die nächste Sektion.

Ein Hinweis zur Reihenfolge: Holen Sie das Fremdangebot ein, bevor Sie mit Ihrer Bank sprechen, nicht danach. Ein vorliegendes verbindliches Angebot ist ein anderes Gesprächsmittel als die Ankündigung, sich umsehen zu wollen.

Warum maximale Vorlaufzeit und aufschlagsfreie Monate zwischen Häusern stark streuen

Zwei Vertragsdetails entscheiden mit darüber, welches Angebot zu Ihrem Zeitplan passt, und sie sind von Haus zu Haus verschieden geregelt:

• Die maximale Vorlaufzeit. Wie viele Monate vor dem Ablösetermin ein Institut überhaupt bereit ist, sich festzulegen, ist keine gesetzliche Größe, sondern eine Frage der Refinanzierung und der internen Richtlinie. Manche Häuser schließen nur einen Teil des von der BaFin beschriebenen Fensters aus.
• Aufschlagsfreie Monate. Einige Institute berechnen für eine erste Phase der Vorlaufzeit keinen Aufschlag. Wo diese Grenze liegt und ob es sie überhaupt gibt, steht im jeweiligen Angebot.

Beide Punkte sind ein Grund, mehr als ein Angebot einzuholen, und zwar unabhängig davon, wie zufrieden Sie mit Ihrer Bank sind. Über den Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern lässt sich dieselbe Konstellation bei mehreren Häusern gleichzeitig anfragen, statt sie nacheinander abzuklopfen. Welches Haus in Ihrem Fall die längste Vorlaufzeit zu den besten Bedingungen anbietet, zeigt sich erst im Vergleich der konkreten Angebote.

Wie vergleichen Sie ein Forward-Darlehen und eine spätere Anschlussfinanzierung rechnerisch gegeneinander?

Vergleichen Sie beide Wege über dieselbe Restschuld zum selben Stichtag, dieselbe Zinsbindungsdauer und denselben Tilgungssatz; nur dann sind die Ergebnisse überhaupt vergleichbar. Der Forward-Zins ist der heutige Sollzinssatz zuzüglich des Aufschlags für die aufschlagspflichtigen Monate, der spätere Zins ist unbekannt und muss als Bandbreite angesetzt werden. Ermitteln Sie beide Seiten in Euro über die gesamte Zinsbindung, einschließlich der Restschuld am Ende, und nicht nur über die Monatsrate. Und legen Sie jede Annahme offen, statt sie in einem Ergebnis zu verstecken; die entscheidende Annahme, die Aufschlagshöhe, stammt immer aus Ihrem konkreten Angebot und nie aus einer allgemeinen Staffel.

Die vier Größen, die in beiden Rechnungen identisch sein müssen

Der häufigste Fehler beim Vergleich ist nicht ein Rechenfehler, sondern ein Vergleich zweier unterschiedlicher Verträge. Legen Sie deshalb zuerst die vier Größen fest, die auf beiden Seiten gleich sein müssen:

1. Die Restschuld zum Ablösetermin. Diesen Betrag entnehmen Sie dem Tilgungsplan Ihres laufenden Darlehens. Er ist bekannt und muss nicht geschätzt werden.
2. Der Stichtag. Das ist der Tag, an dem die alte Zinsbindung endet und das neue Darlehen ausgezahlt wird. Er ist bei beiden Wegen derselbe; nur der Zeitpunkt der Festlegung unterscheidet sich.
3. Die Dauer der neuen Zinsbindung. Zehn Jahre gegen fünfzehn zu vergleichen ergibt keine Aussage über den Vorteil des Forward-Darlehens, sondern nur über den Preis von Sicherheit.
4. Der anfängliche Tilgungssatz. Er bestimmt Rate und Restschuld am Ende und macht die beiden Rechnungen sonst unvergleichbar.

Erst wenn diese vier Größen fixiert sind, setzen Sie die Zinsangaben ein: links den Zins aus Ihrem Forward-Angebot, rechts die Bandbreite, die Sie für den Stichtag unterstellen. Die linke Seite steht in Ihrem Angebot. Die rechte Seite kennt niemand, auch dieser Ratgeber nicht.

Warum die Restschuld am Ende der Zinsbindung mitgerechnet gehört

Ein Vergleich, der nur die Monatsrate betrachtet, führt regelmäßig in die Irre. Zwei Angebote können dieselbe Rate haben und trotzdem sehr unterschiedlich enden, weil sich Zins- und Tilgungsanteil anders aufteilen.

Rechnen Sie beide Wege deshalb über zwei Zahlen, jeweils in Euro:

• Die Summe aller Zinszahlungen über die gesamte neue Zinsbindung.
• Die Restschuld am Ende dieser Bindung, also der Betrag, den Sie danach erneut finanzieren müssen.

Die Summe beider Zahlen ist die Vergleichsgröße. Jeder gängige Tilgungsrechner liefert sie, sobald Sie Darlehenssumme, Sollzins, Tilgungssatz und Bindungsdauer eingeben. Führen Sie den Durchlauf zweimal: einmal mit dem Zins aus Ihrem Forward-Angebot, einmal mit jedem Wert Ihrer Bandbreite für den Stichtag.

Das Ergebnis ist keine einzelne Zahl, sondern eine Spanne. Genau so sollte es sein: die Unsicherheit steckt im späteren Zinsniveau, und ein Vergleich, der sie wegrechnet, verspricht mehr Genauigkeit, als das Thema hergibt.

Warum eine allgemeine Break-even-Formel hier in die Irre führt

Die Frage, ab welchem Zinsanstieg sich ein Forward-Darlehen lohnt, wirkt wie eine Formelfrage. Sie ist keine, und zwar aus drei Gründen:

• Der Aufschlag ist keine allgemeine Größe. Was Ihr Forward-Darlehen gegenüber einem Abschluss zum Stichtag kostet, steht ausschließlich in Ihrem konkreten Angebot. Die im Netz kursierenden Staffeln je Vorlaufmonat stammen von Vermittlern und Portalen; als neutraler Maßstab taugen sie nicht.
• Die Gegenseite ist unbekannt. Der Zins am Stichtag ist eine Prognose, keine Rechengröße. Jede Break-even-Aussage tut so, als wäre er bekannt.
• Die Einsatzgrößen sind individuell. Restschuld, Bindungsdauer und Tilgungssatz verändern das Ergebnis so stark, dass eine Schwelle in Prozentpunkten für den nächsten Fall bereits falsch ist.

Was stattdessen trägt, ist eine ehrliche Einordnung: Sie kaufen mit dem Aufschlag Planungssicherheit, nicht eine erwartete Ersparnis. Die belastbare Frage lautet deshalb nicht „ab wann lohnt es sich“, sondern „welche Rate trage ich, wenn der Zins am Stichtag deutlich über meinem heutigen liegt“. Diese Frage lässt sich mit Ihren eigenen Zahlen beantworten, und die Antwort darauf entscheidet in der Beratung häufiger als jeder Break-even.

Woran messen Sie, ob ein Forward-Angebot marktgerecht ist?

Dieser Ratgeber nennt bewusst keine tagesaktuellen Zinssätze, weil jede Angabe binnen Tagen veraltet und für Ihre Konstellation ohnehin nicht gilt. Als neutrale Referenz veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer Zinsstatistik die Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, gegliedert nach Zinsbindungsfristen. Beworbene Zinssätze taugen dafür nur eingeschränkt: Nach der Preisangabenverordnung muss der Werbende einen Effektivzins wählen, zu dem mindestens zwei Drittel der aufgrund der Werbung zustande kommenden Verträge abgeschlossen werden. Der Maßstab für Ihr Angebot ist deshalb nicht ein beworbener Zins, sondern ein zweites verbindliches Angebot zum selben Stichtag.

Was die Bundesbank-Zinsstatistik zeigt und was sie nicht zeigt

Die Deutsche Bundesbank weist in ihrer Statistik der Einlagen- und Kreditzinssätze die Konditionen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte nach Zinsbindungsfristen aus. Das ist die neutrale Referenz für das allgemeine Niveau: erhoben bei den Instituten, unabhängig von einzelnen Anbietern, in regelmäßigen Abständen fortgeschrieben.

