Variabler Zinssatz Baufinanzierung: Aufbau, Risiko und wann er passt

Was ist ein variabler Zinssatz?

Ein variabler Zinssatz ist ein Sollzinssatz, der während der Darlehenslaufzeit nicht festgeschrieben ist, sondern in festen Abständen an einen im Vertrag benannten Referenzzinssatz angepasst wird. Das Bürgerliche Gesetzbuch bezeichnet ihn als veränderlichen Sollzinssatz und stellt ihn dem gebundenen Sollzinssatz gegenüber. In der deutschen Baufinanzierung ist die Bezugsgröße üblicherweise der Euribor, zu dem eine im Vertrag fixierte Marge der Bank hinzukommt. Ein Darlehen mit variablem Zinssatz ist damit keine besonders kurze Zinsbindung, sondern eine eigene Finanzierungsform ganz ohne Sollzinsbindung.

Wie unterscheidet sich ein variables Darlehen von einer kurzen Zinsbindung?

Der Unterschied ist keine Frage der Dauer, sondern eine Frage der Vertragsart. Das Gesetz definiert nur den gebundenen Sollzinssatz und leitet alles Übrige daraus ab: Nach § 489 Absatz 5 BGB ist der Sollzinssatz gebunden, „wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein Sollzinssatz oder mehrere Sollzinssätze vereinbart sind, die als feststehende Prozentzahl ausgedrückt werden“. Variabel ist damit jeder Sollzinssatz, der genau diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er eben nicht als feststehende Prozentzahl im Vertrag steht, sondern als Rechenregel: Referenzzinssatz zum jeweiligen Anpassungstermin plus vereinbarte Marge.

Daraus folgt der praktische Unterschied im Alltag:

• Bei kurzer Zinsbindung kennen Sie Ihre Rate bis zum Tag genau. Ein Darlehen mit fünf Jahren Sollzinsbindung ist ein gebundenes Darlehen; der Zinssatz steht als Prozentzahl im Vertrag und ändert sich innerhalb dieser fünf Jahre nicht. Erst am Ende der Bindung stellt sich die Frage nach der Anschlussfinanzierung.
• Beim variablen Darlehen kennen Sie nur die Rechenregel. Die Rate kann sich zu jedem vereinbarten Zinsanpassungstermin ändern, nach oben wie nach unten. Was im Vertrag steht, ist der Referenzzinssatz samt Laufzeit, die Marge und der Anpassungsrhythmus, nicht der Zinssatz selbst.
• Die Rechtslage ist eine andere. Ein Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz ist nach § 489 Absatz 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündbar. Beim gebundenen Sollzinssatz gilt diese Regel nicht; dort greifen andere Fristen.

Die Wahl der Bindungsdauer bei gebundenem Sollzins ist deshalb eine ganz andere Entscheidung als die Wahl zwischen gebunden und variabel und wird in diesem Artikel bewusst nicht behandelt.

Warum gelten österreichische Produktbegriffe wie der Bandbreitenkredit in Deutschland nicht?

Wer nach dem variablen Zinssatz sucht, landet regelmäßig auf Seiten aus Österreich. Dort sind variabel verzinste Wohnbaufinanzierungen weit verbreitet, und mit ihnen eine eigene Produktsprache: Bandbreitenkredit, Bauspardarlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze über sehr lange Laufzeiten, teils eigene Bezeichnungen für den Anpassungsmechanismus. Diese Begriffe beschreiben Produkte eines anderen Marktes. Sie sind keine Kategorien des deutschen Rechts, und ein deutscher Darlehensvertrag trägt sie nicht.

Für eine Finanzierung in München gilt der deutsche Rahmen: Ihr Vertrag ist in aller Regel ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, und ob der Sollzinssatz gebunden oder veränderlich ist, entscheidet sich allein an der Legaldefinition des § 489 Absatz 5 BGB. Übertragen Sie deshalb keine Produktversprechen von einer österreichischen Seite auf Ihr Angebot.

Drei Fragen klären stattdessen zuverlässig, was Sie tatsächlich vor sich haben:

• Steht im Vertrag eine feststehende Prozentzahl für die gesamte Laufzeit? Dann ist der Sollzinssatz gebunden, unabhängig davon, wie das Produkt beworben wird.
• Steht dort eine Rechenregel mit einem benannten Referenzzinssatz? Dann ist er veränderlich, und der Referenzzinssatz samt Laufzeit gehört zu den wichtigsten Angaben des Vertrags.
• Ist eine Zinsobergrenze vereinbart? Dann bleibt der Zinssatz veränderlich, ist aber nach oben gedeckelt. Das ist eine eigene Variante und keine Zinsbindung.

Wie ist ein variabler Zinssatz aufgebaut und wann wird er angepasst?

Ein variabler Zinssatz besteht aus zwei Teilen: einem Referenzzinssatz, der sich am Geldmarkt bewegt, und einer Marge der Bank, die im Darlehensvertrag fixiert ist und über die gesamte Laufzeit unverändert bleibt. Als Referenzzinssatz dient in der Baufinanzierung regelmäßig der Euribor, den die Deutsche Bundesbank in ihrer Statistik der Geldmarktsätze für Laufzeiten von einer Woche bis zwölf Monaten ausweist. Angepasst wird üblicherweise quartalsweise, jeweils zu dem im Vertrag vereinbarten Zinsanpassungstermin. Verhandelbar ist ausschließlich die Marge, denn der Referenzzinssatz ist ein Marktwert, den keine einzelne Bank setzt.

Welche Referenzzinssätze kommen infrage: Euribor und €STR im Vergleich?

Ein variabler Zinssatz hat immer dieselbe Bauform. Der eine Teil bewegt sich, der andere nicht:

Als Referenzwerte kommen in der Praxis zwei Größen infrage. Der Euribor ist der ältere und in Darlehensverträgen weiterhin übliche Wert; die Deutsche Bundesbank weist ihn in ihrer Statistik der Geldmarktsätze für fünf Laufzeiten aus: eine Woche sowie ein, drei, sechs und zwölf Monate. Daneben führt dieselbe Statistik den Euro Short-Term Rate, kurz €STR, den Tagesgeldsatz des Euroraums. Die Laufzeit des gewählten Euribor bestimmt, wie träge oder wie schnell Ihr Zinssatz auf Marktbewegungen reagiert: Ein Drei-Monats-Euribor bildet Veränderungen langsamer ab als ein Wochenwert, ein Zwölf-Monats-Euribor noch langsamer.

Die eigentlich wichtige Klausel Ihres Vertrags ist deshalb nicht die Zinsangabe, sondern der Zinsanpassungstermin. Prüfen Sie vier Punkte, bevor Sie unterschreiben:

• Welcher Referenzzinssatz und welche Laufzeit gelten: Euribor mit welcher Frist, oder €STR.
• In welchem Rhythmus angepasst wird. Üblich ist quartalsweise; möglich sind auch andere Abstände.
• Zu welchem Stichtag der Referenzwert abgelesen wird und ab wann die neue Rate fällig ist.
• Wie Sie informiert werden und wie viel Vorlauf Ihnen bis zur ersten geänderten Rate bleibt.

Was treibt den Referenzzinssatz, und welche Rolle spielen die Leitzinsen der EZB?

Der Referenzzinssatz ist ein Marktwert, aber kein zufälliger. Er folgt den Bedingungen, zu denen sich Banken untereinander und bei der Notenbank Geld beschaffen, und die setzt die Europäische Zentralbank. Der EZB-Rat legt drei Leitzinssätze fest: den Satz der Einlagefazilität, den Satz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte und den Satz der Spitzenrefinanzierungsfazilität. Diese drei Sätze bilden den Rahmen, innerhalb dessen sich der Geldmarkt bewegt.

Für Sie als Darlehensnehmer folgen daraus zwei Dinge. Erstens wirkt eine geldpolitische Entscheidung nicht erst nach Jahren, sondern erreicht Ihr variables Darlehen über den Referenzzinssatz zum nächsten Anpassungstermin, bei quartalsweiser Anpassung also binnen weniger Monate. Zweitens läuft der Geldmarkt Entscheidungen häufig voraus: Erwartungen an kommende Sitzungen schlagen sich in den längeren Euribor-Laufzeiten nieder, bevor der Leitzins selbst sich bewegt. Ein variables Darlehen reagiert damit schneller auf Zinsänderungen als jede gebundene Finanzierung, in beide Richtungen.

Das aktuelle Niveau von Euribor und €STR veröffentlicht die Bundesbank fortlaufend, die geltenden Leitzinssätze die EZB. Beides gehört zur laufenden Beobachtung, wenn Sie variabel finanzieren; in diesem Artikel bleibt es bewusst außen vor, weil jede hier genannte Zahl binnen Wochen veraltet wäre.

Wovon hängt die Höhe der Marge ab?

Die Marge ist der Preis, den die Bank für Ihr konkretes Risiko und die Bearbeitung Ihres Darlehens verlangt. Sie wird bei Vertragsschluss festgelegt und bleibt danach unverändert, auch dann, wenn sich Ihre eigene Situation später verbessert. Genau deshalb lohnt sich der Aufwand an dieser einen Stelle: Was Sie hier erreichen, wirkt über die gesamte Laufzeit.

Diese Faktoren bestimmen die Höhe der Marge:

• Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert der Immobilie. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger fällt die Marge aus.
• Ihre Einkommenssituation und deren Nachweisbarkeit. Ein unbefristetes Angestelltenverhältnis wird anders bewertet als schwankende Einkünfte aus Selbstständigkeit, nicht schlechter, aber mit anderem Nachweisaufwand.
• Objekt und Besicherung. Lage, Zustand und Art der Immobilie gehen ebenso ein wie der Rang der Grundschuld.
• Darlehenshöhe und Struktur der Finanzierung, etwa ob das variable Darlehen allein steht oder nur einen Teil des Gesamtvolumens ausmacht.
• Die Wahl der Bank. Margen sind Kalkulationsgrößen einzelner Häuser und fallen für dieselbe Konstellation unterschiedlich aus.

Ein Hinweis zur Einordnung: Ein Vergleich variabler Angebote über den anfänglichen Zinssatz allein führt in die Irre. Der bewegliche Teil ist für alle Anbieter derselbe Marktwert. Aussagekräftig sind allein die Marge, die vereinbarte Referenzlaufzeit und der Anpassungsrhythmus. Diese drei Angaben sollten Sie sich zu jedem Angebot schriftlich geben lassen.

Was ist der Unterschied zwischen gebundenem und variablem Sollzins?

Bei jedem Darlehensvertrag legen Sie fest, ob der Sollzinssatz für eine bestimmte Zeit feststeht oder sich mit dem Geldmarkt bewegt. Der Unterschied liegt nicht in der Höhe, sondern darin, wer das Risiko einer Zinsänderung trägt und wie lange der vereinbarte Preis überhaupt gilt. Ein gebundener Sollzinssatz bleibt über die vereinbarte Sollzinsbindung unverändert, macht die Monatsrate planbar und lässt sich vorher nur eingeschränkt und meist gegen Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Ein variabler Sollzinssatz wird zu jedem Anpassungstermin neu aus Referenzzinssatz und fixierter Marge gebildet, verändert damit die Rate und ist im Gegenzug nach § 489 Absatz 2 BGB jederzeit mit dreimonatiger Frist kündbar. Beide Varianten beschreiben denselben Preis für dasselbe geliehene Kapital und unterscheiden sich allein in Bindungsdauer, Risikoverteilung und Beweglichkeit.

Wie vergleichen sich gebundener und variabler Sollzins Merkmal für Merkmal?

