Von Markus Jakobides 
Für den Hauskauf empfehlen Banken als Orientierungswert mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital — zuzüglich der Kaufnebenkosten. Bei einem Objekt für 500.000 Euro in München sind das ca. 100.000 Euro Eigenkapital plus rund 45.000 Euro Nebenkosten: also insgesamt etwa 145.000 Euro Eigenmittel. Finanzierungen mit weniger Eigenkapital sind möglich, aber mit höheren Zinsen verbunden.
Die 20-Prozent-Regel: Warum Banken Eigenkapital verlangen
Für einen Baukredit von 300.000 Euro empfehlen Banken gemäß BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie einen Beleihungsauslauf von maximal 80 %, was bei einem Kaufpreis von 375.000 Euro einem Eigenkapitalanteil von 75.000 Euro entspricht. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten in Bayern von 5–9 % (ca. 33.750 Euro). Damit ergibt sich ein Gesamteigenkapitalbedarf von ca. 109.000 Euro.
Was ist der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value)?
Der Beleihungsauslauf (englisch: Loan-to-Value, LTV) ist das Verhältnis von Darlehenssumme zu Immobilienwert. Er bestimmt, in welche Risikoklasse Ihre Finanzierung fällt:
- Beleihungsauslauf unter 60 %: Beste Zinskonditionen — die Bank hat ein sehr geringes Ausfallrisiko.
- Beleihungsauslauf 60–80 %: Gute Konditionen — Standardbereich für solide Finanzierungen.
- Beleihungsauslauf über 80 %: Zinsaufschläge von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten — die Bank verlangt eine Risikoprämie.
- Beleihungsauslauf über 90 %: Deutliche Zinsaufschläge, nicht alle Banken finanzieren diesen Bereich.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 375.000 Euro und einem Kredit von 300.000 Euro beträgt der Beleihungsauslauf: 300.000 ÷ 375.000 = 80 %. Das liegt an der Grenze zum günstigeren Konditionen-Bereich.
Zinsstufen: Wie Eigenkapital Ihren Zinssatz beeinflusst
| Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag (typisch) | Auswirkung bei 300k Kredit / 10 Jahre |
|---|---|---|
| Bis 60 % | 0 Basispunkte | Beste Kondition |
| 60–70 % | +0,10–0,20 Bp. | +ca. 3.000–6.000 € Mehrkosten |
| 70–80 % | +0,20–0,35 Bp. | +ca. 6.000–10.500 € Mehrkosten |
| 80–90 % | +0,35–0,50 Bp. | +ca. 10.500–15.000 € Mehrkosten |
| Über 90 % | +0,50–0,80 Bp. | +ca. 15.000–24.000 € Mehrkosten |
Diese Tabelle zeigt: Jeder Prozentpunkt mehr Eigenkapital (der den Beleihungsauslauf senkt) spart Ihnen in der Regel mehrere Tausend Euro Zinsen.
BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Gesetzlicher Hintergrund
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) der BaFin schreibt vor, dass Banken vor jeder Kreditvergabe eine umfassende Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen müssen. Diese Prüfung berücksichtigt unter anderem das Eigenkapital als Puffer gegen Wertverluste der Immobilie. Die WIKR ist gemäß §§ 505a–d BGB gesetzlich verankert und schützt sowohl Kreditnehmer als auch Banken vor Überschuldungssituationen.
Eigenkapital konkret: Was Sie für 200.000 und 300.000 Euro Kredit brauchen
Bei einem 200.000-Euro-Kredit für ein Objekt im Wert von 250.000 Euro (80 % Beleihungsauslauf gemäß BaFin-Empfehlung) werden 50.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreisanteil benötigt. Hinzu kommen Kaufnebenkosten in Bayern von 5–9 % des Kaufpreises (ca. 12.500–22.500 Euro). Damit ergibt sich ein Gesamteigenkapitalbedarf von ca. 62.500–72.500 Euro.
Wie viel Eigenkapital für 200.000 Euro Kredit?
Bei einem angestrebten Kredit von 200.000 Euro und einem Kaufpreis von 250.000 Euro:
- Eigenkapital für Kaufpreis (20 %): 50.000 Euro
- Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %): 8.750 Euro
- Notar und Grundbuch (ca. 1,7 %): 4.250 Euro
- Maklerprovision (3,57 % inkl. MwSt., sofern anfallend): 8.925 Euro
- Gesamter Eigenkapitalbedarf (ohne Makler): ca. 63.000 Euro | mit Makler: ca. 72.000 Euro
Wie viel Eigenkapital für 300.000 Euro Kredit?
