Eigenkapital aufzubauen ist der erste und wichtigste Schritt zur eigenen Immobilie. Dieser Artikel beantwortet zwei Kernfragen: Was genau zählt als Eigenkapital bei Ihrer Bank? Und wie sparen Sie systematisch den richtigen Betrag an? Einen vollständigen Überblick finden Sie in unserem Ratgeber Eigenkapital Hauskauf.
Eigenkapital aufbauen für den Hauskauf: Der komplette Leitfaden
Wer in München kaufen möchte, braucht deutlich mehr Eigenkapital als Käufer in anderen Städten. Gleichzeitig gibt es erhebliche Unterschiede zwischen dem, was Banken als Eigenkapital anerkennen, und dem, was viele Käufer für Eigenkapital halten. Diese Lücke kostet im schlimmsten Fall die Finanzierungszusage.
Zwei Fragen klären wir hier: Was zählt als Eigenkapital bei der Bank? Wie bauen Sie es gezielt auf – auch mit staatlicher Unterstützung?
Wenn Ihr Eigenkapital knapp ist, lesen Sie auch: Hauskauf mit wenig Eigenkapital – Optionen und Alternativen
Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf? Die vollständige Übersicht
Als Eigenkapital gilt alles, was ohne Rückzahlungsverpflichtung und kurzfristig verfügbar ist. Banken unterscheiden nach Sicherheit und Liquidierbarkeit.
1. Bankguthaben und Tagesgeld
Das sicherste und am vollständig anerkannte Eigenkapital. Giro-, Tages- und Festgeldguthaben werden zu 100 Prozent angerechnet. Für den Kauftermin müssen die Mittel auf Ihrem Konto oder abrufbar sein.
2. Bausparvertrag-Guthaben
Das angesammelte Guthaben aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag gilt als Eigenkapital. Der zugesagte Darlehensteil des Bausparvertrags zählt dagegen als weiteres Darlehen.
3. Wertpapiere (mit Abschlägen)
Aktien, ETFs und Fonds werden von Banken in der Regel mit einem Bewertungsabschlag von 20 bis 30 Prozent bewertet. Grund: Kursschwankungen machen ihre Verfügbarkeit unsicher. Wertpapiere, die kurzfristig liquidiert werden können, sind besser als illiquide Beteiligungen.
4. Lebensversicherungen (Rückkaufwert)
Der aktuelle Rückkaufwert einer kapitalbildenden Lebensversicherung gilt als Eigenkapital. Alternativ kann die Lebensversicherung als Sicherheit verpfändet werden.
5. Schenkungen und Erbvorempfänge
Geldschenkungen von Eltern oder Großeltern sind vollwertiges Eigenkapital. Wichtig: Die Bank möchte bei größeren Beträgen einen Nachweis (Schenkungsvertrag, Kontoauszug), dass das Geld nicht zurückgezahlt werden muss.
Vollständige Eigenkapital-Übersicht
| Eigenkapitalform | Bankakzeptanz | Bewertungsabschlag |
|---|---|---|
| Bankguthaben (Giro/Tagesgeld/Festgeld) | Vollständig | 0 % |
| Bausparvertrag-Guthaben (zuteilungsreif) | Vollständig | 0 % |
| Wertpapiere (Aktien, ETFs) | Weitgehend | 20–30 % |
| Lebensversicherung (Rückkaufwert) | Vollständig | 0 % |
| Schenkung / Erbvorempfang | Vollständig | 0 % |
| KfW-Darlehen (nachrangig) | Bankabhängig | – (zählt als EK-Substitut) |
| Betriebliche Altersvorsorge (bAV) | Nicht anerkannt | – |
| Gesetzliche Rentenansprüche | Nicht anerkannt | – |
Was nicht als Eigenkapital zählt
Betriebliche Altersvorsorge, Rentenpunkte aus der gesetzlichen Rentenversicherung und verpfändetes Vermögen ohne Verfügungsfreiheit gelten nicht. Das Kapital ist bis zum Renteneintritt gebunden und für Banken damit nicht als verfügbares Eigenkapital anerkannt.