Ebenso wichtig ist, was dort nicht steht. Die Statistik bildet Neugeschäft nach Bindungsfristen ab, sie schlüsselt nicht nach Beleihungsauslauf, Objektart oder Bonität auf, und sie weist keine Aufschläge für vorzeitig vereinbarte Anschlussfinanzierungen aus. Die Höhe eines Forward-Aufschlags wird von den Instituten nicht in dieser Form veröffentlicht; wer eine solche Staffel nennt, stützt sich auf Vermittler- oder Portalangaben.

Für Sie heißt das: Die Statistik taugt zur Einordnung der Größenordnung, nicht zur Bewertung Ihres konkreten Angebots. Ein Abstand zwischen Ihrem Angebot und dem statistischen Durchschnitt ist kein Beleg für ein schlechtes Angebot. Er kann vollständig aus Ihrer Konstellation stammen.

Die Zwei-Drittel-Regel des § 17 Absatz 4 PAngV in der Praxis

Beworbene Zinssätze sind eine schwächere Referenz, als sie wirken. Nach § 17 Absatz 4 der Preisangabenverordnung muss der Werbende von einem effektiven Jahreszins ausgehen, von dem er „erwarten darf, dass mindestens zwei Drittel der auf Grund der Werbung zustande kommenden Verträge zu dem angegebenen oder einem niedrigeren effektiven Jahreszins abgeschlossen werden“.

Die Norm schützt vor irreführend niedrigen Werbezinsen, sie garantiert aber nichts für Ihren Fall. Zwei Lesarten sind wichtig:

• Der beworbene Satz ist repräsentativ, nicht individuell. Er beschreibt die Erwartung des Werbenden über eine Vielzahl von Verträgen, nicht das Angebot für Ihre Restschuld und Ihren Beleihungsauslauf.
• Ein Drittel liegt zulässigerweise darüber. Dass Ihr Angebot über dem beworbenen Satz liegt, ist für sich genommen weder ein Verstoß noch ein Verhandlungsargument.

Deshalb ist der Vergleich Ihres Angebots mit einer Werbeanzeige kein Vergleich, sondern eine Verwechslung von Marketing und Kondition.

Warum Beleihungsauslauf und Bonität den Vergleich zweier Angebote entscheiden

Der belastbare Maßstab bleibt ein zweites verbindliches Angebot zum selben Stichtag und mit denselben Eckdaten. Damit dieser Vergleich trägt, müssen beide Angebote auf denselben risikobestimmenden Größen aufsetzen:

Die rechte Spalte ist der Arbeitsauftrag dieser Sektion. Erst wenn beide Angebote dieselben Eingangsgrößen beschreiben, sagt der Zinsunterschied etwas über die Angebote aus, und nicht über zwei verschiedene Finanzierungen.

Ein Wort zur Beleihungswert-Frage, die dabei regelmäßig aufkommt: Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis und nicht der Verkehrswert, sondern ein vorsichtig ermittelter Wert, den jedes Institut nach eigenen Grundsätzen festlegt. Zwei Häuser können dieselbe Immobilie unterschiedlich einwerten und deshalb in verschiedene Auslaufklassen einsortieren. Fragen Sie diesen Wert ab, bevor Sie zwei Zinsangaben nebeneinanderlegen.

Wie wird ein laufendes KfW-Darlehen bei der Anschlussfinanzierung behandelt?

Ein KfW-Darlehen läuft als eigene Tranche neben dem Bankdarlehen und hat eine eigene Zinsbindung, die selten am selben Tag endet wie die des Hauptdarlehens. Die Förderdarlehen der KfW werden über das durchleitende Institut abgewickelt, weshalb die Anschlusskonditionen dort und nicht bei einem beliebigen Dritten entstehen. Für Ihre Planung heißt das, dass Sie zwei Stichtage im Blick behalten und entscheiden müssen, ob Sie beide Tranchen auf einen gemeinsamen Termin zusammenführen. Ob sich eine laufende KfW-Tranche selbst vorzeitig zinssichern lässt, klären Sie beim durchleitenden Institut, denn die Programmbedingungen entscheiden darüber und nicht der Forward-Vertrag des Hauptdarlehens.

Zwei Tranchen, zwei Stichtage: die Fristen sauber auflisten

Wer beim Erwerb ein Förderdarlehen der KfW mitfinanziert hat, führt in Wahrheit zwei Darlehen: das Bankdarlehen und die KfW-Tranche. Beide haben eine eigene Zinsbindung, eine eigene Restschuld und einen eigenen Tilgungsverlauf. Dass beide am selben Tag auslaufen, ist der Ausnahmefall.

Legen Sie deshalb vor jeder Planung eine Übersicht an, für jede Tranche eine Zeile:

Diese fünf Zeilen sind die Arbeitsgrundlage für alles Weitere. Ohne sie lässt sich weder entscheiden, ob eine Zusammenführung sinnvoll ist, noch, welche Tranche zuerst abgelöst wird.

Der Bezugspunkt für das Sonderkündigungsrecht ist übrigens je Tranche gesondert zu bestimmen: Die Zehnjahresfrist des § 489 BGB läuft ab dem vollständigen Empfang des jeweiligen Darlehens, und die Auszahlungstermine beider Tranchen fallen häufig auseinander.

Lässt sich eine laufende KfW-Tranche vorzeitig zinssichern?

Hier endet die belastbare Auskunft dieses Ratgebers.

Was sich sagen lässt, ohne zu raten: Die Förderdarlehen der KfW werden im Hausbankverfahren über das durchleitende Institut abgewickelt. Die Konditionen für den Zeitraum nach Ende der ersten Zinsbindung entstehen deshalb dort und richten sich nach den Bedingungen des jeweiligen Programms, nicht nach dem Forward-Vertrag, den Sie für Ihr Bankdarlehen abschließen. Ein Forward-Darlehen über das Hauptdarlehen erfasst die KfW-Tranche also nicht automatisch mit.

Klären Sie diesen Punkt beim durchleitenden Institut, und zwar mit der Programmnummer Ihrer Tranche in der Hand. Bis dahin planen Sie so, als wäre die Tranche nicht vorzeitig zinssicherbar. Das ist die konservative Annahme und die einzige, die niemanden überrascht.

Zusammenführung auf einen gemeinsamen Termin: was das kostet und was es bringt

Wenn beide Tranchen zu unterschiedlichen Terminen auslaufen, stellt sich die Frage, ob Sie sie zusammenführen. Möglich ist das, indem Sie die früher auslaufende Tranche zunächst kürzer binden und beide dann gemeinsam neu ordnen, oder indem Sie eine Tranche zum Ende ihrer Bindung vollständig ablösen.

Was dafür spricht:

• Ein Verhandlungstermin statt zwei. Sie holen einmal Angebote ein und vergleichen einmal, statt den Vorgang in einigen Jahren zu wiederholen.
• Ein einziger Ablauftermin. Zwei getrennte Stichtage sind die häufigste Ursache dafür, dass eine Anschlussvereinbarung übersehen und der Vertrag stillschweigend fortgeführt wird.
• Eine einheitliche Restschuld. Der Vergleich zweier Angebote wird einfacher, wenn nur eine Summe im Raum steht.

Was dagegen spricht:

• Eine kurze Überbrückungsbindung kostet. Sie zahlen für einen kurzen Zeitraum Konditionen, die Sie sonst nicht gewählt hätten.
• Förderkonditionen können verloren gehen. Wer eine Förder-Tranche vorzeitig ablöst, gibt deren Bedingungen auf. Ob das sinnvoll ist, hängt am jeweiligen Programm und lässt sich nicht allgemein beantworten.
• Zusätzliche Grundbuchvorgänge. Wird die Sicherheitenstruktur geändert, entstehen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

Rechnen Sie die Zusammenführung nach der Methode aus der Vergleichs-Sektion durch: beide Varianten in Euro über denselben Zeitraum, einschließlich der Restschulden am Ende.

Warum die Rangfolge im Grundbuch die Reihenfolge der Ablösung bestimmt

Beide Tranchen sind im Grundbuch besichert, aber selten im selben Rang. Steht das Bankdarlehen erstrangig und die KfW-Tranche dahinter, hat das praktische Folgen für die Anschlussfinanzierung.

