München ist die teuerste Großstadt Deutschlands – und trotzdem kann Kaufen hier langfristig günstiger sein als Mieten. Ob das für Ihren konkreten Fall gilt, hängt von Zahlen ab, nicht von Bauchgefühl. Dieser Artikel rechnet es für Sie durch: mit aktuellen Münchner Marktdaten, einem vollständigen 20-Jahres-Szenario und Empfehlungen nach Stadtteilen.
Der Münchner Mietmarkt 2026: Aktuelle Mietpreise
München verzeichnet 2026 die höchsten Mietpreise Deutschlands. Nach Daten von ImmobilienScout24 liegt der Durchschnittswert für Neuvertragsmieten bei 20,44 Euro pro Quadratmeter (Q1 2026), ein Anstieg von 5,7 % gegenüber Q1 2025.
Die Mietpreisspanne ist erheblich:
| Kategorie | Preisspanne |
|---|---|
| Neuvertragsmieten (Durchschnitt) | 20–25 Euro/m² |
| Neuvertragsmieten (Toplagen) | 25–28 Euro/m² |
| Bestandsmieten (laufende Verträge) | 14–18 Euro/m² |
| Sozialwohnungen / Einheimischenmodell | 8–14 Euro/m² |
Für eine typische 80-m²-Wohnung bedeutet das:
- Neuvertrag Durchschnittslage: ca. 1.800–2.000 Euro kalt monatlich
- Neuvertrag Toplage: ca. 2.200–2.500 Euro kalt monatlich
- Bestehender Mietvertrag: ca. 1.200–1.500 Euro kalt monatlich
Das Statistische Amt München weist für 2024 ein mittleres Haushaltsnettoeinkommen von rund 3.800 Euro aus. Eine Neuvertragsmiete von 2.000 Euro kalt entspricht damit über 50 % des mittleren Einkommens – für Alleinverdienende ohne hohes Einkommen schlicht nicht tragbar.
Der Kaufpreisfaktor: Was sagt er aus?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) ist eine zentrale Kennzahl für die Kaufen-vs.-Mieten-Entscheidung. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten im Kaufpreis stecken:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Ein Beispiel: 600.000 Euro Kaufpreis geteilt durch 21.600 Euro Jahresnettokaltmiete (= 1.800 Euro monatlich) ergibt einen Faktor von 27,8.
Als Faustregel gilt: Ab einem Faktor von 25 beginnt die Abwägung, ab 30 rechnet sich Kaufen nur noch mit starker Wertsteigerungserwartung.
In Randlagen wie Riem und Aubing ist der Kaufpreisfaktor am günstigsten – dort ist die rechnerische Hürde für Kaufen am niedrigsten.
Monatsvergleich: Kreditrate vs. Mietrate für die gleiche Wohnung
Rechnen wir konkret für eine 80-m²-Wohnung mit einem Kaufpreis von 600.000 Euro in einer mittleren Münchner Lage:
Mietseite:
- Neuvertragsmiete: 1.900 Euro kalt monatlich
- Nebenkosten (Betriebskosten): ca. 300 Euro
- Gesamtbelastung Miete: ca. 2.200 Euro monatlich
Kaufseite: Annahmen: 120.000 Euro Eigenkapital (20 %), Darlehen 480.000 Euro, Kaufnebenkosten (ca. 57.000 Euro für Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %, Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %, Makler 3,57 %) aus weiteren Mitteln.
- Zinssatz: 3,5 % p. a.
- Anfangstilgung: 2,0 %
- Monatliche Rate (Annuität): ca. 2.200 Euro
- Dazu: Hausgeld / Rücklagen: ca. 350 Euro
- Gesamtbelastung Kauf: ca. 2.550 Euro monatlich
Die reine Monatsbetrachtung zeigt: Kaufen ist zu Beginn teurer, da Eigenkapital gebunden wird und Kaufnebenkosten getragen werden müssen. Der entscheidende Unterschied liegt jedoch im Tilgungseffekt: Mit jeder Rate bauen Sie Eigenkapital auf, während Miete rückstandslos abfließt.
