Reicht Ihr Eigenkapital knapp nicht für die günstige 80-Prozent-Finanzierung? Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 kann diese Lücke schließen – wenn Ihre Hausbank mitmacht. Einen vollständigen Überblick über den Eigenkapitalbedarf finden Sie im Ratgeber Eigenkapital Hauskauf.
KfW-Kredit als Eigenkapital: Die wichtigste Frage zuerst beantwortet
Nein, ein KfW-Kredit zählt nicht als klassisches Eigenkapital. Er ist ein Darlehen, das zurückgezahlt werden muss. Einige Banken akzeptieren ihn jedoch als sogenanntes Eigenkapitalsubstitut – also als Ersatz, der den Eigenkapitaleinsatz aus eigenen Mitteln reduziert.
Ob und in welchem Umfang das gelingt, ist bankabhängig. Genau hier liegt das Kernproblem: Viele Ratgeber beantworten die Frage pauschal mit Ja oder Nein. Die Wahrheit ist differenzierter – und kennt eine klare Bedingung: die Rangfolge im Grundbuch.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Finanzierungsoptionen bei wenig Eigenkapital insgesamt sind, lesen Sie unseren Artikel Hauskauf mit wenig Eigenkapital.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapital und Eigenkapitalsubstitut?
Klassisches Eigenkapital sind eigene Mittel, die Sie ohne Rückzahlungsverpflichtung in die Finanzierung einbringen: Bankguthaben, Bausparvertrag-Guthaben, Schenkungen. Diese Mittel stehen der Bank als reine Sicherheit zur Verfügung.
Ein Eigenkapitalsubstitut ist dagegen ein weiteres Darlehen – das zwar den Kreditbetrag beim Hauptdarlehen senkt, aber selbst zurückgezahlt werden muss. Der entscheidende Unterschied liegt in der Grundbuchrangfolge:
- Erstes Rang: Bankdarlehen (primärer Kreditgeber, höchste Sicherheit)
- Zweiter Rang: KfW-Darlehen (nachrangig, geringere Sicherheit)
Weil die KfW im Grundbuch nachrangig steht, trägt sie ein höheres Risiko als die Hausbank. Im Fall einer Zwangsversteigerung würde die Hausbank zuerst bedient werden. Manche Banken akzeptieren dieses nachrangige Darlehen dennoch, weil es den Beleihungsauslauf ihres eigenen Darlehens verbessert.
Wann spricht man von Eigenkapitalsubstitut?
Von Eigenkapitalsubstitut sprechen Banker, wenn ein nachrangiges Darlehen den Beleihungsauslauf des erstrangigen Bankdarlehens unter die entscheidende 80-Prozent-Grenze drückt. Alles, was den Beleihungsauslauf des Hauptdarlehens senkt, verbessert Ihre Konditionen.
KfW-Wohneigentumsprogramm 124: Konditionen, Höhe und Antrag
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist das Standardinstrument für Immobilienkäufer:
| Merkmal | KfW-Programm 124 |
|---|---|
| Darlehenshöhe | Bis 100.000 Euro |
| Zinssatz | Subventioniert (unter Marktrate) |
| Tilgung | Ab 1 % anfänglich |
| Verwendung | Kauf oder Bau selbstgenutzten Wohneigentums |
| Antrag | Über Hausbank (nicht direkt bei KfW) |
| Kombination | Mit Bankdarlehen kombinierbar |
Der Zinssatz des KfW 124 liegt typischerweise unter dem regulären Bankkreditzins, obwohl er bei nachrangiger Besicherung etwas höher ausfällt als bei erstrangiger. Ein unabhängiger Berater vergleicht die Gesamtkosten beider Darlehen zusammen.
Wie beantragen Sie KfW 124?
