Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf wirklich notwendig ist, hängt vom Kaufpreis, dem Bundesland und Ihrer persönlichen Finanzsituation ab – eine pauschale Zahl gibt es nicht. Als Richtwert gilt jedoch: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln aufbringen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Faustformeln gelten, was als Eigenkapital anerkannt wird, wie KfW-Förderung helfen kann und was speziell für München gilt – einem der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands.
Das Wichtigste in Kürze
- Mindestempfehlung: 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus 6–10 % für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %, Notar ca. 1,5 %, Grundbuch ca. 0,5 %). Mehr dazu: Hauskauf ohne oder mit wenig Eigenkapital
- Beleihungsauslauf entscheidet über den Zinssatz: Wer mehr als 80 % des Kaufpreises finanziert, zahlt Zinsaufschläge von 0,3 bis 0,7 Prozentpunkten – bei 400.000 Euro Kredit über zehn Jahre bis zu 28.000 Euro Mehrkosten.
- Was als Eigenkapital zählt: Bankguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere (mit Abschlag), Lebensversicherungs-Rückkaufswert und Schenkungen. Betriebliche Altersvorsorge zählt grundsätzlich nicht. Mehr dazu: Eigenkapital aufbauen – was zählt wirklich
- KfW als Eigenkapitalergänzung: Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 bietet bis zu 100.000 Euro günstige Darlehen, die von manchen Banken als nachrangige Sicherheit anerkannt werden und den Eigenkapitalbedarf aus eigenen Mitteln senken. Mehr dazu: KfW-Kredit und Eigenkapital
- München-Besonderheit: Bei Kaufpreisen von 700.000 bis 1.000.000 Euro (Gutachterausschuss München 2025) sind 140.000 bis 200.000 Euro Eigenkapital realistisch notwendig. BayernLabo bietet hier ergänzende Förderprogramme.
Der Münchner Eigenkapital-Realitätscheck: Was die Zahlen bedeuten
Die bundesweiten Faustformeln zu Eigenkapital beim Hauskauf stimmen – aber in München verschieben sie sich erheblich. Während der durchschnittliche deutsche Kaufpreis für ein Eigenheim bei rund 350.000 bis 450.000 Euro liegt, zeigt der Gutachterausschuss München in seinem Immobilienmarktbericht 2025, dass Einfamilienhäuser in München und dem engeren Umland typischerweise 900.000 Euro bis 1,5 Millionen Euro kosten. Eigentumswohnungen liegen je nach Lage und Größe bei 600.000 bis über einer Million Euro.
Das bedeutet: Die 20-Prozent-Eigenkapital-Regel erfordert in München 120.000 bis 300.000 Euro aus eigenen Mitteln – noch ohne Nebenkosten. Das sind Beträge, die sich auch bei gutem Einkommen nur über viele Jahre ansparen lassen. Deshalb ist die Frage, wie man die Eigenkapitallücke schließt, in München existenziell.
Gleichzeitig machen die hohen Kaufpreise in München jede Zinsoptimierung umso wertvoller: Bei einem 700.000-Euro-Kredit bedeuten 0,3 Prozentpunkte besserer Zinssatz über 20 Jahre eine Ersparnis von rund 42.000 Euro. Das ist der konkrete Hebel, den ein erfahrener Baufinanzierungsberater für Sie bedienen kann.
Die andere Seite dieser Rechnung: München ist kein Sonderfall, sondern für viele der Einstiegspunkt in ein Thema, das grundsätzliche Finanzplanung erfordert. Wer in München kaufen will, muss früher mit dem Eigenkapitalaufbau beginnen, alle anerkannten Eigenkapitalformen kennen und gezielt Förderprogramme nutzen.
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf?
Für einen Hauskauf empfehlen Banken und Finanzexperten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, zuzüglich der Kaufnebenkosten von sechs bis zehn Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet das mindestens 100.000 Euro Eigenkapital plus 27.500 bis 50.000 Euro für Nebenkosten – insgesamt also rund 130.000 bis 150.000 Euro.