Bei einem angestrebten Kredit von 300.000 Euro und einem Kaufpreis von 375.000 Euro:
- Eigenkapital für Kaufpreis (20 %): 75.000 Euro
- Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %): 13.125 Euro
- Notar und Grundbuch (ca. 1,7 %): 6.375 Euro
- Maklerprovision (3,57 %, sofern anfallend): 13.388 Euro
- Gesamter Eigenkapitalbedarf (ohne Makler): ca. 94.500 Euro | mit Makler: ca. 108.000 Euro
Wie viel Eigenkapital für 500.000 Euro Kredit?
Bei einem angestrebten Kredit von 500.000 Euro und einem Kaufpreis von 625.000 Euro:
- Eigenkapital für Kaufpreis (20 %): 125.000 Euro
- Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %): 21.875 Euro
- Notar und Grundbuch (ca. 1,7 %): 10.625 Euro
- Maklerprovision (3,57 %, sofern anfallend): 22.313 Euro
- Gesamter Eigenkapitalbedarf (ohne Makler): ca. 157.500 Euro | mit Makler: ca. 180.000 Euro
Nebenkosten: Der oft vergessene Teil des Eigenkapitalbedarfs
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1,5–2,0 % sowie ggf. eine Maklerprovision von bis zu 3,57 % (inkl. MwSt.). Insgesamt können die Kaufnebenkosten in Bayern 5 bis 9 % des Kaufpreises ausmachen. Idealerweise werden diese Kosten vollständig aus Eigenkapital finanziert, da sie nicht beleihbar sind.
Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 % des Kaufpreises
Bayern gehört zu den Bundesländern mit einer niedrigeren Grunderwerbsteuer: 3,5 % des notariell beurkundeten Kaufpreises. Zum Vergleich: In Berlin und Thüringen sind es 6,0 %, in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro in München bedeutet das: 21.000 Euro Grunderwerbsteuer — fällig innerhalb von 4 Wochen nach Beurkundung.
Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2,0 %
Die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch kosten zusammen ca. 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Die genauen Kosten sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit transparent. Bei 500.000 Euro Kaufpreis: ca. 7.500–10.000 Euro.
Maklerprovision: bis zu 3,57 % (inkl. MwSt.)
Wenn ein Makler beteiligt ist, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit dem Bestellerprinzip (2020) in der Regel je zur Hälfte. Der Käufer zahlt maximal 3,57 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.). Bei 500.000 Euro Kaufpreis wären das bis zu 17.850 Euro.
Gesamtnebenkosten Bayern: Ihre vollständige Checkliste
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 400.000 € | Bei 600.000 € |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Bayern) | 3,5 % | 14.000 € | 21.000 € |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,7 % | 6.800 € | 10.200 € |
| Makler (Käuferanteil, sofern anfallend) | bis 3,57 % | bis 14.280 € | bis 21.420 € |
| Gesamt ohne Makler | ca. 5,2 % | 20.800 € | 31.200 € |
| Gesamt mit Makler | ca. 8,8 % | 35.080 € | 52.620 € |
Wichtig: Kaufnebenkosten können nicht beleihungsanrechnungsfähig gemacht werden. Sie müssen fast immer vollständig aus Eigenkapital finanziert werden.
Was zählt als Eigenkapital? Alle anerkannten Formen im Überblick
Als Eigenkapital beim Hauskauf anerkannt werden: Barvermögen und Bankguthaben, Bausparverträge (Guthaben), Wertpapierdepots (mit Abschlag von ca. 10–20 %), schuldenfreie Grundstücke und Immobilien sowie Eigenleistungen beim Bau (Muskelhypothek, max. ca. 15.000–20.000 Euro bei den meisten Banken).
Barvermögen und Bankguthaben
Das Liquideste und am besten anerkannte Eigenkapital ist Barvermögen auf Giro- und Tagesgeldkonten. Banken sehen hier keine Abschläge oder Risiken. Idealerweise weisen Sie per Kontoauszug nach, dass die Mittel bereits mehrere Monate vorhanden waren (sog. Mittelherkunftsnachweis).
Bausparverträge und Wertpapierdepots
- Bausparverträge: Das angesparte Guthaben gilt als volles Eigenkapital.