Ein neues Institut, das Ihr Bankdarlehen ablösen will, erwartet in der Regel den ersten Rang. Solange die KfW-Tranche im nachfolgenden Rang stehen bleibt, muss die Übertragung so gestaltet werden, dass diese Rangfolge erhalten bleibt, oder die Tranche wird mit abgelöst. Das ist keine Hürde, die einen Wechsel verhindert, aber ein Punkt, der den Zeitplan verlängert und beim Notartermin vorbereitet sein will.

Sprechen Sie deshalb bei jedem Fremdangebot ausdrücklich an, dass eine nachrangige Förder-Tranche im Grundbuch steht. Institute kalkulieren den Beleihungsauslauf über beide Tranchen zusammen; wer die Tranche verschweigt, erhält ein Angebot, das im Bewilligungsverfahren nicht Bestand hat.

Wird die Immobilie vor einem Forward-Darlehen neu bewertet?

Bei einem Wechsel zu einem anderen Institut in der Regel ja, denn die neue Bank muss den Beleihungswert selbst ermitteln; bleiben Sie bei Ihrem Haus, wird häufig auf die vorhandene Bewertung zurückgegriffen. Für Sie ist das eine Chance: Zusammen mit der über die Jahre getilgten Restschuld kann eine höhere Bewertung den Beleihungsauslauf in eine günstigere Klasse verschieben, etwa unter 80 oder unter 60 Prozent. Die Klassengrenzen sind der eigentliche Hebel auf Ihre Konditionen, nicht die Bewertung an sich. Belegen lässt sich der Wert über Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Nachweise über Modernisierungen seit dem Kauf.

Warum Tilgung und Wertentwicklung gemeinsam auf den Beleihungsauslauf wirken

Der Beleihungsauslauf ist ein Verhältnis: Darlehenssumme geteilt durch Beleihungswert. Beide Größen bewegen sich in den Jahren Ihrer ersten Zinsbindung, und beide bewegen sich zu Ihren Gunsten, wenn es gut läuft. Oben im Bruch steht die Restschuld, die durch die laufende Tilgung kleiner geworden ist. Unten steht der Wert der Immobilie, den die Bank vor dem Forward-Abschluss neu ansetzt, sofern Sie das Haus wechseln.

Das ist der stille Vorteil einer Anschlussfinanzierung gegenüber der Erstfinanzierung. Beim Kauf war Ihr Beleihungsauslauf hoch, weil nichts getilgt war und das Eigenkapital gerade für Kaufpreisanteil und Nebenkosten reichte. Zum Ende der Zinsbindung ist ein Teil des Darlehens zurückgeführt, und je nach Marktentwicklung und Zustand der Immobilie liegt der Beleihungswert nicht mehr dort, wo er beim Kauf lag.

Entscheidend ist dabei nicht die Bewegung an sich, sondern ob sie Sie über eine Klassengrenze trägt. Banken bepreisen den Beleihungsauslauf in Stufen, üblicherweise abgegrenzt bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Innerhalb einer Stufe ändern ein paar Prozentpunkte weniger Auslauf an Ihrer Kondition wenig. Der Wechsel in die nächstbessere Stufe dagegen ändert die Risikoeinstufung selbst. Wie stark sich das im einzelnen Angebot niederschlägt, unterscheidet sich von Haus zu Haus und lässt sich nicht allgemein beziffern. Dass die Stufen der eigentliche Hebel sind, gilt jedoch bei jedem Institut.

Daraus folgt eine konkrete Handlung vor dem Forward-Abschluss: Rechnen Sie aus, wie hoch Ihre Restschuld zum Auszahlungstermin sein wird, und stellen Sie sie dem heutigen Wert Ihrer Immobilie gegenüber. Liegen Sie knapp über einer Stufengrenze, kann eine Sondertilgung vor dem Wechsel oder ein sauber belegter Bewertungsansatz den Unterschied machen. Liegen Sie ohnehin deutlich innerhalb einer Stufe, sparen Sie sich den Aufwand.

Welche Nachweise die Bewertung stützen

Die neue Bank ermittelt den Beleihungswert nicht nach Ihrem Wunsch, sondern nach ihrem eigenen Verfahren. Was Sie beeinflussen können, ist die Datengrundlage. Fehlt ein Nachweis, rechnet das Institut vorsichtig, und vorsichtig heißt hier: zu Ihren Lasten.

Diese Unterlagen tragen die Bewertung am häufigsten:

• Wohnflächenberechnung und Grundrisse. Sie legen die Bezugsgröße fest. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im alten Kaufvertrag genannten ab, ist das der erste Punkt, den es zu klären gilt.
• Nachweise über Modernisierungen seit dem Kauf. Handwerkerrechnungen, Fotos vor und nach der Maßnahme, Abnahmeprotokolle. Eine erneuerte Heizung, neue Fenster oder ein saniertes Bad wirken auf den Zustand und damit auf den Wert, aber nur, wenn sie belegt sind.
• Energetische Unterlagen. Energieausweis und Dokumentation einer Dämmung oder eines Heizungstauschs. Der energetische Zustand ist in den vergangenen Jahren zu einem eigenständigen Bewertungsmerkmal geworden.
• Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Bei Eigentumswohnungen: aktuelle Teilungserklärung, die letzten Protokolle und der Stand der Erhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage und eine beschlossene, finanzierte Sanierung lesen sich anders als ein offener Instandhaltungsstau.
• Der aktuelle Grundbuchauszug. Er zeigt, welche Rechte in Abteilung II und III eingetragen sind. Ein längst abgelöster Eintrag oder ein Wohnrecht kann den Ansatz beeinflussen.

Sammeln Sie diese Unterlagen, bevor Sie Angebote einholen, nicht danach. Ein Forward-Abschluss läuft über Monate im Voraus; genau deshalb haben Sie hier die Zeit, die Ihnen bei einer kurzfristigen Prolongation fehlt.

Was § 14 des Pfandbriefgesetzes mit der 60-Prozent-Grenze zu tun hat

Die 60-Prozent-Grenze wirkt willkürlich, bis man ihre Herkunft kennt. Sie stammt nicht aus der Preispolitik der Banken, sondern aus dem Refinanzierungsrecht. Nach § 14 des Pfandbriefgesetzes dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des festgesetzten Beleihungswertes zur Deckung benutzt werden, also nur bis zu dieser Grenze in den Deckungsstock eines Pfandbriefs eingehen.

Das ist der Grund, warum der Teil Ihres Darlehens innerhalb der ersten 60 Prozent für die Bank ein anderer ist als der Teil darüber. Nur der erste Teil lässt sich über Pfandbriefe refinanzieren, also über ein besonders gesichertes und entsprechend günstig zu begebendes Instrument. Alles darüber muss die Bank anders unterlegen. Die Klassengrenzen in den Konditionslisten sind damit kein Verhandlungsritual, sondern die Weitergabe eines realen Unterschieds in den Refinanzierungskosten.

Zwei Klarstellungen gehören dazu. Erstens gilt § 14 für die Deckung von Pfandbriefen, nicht als Obergrenze für Ihr Darlehen. Finanziert wird selbstverständlich auch oberhalb von 60 Prozent, nur eben zu anderen Bedingungen. Zweitens ist der Beleihungswert weder der Kaufpreis noch der Verkehrswert, sondern ein bewusst vorsichtig angesetzter, dauerhaft erzielbarer Wert. Er liegt in aller Regel unter dem, was die Immobilie am Markt heute erlösen würde. Wer seinen Beleihungsauslauf am Kaufpreis oder an einem Online-Wertindikator ausrechnet, kommt deshalb zu einem zu freundlichen Ergebnis.

Für Ihre Vorbereitung bedeutet das: Fragen Sie im Gespräch ausdrücklich nach dem angesetzten Beleihungswert und nach der Stufe, in die Ihr Vorhaben fällt. Das sind die beiden Angaben, die Ihre Kondition erklären, und die einzigen, über die sich mit Unterlagen überhaupt reden lässt.

Fallen während der Vorlaufzeit eines Forward-Darlehens Bereitstellungszinsen an?