Wer weniger Eigenkapital mitbringt, erhält trotzdem einen Kredit, zahlt aber höhere Zinsen. Bei einem Beleihungsauslauf über 80 Prozent verlangen Banken typischerweise Zinsaufschläge von 0,3 bis 0,7 Prozentpunkten. Bei 400.000 Euro Kredit und zehn Jahren Zinsbindung summiert das sich auf 12.000 bis 28.000 Euro Mehrkosten.
Die Eigenkapital-Faustformel: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises für die Finanzierung plus 5,5 bis 10 Prozent Kaufnebenkosten. In Bayern: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, ca. 1,5 Prozent Notar, ca. 0,5 Prozent Grundbuch. Verbraucherzentrale Bayern hält 25 Prozent als solide Ausgangsbasis.
Mehr dazu: Hauskauf ohne oder mit wenig Eigenkapital: Was ist möglich?
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Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?
Als Eigenkapital beim Hauskauf zählen alle Vermögenswerte, die kurzfristig ohne Schulden zur Verfügung stehen:
- Bankguthaben auf Giro-, Tages- oder Festgeldkonten (vollständig anerkannt)
- Bausparverträge im Guthabenbereich (vollständig anerkannt)
- Wertpapiere und Fonds (mit Abschlägen von 20–30 % je nach Liquidierbarkeit)
- Geldgeschenke und Schenkungen von Dritten (vollständig anerkannt, Nachweis erforderlich)
- Lebensversicherungen über den Rückkaufswert (vollständig anerkannt)
Nicht als Eigenkapital gewertet werden in der Regel: laufende Förderkredite, die selbst zurückzuzahlen sind, Rentenforderungen und verpfändetes Vermögen.
Was gilt bei Altersvorsorge? Die betriebliche Altersvorsorge (bAV) zählt nicht als Eigenkapital, weil das Kapital bis zum Renteneintritt gebunden ist. Die Riester-Rente kann über das Wohnriester-Modell steuerneutral für den Wohnungskauf eingesetzt werden – jedoch nicht als klassisches Eigenkapital, sondern als zweckgebundene Entnahme. Stiftung Warentest empfiehlt, den Wohnförderkonto-Effekt im Rentenalter genau zu berechnen, bevor man diese Option zieht.
Zählt KfW als Eigenkapital? Ein KfW-Kredit ist kein Eigenkapital im klassischen Sinne, da er zurückgezahlt werden muss. Einige Banken akzeptieren KfW-Darlehen jedoch als nachrangige Besicherung, die den erforderlichen Eigenkapitaleinsatz aus eigenen Mitteln reduziert. Ob das möglich ist, hängt von der jeweiligen Bank ab.
Mehr dazu: Eigenkapital aufbauen und Altersvorsorge: Was zählt wirklich?
KfW-Kredit und Eigenkapital: Wie Sie den Eigenmittelbedarf senken
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ermöglicht Darlehen bis zu 100.000 Euro für den Kauf von Wohneigentum zu subventionierten Zinsen. Wenn die Hausbank den KfW-Kredit als nachrangige Finanzierung akzeptiert, reduziert sich der Anteil, den Sie aus eigenen Mitteln einbringen müssen.
Ein konkretes Beispiel: Bei einem 500.000-Euro-Kaufpreis mit 60.000 Euro eigenem Eigenkapital und 100.000 Euro KfW-Kredit sinkt der Anteil des teuren Bankdarlehens auf 340.000 Euro – was einem Beleihungsauslauf von 68 Prozent statt 88 Prozent entspricht. Dieser verbesserte Beleihungsauslauf führt zu deutlich günstigeren Zinssätzen beim Bankdarlehen.
Nicht jede Bank akzeptiert KfW-Darlehen als Eigenkapitalsubstitut. Ein erfahrener Berater kennt aus dem Vergleich von über 400 Bankpartnern, welche Banken diese Kombination akzeptieren und welche nicht – das ist ein konkreter Wissensvorsprung, der Ihnen erhebliche Kosten sparen kann.