- Wertpapierdepots: Anerkannt werden Aktien und Fonds, jedoch mit einem Risikoabschlag von ca. 10–20 %. Ein Depotstand von 100.000 Euro wird also mit ca. 80.000–90.000 Euro als Eigenkapital gewertet.
Muskelhypothek: Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz
Die Muskelhypothek bezeichnet anerkannte Eigenleistungen beim Neubau oder Umbau. Banken akzeptieren diese als Eigenkapital, da sie den Wert der Immobilie erhöhen, ohne dass Geld fließt. Die Anerkennung ist auf ca. 15.000 bis 20.000 Euro begrenzt und setzt voraus, dass Sie die handwerklichen Fähigkeiten nachweislich besitzen (z. B. Ausbildung als Maurer, Elektriker, Maler).
Bestehende Grundstücke und schuldenfreie Immobilien
Wenn Sie bereits ein schuldenfreies Grundstück oder eine abbezahlte Immobilie besitzen, kann dieser Wert als Sicherheit und damit als Eigenkapitalersatz eingebracht werden. Die Bank berechnet dafür den Beleihungswert (in der Regel 70–80 % des Marktwerts).
Eigenkapital unter 20 %: Was dann passiert
Höhere Zinsen: Wie stark steigt Ihr Zinssatz?
Wenn Sie weniger als 20 % Eigenkapital einbringen, steigt der Beleihungsauslauf über 80 %. Die meisten Banken verlangen dann Zinsaufschläge von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten. Bei einem 300.000-Euro-Kredit und einem Zinsaufschlag von 0,3 % zahlen Sie über 10 Jahre ca. 9.000 Euro mehr — und über die gesamte Laufzeit von 28 Jahren sogar bis zu 25.000 Euro mehr.
Vollfinanzierung: Wann ist das möglich?
Eine Vollfinanzierung (100 % des Kaufpreises ohne Eigenkapital) ist möglich, aber selten sinnvoll. Banken vergeben sie nur an Kreditnehmer mit sehr gutem Einkommen, tadelloser SCHUFA und stabiler Beschäftigung. Die Zinsaufschläge sind erheblich. Lesen Sie dazu unseren ausführlichen Artikel Baufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?.
Alternativen: KfW-Darlehen und BayernLabo
Wenn das Eigenkapital knapp ist, können Förderprogramme helfen:
- KfW-Wohneigentumsprogramm: Zinsgünstige Ergänzungsdarlehen bis 100.000 Euro, die das nötige Eigenkapital teilweise ersetzen können.
- BayernLabo: Das Wohnraumförderprogramm des Freistaats Bayern bietet günstige Darlehen für Familien und Käufer mit mittlerem Einkommen.
Der dritte Kapitalbedarf: Liquiditätsreserve nach dem Kauf
Neben dem Eigenkapital für Kaufpreis und Nebenkosten benötigen Sie eine Liquiditätsreserve. Diese schützt vor unerwarteten Ausgaben nach dem Kauf — Reparaturen, Jobwechsel, Umzugskosten. Empfehlung: mindestens 2–3 Monatsgehälter als sofort verfügbare Reserve behalten, auch wenn das die Eigenkapitalquote leicht senkt. Für eine Baufinanzierung brauchen Sie folgende Mittel: 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, 5–9 % für Nebenkosten in Bayern sowie eine Liquiditätsreserve von 2–3 Monatsgehältern.
Warum eine Liquiditätsreserve unverzichtbar ist
Ein typischer Fehler bei Erstkäufern: Sie setzen ihr gesamtes Erspartes als Eigenkapital ein und haben danach keinerlei finanziellen Puffer mehr. Was passiert, wenn:
- Das Dach eine unerwartete Reparatur benötigt (5.000–15.000 Euro)?
- Ein Arbeitgeber sich für Kurzarbeit entscheidet?
- Der Umzug und die Erstausstattung teurer werden als geplant?
In all diesen Szenarien fehlt die finanzielle Handlungsfähigkeit. Markus Jakobides thematisiert diese Liquiditätsreserve in jedem Beratungsgespräch — denn die meisten Kaufinteressenten denken nur an die Eigenkapitalquote, nicht an den Puffer danach.
Wie hoch sollte die Reserve sein?