Ein Merkmalvergleich beider Zinsarten führt schnell zu einer Liste von Vor- und Nachteilen. Für die Entscheidung über ein variables Darlehen ist eine andere Blickrichtung nützlicher: Was genau geben Sie auf, wenn Sie auf die Sollzinsbindung verzichten, und was bekommen Sie im selben Vertrag dafür zurück? Der Verzicht ist kein Verlust ohne Gegenwert. Er ist ein Tausch, und beide Seiten dieses Tauschs stehen im Darlehensvertrag.

Die vorletzte Zeile ist der eigentliche Kern. Ein gebundenes Darlehen bindet beide Seiten: Die Bank darf den Preis nicht ändern, und Sie kommen aus dem Vertrag nur eingeschränkt heraus. Ein variables Darlehen bindet keine der beiden Seiten: Der Preis bewegt sich, und Sie dürfen jederzeit gehen. Flexibilität und Planbarkeit sind in diesem Vertrag also keine zwei Eigenschaften, zwischen denen Sie frei wählen könnten. Sie sind zwei Seiten derselben Klausel.

Die letzte Zeile wird dabei häufig übersehen. Auch eine feste Sollzinsbindung endet irgendwann, und mit ihr endet der geschützte Zeitraum: Zum Bindungsende steht eine Restschuld offen, deren Anschlusszins niemand heute kennt. Das gebundene Darlehen verschiebt das Zinsänderungsrisiko damit nicht auf die Bank, sondern auf einen späteren Zeitpunkt, dafür konzentriert auf einen einzigen Termin. Das variable Darlehen verteilt dasselbe Risiko in kleinen Schritten über die gesamte Laufzeit.

Warum ist der variable Sollzinssatz zu Beginn häufig niedriger?

Der Grund liegt nicht in einem Entgegenkommen der Bank, sondern in zwei unterschiedlichen Refinanzierungswegen. Ein variables Darlehen wird an einen kurzfristigen Geldmarktsatz gekoppelt. Die Deutsche Bundesbank führt diese Sätze als Geldmarktsätze mit Laufzeiten von einer Woche bis zwölf Monaten. Ein Darlehen mit zehn- oder zwanzigjähriger Sollzinsbindung muss sich die Bank dagegen über denselben langen Zeitraum beschaffen. Kurzfristiges Geld ist in normalen Marktphasen zu niedrigeren Sätzen zu haben als langfristiges, und dieser Abstand kommt bei Ihnen als Zinsunterschied an.

Dazu kommt ein zweiter Bestandteil, der oft mit dem ersten verwechselt wird: der Preis für das übernommene Risiko. Wer eine Bindung über zehn Jahre vereinbart, kauft der Bank die Zusage ab, den Preis in dieser Zeit nicht anzuheben, auch dann nicht, wenn der Markt weit darüber liegt. Diese Zusage ist eine Leistung, und sie kostet einen Aufschlag. Beim variablen Darlehen entfällt der Aufschlag, weil die Bank die Zusage nicht gibt.

Daraus folgt eine Einordnung, die vor jeder Entscheidung stehen sollte:

• Der anfängliche Abstand ist kein Rabatt. Er ist der Preis, den Sie nicht zahlen, weil Sie das Risiko selbst behalten.
• Er ist keine Prognose. Dass ein variabler Zinssatz heute unter dem gebundenen liegt, sagt nichts darüber, wo er zum übernächsten Anpassungstermin steht.
• Er kann sich umkehren. In Marktphasen mit fallenden Zinserwartungen kann kurzfristiges Geld teurer sein als langfristiges; dann verschwindet der Abstand oder dreht sich um.

Für den Vergleich zweier Angebote heißt das: Der anfängliche Zinssatz eines variablen Darlehens ist die am wenigsten aussagekräftige Zahl im gesamten Angebot. Aussagekräftig sind die Marge, der benannte Referenzzinssatz samt Laufzeit und der Anpassungsrhythmus.

Was bedeutet die Unterscheidung für Ihren Darlehensvertrag?

Praktisch trennt die Unterscheidung zwei Dinge, die im Alltag oft in einem Topf landen: die Frage, wie teuer das Darlehen ist, und die Frage, wie lange dieser Preis gilt. Beide Zinsarten bezeichnen denselben Preis für dasselbe geliehene Kapital. Wie dieser Preis zustande kommt und welche Bestandteile in ihm stecken, ist Thema des Grundlagenartikels zum Sollzinssatz. Hier geht es allein um die zweite Frage: um die Bindung und darum, wer die Folgen ihrer Abwesenheit trägt.

Für Ihren Vertrag ergeben sich daraus drei Konsequenzen:

• Die Vertragsart entscheidet, welche gesetzlichen Regeln greifen. Kündigungsrechte, Fristen und die Voraussetzungen einer vorzeitigen Rückzahlung knüpfen an die Frage an, ob der Sollzinssatz gebunden oder veränderlich ist, nicht an die Bezeichnung des Produkts im Prospekt.
• Die maßgeblichen Klauseln sind andere. Beim gebundenen Sollzinssatz prüfen Sie die Bindungsdauer und die Restschuld zu ihrem Ende. Beim variablen Sollzinssatz prüfen Sie den benannten Referenzzinssatz, dessen Laufzeit, den Stichtag der Ablesung und die Höhe der Marge.
• Die Belastungsrechnung sieht anders aus. Beim gebundenen Darlehen rechnen Sie mit einer festen Rate. Beim variablen Darlehen rechnen Sie mit einer Rate, die steigen kann, und die Frage ist nicht, ob Sie die heutige Rate tragen können, sondern eine deutlich höhere.

Nicht behandelt wird in diesem Abschnitt die Frage, welche Variante für Sie die richtige ist. Die Gegenüberstellung hier bleibt bewusst mechanisch; die Empfehlung folgt weiter unten, nachdem Kündigungsrecht, Risiko und die Zwischenformen aus Cap- und Kombidarlehen geklärt sind.

Kann der Sollzins während der Laufzeit steigen?

Ja, bei einem variablen Darlehen kann der Sollzinssatz während der Laufzeit steigen, und zwar zu jedem vereinbarten Zinsanpassungstermin. Grund ist die vertragliche Kopplung an einen Referenzzinssatz des Geldmarkts, der maßgeblich von den Leitzinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank getrieben wird. Bei einem gebundenen Sollzinssatz ist ein Anstieg dagegen ausgeschlossen: Er bleibt über die gesamte vereinbarte Sollzinsbindung unverändert, unabhängig davon, wohin sich der Markt bewegt. Das Zinsänderungsrisiko liegt beim variablen Darlehen also vollständig bei Ihnen, beim gebundenen während der Bindung bei der Bank.

Wie stark kann sich die Monatsrate zwischen zwei Anpassungsterminen verändern?

Der Mechanismus ist einfacher, als die Frage vermuten lässt. Ihr Sollzinssatz besteht aus zwei Teilen, und nur einer davon bewegt sich: Die Marge steht im Vertrag und bleibt bis zum Ende unverändert, der Referenzzinssatz wird zu jedem Anpassungstermin neu abgelesen. Was sich am Referenzzinssatz ändert, ändert sich damit eins zu eins an Ihrem Sollzinssatz. Steigt der Referenzwert um einen halben Prozentpunkt, steigt Ihr Sollzinssatz um einen halben Prozentpunkt. Die Bank rechnet nichts hinzu und lässt nichts weg.

Drei Größen bestimmen, wie stark das bei Ihnen ankommt:

• Der Abstand zwischen zwei Anpassungsterminen. Bei quartalsweiser Anpassung wird viermal im Jahr neu abgelesen. Jede einzelne Anpassung fällt kleiner aus als eine jährliche, dafür kommen sie häufiger.
• Die Laufzeit des vereinbarten Referenzwerts. Ein Referenzzinssatz mit kurzer Laufzeit folgt dem Markt unmittelbar, ein Zwölf-Monats-Wert deutlich träger. Dieselbe Marktbewegung erreicht Sie dadurch unterschiedlich schnell.
• Die Höhe der Darlehenssumme. Derselbe Prozentpunkt wirkt auf einen kleinen variablen Teilbetrag anders als auf eine vollständig variabel finanzierte Summe. Die Wirkung in Euro hängt allein an dieser Größe.

Eine belastbare Obergrenze für die Veränderung zwischen zwei Terminen gibt es nicht, und niemand kann sie seriös beziffern: Der Referenzzinssatz ist ein Marktwert, der sich in ruhigen Phasen kaum und in geldpolitischen Wendephasen in kurzer Zeit deutlich bewegt. Rechnen Sie deshalb nicht mit der heutigen Rate, sondern mit der Rate, die Ihr Haushalt bei einem spürbar höheren Sollzinssatz noch tragen würde. Diese Rechnung ist die einzige, die vor der Entscheidung wirklich weiterhilft.

Gibt es eine Obergrenze, ab der die Bank nicht weiter erhöhen darf?

Nein. Eine gesetzliche Obergrenze für den Sollzinssatz eines variablen Darlehens gibt es nicht. Solange der Referenzzinssatz steigt, steigt auch Ihr Sollzinssatz. Es gibt keine Marke, ab der die Anpassung von selbst endet.

Das bedeutet allerdings nicht, dass die Bank frei erhöhen dürfte. Zwei Grenzen bestehen sehr wohl, und beide stehen in Ihrem eigenen Vertrag:

• Die Anpassungsklausel bindet die Bank. Erhöht wird nicht nach Ermessen, sondern nach der vereinbarten Rechenregel: Referenzzinssatz zum vereinbarten Stichtag plus die fixierte Marge. Eine Bank, die den Aufschlag während der Laufzeit anhebt, weicht von der Klausel ab. Deshalb gehört die Formulierung dieser Klausel zu den wichtigsten Punkten vor der Unterschrift.
• Die Anpassung wirkt in beide Richtungen. Dieselbe Klausel, die eine Erhöhung trägt, verpflichtet zur Senkung, wenn der Referenzzinssatz fällt. Prüfen Sie, ob der Vertrag eine Untergrenze enthält, die diese Gegenrichtung abschneidet.

Eine vertragliche Obergrenze lässt sich zusätzlich vereinbaren: als Zinsobergrenze eines Cap-Darlehens. Diese Variante hat ihren eigenen Preis und ihre eigenen Fallstricke; sie ist Thema eines späteren Abschnitts. Der Gegenpol zum offenen Risiko ist aber schon ohne Cap in jedem variablen Vertrag angelegt: Nach § 489 Absatz 2 BGB können Sie einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten“ kündigen. Was das praktisch bedeutet und wie es sich mit Sondertilgungen verbindet, klärt der folgende Abschnitt.

Was passiert mit der Tilgung, wenn der Zinsanteil steigt?

Ihre Rate deckt zwei Dinge ab: die Zinsen auf die Restschuld und die Tilgung, mit der die Restschuld sinkt. Steigt der Sollzinssatz, wächst der Zinsanteil. Was mit dem Tilgungsanteil geschieht, hängt davon ab, welche der beiden Größen Ihr Vertrag festhält, und genau dieser Punkt steht selten im Angebot, sondern in den Vertragsbedingungen.

Die erste Zeile ist die unauffällige und deshalb die gefährlichere. Die Rate bleibt stehen, im Kontoauszug ändert sich nichts, und trotzdem verschiebt sich die Finanzierung: Ein größerer Teil jeder Zahlung geht an die Bank statt in Ihr Eigentum. Fällt der Tilgungsanteil weit genug, verlängert sich die Rückzahlung erheblich, im Extremfall trägt die Rate die Zinsen nur noch knapp. Was Sie also entlastet, ist keine Entlastung, sondern eine Verlagerung in die Zukunft.