BayernLabo als regionale Alternative: Für Käufer in Bayern bietet die BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt) Wohnraumförderprogramme an, die als ergänzende nachrangige Darlehen die Eigenkapitallücke schließen können. Diese Programme sind speziell auf bayerische Verhältnisse zugeschnitten und bei bundesweiten Plattformen oft nicht bekannt.
Mehr dazu: KfW-Kredit und Eigenkapital: Wie lässt sich der Eigenmittelbedarf senken?
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Weiterführende Quellen
- Gutachterausschuss München – Immobilienmarktbericht 2025: Offizielle Kaufpreisstatistiken für München und Umland, jahresaktuell. Grundlage für realistische Eigenkapitalplanungen im Münchner Markt.
- KfW-Wohneigentumsprogramm 124: Offizielle Programmdetails, aktuelle Konditionen und Antragstellung für das wichtigste KfW-Förderprogramm für Eigennutzer.
- Verbraucherzentrale Bayern – Baufinanzierung und Eigenkapital: Unabhängige Verbraucherinformationen zum Eigenkapitalbedarf und zur Berechnung des Beleihungsauslaufs.
- Stiftung Warentest – Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Unabhängige Bewertung von Vollfinanzierungen und Alternativen bei niedrigem Eigenkapital.
- BayernLabo – Wohnraumförderung Bayern: Bayerische Förderdarlehen als Ergänzung zu KfW und eigenem Eigenkapital, speziell für Käufer in Bayern.
Fazit
Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf benötigt wird, hängt von Kaufpreis, Markt und Ihrer Gesamtsituation ab – aber die Faustformel von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten gilt als solide Ausgangsbasis. In München bedeutet das oft 150.000 bis 300.000 Euro, was eine frühzeitige und systematische Eigenkapitalplanung unverzichtbar macht. KfW-Förderung, BayernLabo-Programme und die gezielte Kombination verschiedener Eigenkapitalformen können die Lücke schließen – sofern Sie wissen, welche Banken welche Kombinationen akzeptieren. Sprechen Sie mit Markus Jakobides, um Ihre individuelle Eigenkapitalstrategie zu entwickeln und die für Ihre Situation optimale Finanzierungsstruktur zu finden.
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Begriffe im Überblick
Eigenkapitalquote: Prozentualer Anteil des eigenen Vermögens am Kaufpreis einer Immobilie. Eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent gilt als Mindestempfehlung, 25 bis 30 Prozent als solide Ausgangsbasis.
Beleihungsauslauf (LTV – Loan-to-Value): Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Beleihungswert der Immobilie. Banken staffeln ihre Zinssätze nach diesem Wert: Unter 60 % gibt es Topkonditionen, über 80 % entstehen Zinsaufschläge.
Beleihungswert: Von der Bank festgelegter Wert einer Immobilie, der meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis liegt, um Marktschwankungen abzusichern. Grundlage für die Berechnung des Beleihungsauslaufs.
Vollfinanzierung: Kauf einer Immobilie ohne eigenes Eigenkapital. Die Bank finanziert 100 Prozent des Kaufpreises (manchmal auch 110 Prozent inklusive Nebenkosten). Führt zu erheblichen Zinsaufschlägen und ist nur für sehr bonitätsstarke Kreditnehmer möglich.
Nebenkosten: Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb umfassen in Bayern: 3,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 1,5 % Notargebühren, ca. 0,5 % Grundbuchgebühren. Maklergebühren kommen ggf. hinzu (bis zu 3,57 % inkl. MwSt.).
KfW-Wohneigentumsprogramm 124: Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums. Bietet zinsgünstige Darlehen bis 100.000 Euro, beantragt über die Hausbank.
BayernLabo: Bayerische Landesbodenkreditanstalt mit Wohnraumförderprogrammen speziell für Bayern. Bietet ergänzende nachrangige Darlehen, die als Eigenkapitalergänzung dienen können.
Wohnriester: Nutzung eines staatlich geförderten Riester-Vertrags für den Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie. Steuerneutrale Entnahme möglich, aber spätere Besteuerung über das Wohnförderkonto im Rentenalter zu beachten.