Nein, beim echten Forward-Darlehen fallen während der Vorlaufzeit keine Bereitstellungszinsen an, weil das Darlehen noch gar nicht zum Abruf bereitsteht. Bereitstellungszinsen entstehen erst, wenn ein Darlehen valutierungsbereit ist und nicht abgerufen wird; das ist der typische Fall der Neubaufinanzierung mit gestückelter Auszahlung. Der Preis der Zinssicherung heißt beim Forward-Darlehen deshalb Aufschlag und nicht Bereitstellungszins. Relevant werden Bereitstellungszinsen erst im Übergang, wenn sich die Ablösung des Altdarlehens über den vereinbarten Auszahlungstermin hinaus verzögert.

Der Unterschied zwischen bereitstehendem und noch nicht bereitgestelltem Darlehen

Bereitstellungszinsen haben einen einfachen wirtschaftlichen Grund: Die Bank hält Geld für Sie vor. Sobald ein Darlehen valutierungsbereit ist, muss das Institut den Betrag refinanziert und verfügbar halten, unabhängig davon, ob Sie ihn abrufen. Für diese Vorhaltung verlangt es ein Entgelt, das üblicherweise nach einer vertraglich vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit einsetzt.

Beim echten Forward-Darlehen liegt genau dieser Zustand nicht vor. Der Vertrag ist geschlossen, Sollzinssatz und Konditionen stehen fest, aber die Auszahlung ist auf einen künftigen Termin datiert, nämlich das Ende Ihrer laufenden Sollzinsbindung. Vorher steht der Betrag nicht zum Abruf bereit, und Sie könnten ihn auch gar nicht abrufen.

Die rechtliche Systematik dahinter steht in § 488 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach der Darlehensgeber verpflichtet ist, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen, und der Darlehensnehmer den geschuldeten Zins zu zahlen hat. Die Zinspflicht knüpft an die Zurverfügungstellung an. Solange die Vorlaufzeit läuft, ist nichts zur Verfügung gestellt. Es gibt daher weder Sollzins noch Bereitstellungszins zu zahlen.

Das ist keine Kulanz der Bank, sondern die Konsequenz der Konstruktion. Und es erklärt zugleich den Aufschlag: Die Bank sichert Ihnen eine Kondition für einen Termin in der Zukunft zu, ohne dafür heute Geld vorzuhalten. Bezahlt wird nicht die Vorhaltung von Liquidität, sondern die Absicherung des Zinsrisikos über den Vorlaufzeitraum. Deshalb heißt der Preis Aufschlag und nicht Bereitstellungszins, zwei Entgelte für zwei völlig verschiedene Leistungen.

Praktisch heißt das: Während der gesamten Vorlaufzeit zahlen Sie an das neue Institut nichts. Ihre Rate läuft unverändert auf das alte Darlehen weiter, bis dessen Sollzinsbindung endet.

Wo im Übergang doch Bereitstellungszinsen entstehen können

Es gibt eine Konstellation, in der die Frage berechtigt ist, und in der die Antwort anders ausfällt. Sie betrifft nicht die Vorlaufzeit, sondern den Übergang selbst.

Zum vereinbarten Auszahlungstermin ist das neue Darlehen bereitgestellt. Verzögert sich dann die Ablösung des Altdarlehens, steht das Geld zum Abruf bereit, ohne abgerufen zu werden. Genau ab diesem Moment ist die Voraussetzung für Bereitstellungszinsen erfüllt. Typische Ursachen:

• Die Grundschuldabtretung hängt. Zwischen Notar, altem und neuem Gläubiger und Grundbuchamt liegen mehrere Schritte. Fällt einer davon in eine Urlaubs- oder Überlastungsphase, verschiebt sich der Vollzug um Wochen.
• Das Altinstitut nennt die Ablösesumme zu spät. Manche Häuser beziffern sie erst kurz vor dem Termin, was die Überweisung nach hinten schiebt.
• Der Auszahlungstermin wurde falsch gesetzt. Wird der neue Vertrag auf ein Datum vor dem tatsächlichen Ende der alten Bindung datiert, entsteht eine Lücke, in der beide Darlehen nebeneinander stehen.
• Unterlagen fehlen. Auszahlungsvoraussetzungen wie eine aktuelle Bestätigung der Gebäudeversicherung sind schnell übersehen und blockieren die Valutierung.

Alle vier Fälle sind vermeidbar, und zwar mit demselben Mittel: Der Auszahlungstermin des neuen Darlehens gehört exakt auf das Ende der alten Sollzinsbindung, und die Abtretung wird mit Vorlauf angestoßen. Klären Sie außerdem im Vertrag, welche bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbart ist und ob sich der Auszahlungstermin ohne Kosten verschieben lässt, falls sich der Vollzug verzögert. Bei einem Forward-Abschluss haben Sie für diese Abstimmung Monate Zeit. Nutzen Sie sie.

Warum die Verwechslung mit der Neubaufinanzierung so häufig ist

Die Verwechslung hat einen nachvollziehbaren Ursprung: In beiden Fällen liegt zwischen Vertragsschluss und Geldfluss ein längerer Zeitraum. Wer ein Neubauvorhaben oder eine Bauträgerfinanzierung kennt, hat Bereitstellungszinsen als die übliche Folge dieses Zeitraums abgespeichert.

Der Unterschied liegt in der Frage, wer den Abruf steuert. Bei der Neubaufinanzierung ist das Darlehen ab Auszahlungsreife vollständig verfügbar, und Sie rufen es nach Baufortschritt in Teilbeträgen ab. Die Bank hält den noch nicht abgerufenen Rest vor: Ihre Entscheidung, Ihr Zeitplan, deshalb Ihr Entgelt. Beim Forward-Darlehen dagegen ist der Auszahlungstermin von vornherein vertraglich fixiert. Es gibt keinen offenen Rest und keinen Abruf, den Sie hinauszögern könnten.

Merken lässt sich das an einer einzigen Faustregel: Bereitstellungszinsen entstehen, wenn Geld auf Sie wartet. Der Forward-Aufschlag entsteht, wenn eine Kondition auf Sie wartet. Werden Ihnen im Angebotsgespräch Bereitstellungszinsen für die Vorlaufzeit eines echten Forward-Darlehens genannt, ist das ein Anlass, genau nachzufragen, welche Konstruktion Ihnen dort tatsächlich angeboten wird.

Wie verhandeln Sie Sondertilgung und Tilgungssatz bereits im Forward-Vertrag?

Alles, was in Ihrem Anschlussdarlehen gelten soll, wird beim Forward-Abschluss verhandelt und nicht später: Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel und Ratenhöhe. Das ist der Grund, warum der Vergleich zweier Forward-Angebote allein über den Sollzinssatz zu kurz greift; ein Haus mit engeren Tilgungsoptionen kann trotz gleichem Zins die teurere Wahl sein. Legen Sie deshalb vor dem Abschluss fest, welche Rate Sie sich zum Auszahlungstermin realistisch zutrauen und welche Sondertilgungen Sie planen. Räumen Häuser diese Optionen nur gegen einen höheren Aufschlag ein, gehört das ausdrücklich in den Angebotsvergleich.

Die vier Stellschrauben der Tilgungsstruktur

Beim Forward-Abschluss verhandeln Sie einen vollständigen Darlehensvertrag, nur mit späterem Auszahlungstermin. Alles, was in diesem Vertrag steht, gilt ab der Auszahlung, und alles, was nicht darin steht, ist später nur noch mit Zustimmung der Bank und in aller Regel gegen Entgelt zu bekommen. Vier Punkte entscheiden über Ihre Beweglichkeit in den kommenden Jahren:

• Der anfängliche Tilgungssatz. Er bestimmt Rate und Laufzeit und damit die Restschuld am Ende der neuen Bindung. Bei einer Anschlussfinanzierung ist der Spielraum meist größer als beim Kauf, weil die Restschuld kleiner ist als das ursprüngliche Darlehen.
• Das Sondertilgungsrecht. Üblich ist ein jährlicher Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, den Sie ohne Entschädigung zurückführen dürfen. Entscheidend ist nicht nur die Höhe, sondern auch, ob nicht genutzte Kontingente verfallen und bis wann im Jahr Sie sie abrufen können.
• Der Tilgungssatzwechsel. Das Recht, den Tilgungssatz während der Laufzeit innerhalb vereinbarter Grenzen zu ändern, meist ein- oder mehrmals. Es ist die einzige Option, die auf Ihre laufende Rate wirkt. Sondertilgungen wirken auf die Restschuld, nicht auf die monatliche Belastung.
• Die Ratenhöhe und der erste Fälligkeitstag. Der Termin der ersten Rate sollte sauber an das Ende Ihrer alten Zinsbindung anschließen, damit kein Monat mit doppelter Belastung entsteht.

