Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten bei einem Immobilienkauf machen in Deutschland je nach Bundesland und Maklereinbindung 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus – bei einer Münchner Wohnung für 700.000 Euro können das bis zu 90.000 Euro sein, die auf einen Schlag fällig werden. Dieser Leitfaden erklärt alle Kostenbestandteile, zeigt, wie Sie einen Immobilien Nebenkosten Rechner ersetzen, und beantwortet die wichtigsten Fragen zu Grunderwerbsteuer Bayern, Notarkosten, Maklerprovision und der Möglichkeit, Nebenkosten mitzufinanzieren. Er richtet sich an Erstkäufer und Kapitalanleger in München und Bayern, die ihre Gesamtinvestition realistisch planen wollen.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufnebenkosten betragen in Bayern ohne Makler rund 5 bis 5,5 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (bundesweit niedrigster Satz), Notar- und Grundbuchkosten ca. 2 Prozent nach GNotKG.
- Mit Maklerprovision steigen die Nebenkosten auf 8,5 bis 9 Prozent – die Käuferprovision ist seit § 656c BGB (2020) auf maximal 3,57 Prozent begrenzt und muss hälftig aufgeteilt werden.
- Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit – sie sollten vollständig aus Eigenkapital bestritten werden; eine 110-Prozent-Finanzierung ist nur für bonitätsstarke Käufer und zu höheren Zinsen möglich.
- Bei einem 700.000-Euro-Objekt in Bayern ohne Makler fallen ca. 35.000 bis 38.500 Euro Nebenkosten an – dieser Betrag ist bei der Eigenkapitalplanung vor der Finanzierungsberatung einzuplanen.
- Separat ausgewiesenes Inventar im Kaufvertrag reduziert legal die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage – eine Möglichkeit, die viele Käufer nicht kennen.
Was Käufer beim Thema Nebenkosten oft unterschätzen
Die häufigste Fehlkalkulation beim Immobilienkauf: Käufer planen Eigenkapital für die Anzahlung ein, vergessen aber, die Kaufnebenkosten als separaten, nicht finanzierungsfähigen Block zu berücksichtigen. Das Ergebnis ist eine Finanzierungslücke kurz vor dem Notartermin – oder eine Finanzierung, die zu knapp dimensioniert ist.
Konkret bedeutet das: Wer 150.000 Euro Eigenkapital hat und glaubt, damit eine 500.000-Euro-Wohnung zu 30 Prozent Eigenkapital finanzieren zu können, liegt falsch. Die Kaufnebenkosten von ca. 27.500 Euro (Bayern, ohne Makler) müssen von den 150.000 Euro abgezogen werden – es verbleiben 122.500 Euro echtes Eigenkapital für die Finanzierung. Das ergibt eine Eigenkapitalquote von ca. 24,5 Prozent, nicht 30 Prozent.
Diese Unterschätzung hat direkte Folgen für den Zinssatz: Banken staffeln Konditionen nach Beleihungsauslauf. Wer unter 70 Prozent Beleihungsauslauf bleibt, erhält bessere Konditionen als bei 75 oder 80 Prozent. Eine exakte Nebenkostenkalkulation vor dem ersten Bankgespräch ist deshalb kein Detail, sondern entscheidend für die Finanzierungskonditionen.
Grunderwerbsteuer in Bayern: Satz, Berechnung und Sparmöglichkeiten
Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz (Stand 2026), identisch mit Sachsen. Die Steuer entsteht gemäß § 1 Abs. 1 GrEStG bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags und muss vor Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung beglichen werden, die für den Grundbucheintrag erforderlich ist. Separat ausgewiesenes Inventar im Kaufvertrag reduziert die Bemessungsgrundlage legal.
Der Unterschied zu Hochsteuer-Bundesländern ist erheblich: Bei einem 500.000-Euro-Objekt fällt in Bayern 17.500 Euro Grunderwerbsteuer an, in NRW, Brandenburg oder dem Saarland dagegen 32.500 Euro – eine Differenz von 15.000 Euro. Für Münchner Käufer ist Bayern trotz hoher absoluter Kaufpreise bei der Nebenkostenquote bundesweit besonders günstig.