Zwei Dinge folgen daraus für die Praxis:

• Prüfen Sie, welche Größe Ihr Vertrag festschreibt. Die Frage lautet nicht „wie hoch ist meine Rate“, sondern „was passiert mit meiner Rate und meiner Tilgung, wenn der Referenzzinssatz steigt“. Beides muss in den Bedingungen stehen.
• Behalten Sie den Tilgungsanteil im Blick, nicht nur die Rate. Ein Blick in den jährlichen Kontoauszug zeigt, wie viel der Restschuld tatsächlich getilgt wurde. Bleibt dieser Betrag hinter der Planung zurück, ist das der frühe Hinweis darauf, dass die Struktur nicht mehr passt.

Weil die Kündigung eines variablen Darlehens mit dreimonatiger Frist möglich ist, haben Sie an dieser Stelle eine Handlungsoption, die ein gebundenes Darlehen in den ersten Jahren nicht bietet. Sie müssen eine ungünstige Entwicklung nicht aussitzen, vorausgesetzt, Sie bemerken sie rechtzeitig.

Wie hoch ist momentan der variable Zinssatz?

Einen einheitlichen variablen Zinssatz gibt es nicht, denn er entsteht in jedem Vertrag neu aus dem aktuellen Stand des vereinbarten Referenzzinssatzes und der individuell verhandelten Marge. Den Referenzteil können Sie jederzeit selbst nachschlagen: Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht die Geldmarktsätze, die Europäische Zentralbank ihre drei Leitzinssätze. Die Marge dagegen hängt an Bonität, Beleihungsauslauf und Darlehenshöhe und wird von jeder Bank eigenständig kalkuliert. Ein veröffentlichter variabler Zinssatz ist deshalb immer nur eine Momentaufnahme für ein bestimmtes Vorhaben und keine Kondition, mit der Sie rechnen können.

Wo schlagen Sie den aktuellen Referenzzinssatz selbst nach?

Der bewegliche Teil Ihres variablen Zinssatzes ist öffentlich. Sie brauchen dafür weder ein Angebot noch eine Anfrage bei einer Bank. Beide maßgeblichen Größen werden von neutralen Stellen laufend veröffentlicht und lassen sich in wenigen Minuten prüfen.

Die Geldmarktsätze, den Euribor für seine üblichen Laufzeiten und den Tagesgeldsatz €STR, weist die Deutsche Bundesbank in ihrer Statistik der Geldmarktsätze fortlaufend aus. Den geldpolitischen Rahmen dazu liefert die Europäische Zentralbank, die ihre drei Leitzinssätze samt Gültigkeitsdatum veröffentlicht. Für die Einordnung des allgemeinen Niveaus führt die Bundesbank zusätzlich die Zinssätze im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte.

Drei Punkte bewahren Sie beim Nachschlagen vor Fehlschlüssen:

• Der Referenzwert ist noch kein Zinssatz für Sie. Er beziffert nur den Teil, der allen Anbietern gemeinsam ist. Was Sie tatsächlich zahlen, steht erst fest, wenn die Marge daneben steht.
• Es zählt der vertraglich vereinbarte Stichtag. Ihr Darlehen liest den Referenzwert nicht heute ab, sondern zu dem Termin, den Ihr Vertrag benennt. Der Wert von heute ist eine Orientierung, keine Rechengrundlage.
• Die Laufzeit muss zu Ihrem Vertrag passen. Ein Vertrag auf den Drei-Monats-Euribor bewegt sich anders als einer auf den Zwölf-Monats-Wert. Vergleichen Sie nur die Reihe, die in Ihrem Vertrag steht.

Für die Einordnung, wie sich das Zinsniveau in der Baufinanzierung gerade darstellt und welche Entwicklungen es bewegen, führt der Überblick zu den aktuellen Zinsen für Ihre Baufinanzierung die Marktlage zusammen. Er wird laufend gepflegt und ist damit die richtige Stelle für die Momentaufnahme, die dieser Artikel bewusst offenlässt.

Warum unterscheiden sich die Angebote zweier Banken für dasselbe Vorhaben?

Wenn der Referenzzinssatz für alle Häuser derselbe ist, kann der Unterschied zwischen zwei variablen Angeboten nur aus dem übrigen Vertrag stammen. Genau dort liegt er auch, und zwar an vier Stellen, die im Angebotsschreiben oft unauffälliger stehen als die Zinsangabe selbst.

• Die Marge. Sie ist eine Kalkulationsgröße des einzelnen Hauses. Zwei Banken bewerten dieselbe Bonität, denselben Beleihungsauslauf und dieselbe Immobilie unterschiedlich, weil ihre Risikomodelle und ihre Refinanzierung unterschiedlich sind.
• Der gewählte Referenzwert und seine Laufzeit. Ein Angebot auf Basis einer kurzen Laufzeit startet auf einem anderen Wert als eines auf Basis einer langen und reagiert später auch anders auf Marktbewegungen.
• Der Anpassungsrhythmus und der Ablesestichtag. Quartalsweise, halbjährlich oder jährlich: Der Rhythmus entscheidet, wie schnell eine Marktbewegung Ihre Rate erreicht, und ist kein Nebendetail des Vertrags.
• Die Nebenabreden. Eine vereinbarte Untergrenze, eine Zinsobergrenze, Regelungen zur Bereitstellung oder zur Tilgungsstruktur verändern den wirtschaftlichen Gehalt eines Angebots, ohne die Zinsangabe zu berühren.

Daraus folgt eine sehr praktische Konsequenz für den Vergleich: Der anfängliche Zinssatz taugt nicht als Rangfolge. Lassen Sie sich zu jedem variablen Angebot die Marge, den Referenzwert mit Laufzeit und den Anpassungsrhythmus schriftlich bestätigen und legen Sie diese drei Angaben nebeneinander. Erst dann vergleichen Sie tatsächlich Angebote und nicht Ablesezeitpunkte.

Und ein Hinweis, der in der Beratung häufig entlastet: Dass Sie heute keine Zahl für den variablen Zinssatz finden, ist kein Informationsmangel, sondern eine Eigenschaft dieser Finanzierungsform. Belastbar wird sie erst mit Ihren eigenen Unterlagen (Einkommensnachweise, Eigenkapital, Objektangaben) und dann auch sofort, weil der Referenzteil ja bereits feststeht.

Kann ich ein variables Darlehen jederzeit kündigen und sondertilgen?

Ja. Einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Absatz 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, und nach § 489 Absatz 4 BGB darf dieses Recht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Auch die vorzeitige Rückzahlung ist frei: § 500 Absatz 2 Satz 1 BGB erlaubt sie jederzeit ganz oder teilweise, und die Einschränkung auf ein berechtigtes Interesse gilt ausdrücklich nur für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz. Diese Beweglichkeit ist der Gegenwert für das Zinsänderungsrisiko, das Sie mit einem variablen Darlehen übernehmen.

Warum das häufig zitierte Zehn-Jahres-Kündigungsrecht hier nicht einschlägig ist

§ 489 BGB unterscheidet nicht nach der Art der Immobilie und auch nicht nach der Darlehenshöhe, sondern allein danach, welchen Zinssatz Sie vereinbart haben. Das Gesetz nennt beide Möglichkeiten in einem Atemzug: Sollzinssatz ist nach § 489 Absatz 5 BGB „der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird“. An dieser Weichenstellung hängt, welcher Absatz für Sie gilt.

Die Zehn-Jahres-Regel wird in Ratgebern und Foren häufig so wiedergegeben, als gälte sie für jedes Darlehen. Für ein variabel verzinstes Darlehen wäre sie keine Erleichterung, sondern eine erhebliche Verschlechterung: Sie müssten ein Jahrzehnt warten und danach doppelt so lange kündigen. Genau das sieht das Gesetz für diesen Fall nicht vor. Der maßgebliche Satz lautet, dass der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz nach § 489 Absatz 2 BGB „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen“ kann, ohne Mindestlaufzeit und ohne Bedingung.

Diese Zuordnung ist auch der Grund, warum die beiden Formen nicht auf halbem Weg zusammenlaufen. Wer einen festen und einen variablen Teil kombiniert, hat für jeden Teil das jeweils passende Kündigungsrecht: für den gebundenen Teil das nach zehn Jahren, für den variablen Teil das dauerhaft offene mit drei Monaten Frist.

Wie erklären Sie die Kündigung formal richtig und fristgerecht?

Die Kündigung selbst ist unspektakulär: Sie scheitert in der Praxis nicht am Recht, sondern an der Terminplanung. Fünf Schritte führen sauber durch:

• Prüfen Sie die Zinsklausel Ihres Vertrags. Entscheidend ist, dass ein veränderlicher Zinssatz vereinbart ist. Bei einem Kombidarlehen betrifft die Kündigung nur den variablen Darlehensteil; halten Sie in der Erklärung fest, welches Konto oder welche Darlehensnummer gemeint ist.
• Rechnen Sie den Ablösetermin rückwärts. Von dem Tag, an dem das Darlehen abgelöst sein soll, gehen drei Monate zurück. Bis dahin muss die Erklärung bei der Bank sein, nicht abgeschickt, sondern zugegangen.
• Erklären Sie schriftlich und eindeutig. Ein datiertes Schreiben mit Darlehensnummer, dem gewünschten Beendigungstermin und dem Hinweis auf § 489 Absatz 2 BGB genügt. Lassen Sie sich den Zugang bestätigen.
• Fordern Sie den Ablösebetrag zum Stichtag an. Restschuld zuzüglich der bis dahin aufgelaufenen Zinsen ergibt den Betrag, den Sie tatsächlich bereitstellen müssen. Er weicht in aller Regel von der letzten Jahresmitteilung ab.
• Stellen Sie die Mittel vor dem Termin bereit. Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt eine Kündigung des Darlehensnehmers als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt. Eine Anschlussfinanzierung muss also stehen, bevor die Frist abläuft, sonst läuft der alte Vertrag unverändert weiter.

Ein Punkt, der viel Aufwand erspart: Für eine teilweise Rückzahlung brauchen Sie überhaupt keine Kündigung. § 500 Absatz 2 Satz 1 BGB erlaubt die vorzeitige Erfüllung ganz oder teilweise; eine Teilzahlung kündigen Sie also nicht, Sie leisten sie. Kündigen müssen Sie nur, wenn der Vertrag als Ganzes enden soll.

Nicht zu vergessen ist die Besicherung. Wird das Darlehen vollständig abgelöst, klären Sie mit der Bank, ob die Grundschuld gelöscht oder an den neuen Darlehensgeber abgetreten wird. Die Abtretung ist meist der ruhigere Weg, spart Notarkosten und muss ohnehin vor dem Ablösetermin angestoßen werden.

Fällt bei der Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nein. Diese Antwort steht so nicht im Gesetz, sie folgt aber zwingend aus der Sperre des § 489 Absatz 4 BGB: Wenn das Kündigungsrecht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden darf, kann die Bank seine Ausübung auch nicht bepreisen. Eine Entschädigung dafür, dass Sie ein unabdingbares Recht nutzen, wäre genau die Erschwerung, die die Vorschrift untersagt.

Wirtschaftlich passt das Ergebnis zur Konstruktion des Darlehens. Eine Vorfälligkeitsentschädigung gleicht den Zinsschaden aus, der einer Bank entsteht, wenn ein fest vereinbarter Zinsertrag vorzeitig wegfällt. Bei einem veränderlichen Zinssatz gibt es diesen fest vereinbarten Ertrag nicht: Der Zinssatz wird zu jedem Anpassungstermin ohnehin neu bestimmt. Es fehlt schlicht die geschützte Erwartung, für deren Verlust entschädigt werden könnte.