Diese vier Punkte gehören in Ihre Anfrage, bevor das erste Angebot gerechnet wird. Wer sie nachträglich einbringt, verhandelt aus der schwächeren Position: Das Angebot liegt vor, der Vergleich ist gelaufen, und jede Änderung wirkt wie eine Zusatzforderung.

Warum der Tilgungssatzwechsel bei langen Vorlaufzeiten besonders wertvoll ist

Ein Forward-Darlehen kann Jahre vor der Auszahlung geschlossen werden, und danach läuft die neue Zinsbindung noch einmal über einen langen Zeitraum. Zwischen Ihrer Unterschrift und dem Ende der neuen Bindung können zwei Jahrzehnte liegen. Über eine solche Strecke lässt sich vieles verlässlich planen, aber nicht die eigene Einkommens- und Ausgabenlage.

Genau das ist der Punkt. Sie legen den Tilgungssatz heute fest, für eine Rate, die erst in Monaten oder Jahren beginnt. Was sich bis dahin und danach ändern kann, ist bekannt und trotzdem unplanbar: Elternzeit, ein Wechsel in die Selbstständigkeit, ein zweites Kind, eine pflegebedürftige Angehörige, der Wegfall eines zweiten Einkommens, oder umgekehrt eine deutliche Verbesserung, die eine höhere Tilgung erlaubt.

Der Tilgungssatzwechsel ist die Antwort darauf. Er kostet in der Regel nichts oder wenig, wenn er beim Abschluss vereinbart wird, und ist später kaum noch nachzuholen. Achten Sie bei der Vereinbarung auf drei Details: die Bandbreite, innerhalb derer der Satz geändert werden darf; die Anzahl der zulässigen Änderungen über die Laufzeit; und die Frist, mit der Sie den Wechsel anzeigen müssen.

Ein zweiter Gedanke gehört dazu. Ein hoher Tilgungssatz ist auf dem Papier immer die bessere Entscheidung, weil er die Restschuld schneller senkt. In der Praxis ist er es nur, wenn die Rate auch in einem schlechten Jahr trägt. Die Kombination aus einer Rate, die Sie sicher stemmen, einem großzügigen Sondertilgungsrecht und der Option auf einen Tilgungssatzwechsel bildet dieselbe Rückführungsgeschwindigkeit ab, nur ohne die Verpflichtung dazu.

Wie Sie Optionen und Aufschlag im Angebotsvergleich gegeneinanderstellen

Zwei Forward-Angebote sind selten in allen Punkten gleich. Sobald sich Tilgungsoptionen unterscheiden, ist der Vergleich über den Sollzinssatz allein keine Entscheidung mehr, sondern eine Vereinfachung. So machen Sie ihn wieder belastbar:

1. Legen Sie zuerst Ihre Zielstruktur fest. Restschuld zum Auszahlungstermin, gewünschte Zinsbindung, Wunschrate, geplante Sondertilgungen, Bedarf an einem Tilgungssatzwechsel. Diese Struktur ist die Anfrage, nicht eine offene Bitte um ein Angebot.
2. Fordern Sie alle Angebote für genau diese Struktur an. Erst wenn Zinsbindung, Tilgungssatz und Auszahlungstermin identisch sind, sind die Konditionen überhaupt vergleichbar.
3. Lassen Sie sich den Preis der Optionen getrennt ausweisen. Fragen Sie ausdrücklich, wie sich die Kondition ändert, wenn ein Sondertilgungsrecht oder ein Tilgungssatzwechsel wegfällt. Erst diese Differenz zeigt, was die Flexibilität in diesem Haus tatsächlich kostet.
4. Bewerten Sie die Option an Ihrem realistischen Nutzungsfall. Ein Sondertilgungsrecht, das Sie nie in Anspruch nehmen werden, ist keinen Aufpreis wert. Steht dagegen eine Auszahlung, eine Abfindung oder ein Erbe im Raum, kann es die wichtigste Klausel des Vertrags sein.
5. Halten Sie den Vergleich schriftlich fest. Eine Zeile je Angebot mit Kondition, Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Auszahlungstermin. Mehr braucht es nicht, um die Entscheidung später noch nachvollziehen zu können.

Der Kern dieser Sektion in einem Satz: Ein Forward-Darlehen ist der letzte Zeitpunkt, zu dem Sie die Struktur Ihrer Anschlussfinanzierung frei gestalten können. Danach verhandeln Sie nur noch über Änderungen an einem bestehenden Vertrag.

Welche typischen Fehler und Fallstricke gibt es beim Forward-Darlehen?

Der häufigste Fehler ist, den Abschluss auf eine Zinsprognose zu stützen statt auf die eigene Planungssicherheit. Der zweitteuerste ist, die Abnahmepflicht zu unterschätzen, obwohl ein Verkauf oder ein Umzug im Raum steht. Verbreitet sind außerdem der Vergleich allein über den Sollzinssatz ohne Blick auf Tilgungsoptionen und Übertragungskosten, das Rechnen mit Aufschlagsstaffeln aus dem Netz statt mit dem eigenen Angebot und das Verwechseln von Nichtabnahme- und Vorfälligkeitsentschädigung. Der stillste Fehler ist, das Angebot der Hausbank ohne ein einziges Vergleichsangebot anzunehmen.

Fehler 1 bis 3: Prognose statt Planung, unterschätzte Abnahmepflicht, Vergleich nur über den Zins

Fehler 1: Der Abschluss stützt sich auf eine Zinsprognose. Wer ein Forward-Darlehen abschließt, weil er steigende Zinsen erwartet, hat eine Wette abgeschlossen, und zwar eine, deren Ausgang er nicht kennt und nicht beeinflusst. Ein Forward-Darlehen ist kein Instrument, um einen Zinsvorteil zu erzielen, sondern eines, um eine Rate planbar zu machen. Die tragfähige Begründung lautet deshalb nicht „die Zinsen steigen“, sondern „ich muss ab dem Auszahlungstermin mit einer festen Rate rechnen können“. Wer die zweite Begründung nicht für sich formulieren kann, sollte den Abschluss nicht auf die erste stützen.

Fehler 2: Die Abnahmepflicht wird unterschätzt. Mit der Unterschrift verpflichten Sie sich, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen. Diese Pflicht überdauert alles, was sich in Ihrem Leben zwischenzeitlich ändert. Steht ein Verkauf im Raum, ein beruflicher Wechsel in eine andere Stadt, eine Trennung oder eine Erbschaft, die die Restschuld ohnehin tilgen würde, ist eine lange Vorlaufzeit die falsche Wahl. Der Ausstieg löst eine Nichtabnahmeentschädigung aus, und die fällt an, ohne dass Sie je einen Euro erhalten haben.

Fehler 3: Verglichen wird nur über den Sollzinssatz. Der Zins ist die auffälligste Zahl im Angebot und selten die einzige, die zählt. Tilgungsoptionen, Sondertilgungsrechte, die zulässige maximale Vorlaufzeit, die Zahl aufschlagsfreier Monate und die Kosten der Grundschuldabtretung wirken alle auf das Ergebnis. Zwei Angebote mit identischem Zinssatz können sich in der Summe deutlich unterscheiden, meist zugunsten desjenigen, das auf den ersten Blick unauffälliger aussah.