Mehr zur KfW-Eigenkapitalkombination: KfW-Kredit als Eigenkapital – wann es funktioniert
Altersvorsorge als Eigenkapital: Was gilt bei Riester, bAV und Lebensversicherung?
Diese Frage stellen viele Käufer – und die Antwort ist nuanciert:
Betriebliche Altersvorsorge (bAV): Nein
Nein, betriebliche Altersvorsorge (bAV) zählt nicht als Eigenkapital beim Hauskauf. Das angesparte Kapital ist bis zum Renteneintritt gebunden und von Banken nicht als realisierbare Vermögensposition anerkannt. Eine vorzeitige Auflösung ist fast immer mit erheblichen steuerlichen und sozialabgabenrechtlichen Nachteilen verbunden (Betriebsrentengesetz, BetrAVG). Es gibt seltene Ausnahmen bei bestimmten beleihungsfähigen Direktversicherungen – ein Steuerberater klärt, ob Ihr Vertrag infrage kommt.
Riester-Rente / Wohnriester: Ja, mit Bedingungen
Die Riester-Rente kann über das Wohnriester-Modell für den Immobilienkauf eingesetzt werden. Das angesparte Kapital darf steuerneutral entnommen werden – jedoch mit einer wichtigen Konsequenz:
Der entnommene Betrag wird dem sogenannten Wohnförderkonto gutgeschrieben und im Rentenalter mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Stiftung Warentest empfiehlt, den Wohnförderkonto-Effekt vor der Entnahme genau zu berechnen.
Wohnriester-Nutzung: Die Steuerfalle im Rentenalter
Das Wohnförderkonto ist ein fiktives Konto, auf das alle entnommenen Riester-Beträge gebucht werden. Dieses Konto wächst jährlich um zwei Prozent und wird bei Rentenbeginn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
Rechenbeispiel: Sie entnehmen 20.000 Euro Riester-Kapital im Jahr 2026 für den Wohnungskauf. Das Wohnförderkonto wächst bei 2 Prozent auf ca. 29.000 Euro bis zum Rentenbeginn 2051 (25 Jahre). Bei einem angenommenen Steuersatz von 25 Prozent im Rentenalter: Steuerlast von ca. 7.250 Euro.
Ob sich die Wohnriester-Entnahme trotzdem lohnt, hängt vom Zinsvorteil durch höheres Eigenkapital und Ihrem persönlichen Rentensteuersatz ab. Lassen Sie diese Rechnung von einem Steuerberater erstellen.
Kapitalbildende Lebensversicherung: Ja
Der aktuelle Rückkaufwert einer kapitalbildenden oder fondsgebundenen Lebensversicherung gilt als Eigenkapital. Sie können die Versicherung vor dem Kauf auflösen (Steuer auf Ertragsanteil beachten) oder sie als Sicherheit verpfänden.
Eigenkapital aufbauen: 4 bewährte Sparstrategien im Vergleich
Stiftung Warentest empfiehlt eine Sparquote von mindestens 20 Prozent des Nettoeinkommens für den Hauskauf. Bei 4.000 Euro Nettoeinkommen sind das 800 Euro monatlich. Welche Strategie passt?
Strategie 1: Tagesgeld und Festgeld (sicher, 3 % Zinsen)
Tagesgeld bietet aktuell rund 3 Prozent Zinsen pro Jahr und ist jederzeit verfügbar. Es eignet sich für Zeithorizonte bis drei Jahre oder als sichere Grundlage neben riskanteren Anlagen.
Sparrechnung: 60.000 Euro in 5 Jahren bei 3 % Tagesgeld = ca. 950 Euro monatlich
Vorteil: Kein Kursrisiko, jederzeit verfügbar. Nachteil: Inflationsrisiko bei längerem Zeithorizont.
Strategie 2: ETF-Sparplan (renditeorientiert, 5–10 Jahre)
Breit gestreute ETFs auf den MSCI World oder vergleichbare Indizes erzielen historisch 7 bis 9 Prozent jährliche Rendite langfristig. Für Eigenkapital-Aufbau eignen sie sich, wenn der Kaufzeitpunkt mindestens 5 Jahre entfernt ist.