Wann rechnet sich Kaufen? (Break-even-Analyse)
Die Kaufnebenkosten von ca. 57.000 Euro (rund 9,5 % des Kaufpreises) müssen durch das Wohnen in der eigenen Immobilie „verdient” werden, bevor Kaufen sich gegenüber Mieten rechnet.
Rechenweg für den Break-even:
- Zinskosten abzüglich Mietausgaben: Wenn Mietrate und Kreditrate ähnlich hoch sind, entfällt dieser Faktor weitgehend.
- Tilgungsaufbau als Gegenwert: Jeder Euro Tilgung ist kein Kostenposten, sondern Vermögensaufbau.
- Aufholzeit für Nebenkosten: Bei einem jährlichen „Vorteil” aus Tilgung und Mietsteigerung von ca. 7.000–9.000 Euro amortisieren sich die Nebenkosten in 7 bis 10 Jahren.
Bei einem Kaufpreisfaktor von 27 und einer angenommenen Mietsteigerung von 3 % pro Jahr rechnet sich Kaufen in München typischerweise nach 8 bis 12 Jahren – vorausgesetzt, die Immobilie behält ihren Wert.
20-Jahres-Gesamtkostenvergleich: 600.000 Euro kaufen vs. äquivalent mieten
Kein Wettbewerber rechnet dieses Szenario vollständig durch. Hier ist der vollständige 20-Jahres-Vergleich für eine 80-m²-Wohnung in München:
Annahmen Kauf:
- Kaufpreis: 600.000 Euro
- Eigenkapital: 120.000 Euro (20 %)
- Darlehen: 480.000 Euro bei 3,5 % Zins, 2 % Tilgung
- Kaufnebenkosten: 57.000 Euro (einmalig)
- Jahrliche Annuität: 26.400 Euro (2.200 Euro/Monat)
- Angenommene Wertsteigerung: 2,0 % p. a. (konservativ)
- Wert nach 20 Jahren: ca. 891.000 Euro
Annahmen Miete:
- Startmiete: 1.900 Euro kalt (22.800 Euro/Jahr)
- Angenommene Mietsteigerung: 3,0 % p. a.
- Eingesparte Kaufnebenkosten werden angelegt (4 % Rendite)
| Position | Kaufen (20 Jahre) | Mieten (20 Jahre) |
|---|---|---|
| Zinszahlungen | ca. 120.000 Euro | – |
| Tilgung (= Vermögensaufbau) | ca. 108.000 Euro | – |
| Kaufnebenkosten (einmalig) | 57.000 Euro | – |
| Kumulierte Mietzahlungen | – | ca. 618.000 Euro |
| Anlage der Kaufneben-Ersparnisse | – | ca. 85.000 Euro (Endwert) |
| Immobilienwert am Ende | ca. 891.000 Euro | – |
| Restschuld nach 20 Jahren | ca. 372.000 Euro | – |
| Nettovermögen nach 20 Jahren | ca. 519.000 Euro | ca. 85.000 Euro |
Das Ergebnis ist eindeutig: Bei konservativer Wertsteigerung von 2 % jährlich ist der Käufer nach 20 Jahren um rund 434.000 Euro reicher als der vergleichbare Mieter. Selbst wenn die Wertsteigerung nur 1 % p. a. beträgt, liegt der Vorteil noch bei über 350.000 Euro.
Wichtiger Hinweis: Diese Berechnung setzt voraus, dass die Finanzierung tragbar ist, die Immobilie gehalten wird und keine unvorhergesehenen Instandhaltungskosten anfallen. Jede individuelle Situation erfordert eine eigene Analyse.
Ist 2026 ein guter Zeitpunkt zu kaufen?
Drei strukturelle Argumente sprechen für 2026 als Kaufzeitfenster:
1. Markt hat sich stabilisiert: Der Gutachterausschuss München dokumentiert eine erneute Preisstabilisierung nach der Korrekturphase. Die Erholung hat begonnen, bietet aber noch Einstiegschancen.
2. Bauzinsen normalisiert: Nach dem Hochpunkt von über 4,5 % in 2023 liegen Bauzinsen 2026 bei 3,0–3,8 %. Weitere deutliche Senkungen sind nicht sicher; Warten auf 2 %-Zinsen ist historisch unwahrscheinlich.