Fehler 4 und 5: Rechnen mit fremden Staffeln, Verwechslung der beiden Entschädigungen

Fehler 4: Gerechnet wird mit Aufschlagsstaffeln aus dem Netz. Im Umlauf sind Angaben dazu, was ein Forward-Darlehen je Vorlaufmonat kostet. Sie stammen aus den Veröffentlichungen einzelner Marktteilnehmer und beschreiben deren eigenes Geschäft, nicht Ihren Vertrag. Wer auf dieser Grundlage einen Break-even ausrechnet, rechnet mit einer Annahme, die für sein Angebot nicht gilt, und hält das Ergebnis anschließend für eine Entscheidungsgrundlage. Belastbar ist genau eine Größe: die Differenz zwischen der Kondition mit Vorlaufzeit und der Kondition ohne Vorlaufzeit in Ihrem eigenen Angebot. Beide Zahlen können Sie sich nennen lassen, und erst ihre Differenz ist der Preis Ihrer Zinssicherung.

Fehler 5: Nichtabnahme- und Vorfälligkeitsentschädigung werden verwechselt. Die beiden Begriffe klingen ähnlich und bezeichnen zwei verschiedene Fälle. Die Vorfälligkeitsentschädigung betrifft die vorzeitige Rückzahlung eines bereits ausgezahlten Darlehens. Die Nichtabnahmeentschädigung betrifft ein Darlehen, das nie ausgezahlt wurde, weil der Darlehensnehmer es nicht abgenommen hat. Wer beim Forward-Ausstieg mit den Regeln der Vorfälligkeitsentschädigung rechnet, kommt zu einem falschen Ergebnis, auch deshalb, weil die gesetzlichen Obergrenzen, die im Netz häufig genannt werden, für Immobiliardarlehen ohnehin nicht gelten. Die Abgrenzung im Detail steht weiter oben in diesem Ratgeber.

Ein Randfall gehört zu dieser Gruppe: Manche Kreditnehmer schließen ein Forward-Darlehen ab und stellen erst später fest, dass ihr Altdarlehen zum gewünschten Termin gar nicht endet, sondern erst Monate später. Der Auszahlungstermin des neuen Vertrags gehört exakt auf das Ende der alten Sollzinsbindung. Das Datum steht in Ihrem Darlehensvertrag und ist vor jeder Anfrage nachzuschlagen.

Der stille Fehler: kein Vergleichsangebot

Der häufigste Fehler fällt nie auf, weil er keine Reklamation auslöst. Das Schreiben der Hausbank kommt, die Kondition sieht ordentlich aus, die Unterschrift ist schneller geleistet als ein Vergleich organisiert. Niemand erfährt je, was ein anderes Haus für dieselbe Restschuld angeboten hätte.

Dass dieser Weg der bequemste ist, macht ihn nicht zum besten. Institute bewerten Objekt, Einkommensstruktur und Beleihungsauslauf nach eigenen Maßstäben und verfolgen unterschiedliche Bestandsstrategien. Ein Haus, das seinen Bestand halten will, rechnet anders als eines, das Neugeschäft sucht. Sie erfahren davon nur, wenn Sie mehr als ein Angebot auf dem Tisch haben.

Der Aufwand dafür ist kleiner, als er wirkt. Sie brauchen im Kern vier Angaben: Restschuld zum Ende der Zinsbindung, Datum dieses Endes, gewünschte neue Zinsbindung und gewünschter Tilgungssatz. Mit diesen vier Werten lassen sich mehrere Häuser parallel anfragen. Und selbst wenn Sie am Ende bei Ihrer bisherigen Bank bleiben, verhandeln Sie mit einem Vergleichsangebot in der Hand anders als ohne.

Der Vollständigkeit halber der Fehler, der oft zusammen mit dem stillen auftritt: gar nichts zu tun. Wer den Ablauf der Zinsbindung verstreichen lässt, ohne eine Anschlusslösung zu vereinbaren, landet in einer Übergangslösung zu Konditionen, die er nicht ausgehandelt hat. Ein Forward-Darlehen ist eine von mehreren möglichen Antworten. Keine Antwort ist keine.

Welche Alternativen zur Zinssicherung gibt es neben dem Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist nur einer von mehreren Wegen, ein Zinsänderungsrisiko zu begrenzen. Der Hauptunterschied zwischen den Alternativen liegt darin, ob sie den Zins sichern, die Restschuld senken oder den Entscheidungszeitpunkt verschieben. Eine längere Zinsbindung im bestehenden oder neuen Darlehen sichert den Zins ohne Aufschlag für Vorlaufzeit, bindet Sie dafür länger und lässt Ihnen das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren als Ausweg. Ein Bausparvertrag sichert ein Darlehen zu einem heute vereinbarten Zins, verlangt dafür aber eine Ansparphase und ein eigenes Regelwerk aus Zuteilung und Bewertungszahl. Höhere Tilgung und Sondertilgungen sichern keinen Zins, verkleinern aber die Restschuld, auf die ein künftiger Zinsanstieg überhaupt wirken kann.

Längere Zinsbindung statt Forward: die Bindungswirkung und das Zehnjahresrecht

Die naheliegendste Alternative ist zugleich die einfachste: Statt eine künftige Kondition heute zu sichern, verlängern Sie den Zeitraum, für den die heutige oder die künftige Kondition gilt. Wer bei der Erstfinanzierung eine lange Sollzinsbindung wählt, verschiebt die Anschlussfrage weit nach hinten. Wer bei der Anschlussfinanzierung lang bindet, tut dasselbe für die nächste Runde.

Der Preis dafür ist ein anderer als beim Forward-Darlehen. Eine längere Bindung wird über die Kondition selbst bepreist, nicht über einen Aufschlag für Vorlaufzeit. Dafür sind Sie länger gebunden, jedenfalls auf dem Papier.

Genau hier liegt der Punkt, den viele übersehen. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Nach Absatz 4 der Vorschrift kann dieses Recht nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Eine Bindung über zehn Jahre hinaus bindet damit die Bank, nicht Sie.

Zwei Details entscheiden über die praktische Nutzbarkeit. Erstens läuft die Frist ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab der Unterschrift. Zweitens setzt eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz die Frist neu in Gang. Eine Prolongation startet die zehn Jahre also von vorn. Für die Abwägung heißt das: Eine lange Bindung kostet Sicherheit, gibt aber ab dem zehnten Jahr die Beweglichkeit zurück.

Bausparvertrag als Zinssicherung: Mechanik und Preis

Ein Bausparvertrag sichert das Recht auf ein Darlehen zu einem Zinssatz, der bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Darin ähnelt er dem Forward-Darlehen: Sie vereinbaren heute die Kondition für ein Darlehen von morgen. Der Unterschied liegt in Aufbau und Zeitachse.

Ein Bausparvertrag läuft in zwei Phasen. In der Ansparphase zahlen Sie ein, bis ein vertraglich festgelegter Anteil der Bausparsumme erreicht ist. Erst danach kann der Vertrag zugeteilt werden, und erst mit der Zuteilung steht das Bauspardarlehen zur Verfügung. Wann die Zuteilung erfolgt, hängt nicht allein von Ihnen ab, sondern von der Bewertungszahl, die Höhe und Dauer Ihrer Einzahlungen bewertet, und von der Zuteilungsmasse des Kollektivs.

Daraus ergeben sich zwei praktische Konsequenzen. Erstens braucht diese Lösung Vorlauf über Jahre, nicht über Monate. Als kurzfristige Antwort auf eine in zwei Jahren endende Zinsbindung taugt sie nicht. Zweitens ist der Zuteilungszeitpunkt planbar, aber nicht auf den Tag garantiert; wer ihn punktgenau auf das Ende einer Sollzinsbindung legen will, braucht Puffer oder eine Zwischenlösung.

Dafür bietet ein Bausparvertrag etwas, das ein Forward-Darlehen nicht hat: Sie müssen das Bauspardarlehen nicht in Anspruch nehmen. Verzichten Sie darauf, bleibt das Angesparte Ihr Guthaben. Es gibt keine Abnahmepflicht und damit keine Nichtabnahmeentschädigung. Diese Wahlfreiheit ist der eigentliche Unterschied in der Risikostruktur, und der Grund, warum ein Bausparvertrag bei unsicherer Lebensplanung anders zu bewerten ist als ein Forward-Abschluss.

