Wie viel Immobilie
können Sie sich leisten?

Wie viel Eigenkapital brauche ich in München?

In München gelten strengere Eigenkapitalanforderungen als im Bundesschnitt. Die meisten Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital — in Bayern sind das rund 11–12 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar ca. 1,5 %, Makler bis 3,57 %, Grundbuch ca. 0,5 %).

Empfohlen werden 20–25 % Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 700.000 € bedeutet das 140.000–175.000 € Eigenkapital, damit Sie noch in das Zinsband unter 80 % Beleihungsauslauf fallen.

Drei Beispielrechnungen für typische Münchner Kaufpreise

Die folgende Tabelle zeigt, welches Nettoeinkommen Sie für gängige Kaufpreise in München benötigen (Annahme: 20 % Eigenkapital, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung).

Alle Angaben sind Orientierungswerte. Die tatsächliche Rate hängt von Bonität, Zinsbindung und dem Bankpartner ab.

Was bedeutet der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist das Verhältnis Ihres Darlehens zum Beleihungswert der Immobilie. Er ist der wichtigste Zinstreiber — je niedriger, desto günstiger Ihr Zinssatz:

• Unter 60 % — Bestkonditionen, typisch 0,3–0,5 % günstiger als der Marktzins
• 60–80 % — Standardkonditionen, breiter Bankzugang
• 80–90 % — Risikoaufschlag, weniger Banken, höhere Zinsen
• Über 90 % — Nur Spezialbanken, deutliche Zinsaufschläge oder Ablehnung

Wichtig: Banken setzen den Beleihungswert meist 5–15 % unter dem Kaufpreis an. Ein Kaufpreis von 700.000 € und ein Darlehen von 560.000 € ergeben nominell 80 % — in der Bankberechnung können es de facto 88 % sein.

Was der Rechner nicht zeigen kann

Die 35 %-Belastungsquote ist eine Faustregel, kein Bankstandard. Entscheidend für die tatsächliche Kreditvergabe sind Ihre Bonität, die Art Ihres Einkommens (angestellt, selbstständig, Beamte), bestehende Verbindlichkeiten und die bankinterne Bewertung der Immobilie.

Für eine verlässliche Einschätzung — und eine Finanzierungsbestätigung in 48 Stunden, die Sie dem Verkäufer vorlegen können — brauchen Sie ein persönliches Gespräch.