Daraus ergibt sich ein Vorteil, der bei variablen Darlehen regelmäßig übersehen wird. Er betrifft die Sondertilgung. Bei einem gebundenen Darlehen gehört das Sondertilgungsrecht zu den wichtigsten Verhandlungspunkten überhaupt, weil ohne es die vorzeitige Rückzahlung während der Bindung versperrt oder teuer ist. Bei einem veränderlich verzinsten Darlehen läuft diese Verhandlung ins Leere:

• Ein jährliches Kontingent brauchen Sie nicht. Die vorzeitige Erfüllung ist nach § 500 Absatz 2 Satz 1 BGB ohnehin jederzeit möglich, ganz oder teilweise.
• Eine Betragsgrenze gibt es nicht. Wo bei gebundenen Verträgen ein Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr steht, gilt hier keine Obergrenze.
• Ein Aufschlag für das Recht entfällt. Weitergehende Sondertilgungsrechte werden bei gebundenen Darlehen häufig mit einem Zinsaufschlag bezahlt. Diesen Posten müssen Sie beim variablen Darlehen nicht einkaufen, weil das Gesetz das Ergebnis bereits liefert.

Zwei Einschränkungen gehören der Vollständigkeit halber dazu. Erstens gilt all dies für Verbraucherdarlehensverträge. Bei einer gewerblichen Finanzierung ist die Vertragslage eine andere. Zweitens bleibt der Zeitpunkt eine Frage der Abstimmung: Zinsen laufen bis zum tatsächlichen Zahlungseingang, und eine Teilzahlung wirkt sich je nach Vertrag entweder auf die Rate oder auf die Restlaufzeit aus. Lassen Sie sich beides vor der Überweisung schriftlich bestätigen, dann bleibt aus einem gesetzlich gesicherten Recht auch praktisch ein reibungsloser Vorgang.

Wann ist ein variables Darlehen sinnvoll?

Ein variables Darlehen passt dann, wenn absehbar ist, dass es nicht lange laufen wird. In der Praxis sind das drei Konstellationen: eine Zwischenfinanzierung, solange die bisherige Immobilie noch nicht verkauft ist, eine Bauphase, deren endgültige Darlehenssumme noch nicht feststeht, und eine absehbare größere Zahlung wie eine fällige Lebensversicherung, ein Bonus oder eine Erbschaft. In allen drei Fällen wäre eine zehnjährige Sollzinsbindung kein Schutz, sondern ein Hindernis, weil die vorzeitige Ablösung dann Geld kostet. Entscheidend ist nicht die Erwartung sinkender Zinsen, sondern ein konkreter, terminierter Ablösungsgrund.

Welche Vorteile und welche Nachteile stehen sich gegenüber?

Ein variables Darlehen ist kein abgeschwächtes Festzinsdarlehen, sondern ein Vertrag mit einer anderen Rollenverteilung. Sie übernehmen das Zinsänderungsrisiko und erhalten dafür Beweglichkeit. Ob dieser Tausch für Sie aufgeht, entscheidet sich nicht am Produkt, sondern an Ihrer Planung.

Die Aufstellung zeigt ein Muster. Jeder Vorteil dieser Darlehensform ist an eine Bedingung geknüpft: Sie müssen ihn innerhalb überschaubarer Zeit auch nutzen. Wer die jederzeitige Ablösbarkeit nie in Anspruch nimmt, hat sie trotzdem bezahlt, mit einem offenen Risiko über die gesamte Laufzeit. Genau deshalb ist die Frage nach dem sinnvollen Einsatz keine Geschmacksfrage, sondern eine Terminfrage.

Für welche Konstellation eignet sich welche Zinsart?

Die Zuordnung fällt leichter, wenn Sie nicht vom Produkt her denken, sondern von Ihrer Ausgangslage. Entscheidend ist eine einzige Größe: Wissen Sie heute, wann und woraus dieses Darlehen zurückgezahlt wird?

In den ersten drei Zeilen ist die jederzeitige Rückzahlbarkeit mehr wert als die Planbarkeit, und zwar aus einem rechtlichen Grund: Einen Vertrag mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Absatz 2 BGB „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten“ kündigen, und eine Teilzahlung ist nach § 500 Absatz 2 Satz 1 BGB jederzeit ganz oder teilweise möglich. Die Einschränkung auf ein berechtigtes Interesse trifft nur Immobiliardarlehen mit gebundenem Sollzinssatz. Wer eine Immobilie verkauft, deren Käufer sich um drei Monate verspätet, braucht genau diese Beweglichkeit. Wer über dreißig Jahre abzahlt, braucht sie nie.

Wie eine Kündigung formal abläuft und welche Fristen dabei rückwärts gerechnet werden, steht weiter oben im Abschnitt zur Kündigung und Sondertilgung. Hier zählt allein die Frage, ob dieses Recht in Ihrer Konstellation überhaupt einen Wert hat.

Warum die Spekulation auf sinkende Zinsen kein Einsatzfall ist

Der häufigste Grund, aus dem ein variables Darlehen erwogen wird, ist zugleich der schwächste: die Erwartung, dass die Zinsen fallen. Diese Begründung hält der Prüfung nicht stand, und zwar aus vier Gründen.

• Sie setzen gegen den Markt, nicht gegen Ihre Bank. Erwartungen über die künftige Zinsentwicklung sind in den Konditionen bereits eingepreist. Ein variables Darlehen ist damit keine Abkürzung, sondern eine Position, die sich auch gegen Sie entwickeln kann.
• Das Risiko ist unsymmetrisch verteilt. Sinken die Referenzzinsen, gewinnen Sie zum nächsten Anpassungstermin. Steigen sie, verlieren Sie ebenfalls zum nächsten Anpassungstermin. Nur trifft der Verlust eine Monatsrate, die Sie über Jahre tragen müssen, während der Gewinn jederzeit wieder verschwinden kann.
• Der Ausstieg kostet zwar nichts, aber er hat einen Preis. Sie können jederzeit in ein Festzinsdarlehen wechseln. Zu welchen Konditionen das gelingt, wissen Sie aber erst an dem Tag, an dem Sie es tun, und das ist typischerweise der Tag, an dem die Zinsen bereits gestiegen sind. Wie dieser Wechsel praktisch abläuft, steht im Abschnitt zum Wechsel in ein Festzinsdarlehen weiter unten.
• Prognosen ersetzen keinen Termin. Eine Zinsmeinung lässt sich weder in einen Kalendereintrag noch in eine Haushaltsrechnung übersetzen. Ein Verkaufstermin, eine fällige Versicherung oder eine Schlussabrechnung dagegen schon.

Bleibt die ehrliche Einordnung, und die fällt nüchtern aus: Die sinnvollen Einsatzfälle eines variablen Darlehens sind Ausnahmen, keine Regel. Sie alle haben dieselbe Struktur: ein absehbares Ende und ein benennbarer Geldzufluss, aus dem die Rückzahlung erfolgt. Fehlt beides, führt die Abwägung fast immer zum gebundenen Sollzins, weil eine Baufinanzierung dann genau das leisten soll, was sie am besten kann: eine Rate liefern, die über Jahre verlässlich zum Einkommen passt.

Für wen ein variables Darlehen aus welchen Gründen ausscheidet, klärt der folgende Abschnitt. Und wer sich in einer der oberen drei Zeilen wiederfindet, aber nur mit einem Teil der Summe, sollte nicht zwischen den Produkten wählen müssen. Für diesen Fall gibt es die Aufteilung.

Für wen ist ein variables Darlehen nicht geeignet?

Für die Mehrheit der Selbstnutzer in München ist ein variables Darlehen die falsche Wahl. Wer eine Immobilie über zwanzig oder dreißig Jahre abzahlt, kauft mit der festen Sollzinsbindung genau das, was eine Baufinanzierung leisten soll: eine Rate, die auch in fünf Jahren noch zum Einkommen passt. Kritisch wird es überall dort, wo die Monatsrate ohnehin nah an der Belastungsgrenze liegt, wo das Einkommen selbst schwankt oder wo die Darlehenssumme so hoch ist, dass schon ein halber Prozentpunkt spürbar durchschlägt. In München trifft mindestens eines davon regelmäßig zu. Der anfängliche Zinsvorteil eines variablen Darlehens ist deshalb keine Ersparnis, sondern der Preis für ein Risiko, das Sie selbst tragen.

Warum schwankendes Einkommen und schwankende Rate sich gegenseitig verstärken

Eine Baufinanzierung hat immer eine bewegliche Seite: Ihr Einkommen. Es kann steigen, es kann sinken, es kann für eine Weile ausfallen. Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins ist das die einzige Unbekannte: Die Rate steht fest und bildet den ruhenden Pol der Kalkulation. Genau deshalb lässt sich ein Einkommensrückgang planen: Sie wissen, gegen welchen Betrag Sie ihn rechnen müssen.

Bei einem variablen Darlehen wird auch die zweite Seite beweglich. Zwei Unsicherheiten treffen aufeinander, und sie hängen miteinander zusammen. Steigende Zinsen gehen typischerweise mit einem Umfeld einher, in dem auch die übrigen Lebenshaltungskosten anziehen und Auftragslagen unter Druck geraten. Die Belastung wächst also eher in Phasen, in denen der Spielraum im Haushalt ohnehin enger wird, nicht in Phasen, in denen Sie mehr verdienen.

Besonders deutlich wird das in vier Konstellationen:

• Selbstständige, Unternehmer und Freiberufler mit gewinnabhängigem Einkommen. Das Einkommen schwankt bereits im Normalbetrieb. Eine variable Rate addiert eine zweite Schwankung auf dieselbe Haushaltsrechnung. Selbstständigkeit allein spricht nicht gegen eine Finanzierung, die Kombination aus schwankendem Einkommen und schwankender Rate schon.
• Alleinverdiener-Haushalte. Fällt das eine Einkommen aus, gibt es keine zweite Quelle, die die erhöhte Rate auffängt. Bei zwei Einkommen verteilt sich dieses Risiko wenigstens.
• Haushalte mit hohem variablem Gehaltsanteil. Wo Bonus, Provision oder Tantieme einen spürbaren Teil des Jahreseinkommens ausmachen, ist das planbare Fixum kleiner, als die Gehaltsabrechnung vermuten lässt.
• Finanzierungen bis an die Belastungsgrenze. Wenn die Rate schon beim Abschluss den Rahmen ausfüllt, den das Haushaltsbudget hergibt, fehlt jede Reserve für eine Anpassung nach oben.

Trifft mehr als einer dieser Punkte zu, addieren sich die Risiken nicht nur: Sie verstärken sich. Der Alleinverdiener mit gewinnabhängigem Einkommen und knapp kalkulierter Rate hat keine dritte Ebene mehr, auf die er ausweichen kann.

Was ein halber Prozentpunkt bei Münchner Darlehenshöhen bedeutet

Ein Zinsänderungsrisiko wirkt nicht als abstrakter Wert, sondern als Euro-Betrag auf Ihre Restschuld. Derselbe halbe Prozentpunkt trifft eine kleine Finanzierung als Randnotiz und eine große als echte Haushaltsposition. Die Wirkung skaliert mit der Darlehenssumme, und in München sind die Summen strukturell hoch. Die Zielgruppe dieser Finanzierungen erwirbt hochwertige Immobilien mit Darlehen ab 400.000 Euro bei einem Haushaltsnetto ab rund 6.500 Euro im Monat.