Die Grunderwerbsteuer wird nach Beurkundung durch das Finanzamt festgesetzt und ist in der Regel innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Bescheids zu zahlen. Erst dann stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die kein Grundbucheintrag auf den neuen Eigentümer erfolgen kann.
Mehr dazu: Grunderwerbsteuer in Bayern: Satz, Berechnung und Sparmöglichkeiten
Neben der Grunderwerbsteuer ist die Notargebühr der zweite große Pflichtblock bei den Kaufnebenkosten.
Notarkosten beim Hauskauf: Was kostet der Notar wirklich?
Notarkosten beim Hauskauf betragen nach GNotKG-Gebührentabelle ca. 1,0 bis 1,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises; Grundbuchgebühren kommen mit weiteren 0,3 bis 0,5 Prozent hinzu, sodass Notar- und Grundbuchkosten zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent ergeben. Bei Bankfinanzierung erhöht die zusätzliche Grundschuldbestellungs-Beurkundung die Notarkosten um ca. 0,3 bis 0,5 Prozent des Darlehensbetrags.
Die Gebühren sind gesetzlich im GNotKG festgelegt – Notare können weder Nachlässe gewähren noch Aufschläge verlangen. Das macht die Notarkosten kalkulierbar: Für ein 500.000-Euro-Objekt liegen sie typischerweise zwischen 7.500 und 10.000 Euro (Kaufvertrag plus Grundschuldbestellung). Für eine genaue Kalkulation empfiehlt sich der kostenfreie Notarkostenrechner der Bundesnotarkammer.
Mehr dazu: Notarkosten beim Hauskauf: Was kostet der Notar wirklich?
Die dritte Kostenkategorie ist optional – aber dennoch bedeutsam: die Maklerprovision.
Maklerprovision beim Hauskauf: Höhe, Regelung und ohne Makler kaufen
Seit § 656c BGB (Wohnimmobilienmaklergesetz 2020) beträgt die maximale Käufer-Maklerprovision in Deutschland 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer, da die Gesamtprovision von maximal 7,14 Prozent hälftig aufgeteilt werden muss. Bei einem 800.000-Euro-Objekt in München zahlt ein Käufer damit bis zu 28.560 Euro an Maklerprovision.
Bei gewerblichen Immobilien gelten diese Begrenzungen nicht. Käufer, die Immobilien provisionsfrei direkt vom Eigentümer erwerben, sparen die gesamte Käuferprovision – bei einem 600.000-Euro-Objekt bis zu 21.420 Euro. Für einen sicheren Kauf ohne Makler empfehlen sich ein unabhängiger Baugutachter für die technische Prüfung sowie ein Fachanwalt für Immobilienrecht für die Kaufvertragsgestaltung.
Mehr dazu: Maklerprovision beim Hauskauf: Höhe, Regelung und ohne Makler kaufen
Wer die Nebenkosten nicht vollständig aus Eigenkapital aufbringen kann, fragt sich, ob eine Mitfinanzierung möglich ist.
Kaufnebenkosten mitfinanzieren: Vollfinanzierung erklärt
Eine Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten ist als sogenannte 110-Prozent-Finanzierung möglich, erfordert aber eine hervorragende Bonität, ein überdurchschnittliches Einkommen und wird von vielen Banken abgelehnt, da der Beleihungsauslauf über 100 Prozent des Verkehrswerts liegt. Zinsen fallen dabei spürbar höher aus als bei klassischen Finanzierungen mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital.
Alternativen wie ein separater Ratenkredit, Entnahmen aus Bausparverträgen oder Schenkungen von Familienangehörigen können die Eigenkapitallücke schließen. Ein erfahrener Baufinanzierungsberater kann einschätzen, welche Kreditgeber bei geringem Eigenkapital realistische Finanzierungszusagen erteilen und welche Strukturierung die günstigsten Gesamtkosten ergibt.