Sparrechnung: 60.000 Euro in 7 Jahren bei 6 % ETF-Rendite = ca. 640 Euro monatlich
Wichtig: Zum Kaufzeitpunkt sollten Wertpapiere mit ausreichend Puffer liquidiert werden. Starke Kursverluste kurz vor dem Kauf können die Planung gefährden.
Strategie 3: Bausparvertrag (planungssicher)
Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen mit einer garantierten späteren Darlehensoption zu festem Zinssatz. Er eignet sich, wenn Sie den Kaufzeitpunkt klar planen können.
Vorteil: Zinssicherheit für das spätere Darlehen. Nachteil: Niedrige Guthabenverzinsung in der Ansparphase (oft 0,01–0,5 %), lange Ansparzeit vor Zuteilung (typisch 7–10 Jahre).
Strategie 4: Kombinationsstrategie (empfohlen)
Die beste Strategie ist eine Kombination: Sicherheitspuffer auf Tagesgeld, Renditechance mit ETF-Sparplan, ergänzt durch staatliche Förderungen. Stiftung Warentest empfiehlt genau diese Kombination für Käufer mit mittelfristigem Zeithorizont.
Staatliche Förderungen beim Eigenkapitalaufbau: Wohnungsbauprämie, VL und Riester
Drei staatliche Instrumente beschleunigen Ihren Eigenkapitalaufbau:
Wohnungsbauprämie (Bausparvertrag)
Einkommensgrenze: 35.000 Euro zu versteuerndes Einkommen (Singles), 70.000 Euro (Paare). Prämie: 10 Prozent der Einzahlungen, maximal 70 Euro (Singles) / 140 Euro (Paare) jährlich.
Bedingung: Das Bausparguthaben muss für Wohnzwecke genutzt werden.
Arbeitnehmer-Sparzulage (VL – Vermögenswirksame Leistungen)
Staat bezuschusst vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers in Bausparverträge mit bis zu 43 Euro jährlich (bei max. 470 Euro VL in Bausparverträge). Einkommensgrenze: 17.900 Euro (Singles), 35.800 Euro (Paare) zu versteuerndes Einkommen.
Riester-Förderung
Grundzulage: 175 Euro jährlich. Kinderzulage: 300 Euro pro Kind (nach 2008 geboren), 185 Euro für ältere Kinder. Eine Familie mit zwei Kindern erhält jährlich 175 + 2 × 300 = 775 Euro staatliche Zulage.
Über 10 Jahre: 7.750 Euro Zulagenförderung allein für zwei Kinder – ein erheblicher Beitrag zum Eigenkapitalaufbau.
Eigenkapitalziel für München: Wie viel müssen Sie ansparen?
München zählt zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Was brauchen Sie als Eigenkapital?
| Kaufpreis | 20 % Eigenkapital | + Nebenkosten (ca. 7 %) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 600.000 € | 120.000 € | 42.000 € | 162.000 € |
| 750.000 € | 150.000 € | 52.500 € | 202.500 € |
| 900.000 € | 180.000 € | 63.000 € | 243.000 € |
Realistischer Sparplan für 160.000 Euro Ziel in München:
- In 5 Jahren: ca. 2.500 Euro monatlich
- In 8 Jahren: ca. 1.500 Euro monatlich
- In 10 Jahren: ca. 1.200 Euro monatlich
(Alle Werte bei 3–4 % durchschnittlicher Rendite auf Tagesgeld/ETF-Kombination)
Diese Beträge zeigen: In München ist der Eigenkapitalaufbau für viele Haushalte eine Frage von mehreren Jahren konsequenten Sparens. Umso wichtiger ist es, früh mit einem klaren Plan zu beginnen.
Auch wichtig: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Bankgespräch-Checkliste: Diese Eigenkapitalnachweise sollten Sie bereithalten
Beim Bankgespräch zur Baufinanzierung müssen Sie Ihr Eigenkapital belegen. Bereiten Sie folgende Dokumente vor:
1. Kontoauszüge (letzte 3 Monate) Alle Konten, auf denen Eigenkapital liegt. Ungewöhnliche Eingänge (Schenkungen) müssen erklärt werden.