Ohne belegte Beispielrechnung bleibt die Aussage qualitativ. An Schärfe verliert sie dadurch nicht, weil der Mechanismus eindeutig ist:

• Der Zinsanteil der Rate steigt sofort. Er bemisst sich an der aktuellen Restschuld. Am Anfang der Laufzeit, wenn die Restschuld noch fast der ursprünglichen Darlehenssumme entspricht, ist der Effekt am größten.
• Bleibt die Rate konstant, sinkt der Tilgungsanteil. Die Belastung fühlt sich unverändert an, aber die Restschuld baut sich langsamer ab. Die Finanzierung verlängert sich still.
• Passt die Bank die Rate an, schlägt der Anstieg direkt auf das Monatsbudget durch. Was in der Kalkulation als Puffer gedacht war, ist dann bereits verbraucht.
• Der Effekt ist nicht einmalig. Ein variables Darlehen wird zu jedem Anpassungstermin neu bewertet. Ein zweiter und ein dritter Anstieg setzen auf dem bereits erhöhten Niveau auf.

Hinzu kommt ein Punkt, den viele Kalkulationen unterschlagen: Eine hohe Darlehenssumme geht in München fast immer mit einer langen Laufzeit einher. Über zwanzig oder dreißig Jahre gibt es keine belastbare Aussage darüber, wie oft und wie weit sich der Referenzzinssatz bewegt. Wer diese Strecke variabel finanziert, verzichtet über den gesamten Zeitraum auf Kalkulierbarkeit, für einen Vorteil, der nur am Anfang feststeht.

Woran Sie merken, dass Ihre Rate keinen Puffer mehr hat

Ob Ihre Finanzierung ein Zinsänderungsrisiko trägt, entscheidet sich nicht am Produkt, sondern an Ihrem Haushaltsbudget. Sechs Fragen führen schnell zu einer ehrlichen Antwort:

1. Was bleibt monatlich übrig, nachdem Rate, Nebenkosten, Hausgeld und Rücklagen abgeflossen sind? Ist dieser Betrag klein, ist er zugleich Ihr gesamter Spielraum für eine Zinsanpassung.
2. Trägt Ihr Haushalt eine spürbar höhere Rate, ohne dass Sie Sparbeiträge oder Altersvorsorge streichen müssen? Wenn die Antwort ein Verzicht ist, war es kein Puffer, sondern eine Umschichtung.
3. Haben Sie eine Liquiditätsreserve von mehreren Monatsraten? Sie ist die erste Verteidigungslinie und zugleich das, was Sie für Instandhaltung ohnehin brauchen.
4. Hängt die Finanzierung an einem einzigen Einkommen? Dann ist jede zusätzliche Unsicherheit auf der Ratenseite eine Verdopplung des Risikos, keine Ergänzung.
5. Liegt Ihr Kapitaldienst schon heute am oberen Rand dessen, was die Bank akzeptiert hat? Banken rechnen mit Belastungsgrenzen. Wer sie ausschöpft, hat nach oben nichts mehr frei.
6. Ist die Immobilie eine Selbstnutzung mit langem Horizont? Dann brauchen Sie eine Rate, die auch in fünf und zehn Jahren noch trägt, nicht eine, die heute besonders niedrig aussieht.

Zögern Sie bei mehr als einer dieser Fragen, ist ein variables Darlehen für Ihre Konstellation nicht das passende Produkt. Das ist keine Warnung, sondern eine Eignungsgrenze. Das Produkt tut genau das, was es soll: Es gibt das Zinsänderungsrisiko an Sie weiter. Wer dieses Risiko nicht tragen kann, kauft mit dem anfänglichen Zinsvorteil eine Belastung ein, die er später nicht steuern kann. Die Höhe des Startzinses ist deshalb das falsche Auswahlkriterium. Entscheidend ist die Tragfähigkeit der Rate über die gesamte Laufzeit.

Die Gegenprobe gehört fairerweise dazu: Wer sein Darlehen absehbar bald ablöst oder eine große Sondertilgung erwartet, für den kippt diese Rechnung. Dann wird die jederzeitige Ablösbarkeit zum Vorteil. Welche Konstellationen das genau sind, steht im vorangegangenen Abschnitt zu den sinnvollen Einsatzfällen. Für alle anderen gilt die umgekehrte Reihenfolge: erst die Belastbarkeit des Haushalts prüfen, dann die Produktvariante wählen. Eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung klärt beides in derselben Runde.

Was ist ein Cap-Darlehen und wie funktioniert die Zinsobergrenze?

Ein Cap-Darlehen ist ein variables Darlehen mit einer vertraglich vereinbarten Zinsobergrenze. Der Sollzinssatz wird weiterhin regelmäßig an den Referenzzinssatz angepasst, kann den vereinbarten Cap aber nicht überschreiten, sodass das Zinsänderungsrisiko nach oben gedeckelt ist. Diese Absicherung ist nicht kostenlos: Banken lassen sich den Cap über einen Aufschlag oder eine einmalige Gebühr bezahlen, sodass ein Cap-Darlehen in ruhigen Marktphasen teurer ausfällt als ein reines variables Darlehen. Manche Verträge enthalten zusätzlich eine Untergrenze, den sogenannten Floor, sodass sinkende Referenzzinsen nur bis zu einem bestimmten Punkt an Sie weitergegeben werden.

Welche Produktvarianten gibt es im Überblick?

Zwischen dem reinen variablen Darlehen und dem Festzinsdarlehen liegen zwei Zwischenformen. Beide verfolgen dasselbe Ziel: das Zinsänderungsrisiko begrenzen, ohne die Beweglichkeit des variablen Darlehens vollständig aufzugeben. Sie tun das auf unterschiedlichem Weg: das Cap-Darlehen über eine vertragliche Obergrenze für den Zinssatz, das Kombidarlehen über die Aufteilung der Darlehenssumme auf zwei Teile.

Die entscheidende Spalte ist die vierte. Ein Cap-Darlehen bleibt ein variables Darlehen. Es behält die jederzeitige Ablösbarkeit, die ein Festzinsdarlehen in den ersten zehn Jahren nicht bietet. Der Cap verändert daran nichts; er begrenzt nur, wie weit der Zinssatz nach oben laufen kann. Wie ein Kombidarlehen im Detail bemessen und besichert wird, ist Thema des folgenden Abschnitts.

Wann lohnt der Aufschlag für die Zinsobergrenze, und wann nicht?

Ein Cap ist eine Versicherung, und wie jede Versicherung hat sie einen Preis. Die Bank übernimmt das Risiko, dass der Referenzzinssatz über die vereinbarte Grenze steigt, und lässt sich dieses Versprechen bezahlen, je nach Vertrag über einen dauerhaften Aufschlag auf den Zinssatz oder über eine Gebühr bei Abschluss. Dieser Preis ist der Punkt, den Werbetexte für Cap-Darlehen gern in einem Nebensatz unterbringen. Er entscheidet aber darüber, ob sich die Konstruktion rechnet.

Der Vergleichsmaßstab ist deshalb nicht das reine variable Darlehen, sondern das Festzinsdarlehen. Beide kosten einen Aufschlag für Sicherheit. Der Unterschied liegt darin, wie viel Sicherheit Sie dafür bekommen:

• Das Festzinsdarlehen liefert vollständige Planbarkeit. Die Rate steht für die gesamte Sollzinsbindung fest, nicht nur nach oben begrenzt, sondern exakt bekannt.
• Das Cap-Darlehen liefert eine Obergrenze. Zwischen dem heutigen Satz und dem Cap bleibt jede Bewegung Ihr Risiko. Sie wissen, was schlimmstenfalls passiert, aber nicht, was tatsächlich passiert.
• Je näher der Cap am aktuellen Niveau liegt, desto teurer wird die Absicherung. Ein Cap, der erst weit oben greift, ist preiswerter zu haben, schützt aber auch erst dort.

Daraus folgt eine unbequeme Frage, die zur ehrlichen Beratung dazugehört: Wenn Sie ohnehin Planbarkeit brauchen, warum dann nicht gleich ein Festzinsdarlehen? Dort ist die Planbarkeit vollständig und nicht nur nach oben gedeckelt. Ein Cap-Darlehen, das allein wegen der Sicherheit abgeschlossen wird, kauft die halbe Leistung zu einem Preis, der dem der ganzen nahekommen kann. In ruhigen Marktphasen schrumpft der Vorteil gegenüber dem Festzinsdarlehen dadurch spürbar, mitunter bis zur Bedeutungslosigkeit.

Seine Stärke spielt das Cap-Darlehen dort aus, wo zwei Anforderungen gleichzeitig gelten: Sie brauchen die jederzeitige Rückzahlbarkeit und eine Risikogrenze. Genau diese Kombination bietet kein anderes Produkt. Die jederzeitige Kündbarkeit bleibt nämlich erhalten: Nach § 489 Absatz 2 BGB können Darlehensverträge mit veränderlichem Zinssatz „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten“ gekündigt werden, und ein Cap-Darlehen ist ein Vertrag mit veränderlichem Zinssatz. Wer eine Zwischenfinanzierung mit unklarem Endtermin trägt oder auf einen Verkaufserlös wartet, dessen Zeitpunkt sich verschieben kann, bekommt hier beides: Beweglichkeit und eine Obergrenze für den Fall, dass sich der Zeitraum unerwartet in die Länge zieht.

Nicht sinnvoll ist der Aufschlag dagegen in zwei Fällen. Ist die Laufzeit so kurz, dass ein Zinsanstieg in dieser Zeit kaum durchschlägt, zahlen Sie für ein Risiko, das sich gar nicht entfalten kann. Und wird die Immobilie über zwanzig oder dreißig Jahre selbst genutzt und abbezahlt, ist die volle Sollzinsbindung das passende Instrument, nicht ihre abgeschwächte Variante.

Worauf Sie im Vertrag achten sollten: Cap, Floor und Anpassungsklausel

Cap-Darlehen sind kein standardisiertes Produkt. Wie gut die Absicherung wirklich wirkt, steht in den Details des Vertrags, und die unterscheiden sich von Bank zu Bank erheblich. Fünf Punkte klären Sie vor der Unterschrift:

1. Auf welchen Wert bezieht sich die Obergrenze? Der Cap kann für den gesamten Sollzinssatz gelten oder nur für den Referenzteil. Im zweiten Fall bleibt die Marge außen vor, und Ihre Belastung kann über den scheinbaren Deckel hinauswachsen.
2. Wie lange gilt der Cap? Die Obergrenze ist fast immer befristet. Läuft sie vor der geplanten Ablösung aus, tragen Sie ab diesem Zeitpunkt wieder das volle Risiko, genau in der Phase, in der die Restschuld noch hoch sein kann.
3. Wie wird die Absicherung bezahlt? Ein dauerhafter Aufschlag auf den Zinssatz verteuert jede einzelne Rate. Eine einmalige Gebühr belastet den Start und ist bei früher Ablösung anteilig meist verloren. Welche Variante besser passt, hängt davon ab, wie lange das Darlehen tatsächlich läuft.
4. Gibt es eine Untergrenze? Ein Floor kappt die Gegenrichtung: Sinkt der Referenzzinssatz unter diese Marke, kommt der Vorteil nicht mehr bei Ihnen an. Ein Cap-Darlehen mit eng gesetztem Floor liegt wirtschaftlich näher am Festzinsdarlehen, als der Name vermuten lässt.
5. Wie ist die Anpassungsklausel formuliert? Maßgeblich sind der genannte Referenzzinssatz, seine Laufzeit, der Stichtag der Ablesung und der Rhythmus der Anpassung. Eine Klausel, die der Bank Spielraum bei der Weitergabe lässt, verschiebt das Gleichgewicht zu Ihren Ungunsten, auch unterhalb des Caps.