- Wählen Sie Ihre Hausbank (diese stellt den Antrag bei der KfW)
- Beantragen Sie das KfW-Darlehen parallel zum Bankdarlehen
- Klären Sie mit der Hausbank, ob sie KfW als nachrangige Sicherheit akzeptiert
- Die KfW überweist das Darlehen nach Notartermin direkt
Wichtig: Der KfW-Antrag muss vor dem Kauf gestellt werden. Eine nachträgliche Beantragung ist nicht möglich.
Rechenbeispiel: Wie KfW 124 Ihren Beleihungsauslauf verbessert
Ausgangslage: Kaufpreis 500.000 Euro, Sie haben 60.000 Euro Eigenkapital.
Ohne KfW:
- Bankdarlehen: 440.000 Euro
- Beleihungsauslauf: 88 % (schlechte Konditionen, Zinsaufschlag ca. 0,4–0,6 %)
Mit KfW 124 (100.000 Euro):
- Bankdarlehen: 340.000 Euro
- KfW-Darlehen: 100.000 Euro
- Beleihungsauslauf des Bankdarlehens: 68 % (ausgezeichnete Konditionen)
Die Zinsersparnis beim Bankdarlehen durch den niedrigeren Beleihungsauslauf:
Beim Bankdarlehen von 340.000 Euro zu 3,5 % (statt 4,0 % bei 88 % Beleihungsauslauf):
- Zinsersparnis über 10 Jahre: ca. 17.000 Euro
- Forward-Aufschlag KfW (leicht höherer Zins wegen Nachrangigkeit): ca. 2.000 Euro mehr
- Netto-Vorteil: ca. 15.000 Euro weniger Zinskosten über 10 Jahre
Das Ergebnis zeigt: Wer das KfW-Darlehen strategisch als Eigenkapitalsubstitut einsetzt, spart deutlich – sofern die Hausbank mitspielt.
Weitere konkrete Rechenbeispiele finden Sie in unserem Artikel Hauskauf mit wenig Eigenkapital: Vollfinanzierung und Alternativen.
Wann akzeptieren Banken KfW als Eigenkapitalersatz – und wann nicht?
Die entscheidende Frage, die viele Ratgeber offenlassen: Welche Banken akzeptieren KfW als Eigenkapitalsubstitut?
Die Antwort: Es gibt keine einheitliche Regel. Die Bereitschaft zur KfW-Nachrangakzeptanz variiert stark zwischen Instituten und hängt von folgenden Faktoren ab:
Faktoren, die Banken bei der Entscheidung abwägen
-
Gesamte Beleihungsquote: Wenn auch nach KfW-Einbindung der Gesamtbeleihungsauslauf (Bankdarlehen + KfW) über 90 Prozent liegt, lehnen viele Banken ab.
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Bonität des Kreditnehmers: Ausgezeichnete Bonität erhöht die Bereitschaft der Bank, eine nachrangige Sicherheit zu akzeptieren.
-
Interne Richtlinien der Bank: Sparkassen, Volksbanken und Privatbanken haben unterschiedliche Regelungen. Einige schließen nachrangige Darlehen grundsätzlich aus.
-
Höhe des KfW-Anteils: Ein KfW-Anteil von 20 Prozent der Gesamtfinanzierung ist einfacher durchzusetzen als ein Anteil von 40 Prozent.
Mit Zugang zu über 400 Bankpartnern wissen wir als unabhängige Berater genau, welche Institute unter welchen Bedingungen KfW als Eigenkapitalsubstitut anerkennen. Das spart Ihnen Zeit und Enttäuschungen bei falschen Banken.
BayernLabo: Die bayerische Alternative für Münchner Käufer
Neben der bundesweiten KfW-Förderung gibt es eine regional begrenzte, aber sehr wirksame Ergänzung: die BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt).