Volltilgerdarlehen und höhere Tilgung: die Restschuld als Hebel

Die dritte Familie von Alternativen setzt nicht am Zins an, sondern an der Größe, auf die der Zins überhaupt wirkt. Ein Zinsanstieg trifft Sie nicht in voller Höhe, sondern nur bezogen auf die Restschuld, die am Ende Ihrer Zinsbindung noch offen ist. Wer diese Restschuld verkleinert, verkleinert das Risiko unmittelbar, und zwar ohne jede Prognose darüber, wohin sich der Markt bewegt.

Drei Wege führen dorthin:

• Ein höherer Tilgungssatz. Er erhöht die Rate und senkt die Restschuld. Der Effekt ist verlässlich und sofort im Tilgungsplan sichtbar.
• Sondertilgungen. Sie wirken punktuell und ohne dauerhafte Erhöhung der Rate. Für Haushalte mit schwankendem Einkommen oder mit Bonuszahlungen ist das der passendere Weg.
• Ein Volltilgerdarlehen. Hier wird die Zinsbindung so gewählt, dass das Darlehen am Ende der Bindung vollständig zurückgeführt ist. Es bleibt keine Restschuld, auf die ein Anschlusszins wirken könnte, und damit entfällt die Anschlussfrage vollständig. Der Preis ist eine höhere Rate über die gesamte Laufzeit und wenig Spielraum, sie zu senken.

Was diese Wege eint: Sie kaufen keine Zinssicherung, sondern verkleinern die Angriffsfläche. Das ist die robusteste der hier genannten Strategien, weil sie in jedem Zinsszenario funktioniert.

Bewusst abwarten: die dritte Strategie im Vergleich

Die dritte Strategie wird selten als Strategie beschrieben, obwohl sie eine ist: bewusst abwarten und die Anschlussfinanzierung erst nahe am Ende der Zinsbindung vereinbaren. Wer das tut, zahlt keinen Aufschlag für Vorlaufzeit und geht keine Abnahmepflicht ein. Er trägt dafür das volle Zinsänderungsrisiko bis zum Abschluss. Für eine überschaubare Zeitspanne zwischen dem Ende der alten Bindung und einem geplanten Ereignis kommt außerdem ein Darlehen mit variablem Zinssatz als Übergangslösung in Betracht.

Der Unterschied zwischen Abwarten und Nichtstun ist die Vorbereitung. Bewusstes Abwarten heißt: Sie kennen das Datum, an dem Ihre Sollzinsbindung endet, Sie kennen die Restschuld zu diesem Termin, Sie haben Ihre Unterlagen beisammen und einen Zeitpunkt festgelegt, ab dem Sie Angebote einholen. Nichtstun heißt, dass das Schreiben der Bank Sie überrascht.

So stehen die Wege nebeneinander:

Keine dieser Zeilen ist für sich genommen die richtige. Welche passt, entscheidet sich an Ihrer Planungssicherheit, an der Größe Ihrer Restschuld und daran, wie viel Spielraum Ihre Rate noch hat.

Wie finden Sie ein passendes Forward-Angebot und worin unterscheiden sich die Anbieter?

Holen Sie Konditionen mehrerer Häuser zum selben Stichtag und mit derselben Restschuld parallel ein, statt Angebote nacheinander zu vergleichen; nur der gleichzeitige Abruf macht sie vergleichbar. Die Häuser unterscheiden sich in drei Merkmalen, die selten beworben werden: maximale Vorlaufzeit, Zahl der aufschlagsfreien Monate und Höhe des Aufschlags je Monat. Ein Teil der Anbieter stellt Forward-Angebote überwiegend über Vermittler und nicht über die eigene Filiale, weshalb ein Vergleich allein unter den eigenen Bankverbindungen den Markt nicht abbildet. Achten Sie darauf, dass jedes Angebot dieselbe Zinsbindung und dieselbe Tilgungsstruktur zugrunde legt.

Die drei Merkmale, in denen Forward-Angebote auseinandergehen

Forward-Konditionen werden selten beworben, und die Merkmale, in denen sich die Häuser tatsächlich unterscheiden, stehen in keinem Schaufenster. Es sind im Kern drei:

• Die maximale Vorlaufzeit. Nicht jedes Institut geht bis an die äußerste Grenze dessen, was am Markt möglich ist. Manche Häuser bieten Forward-Darlehen nur mit deutlich kürzerem Vorlauf an. Endet Ihre Zinsbindung erst in einigen Jahren, entscheidet dieses Merkmal darüber, ob ein Anbieter für Sie überhaupt infrage kommt.
• Die Zahl der aufschlagsfreien Monate. Viele Häuser berechnen für die ersten Monate der Vorlaufzeit keinen Aufschlag. Wie viele Monate das sind, unterscheidet sich erheblich und ist zudem verhandelbar. Bei kurzem Vorlauf kann dieses Merkmal darüber entscheiden, ob überhaupt ein Aufschlag anfällt.
• Die Höhe des Aufschlags je Monat. Erst danach kommt die Größe, über die am meisten geschrieben wird. Sie ist wichtig, aber sie ist die dritte von dreien, und die einzige, die Sie ausschließlich aus Ihrem eigenen Angebot erfahren, nicht aus einer allgemeinen Übersicht.

Fragen Sie diese drei Merkmale ausdrücklich ab. Sie stehen nicht immer im Angebotsschreiben, sind aber jederzeit zu erfragen. Und lassen Sie sich zusätzlich die Kondition für denselben Vertrag ohne Vorlaufzeit nennen: Die Differenz zwischen beiden Zahlen ist der Preis Ihrer Zinssicherung, sauber und ohne fremde Annahmen.

Warum der parallele Abruf zum selben Stichtag entscheidend ist

Konditionen bewegen sich. Zwei Angebote, die drei Wochen auseinanderliegen, sagen nichts über den Unterschied zwischen den beiden Häusern aus, sie sagen etwas über die drei Wochen. Wer nacheinander anfragt, vergleicht deshalb nicht Anbieter, sondern Zeitpunkte.

Dazu kommt die Bindungsfrist. Angebote gelten nur eine begrenzte Zeit. Bis das dritte Haus geantwortet hat, ist das erste womöglich abgelaufen und muss neu gerechnet werden, womit der Vergleich wieder von vorn beginnt.

Der parallele Abruf löst beides. Dieselbe Anfrage, dieselben Eckdaten, derselbe Stichtag, mehrere Häuser gleichzeitig. In die Anfrage gehören:

1. Die Restschuld zum Ende der laufenden Sollzinsbindung und das Datum dieses Endes.
2. Der gewünschte Auszahlungstermin, der exakt auf dieses Datum fällt.
3. Die gewünschte neue Sollzinsbindung und der gewünschte anfängliche Tilgungssatz.
4. Die gewünschten Optionen: Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel.
5. Objektdaten und Bewertungsunterlagen sowie die aktuellen Einkommensnachweise.

Ein zweiter Grund für den parallelen Weg ist die Bonitätsprüfung. Wer nacheinander bei mehreren Häusern eine Kreditanfrage stellt, produziert eine Kette von Vorgängen. Üblich ist deshalb die konditionsneutrale Anfrage, die Ihren Score nicht berührt. Fragen Sie ausdrücklich danach, bevor Unterlagen eingereicht werden.

Was in ein vergleichbares Angebot gehört

Ein Vergleich ist nur so gut wie die Gleichheit der verglichenen Größen. Diese Punkte müssen in allen Angeboten identisch sein, sonst vergleichen Sie verschiedene Verträge:

• Dieselbe Sollzinsbindung. Ein Angebot über zehn Jahre und eines über fünfzehn sind zwei verschiedene Produkte.
• Derselbe anfängliche Tilgungssatz. Er wirkt auf Rate und Restschuld und verschiebt jeden Vergleich, sobald er abweicht.
• Derselbe Auszahlungstermin. Er bestimmt die Länge der Vorlaufzeit und damit den Aufschlag.
• Dieselbe Darlehenssumme. Runden Sie nicht: Die Restschuld zum Stichtag steht in Ihrem Tilgungsplan.
• Derselbe Optionsumfang. Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel gehören in jedes Angebot oder in keines.