Ein Punkt lässt sich dagegen nicht wegverhandeln, und das zu Ihren Gunsten: Das Kündigungsrecht aus § 489 Absatz 2 BGB kann nach Absatz 4 derselben Vorschrift nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Findet sich im Vertrag eine Klausel, die die Ablösung eines Cap-Darlehens an zusätzliche Bedingungen knüpft oder mit einer Entschädigung belegt, lohnt der genaue Blick. Die gesetzliche Regelung steht darüber.

Prüfen Sie am Ende die Rechnung, die niemand für Sie aufmacht: Was kostet die Absicherung über die geplante Laufzeit, und was hätte die volle Sollzinsbindung über denselben Zeitraum gekostet? Liegen beide nah beieinander, kaufen Sie mit dem Cap-Darlehen weniger Sicherheit zu einem Preis, der dem der vollen Sicherheit nahekommt. Liegt der Aufschlag deutlich darunter und brauchen Sie die jederzeitige Ablösbarkeit, ist es die passende Konstruktion.

Was ist ein Kombidarlehen aus festem und variablem Anteil?

Ein Kombidarlehen teilt die Finanzierung in zwei Darlehensteile bei derselben Bank: Der Hauptteil läuft mit fester Sollzinsbindung und trägt die planbare Grundrate, ein kleinerer Teil läuft variabel und bleibt jederzeit ablösbar. Bemessen wird der variable Teil an dem Betrag, den Sie in den nächsten Jahren realistisch außerplanmäßig zurückzahlen können, etwa am erwarteten Verkaufserlös oder an einer absehbaren Sonderzahlung. Steigt der Referenzzinssatz, betrifft das nur diesen kleineren Teilbetrag, und Sie können ihn mit dreimonatiger Frist ablösen, statt die Anpassung über Jahre mitzutragen. Beide Teile werden über dieselbe Grundschuld besichert, sodass sich der Aufwand gegenüber einem einzigen Darlehen kaum erhöht.

Wie groß sollte der variable Anteil höchstens sein?

Die Obergrenze ergibt sich nicht aus einer Faustregel, sondern aus einer Zahl, die Sie belegen können: dem Betrag, der absehbar zur Ablösung zur Verfügung steht. Ein Kombidarlehen wird von unten bemessen: erst der erwartete Geldzufluss, dann der variable Teil, nie umgekehrt. Wer den variablen Anteil größer wählt, als der erwartete Zufluss trägt, hat kein Kombidarlehen mehr, sondern ein teilweise ungesichertes Zinsrisiko mit einem festen Teil daneben.

Vier Prüfschritte führen zu einem tragfähigen Betrag:

• Benennen und terminieren Sie die Quelle. Verkaufserlös, fällige Lebensversicherung, ausgezahlter Bonus, Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft: Jede dieser Quellen hat einen Betrag und einen Termin. Eine Quelle ohne Termin taugt nicht als Bemessungsgrundlage.
• Ziehen Sie einen Sicherheitsabschlag ab. Verkaufserlöse fallen nach Abzug von Maklerkosten, Vorfälligkeitsentschädigung des Altdarlehens und Steuern selten so aus wie in der ersten Überschlagsrechnung. Der variable Teil sollte den vorsichtig gerechneten Nettozufluss nicht ausschöpfen.
• Rechnen Sie den Anteil, nicht den Zinssatz. Die Wirkung einer Zinsanpassung skaliert linear mit dem Anteil an der Darlehenssumme: Liegt ein Viertel der Summe variabel, kommt eine Anpassung um einen Prozentpunkt auch nur mit einem Viertel ihrer Wirkung in Ihrer Gesamtbelastung an. Das ist der eigentliche Hebel dieser Konstruktion.
• Führen Sie den Stresstest ohne die Sonderzahlung durch. Prüfen Sie die Belastung für den Fall, dass die erwartete Zahlung ausbleibt und der Referenzzinssatz gleichzeitig steigt. Was Ihr Haushalt in diesem Fall trägt, ist die wahre Obergrenze.

Die Tabelle macht den Preis dieser Konstruktion sichtbar: Sie kaufen Flexibilität für einen Teilbetrag und tragen auf genau diesem Teilbetrag das volle Zinsänderungsrisiko, nicht ein abgeschwächtes. Begrenzt ist nicht das Risiko, sondern die Summe, auf die es wirkt.

Was passiert, wenn die erwartete Sonderzahlung ausbleibt?

Diese Frage gehört an den Anfang der Planung, nicht ans Ende. Ein Kombidarlehen ist auf eine Erwartung gebaut, und Erwartungen verschieben sich: Der Käufer springt ab, der Bonus fällt kleiner aus, die Erbengemeinschaft braucht länger. Der variable Teil läuft dann einfach weiter, mit einer Rate, die sich zu jedem Anpassungstermin neu bestimmt.

Drei Wege stehen offen, und alle drei sollten Sie vor der Unterschrift durchgespielt haben:

1. Weiterlaufen lassen und den Termin verschieben. Solange der Zufluss nur später kommt, ist das der ruhigste Weg. Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt unverändert weiter, Sie können also ablösen, sobald das Geld da ist.
2. Den variablen Teil in eine feste Sollzinsbindung umwandeln. Der Weg dorthin ist Thema des Abschnitts zum Wechsel ins Festzinsdarlehen. Wichtig ist hier nur eines: Die Konditionen dafür gelten am Tag der Umwandlung, nicht am Tag des ursprünglichen Abschlusses.
3. Aus eigenen Mitteln teilweise tilgen. Eine Teilzahlung senkt den variablen Teil und damit die Fläche, auf die eine Anpassung wirkt. Sie braucht keine Kündigung, weil die vorzeitige Erfüllung bei einem veränderlichen Zinssatz ohnehin jederzeit möglich ist.

Was Sie dagegen nicht tun sollten, ist den Ausfall auszusitzen und auf eine günstige Marktentwicklung zu hoffen. Wenn die Rückzahlungsquelle dauerhaft entfällt, ist die Voraussetzung der Konstruktion entfallen. Dann gehört der variable Teil in eine feste Bindung, unabhängig davon, wie die Konditionen an diesem Tag aussehen.

Eine Zinsobergrenze auf dem variablen Teil ist übrigens kein Ersatz für diese Planung, sondern eine eigenständige Entscheidung mit eigenem Preis; wie ein Cap wirkt und was er kostet, steht im vorangegangenen Abschnitt.

Welche Sollzinsbindung passt zum festen Teil?

Für den festen Teil gelten dieselben Überlegungen wie für jede andere Baufinanzierung, mit einer Ergänzung: Er trägt die Grundlast allein. Weil der variable Teil planmäßig verschwindet, ist der feste Teil das Darlehen, das am Ende übrig bleibt, und seine Bindungsdauer bestimmt, wann Sie das nächste Mal verhandeln müssen. Welche Dauer trägt, hängt an Ihrem Tilgungssatz, an der Restschuld am Bindungsende und an Ihrem Zeithorizont; die Abwägung führt der Beitrag zur Wahl der Sollzinsbindung im Einzelnen aus.

Ein Punkt wird in der Beratung regelmäßig unterschätzt, und er ist der eigentliche Preis der Aufteilung: Zwei Darlehensteile bedeuten zwei Entscheidungstermine. Der feste Teil hat ein Bindungsende. Der variable Teil hat zwar keines, erzeugt aber einen eigenen Termin, sobald die erwartete Zahlung eintrifft oder ausbleibt, und wird er in eine feste Bindung umgewandelt, entsteht daraus ein zweites Bindungsende, das mit dem ersten fast nie zusammenfällt.

• Zwei Termine bedeuten zwei Verhandlungen. Statt einer Anschlussfinanzierung stehen zwei an, jede mit eigener Restschuld und eigener Vorlaufzeit.
• Zwei Restschulden lassen sich schlechter bündeln. Kleinere Einzelbeträge sind in der Anschlussfinanzierung unhandlicher als eine zusammenhängende Summe.
• Der Kalender braucht deshalb eine Absicht. Legen Sie die Bindungsdauer des festen Teils bewusst so, dass die Termine entweder zusammenfallen oder weit genug auseinanderliegen, um sie sauber nacheinander zu bearbeiten. Zufällig passt das selten.

Praktisch geregelt ist dagegen die Besicherung. Weil beide Teile über dieselbe Grundschuld laufen, wird bei der Ablösung des variablen Teils nichts gelöscht und nichts neu bestellt. Die Grundschuld sichert danach nur noch den festen Teil. Klären Sie mit der Bank lediglich vorab schriftlich, dass die Ablösung des einen Teils keine Auswirkung auf die Konditionen des anderen hat. Diese Zusage kostet nichts und erspart eine Diskussion zum ungünstigsten Zeitpunkt.

Für welche Ausgangslagen sich diese Aufteilung überhaupt lohnt, steht weiter oben in der Übersicht zu den sinnvollen Einsatzfällen. Ist der Rückzahlungsbetrag dagegen nicht benennbar, ist ein Kombidarlehen die falsche Konstruktion. Dann trägt die vollständige Sollzinsbindung die Finanzierung besser.

Wie wechsle ich von einem variablen Darlehen in ein Festzinsdarlehen?

Der Wechsel läuft in vier Schritten: Anpassungstermin und Kündigungsfrist im Vertrag prüfen, das Umwandlungsangebot der finanzierenden Bank einholen, parallel Angebote weiterer Banken für eine Umschuldung einholen und die Kündigung fristgerecht erklären. Viele Verträge sehen die Umwandlung in ein Festzinsdarlehen zum jeweiligen Zinsanpassungstermin ausdrücklich vor; fehlt diese Klausel, führt der Weg über die Kündigung nach § 489 Absatz 2 BGB und eine anschließende Umschuldung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in beiden Fällen nicht an. Planen Sie den Vorlauf großzügig, denn die dreimonatige Frist läuft parallel zur Angebotsprüfung und nicht danach.

1. Anpassungstermin und Kündigungsfrist im Vertrag prüfen

Der erste Schritt entscheidet über alle weiteren: Sie klären, ob Ihr Vertrag den Wechsel selbst regelt oder ob er über das Gesetz laufen muss. Suchen Sie dafür drei Angaben heraus: die Klausel zur Zinsanpassung mit dem nächsten Anpassungstermin, eine etwaige Umwandlungs- oder Wandlungsoption und die Darlehensnummer, unter der Sie später erklären.

Hier liegt der Punkt, den die meisten Ratgeber übergehen: Einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass Ihre Bank ein laufendes variables Darlehen in ein Festzinsdarlehen umschreibt, gibt es nicht. Das Gesetz gibt Ihnen einen Ausstieg, keine Umwandlung. Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz nach § 489 Absatz 2 BGB „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen“. Mehr sagt die Vorschrift nicht. Wo eine Umwandlung ohne Kündigung möglich ist, steht sie in Ihrem Vertrag. Fehlt sie dort, ist der Wechsel rechtlich kein Umbau des alten Vertrags, sondern Ablösung plus Neuabschluss.

Notieren Sie am Ende dieses Schritts drei Werte, die Sie in allen folgenden Gesprächen brauchen:

• Die aktuelle Restschuld zu einem gewählten Stichtag. Sie ist die Summe, die Sie neu finanzieren, und die Grundlage jedes Angebots.
• Den frühestmöglichen Ablösetermin. Er liegt drei Monate nach dem Tag, an dem Ihre Kündigung bei der Bank zugeht, nicht drei Monate nach dem Absenden.
• Den nächsten Zinsanpassungstermin. Besteht eine Umwandlungsoption, ist sie in aller Regel an genau diesen Termin geknüpft.