Die BayernLabo ist die Förderbank des Freistaats Bayern und bietet spezifische Wohnraumförderprogramme, die bundesweite KfW-Programme ergänzen:
- Eigenheimprogramm: Günstige Darlehen für Käufer selbstgenutzten Wohneigentums in Bayern
- Einkommensgrenzen: Programm richtet sich an Haushalte mit mittlerem Einkommen
- Kombination: Kombinierbar mit KfW 124 und Bankdarlehen
- Zinsniveau: Oft unter regulärem Marktzins
Für Münchner Käufer, die die KfW-Grenze von 100.000 Euro ausgeschöpft haben und trotzdem zu wenig Eigenkapital mitbringen, ist die BayernLabo ein wichtiges zweites Instrument. Der besondere Vorteil: BayernLabo-Darlehen werden von den meisten bayerischen Banken problemlos als nachrangige Sicherheit akzeptiert.
Wichtig: Verfügbarkeit und Konditionen der BayernLabo-Programme ändern sich. Fragen Sie Ihren Berater nach dem aktuellen Stand.
KfW und Selbstständige: Was bei variablem Einkommen gilt
Selbstständige haben bei der KfW-Kombination eine besondere Ausgangslage: Das KfW-Programm 124 ist grundsätzlich für Selbstständige zugänglich. Die Herausforderung liegt aber auf der Seite der Hausbank.
Banken berücksichtigen bei Selbstständigen typischerweise nur 60 bis 70 Prozent der Mieteinnahmen als anrechenbare Einkünfte, und bei der Bonitätsprüfung gelten strengere Maßstäbe. Wer als Selbstständiger einen Beleihungsauslauf nahe 90 Prozent anstrebt – selbst mit KfW-Nachrang – hat erheblich schlechtere Chancen als ein Angestellter.
Was trotzdem möglich ist
- Mehrjährige Einkommensnachweise: Drei bis fünf Jahre stabile und wachsende Gewinne verbessern die Chancen deutlich.
- Sicherheitenergänzung: Lastenfreie Elternimmobilien oder Wertpapierdepots als zusätzliche Sicherheit erhöhen die Bankbereitschaft.
- Spezialisierte Banken: Einige Privatbanken sind erfahren im Umgang mit Selbstständigen-Einkommen. Ein unabhängiger Berater kennt diese Institute.
Wir beraten regelmäßig Selbstständige, Ärzte und Freiberufler in München und kennen die Banken, die mit variablen Einkommensstrukturen professionell umgehen.
Wie wir Ihre optimale Finanzierungsstruktur mit KfW-Förderung ermitteln
Wir als unabhängige Baufinanzierungsberater mit Zugang zu über 400 Bankpartnern ermitteln für Sie:
- Welche Banken in Ihrer Situation KfW als Eigenkapitalsubstitut akzeptieren
- Ob BayernLabo-Förderung für Sie infrage kommt
- Wie sich KfW-Einbindung auf Ihren Gesamtzinssatz auswirkt
- Ob die KfW-Kombination in Ihrem Fall wirklich günstiger ist als alternatives Ansparen
Das Ergebnis: Innerhalb von 48 Stunden erhalten Sie eine Finanzierungsbestätigung, die Ihre KfW-Struktur und die optimale Bankwahl bereits berücksichtigt.
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Mehr lesen: Eigenkapital aufbauen – Sparstrategien und staatliche Förderung
Fazit: KfW-Kredit kann Ihren Eigenkapitalbedarf deutlich senken
Ein KfW-Darlehen ist kein Eigenkapital – aber es kann wie Eigenkapital wirken, wenn die Hausbank mitspielt. Die Bedingungen: nachrangige Besicherung im Grundbuch, gute Gesamtbonität, Beleihungsauslauf beim Bankdarlehen unter 80 Prozent.
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ermöglicht bis zu 100.000 Euro zusätzliche Finanzierung zu subventionierten Zinsen. In Bayern steht ergänzend die BayernLabo zur Verfügung. Für Selbstständige gelten zusätzliche Anforderungen – mit der richtigen Bankwahl sind aber auch hier Lösungen möglich.
Die wichtigste Erkenntnis: Ob die KfW-Kombination in Ihrem Fall funktioniert, hängt von Ihrer Hausbank ab. Ein unabhängiger Berater mit Kenntnis der Bankenlandschaft ist hier unverzichtbar.