Mehr dazu: Kaufnebenkosten mitfinanzieren: Vollfinanzierung erklärt
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Weiterführende Quellen
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) Gesetzliche Grundlage für die Grunderwerbsteuer in Deutschland. Regelt Steuerentstehung, Schuldner und Bemessungsgrundlage. Für Käufer relevant: § 1 Abs. 1 GrEStG und Möglichkeiten zur legalen Reduzierung der Bemessungsgrundlage durch Inventarausweisung. Weiterführend: Grunderwerbsteuer in Bayern
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) Verbindliche Gebührenordnung für Notare und Grundbuchämter in Deutschland. Alle Notargebühren und Grundbuchkosten sind hier festgelegt und nicht verhandelbar. Weiterführend: Notarkosten beim Hauskauf
§ 656c BGB – Wohnimmobilienmaklergesetz (2020) Seit Dezember 2020 ist die Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien auf maximal 3,57 Prozent pro Partei begrenzt und muss hälftig aufgeteilt werden. Schützt Käufer vor übermäßigen Provisionen. Weiterführend: Maklerprovision beim Hauskauf
Bundesnotarkammer: Notarkostenrechner Offizielles Tool zur Berechnung der Notargebühren nach GNotKG. Ermöglicht eine genaue Kalkulation für konkrete Kaufpreise und Finanzierungsbeträge vor dem Notartermin. Weiterführend: Notarkosten beim Hauskauf
Bundesministerium der Finanzen: Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland Aktuelle Übersicht aller Grunderwerbsteuersätze in Deutschland (Stand 2026). Nützlich für Käufer, die Bundesländer vergleichen oder den Effekt unterschiedlicher Steuersätze berechnen wollen. Weiterführend: Grunderwerbsteuer in Bayern
Fazit
Kaufnebenkosten sind kein Restposten – sie sind eine der ersten Zahlen, die bei der Finanzierungsplanung feststehen müssen. In Bayern sind die Bedingungen mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer bundesweit am günstigsten, aber auch hier summieren sich die Pflichtkosten bei einem 700.000-Euro-Objekt auf 35.000 bis 38.500 Euro ohne Makler. Wer diese Kosten erst kurz vor dem Notartermin einkalkuliert, riskiert eine Finanzierungslücke. Die sicherste Strategie: Beratungsgespräch führen, Eigenkapitalbedarf inklusive Nebenkosten berechnen, dann die Immobiliensuche beginnen.
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Begriffe im Überblick
Grunderwerbsteuer: Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien gemäß GrEStG. In Bayern 3,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises (bundesweit niedrigster Satz). Entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Notarkosten: Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und der Grundschuldbestellung nach GNotKG. Gesetzlich festgelegt, nicht verhandelbar. Ca. 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Maklerprovision: Vergütung für die Maklerleistung beim Immobilienkauf. Seit § 656c BGB (2020) für Wohnimmobilien maximal 3,57 Prozent pro Partei und hälftig aufzuteilen.
Grundbuchgebühren: Kosten für die Eintragung des Eigentumsübergangs und der Grundschuld im Grundbuch. Ca. 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises, geregelt im GNotKG.
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Dokument des Finanzamts, das die vollständige Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt. Ohne dieses Dokument ist kein Grundbucheintrag auf den neuen Eigentümer möglich.
Vollfinanzierung (110-Prozent-Finanzierung): Finanzierung, bei der neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten über den Immobilienkredit finanziert werden. Nur für bonitätsstarke Käufer, zu höheren Zinsen und von vielen Banken abgelehnt.
Beleihungsauslauf: Verhältnis von Darlehensbetrag zum Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Zinssatz der Baufinanzierung.
Bodenrichtwert: Amtlich ermittelter Wert für Grundstücke je Quadratmeter nach Lage. Basis für die Immobilienbewertung und relevant für die bankseitige Beleihungswertermittlung.