2. Umwandlungsangebot der eigenen Bank einholen

Fragen Sie zuerst dort, wo das Darlehen liegt. Das kostet wenig Aufwand und liefert Ihnen den Vergleichsmaßstab für alles Weitere. Formulieren Sie die Anfrage konkret: Restschuld, gewünschte Sollzinsbindung, gewünschter Tilgungssatz, gewünschter Umwandlungstermin. Je genauer die Anfrage, desto belastbarer das Angebot.

Wichtig ist die Erwartungshaltung. Besteht eine vertragliche Umwandlungsoption, hat die Bank sie einzuhalten. Die Bedingungen dafür stehen im Vertrag. Besteht sie nicht, ist das Angebot eine freiwillige Leistung. Die Bank kann es machen, sie muss aber nicht, und sie kann die Umwandlung an eigene Bedingungen knüpfen. Ein „Nein“ an dieser Stelle ist kein Rückschlag, sondern die Bestätigung, dass Ihr Weg über Kündigung und Neufinanzierung führt.

Prüfen Sie ein hereinkommendes Angebot auf vier Punkte, bevor Sie es bewerten:

• Welche Sollzinsbindung wird angeboten und passt sie zu Ihrer Restlaufzeit? Eine Bindung, die deutlich über den planmäßigen Rückzahlungszeitpunkt hinausreicht, kaufen Sie ohne Nutzen mit.
• Bleibt die Grundschuld bestehen? Bei einer Umwandlung im Haus bleibt sie üblicherweise unverändert. Das spart Notar- und Grundbuchkosten, die bei einem Wechsel zu einer anderen Bank anfallen.
• Welcher Tilgungssatz ist unterstellt? Der Zinsvorteil eines Angebots lässt sich nur bei gleicher Tilgung vergleichen; sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Finanzierungen.
• Welche Sondertilgungsrechte enthält der neue Vertrag? Beim variablen Darlehen war die vorzeitige Rückzahlung gesetzlich frei. Mit der Zinsbindung verlieren Sie diese Freiheit und müssen sie vertraglich zurückverhandeln.

3. Umschuldungsangebote weiterer Banken vergleichen

Dieser Schritt läuft parallel zum zweiten, nicht danach. Sie holen Angebote für die Ablösung der Restschuld ein und behandeln den Vorgang wie eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer Zinsbindung: gleiche Unterlagen, gleiche Prüfschritte, gleiche Vergleichslogik. Der einzige Unterschied ist der Auslöser: Bei Ihnen endet keine Bindung, sondern Sie beenden ein Darlehen, das jederzeit kündbar ist.

Halten Sie die Angebote vergleichbar, indem Sie allen Häusern dieselben Eckdaten nennen: Restschuld, Ablösetermin, gewünschte Bindungsdauer, Tilgungssatz und die Angabe, dass die bestehende Grundschuld abgetreten werden soll. Der Wechsel zu einer anderen Bank erfordert die Abtretung der Grundschuld an den neuen Darlehensgeber. Dieser Vorgang ist Routine, braucht aber Vorlauf und verursacht Kosten, die in den Vergleich gehören. Sonst rechnen Sie eine Umwandlung im Haus gegen eine Umschuldung, die auf dem Papier besser aussieht als im Ergebnis.

Zwei Punkte für die Bewertung, ohne die der Vergleich schiefsteht:

• Rechnen Sie Nebenkosten in die Entscheidung ein. Grundschuldabtretung und Notar fallen bei einem Bankwechsel an, bei der Umwandlung im Haus in der Regel nicht. Ein Zinsvorteil von einem Zehntelprozentpunkt kann von diesen Kosten aufgezehrt werden, bei kleiner Restschuld schneller als bei großer.
• Vergleichen Sie die Gesamtbelastung, nicht die Monatsrate. Eine niedrigere Rate bei geringerer Tilgung ist kein besseres Angebot, sondern eine längere Laufzeit und eine höhere Restschuld am Ende der Bindung.

Wer Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern hat, kann diesen Vergleich in einem Zug führen statt in fünf Einzelanfragen. Das ist der praktische Nutzen der freien Bankenwahl an genau dieser Stelle: Sie sehen die Alternativen zum Angebot Ihrer eigenen Bank, bevor Sie kündigen.

4. Kündigung fristgerecht erklären und Ablösung terminieren

Die Reihenfolge ist der Kern dieses Schritts und der häufigste Fehler. Kündigen Sie erst, wenn die Anschlussfinanzierung entschieden ist. Andernfalls läuft die Dreimonatsfrist, während Sie noch verhandeln, und Sie geraten unter Zeitdruck bei einer Entscheidung, die Sie für Jahre bindet. Wählen Sie deshalb zuerst das Angebot aus, legen Sie mit dem neuen Darlehensgeber den Auszahlungstermin fest und rechnen Sie von diesem Termin drei Monate zurück. Erst dann geht die Kündigung raus.

Die formale Seite ist unspektakulär und in der Sektion zur Kündigung dieses Artikels ausgeführt. Für den Wechsel selbst sind vier Termine entscheidend, die alle auf denselben Tag zulaufen müssen:

Zwei Sicherungen gehören dazu. Erstens gilt eine Kündigung nach § 489 Absatz 3 BGB als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlen. Der alte Vertrag läuft dann unverändert weiter. Das ist keine Katastrophe, kostet aber Zeit und einen zweiten Anlauf. Zweitens lassen Sie sich den Ablösebetrag zum Stichtag schriftlich bestätigen: Er besteht aus der Restschuld zuzüglich der bis dahin aufgelaufenen Zinsen und weicht regelmäßig von der letzten Jahresmitteilung ab.

Entscheiden Sie sich für die Umwandlung im eigenen Haus, entfällt die Kündigung vollständig. Sie unterschreiben eine Änderungsvereinbarung zum bestehenden Vertrag, die Grundschuld bleibt liegen, und ab dem vereinbarten Termin gilt der feste Sollzins. Prüfen Sie in diesem Fall nur, ob die Vereinbarung wirklich den gewünschten Termin trägt. Läuft sie erst zum übernächsten Anpassungstermin an, bleiben Sie bis dahin im variablen Zins.

Was ist besser, variabler oder fester Zinssatz?

Die Frage lässt sich nicht allgemein beantworten, weil variabler und fester Zinssatz zwei verschiedene Aufgaben erfüllen. Der Unterschied liegt in der Planbarkeit: Der feste Zinssatz kauft Ihnen Sicherheit über einen definierten Zeitraum, der variable kauft Ihnen Beweglichkeit ohne Zeitbindung. Ein Festzinsdarlehen ist die richtige Wahl, wenn die Immobilie selbst genutzt wird, die Finanzierung über Jahrzehnte läuft und die Rate dauerhaft zum Einkommen passen muss. Ein variables Darlehen ist die richtige Wahl, wenn ein konkreter Ablösungstermin absehbar ist und eine Bindung deshalb nur stören würde. Für die meisten Käufer in München fällt die Antwort auf den Festzins, nicht weil er im Moment günstiger wäre, sondern weil das Zinsänderungsrisiko über zwanzig Jahre niemand tragen sollte, der davon die eigene Wohnung abbezahlt.

Welche Zinsart passt zu welcher Situation?

Die Entscheidung braucht keine Zinsmeinung, sondern vier Antworten über Ihre eigene Lage. Die Merkmale beider Zinsarten stehen weiter oben in der Gegenüberstellung, die passenden Einsatzfälle im Abschnitt zum sinnvollen Einsatz und die Ausschlussgründe im Abschnitt zur Nicht-Eignung. Hier geht es nur noch um den Weg durch diese Fragen, und der läuft in einer festen Reihenfolge: erst der Termin, dann der Betrag, dann der Anteil, zuletzt der Puffer.

Als Satz gelesen ergibt die Tabelle eine einzige Regel: Wenn Sie heute nicht sagen können, wann und woraus dieses Darlehen zurückgezahlt wird, dann gehört es in eine feste Sollzinsbindung. Und wenn Sie es sagen können, dann brauchen Sie die Bindung genau für den Teil der Summe nicht, der zu diesem Termin verschwindet.

Für die Mehrheit der Käufer in München endet die Prüfung schon in Schritt 1. Wer selbst einzieht, über zwanzig oder dreißig Jahre abzahlt und eine hohe Darlehenssumme trägt, hat keinen Ablösungstermin. Er hat einen Zeitraum. Die Ausnahmen sind klar umrissen und in diesem Artikel benannt: kurze Restlaufzeit, absehbare Ablösung, erwartete große Sondertilgung, Zwischenfinanzierung. Außerhalb dieser vier Fälle ist der gebundene Sollzins nicht die vorsichtigere Wahl, sondern schlicht die passende.

Warum der anfängliche Zinsvorteil kein Entscheidungskriterium ist

Der Startsatz eines variablen Darlehens liegt typischerweise unter dem gebundenen Sollzins derselben Bank. Warum das so ist, steht weiter oben im Abschnitt zum Unterschied beider Zinsarten. Für die Entscheidung zählt eine andere Einsicht: Diese Differenz ist keine Ersparnis, sondern der Preis, den Sie nicht zahlen, weil Sie das Zinsänderungsrisiko selbst behalten. Ein Preis, den man nicht zahlt, wird erst dann zum Vorteil, wenn das Risiko sich nicht verwirklicht, und darüber entscheidet nicht das Angebot, sondern die Laufzeit.

Vier Punkte machen den Startsatz als Auswahlkriterium untauglich:

• Er gilt nur bis zum nächsten Anpassungstermin. Sie vergleichen einen Preis, der für Jahre feststeht, mit einer Momentaufnahme. Das ist kein Vergleich zweier Zahlen, sondern zweier Aussagen mit völlig verschiedener Reichweite.
• Der Vorteil summiert sich nur über die Zeit, die das Darlehen tatsächlich variabel läuft. Bei einer Zwischenfinanzierung über zwei Jahre ist diese Zeit überschaubar und der Betrag kalkulierbar. Über zwanzig Jahre ist sie die gesamte Laufzeit, und dann ist der Startsatz die am wenigsten belastbare Größe im Vertrag.
• Ein halber Prozentpunkt wirkt in beide Richtungen gleich stark. Wer die Differenz nach unten als Argument nimmt, muss dieselbe Differenz nach oben als Belastung einplanen. Wer das nicht kann, hat die Frage bereits beantwortet.
• Die Konditionsjagd verschiebt den Maßstab. Entscheidend ist nicht, welches Angebot heute die niedrigste Zahl trägt, sondern welche Rate Ihr Haushalt in fünf und in zehn Jahren noch trägt.

Damit verschiebt sich das Auswahlkriterium: Nicht die Zinsprognose entscheidet, sondern Ihr Zeithorizont und Ihr Puffer. Beides steht heute fest und lässt sich prüfen, die Zinsentwicklung nicht.

Was ist mit der Kombination aus beidem?

Die Aufteilung in einen festen und einen variablen Darlehensteil ist der einzige Mittelweg, der die Abwägung wirklich auflöst, und sie gehört an Schritt 3 der Prüfung. Sie trägt aber nur unter einer Bedingung: Der variable Teil braucht eine eigene, benennbare Rückzahlungsquelle und einen Termin. Fehlt beides, halbiert die Aufteilung das Zinsänderungsrisiko nicht, sondern verteilt es nur, und Sie führen zwei Darlehen, wo eines genügt hätte. Wie der variable Anteil bemessen wird und was passiert, wenn die erwartete Zahlung ausbleibt, steht im Abschnitt zum Kombidarlehen.