Zwei Punkte gehören zusätzlich in den Vergleich, auch wenn sie nicht in der Kondition stecken. Erstens die Kosten des Wechsels, allen voran die Grundschuldabtretung, sie fallen nur beim Wechsel an, nicht beim Verbleib. Zweitens der effektive Jahreszins als gesetzlich normierte Vergleichsgröße; er rechnet preisbestimmende Nebenkosten mit ein und wird für alle Anbieter nach denselben Regeln ermittelt.

Ein struktureller Hinweis zum Schluss: Ein Teil der Häuser stellt Forward-Angebote überwiegend über Vermittler und nicht über die eigene Filiale. Wer nur seine eigenen Bankverbindungen abfragt, sieht deshalb einen Ausschnitt des Marktes, nicht den Markt.

Wie kommen Sie in München an ein vergleichbares Forward-Angebot?

Forward-Konditionen entstehen nicht am Schalter Ihrer eigenen Bank. Sie entstehen im parallelen Abruf über mehrere Häuser zum selben Stichtag, und genau daran scheitert der Vergleich meistens, nicht am Verhandeln.

Als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern. Für eine Anschlussfinanzierung heißt das: Ihre Eckdaten gehen nicht an ein Institut, sondern an mehrere gleichzeitig, mit identischer Restschuld, identischem Auszahlungstermin und identischer Tilgungsstruktur. Erst dann ist das, was zurückkommt, ein Vergleich. Meine Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 der Gewerbeordnung ist im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen; die freie Bankenwahl ist damit keine Ankündigung, sondern die Grundlage meiner Tätigkeit.

Warum der Marktüberblick beim Forward-Darlehen besonders zählt

Bei einer Erstfinanzierung führt der Weg fast zwangsläufig über einen Vergleich, weil kein bestehendes Verhältnis existiert. Bei der Anschlussfinanzierung ist es umgekehrt: Es gibt eine Bank, es gibt ein Schreiben, und es gibt einen bequemen Weg. Beim Forward-Darlehen kommt hinzu, dass die entscheidenden Merkmale, maximale Vorlaufzeit, aufschlagsfreie Monate, Aufschlag je Monat, in keiner Konditionsübersicht stehen und von Haus zu Haus deutlich auseinandergehen.

Dazu kommt ein Zugangsthema, das aus Kundensicht unsichtbar bleibt. Nicht jedes Institut behandelt Forward-Anfragen im Filialgeschäft so wie im Vermittlergeschäft. Ebenso wenig nenne ich hier eine Obergrenze für die Vorlaufzeit, solange sie nicht sauber über das eigene Partnernetz erhoben ist.

Was ich stattdessen nenne, ist das Vorgehen: Ich frage die Häuser ab, die für Ihre Konstellation überhaupt infrage kommen, Größe der Restschuld, Objektart, Einkommensstruktur, gewünschte Vorlaufzeit, und lege Ihnen die Ergebnisse nebeneinander. Wo ein Haus die gewünschte Vorlaufzeit nicht darstellt, fällt es aus der Auswahl, ohne dass Sie eine Absage einsammeln müssen.

Wie ich eine Anschlussfinanzierung in München vorbereite

Der Münchner Zusammenhang ist konkret und nicht dekorativ. Die Restschulden, die hier nach zehn oder fünfzehn Jahren Zinsbindung offenstehen, sind groß, weil die ursprünglichen Darlehen groß waren. Damit wiegt jeder Unterschied in der Kondition schwerer, und damit wiegt auch die Frage schwerer, in welcher Beleihungsauslauf-Klasse Ihr Vorhaben landet. Genau dort entscheidet sich, welche Häuser überhaupt ein attraktives Angebot rechnen.

Meine Reihenfolge ist deshalb immer dieselbe:

1. Bestandsaufnahme. Datum des Endes Ihrer Sollzinsbindung, Restschuld zu diesem Termin, bestehende Grundschuld, geplante Veränderungen in den kommenden Jahren.
2. Struktur vor Kondition. Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel, festgelegt, bevor die erste Anfrage hinausgeht.
3. Bewertung vorbereiten. Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Modernisierungsnachweise, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Bei einem Forward-Abschluss ist dafür Zeit; bei einer kurzfristigen Prolongation nicht.
4. Paralleler Abruf. Dieselben Eckdaten, derselbe Stichtag, mehrere Häuser.
5. Entscheidung mit ausgewiesenen Optionen. Sie sehen, was Flexibilität kostet, und entscheiden selbst, ob sie Ihnen das wert ist.

Ich betreue Kundinnen und Kunden in München und im Umland: Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding. Ein Schwerpunkt liegt auf komplexen Einkommensstrukturen: Selbstständige, Freiberufler, Geschäftsführer. Bei diesen Profilen unterscheiden sich die Institute nicht nur in der Kondition, sondern schon in der Frage, welche Einkommensbestandteile sie überhaupt anrechnen, ein Punkt, der bei der Anschlussfinanzierung genauso zählt wie beim Kauf, weil die Bonität vor dem Forward-Abschluss erneut geprüft wird.

Steht parallel zur Anschlussfinanzierung ein weiterer Kauf an, erhalten Sie Ihr Finanzierungszertifikat innerhalb von 24 Stunden, damit Sie gegenüber Makler und Verkäufer handlungsfähig sind.

Eine Einordnung gehört dazu: Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage und die Mechanik des Forward-Darlehens, er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Maßgeblich ist, was in Ihrem konkreten Vertrag steht.

Fazit

Ein Forward-Darlehen kauft Planungssicherheit, keinen Zinsvorteil. Wer es abschließt, legt die Kondition für den Zeitpunkt fest, an dem seine Sollzinsbindung endet, und bezahlt dafür einen Aufschlag, dessen Höhe im eigenen Angebot steht und in keiner allgemeinen Staffel. Drei Punkte tragen die Entscheidung.

Erstens die Vorlaufzeit. Sie ist die eigentliche Besonderheit dieses Darlehens: Der Vertrag wird heute geschlossen, ausgezahlt wird er zum Ende Ihrer laufenden Zinsbindung. Während dieser Zeit zahlen Sie an das neue Institut nichts, weder Sollzins noch Bereitstellungszinsen. Wie weit im Voraus Sie abschließen können, unterscheidet sich von Haus zu Haus, und ist eines der Merkmale, die über die Auswahl der Anbieter entscheiden.

Zweitens der Preis. Die Frage, ab wann sich ein Forward-Darlehen rechnet, ist die häufigste zu diesem Thema und zugleich die, auf die es keine allgemein belegbare Antwort gibt. Die kursierenden Aufschlagsstaffeln stammen von einzelnen Marktteilnehmern und gelten für Ihr Angebot nicht. Belastbar ist genau eine Größe: die Differenz zwischen der Kondition mit Vorlaufzeit und der Kondition ohne Vorlaufzeit in Ihrem konkreten Fall. Lassen Sie sich beide Zahlen nennen, dann rechnen Sie mit Ihren eigenen Werten statt mit fremden.

Drittens die Abnahmepflicht. Mit der Unterschrift verpflichten Sie sich, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen. Steigen Sie aus, fällt eine Nichtabnahmeentschädigung an, nicht zu verwechseln mit der Vorfälligkeitsentschädigung, die eine bereits erfolgte Auszahlung voraussetzt. Diese Pflicht ist der Grund, warum lange Vorlaufzeiten und eine offene Lebensplanung schlecht zusammenpassen.

Bleibt die praktische Konsequenz. Legen Sie zuerst die Struktur fest, die zu Ihrem Haushalt passt, Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel, und holen Sie danach Angebote für genau diese Struktur ein, zum selben Stichtag und bei mehreren Häusern. Ein Angebot allein ist kein Maßstab. Und ein Forward-Darlehen ist eine von mehreren Antworten auf das Zinsänderungsrisiko, nicht die einzige: Eine längere Zinsbindung, eine höhere Tilgung oder ein bewusst geplantes Abwarten können für Ihre Lage die passendere Wahl sein.

Wenn Sie wissen möchten, welcher dieser Wege zu Ihrer Restschuld und Ihrem Zeitplan passt, schreiben Sie mir kurz Ihre Eckdaten. Eine unverbindliche Ersteinschätzung ist kostenlos.