2. Depotauszug (Wertpapiere) Aktueller Depotauszug mit Gesamtwert. Banken rechnen i.d.R. 70–80 % des Depotwertes an.
3. Bausparvertrag-Nachweis Aktuelle Jahresabrechnung mit Guthaben und Zuteilungsstand.
4. Lebensversicherungs-Nachweis Aktueller Rückkaufswert (Bescheinigung der Versicherungsgesellschaft).
5. Schenkungsvertrag oder Schenkungserklärung Bei Geldgeschenken von Angehörigen – einfaches Dokument, das bestätigt, dass das Geld nicht zurückgezahlt werden muss.
6. Riester-Vertrag-Nachweis Bei geplanter Wohnriester-Entnahme: Aktueller Kontostand und Nachweis über Förderfähigkeit des Vertrags.
7. Eigenleistungsnachweis (bei Neubau) Falls Eigenleistungen beim Bau eingebracht werden: Einschätzung durch Fachunternehmer oder Sachverständigen.
Eigenkapital ansparen als Selbstständiger: Was ohne bAV möglich ist
Selbstständige haben keinen Zugang zu arbeitgeberfinanzierter bAV und vermögenswirksamen Leistungen. Ihr Eigenkapitalaufbau muss aus anderen Quellen kommen:
ETF-Sparplan als Hauptweg: Monatliche Einzahlungen in breit gestreute ETFs (MSCI World, MSCI All Country World) sind für Selbstständige die flexibelste und renditestärkste Option. Keine Mindestlaufzeiten, vollständige Liquidierbarkeit.
Tagesgeldkonto als Sicherheitspuffer: Mindestens 3–6 Monate laufende Kosten als Liquiditätsreserve, darüber hinaus Eigenkapital ansparen.
Bausparvertrag nur bei konkretem Zeithorizont: Wenn Sie den Kaufzeitpunkt klar planen können, bietet ein Bausparvertrag Zinssicherheit für das spätere Darlehen – aber beachten Sie die lange Ansparphase.
Riester für Selbstständige: Selbstständige sind nicht automatisch riesterberechtigt. Freiwillig in der gesetzlichen Rentenversicherung Versicherte können jedoch Riester nutzen. Prüfen Sie Ihre persönliche Berechtigung.
Gemeinsam Ihre Eigenkapitalstrategie entwickeln
Eigenkapital aufbauen ist keine Frage der Finanzprodukte allein – es ist eine Frage der Strategie. Welche Kombination aus Tagesgeld, ETF und staatlicher Förderung für Sie optimal ist, hängt von Ihrem Zeithorizont, Einkommen und Kaufziel ab.
Als unabhängige Baufinanzierungsberater helfen wir Ihnen dabei: Wir analysieren Ihre aktuelle Eigenkapitalsituation, berechnen das realistische Sparziel für Ihr Wunschobjekt und empfehlen die optimale Strategie.
Sobald Sie ausreichend Eigenkapital angespart haben, erhalten Sie von uns eine Finanzierungsbestätigung in 48 Stunden – damit Sie beim Kauf sofort handlungsfähig sind.
Jetzt Ersteinschätzung anfragen
Fazit: Eigenkapital aufbauen ist möglich – mit dem richtigen Plan
Was als Eigenkapital zählt, ist klarer als viele denken: Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben und Schenkungen – ja. Betriebliche Altersvorsorge – nein. Wohnriester – ja, aber mit Steuerfalle im Rentenalter.
Für den Aufbau empfehlen sich vier Strategien: Tagesgeld (sicher), ETF-Sparplan (renditestärker), Bausparvertrag (planungssicher) und staatliche Förderung. Die Kombination ist meistens die beste Lösung.
In München sind die Zielbeträge anspruchsvoll: 160.000 bis 240.000 Euro Eigenkapital für eine typische Wohnung. Das erfordert Disziplin – und einen konkreten Sparplan.