3. Strukturelles Wohnungsdefizit: Das Stadtplanungsreferat München prognostiziert bis 2030 ein Defizit von ca. 50.000 Wohnungen. Neubau bleibt durch GEG-2024-Kosten und Fachkräftemangel gedrosselt. Das sichert Münchner Immobilienwerte strukturell ab.
Dr. Klein und Interhyp sehen für 2026 keine markante Zinswende nach unten, aber auch kein Zinsanstiegsrisiko von Bedeutung. Die Gelegenheit ist nicht historisch einmalig – aber besser als in den Jahren 2020/2021, als Niedrigzinsen bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen kaum Puffer für Kurskorrekturen ließen.
In welchen Stadtteilen ist Kaufen besonders attraktiv?
Die Stadtteil-Empfehlung nach Kaufpreisfaktor:
Kaufen klar vorteilhaft (günstiger Kaufpreisfaktor):
- Riem: Gute U-Bahn-Anbindung (U2), moderner Wohnungsbau. Ideal für Familien.
- Aubing-Lochhausen: S-Bahn-Anbindung (S4/S5), ruhige Lage.
Kaufen sinnvoll:
- Sendling / Giesing: Gute Infrastruktur, direkte Innenstadtnähe. Break-even ca. 10–12 Jahre.
- Pasing / Nymphenburg: Attraktive Wohnlage, S-Bahn-Hub. Gut für Berufstätige mit Bahn-Pendelbedarf.
Kaufen gut abwägen:
- Schwabing / Bogenhausen: Hochpreislagen. Nur mit Wertsteigerungserwartung über 2 % p. a. eindeutig vorteilhaft.
Kaufen kritisch prüfen:
- Innenstadt / Maxvorstadt: Sehr hoher Kaufpreisfaktor. Break-even über 15 Jahre; nur mit hohem Eigenkapital und langer Haltedauer sinnvoll.
Tipp: Wer einen Kompromiss zwischen Lage und Preis sucht, sollte auch das direkte Umland (Unterschleißheim, Germering, Dachau) in Betracht ziehen. Deutlich günstigeres Preisniveau bei 30–45 Minuten Pendelzeit.
Emotionale und lebensstilbezogene Faktoren: Was der Rechner nicht zeigt
Die Finanzrechnung gibt Orientierung – aber die endgültige Entscheidung trägt auch lebensstilbezogene Komponenten:
Für Kaufen sprechen:
- Selbstbestimmung: Renovieren, Umbauen, Haustiere – ohne Erlaubnis des Vermieters
- Altersvorsorge: Wohneigentum im Rentenalter schützt vor Mieterhöhungen
- Planungssicherheit: Fester Zinssatz schützt vor explodierenden Wohnkosten
Für Mieten sprechen:
- Flexibilität: Berufsbedingte Mobilität oder unsichere Lebenssituation
- Geringer Aufwand: Keine Instandhaltungsverantwortung, kein Sanierungsrisiko
- Kapitaleinsatz anderweitig: Wer Eigenkapital in Aktien oder Unternehmen investiert, kann höhere Renditen erzielen
Mieten ist keine schlechte Entscheidung – wenn sie bewusst und nicht aus Ermangelung an Alternativen getroffen wird. Kaufen ist keine automatisch bessere Entscheidung – wenn die Tragbarkeit knapp ist oder der Kaufpreis weit über dem Markt liegt.
Fazit & Ihr nächster Schritt
Kaufen rechnet sich in München mittel- bis langfristig – besonders in Stadtteilen mit Kaufpreisfaktor unter 30. Der 20-Jahres-Vergleich zeigt einen Vermögensvorteil von rund 434.000 Euro für Käufer gegenüber Mietern bei gleicher Ausgangssituation. 2026 bietet ein Einstiegsfenster: Kaufpreise unter Hochstand, Bauzinsen normalisiert und strukturelle Angebotsknappheit als Wertschutz. Die Entscheidung erfordert aber eine individuelle Analyse Ihrer Einkommenssituation, Ihres Eigenkapitals und Ihrer Lebenspläne.
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