Häufige Fragen zur
Baufinanzierung.

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen zum Kauf oder Bau einer Immobilie. Sie läuft typischerweise 10–30 Jahre. Der Kredit ist durch eine Grundschuld auf die Immobilie abgesichert.

Als Faustregel: mindestens 20–25% des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – in München ca. 10–12%). Mit mehr Eigenkapital erhalten Sie bessere Zinsen. Vollfinanzierungen sind möglich, aber teurer.

Kaufnebenkosten entstehen zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer (3,5% in Bayern), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbucheintrag (ca. 0,5%) und ggf. Maklerprovision (2,975%). In München rechnen Sie mit 8–10% ohne Makler, 10–13% mit Makler.

Während der Zinsbindung (z.B. 10 oder 15 Jahre) bleibt Ihr Zinssatz festgeschrieben – unabhängig von Marktveränderungen. Nach Ablauf wird zu aktuellen Konditionen verlängert (Anschlussfinanzierung).

Der Sollzins ist der reine Darlehenszins. Der Effektivzins (früher: Jahreszins) enthält auch weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren und ermöglicht einen fairen Vergleich zwischen verschiedenen Angeboten.

Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Bei 1% Tilgung dauert die Rückzahlung oft 30–40 Jahre. Bei 3% Tilgung deutlich weniger. Ich empfehle mindestens 2% anfängliche Tilgung.

Ein Finanzierungszertifikat bestätigt Ihre grundsätzliche Finanzierungsfähigkeit bis zu einem bestimmten Betrag. In München ist es fast unverzichtbar: Makler und Verkäufer erwarten heute oft diesen Nachweis, bevor sie Besichtigungen ermöglichen. Ich erstelle es in 48 Stunden.

Nach vollständiger Einreichung aller Unterlagen: 3–30 Tage je nach Bank. Schnelle Institute entscheiden in 3–5 Tagen, konservative Banken brauchen bis zu 4 Wochen. Ich weiß, welche Bank wie schnell ist.

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet. Der Notar liest den Vertrag vor, beide Parteien unterschreiben. Die Bank überweist danach den Kaufpreis. Ich begleite Sie auf Wunsch zum Notartermin.

Ja. Es ist schwieriger als für Angestellte, aber machbar. Entscheidend sind die Selbstständigkeitsdauer (viele Banken fordern 2–3 Jahre), die Einkommensteuerbescheide der letzten 2 Jahre, die aktuelle BWA und die wirtschaftliche Gesamtsituation. Ich kenne die Banken, die Selbstständige fair bewerten.

Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden. Sie können bei Ihrer Bank bleiben (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Der Vergleich lohnt sich fast immer – oft sind andere Banken deutlich günstiger.