Die zweite Zwischenform ist die Zinsobergrenze. Sie begrenzt den Ausschlag nach oben, kostet dafür aber einen Aufschlag auf die Marge. Sie kaufen die Sicherheit also doch, nur in einer anderen Form und für einen anderen Zeitraum. Ob sich das lohnt, hängt an derselben Frage wie alles andere in diesem Abschnitt: an der Zeit, die das Darlehen variabel läuft. Die Einzelheiten stehen im Abschnitt zum Cap-Darlehen.

Bleibt die Empfehlung, und sie fällt nüchtern aus. Für eine selbst genutzte Immobilie in München, abbezahlt über Jahrzehnte und mit einer Darlehenssumme, bei der schon ein halber Prozentpunkt spürbar durchschlägt, ist der gebundene Sollzins die passende Wahl. Ein variabler Anteil ist die Ausnahme für einen benannten Termin, nicht die Regel für einen langen Zeitraum. Und wer unsicher ist, in welche der beiden Gruppen die eigene Finanzierung fällt, prüft nicht die Konditionen, sondern zuerst die vier Schritte oben. Die Produktwahl ist danach keine Frage mehr.

Wie planen Sie einen variablen Darlehensteil in Ihrer Münchner Finanzierung?

Ob ein variabler Anteil in Ihre Finanzierung gehört, entscheidet sich nicht am Produkt, sondern an Ihrem Zeitplan. Ich prüfe zuerst, ob es einen terminierten Ablösungsgrund gibt (einen anstehenden Verkauf, eine fällige Zahlung, eine offene Bauphase), und bemesse den variablen Teil danach, nicht nach der Zinsdifferenz. Als Immobiliardarlehensvermittler mit Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 GewO und Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern hole ich die Konditionen für beide Darlehensteile parallel bei mehreren Banken ein. Wenn Sie unter Zeitdruck kaufen, erhalten Sie von mir ein Finanzierungszertifikat in 24 Stunden, mit dem Sie gegenüber Makler und Verkäufer belegen, dass Ihre Finanzierung steht.

Wie ich den variablen Anteil bemesse

Der erste Schritt ist kein Konditionsvergleich, sondern ein Kalender. Ich frage nach dem Ereignis, das den variablen Teil wieder ablösen soll: der Verkauf der bisherigen Wohnung, eine zugesagte Auszahlung, das Ende einer Bauphase, eine erwartete Abfindung. Steht dieses Ereignis fest, bemesse ich den variablen Anteil an der Summe, die dadurch frei wird, nicht an dem, was ein variables Darlehen im Moment kostet. Gibt es kein solches Ereignis, gibt es auch keinen tragfähigen Grund für einen variablen Anteil.

Dahinter steht eine Größenordnung, die in München anders ausfällt. Eine Zinsbewegung wird in Prozentpunkten beschrieben, sie wirkt aber auf die Darlehenssumme. Derselbe Prozentpunkt belastet ein doppelt so großes Darlehen doppelt so stark in Euro. Das ist keine Prognose, sondern Arithmetik: Die Prozentzahl in der Zeitung ist für alle gleich, der Betrag auf Ihrem Kontoauszug ist es nicht. Meine Beratung richtet sich an Käuferinnen und Käufer, die Vorhaben ab 400.000 Euro finanzieren. So ist die Zielgruppe definiert, aus der meine Mandate kommen. In dieser Größenordnung ist das Zinsänderungsrisiko eines variablen Darlehens schlicht eine andere Hausnummer als bei einer halb so großen Finanzierung.

Deshalb fällt meine Empfehlung in den meisten Gesprächen zugunsten des gebundenen Sollzinses aus, und zwar ohne Umschweife. Ein variabler Anteil ist ein Werkzeug für einen terminierten Zweck, kein Weg, um an der Kondition zu sparen. Wer einen variablen Teil nur deshalb aufnimmt, weil er heute anders bepreist ist als der feste, tauscht Planbarkeit gegen eine Vermutung über die Zukunft und trägt das Ergebnis dieser Vermutung über die gesamte Laufzeit. Wenn ein variabler Anteil sinnvoll ist, halte ich ihn so klein wie möglich und so kurz wie nötig.

Wie oft ich diese Konstellation in München bereits begleitet habe, beziffere ich hier bewusst nicht, solange die Zahl nicht sauber erhoben ist.

Warum die Bankenwahl beim variablen Teil eine andere ist als beim festen

Beim festen Teil vergleichen Sie im Kern eine Kondition und eine Bindungsdauer. Beim variablen Teil vergleichen Sie Spielräume. Entscheidend sind Fragen, die in keinem Konditionsaushang stehen: Zu welchen Bedingungen lässt sich der variable Teil später in ein Festzinsdarlehen umwandeln? Bis zu welcher Höhe sind Sondertilgungen ohne Formalien möglich? Wie werden fester und variabler Teil besichert, und werden beide Teile in einer Grundschuld zusammengefasst? Wie geht die Bank mit einer Auszahlung in Etappen um? Häuser, die beim festen Teil gut aussehen, sind bei diesen Punkten nicht automatisch die erste Wahl.

Genau dafür brauche ich Auswahl. Als selbstständiger Handelsvertreter der Postbank Finanzberatung AG habe ich Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und wähle daraus frei die Bank aus, die zu Ihrer Konstellation passt: die Sicherheit eines großen Konzerns im Rücken, die Bankenwahl trotzdem frei. Ich hole die Konditionen für beide Darlehensteile parallel ein, weil sie zusammengehören. Zwei Angebote von zwei Häusern für zwei Teile derselben Finanzierung erzeugen doppelte Prüfungen, doppelte Sicherheiten und im Zweifel eine Lücke im Zeitplan.

Ein zweiter Punkt betrifft einen großen Teil meiner Mandantschaft. Ich bin auf Selbstständige, Unternehmerinnen und Unternehmer sowie komplexe Einkommensstrukturen spezialisiert, in München eine überdurchschnittlich stark vertretene Gruppe. Hier addieren sich zwei Schwankungen: Das Einkommen bewegt sich ohnehin über die Jahre, und ein variables Darlehen legt eine zweite bewegliche Größe darüber. Beide Bewegungen können im selben Jahr in dieselbe Richtung laufen. Wer sein Einkommen aus einem Betrieb zieht, hat den festen Sollzins deshalb besonders nötig. Er ist die eine Größe der Finanzierung, die sich verlässlich festschreiben lässt. Kommt trotzdem ein variabler Anteil in Betracht, prüfe ich zusätzlich, welches Haus Ihre Einkommensarten überhaupt anerkennt und wie es Abschreibungen, Entnahmen und einmalige Effekte behandelt.

Was Sie für das Erstgespräch bereitlegen sollten

Damit das Erstgespräch belastbar wird, hilft eine kurze Vorbereitung. Vollständig muss nichts sein. Fehlende Punkte klären wir gemeinsam.

• Den Zeitplan. Wann ist der Kaufvertrag terminiert, wann die Auszahlung, und gibt es ein Datum, an dem Geld aus einer anderen Quelle zufließt?
• Den Ablösungsgrund, falls vorhanden. Verkauf, Erbschaft, Auszahlung aus einer Beteiligung, Abfindung: mit dem erwarteten Betrag und dem erwarteten Zeitpunkt.
• Das Objekt. Exposé, Kaufpreis, Nebenkosten und bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung sowie Angaben zur Rücklage.
• Das Einkommensbild. Bei Angestellten die letzten Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen, Steuerbescheide und die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung.
• Das Eigenkapital. Welche Mittel stehen zum Kaufzeitpunkt bereit, welche erst später, und welche davon möchten Sie ausdrücklich nicht einsetzen?
• Bestehende Darlehen. Restschuld, Zinsbindung und Sondertilgungsrechte laufender Finanzierungen.

Aus diesen Angaben ergibt sich die Struktur: Darlehenssumme, Eigenkapitaleinsatz, Tilgung, die Frage nach einem variablen Anteil und dessen Größe. Erst danach geht es um Konditionen. Wer umgekehrt beginnt, vergleicht Angebote, die auf unterschiedlichen Annahmen beruhen und deshalb gar nicht vergleichbar sind.

Ich arbeite mit einer Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 der Gewerbeordnung als Immobiliardarlehensvermittler und bin im Vermittlerregister unter der Nummer D-W-155-JPC7-09 eingetragen. Betreut werden Vorhaben in München und im Umland, unter anderem in Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Erding. Wenn Sie unter Zeitdruck kaufen, erhalten Sie Ihr Finanzierungszertifikat innerhalb von 24 Stunden und belegen damit gegenüber Makler und Verkäufer, dass Ihre Finanzierung steht. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn das Ergebnis lautet, dass ein variabler Anteil für Ihr Vorhaben nicht das richtige Werkzeug ist.

Fazit

Ein variabel verzinstes Darlehen tauscht Planbarkeit gegen Beweglichkeit. Der Sollzinssatz folgt dem im Vertrag benannten Referenzzinssatz, fest steht allein die Marge der Bank, und damit liegt das Zinsänderungsrisiko in voller Höhe bei Ihnen. Eine gesetzliche Marke, ab der die Anpassung nach oben von selbst endet, gibt es nicht; eine vertragliche Zinsobergrenze lässt sich vereinbaren, sie kostet aber einen Aufschlag auf die Marge und verschiebt die Sicherheit damit nur in eine andere Form. Der strukturelle Gegenwert für dieses Risiko steht in § 489 Absatz 2 BGB: Sie können ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz jederzeit mit dreimonatiger Frist beenden, ohne Entschädigung und ohne auf ein Bindungsende zu warten.

Genau daran entscheidet sich die Produktwahl. Wer sagen kann, wann und woraus dieses Darlehen zurückgezahlt wird, hat einen Termin, und für einen Termin ist die jederzeitige Rückzahlbarkeit mehr wert als eine feste Rate. Das sind die Zwischenfinanzierung bis zum Verkauf der bisherigen Immobilie, die Bauphase mit noch offener Schlussabrechnung und die terminierte Zahlung aus einer fälligen Lebensversicherung, einem Bonus oder einer Erbschaft. Betrifft der Ablösungsgrund nur einen Teil der Summe, gehört auch nur dieser Teil in den variablen Vertrag; für den Rest bleibt die Sollzinsbindung.

Für die Mehrheit der Selbstnutzer in München fällt die Abwägung anders aus. Wer selbst einzieht und über zwanzig oder dreißig Jahre abzahlt, hat keinen Ablösungstermin, sondern einen Zeitraum, und über einen solchen Zeitraum lässt sich weder die Zinsentwicklung noch der eigene Haushaltsspielraum belastbar vorhersagen. Der gebundene Sollzins ist hier nicht die vorsichtigere, sondern schlicht die passende Wahl. Der anfängliche Zinsvorteil des variablen Darlehens taugt dafür nicht als Gegenargument: Er steht nur bis zum nächsten Anpassungstermin fest und ist der Preis für ein Risiko, das Sie behalten, kein Ergebnis.

Meine Empfehlung fällt deshalb in den meisten Gesprächen zugunsten der Zinsbindung aus, und wenn ein variabler Anteil trägt, halte ich ihn so klein wie möglich und so kurz wie nötig. Was dabei zählt, ist nicht die Kondition eines einzelnen Hauses, sondern die Frage, welche Bank Ihre Konstellation (Einkommensart, Auszahlung in Etappen, Umwandlung des variablen Teils, Besicherung beider Teile in einer Grundschuld) überhaupt sauber abbildet. Über den Zugang zu über 400 Finanzierungspartnern und die freie Bankenwahl kann ich genau danach auswählen. Wenn Sie wissen möchten, ob ein variabler Anteil zu Ihrem Vorhaben passt, vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich, auch wenn das Ergebnis lautet, dass Sie diesen Baustein nicht brauchen.