Die Empfehlung als Orientierungswert: Halten Sie mindestens 2 bis 3 Monatsgehälter (netto) als sofort zugängliche Reserve — auf einem Tagesgeldkonto, nicht investiert. Bei einem Nettogehalt von 5.000 Euro sind das 10.000–15.000 Euro, die Sie nicht in die Finanzierung einbringen.
Typische Fallen: Wenn Käufer alles Erspartes investieren
Die häufigste Situation: Ein Käufer hat 120.000 Euro gespart. Er bringt alles ein, um eine bessere Zinsklasse zu erreichen. Nach dem Kauf einer 600.000-Euro-Wohnung in München hat er null Rücklagen. Schon eine kleinere Reparatur am Gemeinschaftseigentum (Sonderumlage Eigentümergemeinschaft) kann dann zum finanziellen Problem werden.
Besser: 105.000 Euro als Eigenkapital einsetzen, 15.000 Euro als Liquiditätsreserve behalten. Der minimal schlechtere Zinssatz durch 1,5 % mehr Beleihungsauslauf kostet über 10 Jahre ca. 1.500–3.000 Euro — deutlich weniger als der Stress einer fehlenden Reserve.
München-Realität: Eigenkapitalbedarf bei Münchner Immobilienpreisen
In München sind die Kaufpreise sehr hoch. Für Selbstständige erwarten viele Banken sogar 25–30 % Eigenkapital. Sprechen Sie mich an, um Ihren Eigenkapitalbedarf auf Basis Ihres konkreten Kaufpreises zu berechnen.
Eigenkapitalbedarf in München (Beispielrechnung)
Für eine Beispielrechnung können Sie folgende Formel verwenden: EK-Bedarf = 20 % des Kaufpreises + Nebenkosten Bayern (ca. 9,5 % des Kaufpreises). Sprechen Sie mich an, um die Berechnung auf Basis Ihres konkreten Kaufpreises durchzuführen.
Nebenkosten berechnet mit Grunderwerbsteuer 3,5 % + Notar/Grundbuch 1,7 % + Makler 3,57 %. Ohne Makler reduziert sich der Bedarf um ca. 20.000–32.000 Euro.
Beispiel: Eigentumswohnung für 600.000 Euro in München
Vollrechnung für eine typische Münchner Eigentumswohnung (ca. 65 m²) für 600.000 Euro:
- Kaufpreis: 600.000 Euro
- Eigenkapital für Kaufpreisanteil (20 %): 120.000 Euro
- Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %): 21.000 Euro
- Notar und Grundbuch (ca. 1,7 %): 10.200 Euro
- Maklerprovision (3,57 %, sofern anfallend): 21.420 Euro
- Gesamter Eigenkapitalbedarf mit Makler: ca. 172.620 Euro
- Gesamter Eigenkapitalbedarf ohne Makler: ca. 151.200 Euro
- Empfohlene Liquiditätsreserve: ca. 15.000–20.000 Euro
- Gesamte empfohlene Eigenmittel: ca. 166.000–193.000 Euro
Wie Markus Jakobides Eigenkapital-Strategien für Münchner Käufer optimiert
Mit Zugang zu über 400 Bankpartnern findet Markus Jakobides auch für Käufer mit weniger Eigenkapital als 20 % tragfähige Lösungen — etwa durch Kombination von KfW-Darlehen, günstigeren Bankenkonditionen für bestimmte Einkommensprofile oder durch die Einbringung weiterer Sicherheiten. Die Finanzierungsbestätigung in 24 Stunden stellt sicher, dass Sie bei gefundener Traumimmobilie sofort handeln können, ohne wochenlang auf Bankentscheidungen warten zu müssen.
Fazit: Eigenkapital richtig planen – mit persönlicher Beratung
Drei Komponenten bestimmen Ihren Eigenkapitalbedarf beim Hauskauf:
- EK-Anteil für den Kaufpreis (idealerweise 20 % für den besten Zinssatz)
- Kaufnebenkosten (in Bayern 5,2–8,8 % je nach Maklerbeteiligung)
- Liquiditätsreserve (mindestens 2–3 Monatsgehälter)
In München bedeutet das für typische Kaufpreise: Rechnen Sie mit einem Gesamteigenmittelbedarf von 150.000 bis 200.000 Euro für eine Wohnung in guter Lage — zuzüglich der Reserve.
Eigenkapital unter 20 % ist machbar, aber teurer. Lesen Sie dazu: Baufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?
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